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工商時報【記者林淑慧╱台北報導 記者林淑慧╱台北報導】
「綠巨人」邁開資產活化腳步。中華郵政公司昨(12)日表示,位於北市大安區的信維郵局,地處精華地段,將透過都市更新投資改建為現代化商業大樓,並將於下月中旬以設定地上權公告招商,若順利標脫,將有穩定租金挹注財務。
中華郵政新任總經理陳憲著表示,信維郵局將由中華郵政投資興建地上17層、地下4層建築物,未來改建後,將以設定地上權形式招商,出租給單一業者經營管理,出租規劃分為觀光旅館及商辦兩大類,開發效益可期。
以「綠巨人」之稱立足於金融市場的中華郵政,坐擁逾6兆的郵儲資金,在郵遞業務逐漸萎縮下,亟思以活化資產來彌補郵務等業務的虧損,區位絕佳的信維郵局,是台北市區罕見的大面積素地,極具開發效益。
信維郵局基地面積有1145坪,依據建築師團隊的初步規劃,信維郵局改建為商業大樓後,將留一部分維持郵局業務之用,大樓一樓可作為零售店面或商場,三樓以上則是A級辦公室,將來採只租不售模式,可為中華郵政帶來穩定的租金收益。
中華郵政指出,信維郵局開發案基地未來的樓地板面積,可達1萬3000坪,土地使用分區屬於第三種商業區及住宅區,緊鄰台北市敦化南路林蔭大道,距離信義計劃區僅5分鐘車程,得標業者將拿下20年的租賃期間,基地可供各類商業進駐,深具發展潛力。
郵政主管表示,自本月11日至22日為止,將陸續召開招商說明會,預計6月中旬正式公告招商。
另外,位於台北市福州街與南昌路交叉口的郵政醫院,將列為下一波資產活化的目標,預計沿南昌路另一基地,以「一照兩院」的方式,新建現代化醫療大樓,再將舊院址重新改建,將郵政醫院擴充為地區型的綜合醫院。
無獨有偶,中華郵政位於金山南路上的台北郵件處理中心,未來也將配合華光社區案,進行整體的商業區開發,而民生東路的87支郵局,也定調採都更模式活化,新北市永和郵局佔地不大,也考慮參與鄰近區塊的都更計劃,以提高容積率。
記者林淑慧╱台北報導
近24年未調整的基本郵資,外傳將調漲,中華郵政公司昨(12)日表示,郵務財務負債日益增加,希望能謀求改善,預計於7月成立郵件資費結構合理化小組,延攬內外部專家學者,以兼顧人民通信權益、物價水準、郵務成本為考量,全面檢討郵資資費,年底可望出爐。
中華郵政新任總經理陳憲著昨天表示,中華郵政國內函件基本郵資,自民國80年7月調整為5元,迄今從未調整,使郵務業務長期處於虧損困境,郵務資本額因此縮減20億元;但他強調,調漲郵件資費茲事體大,具專營權項目尚須經過修法,因此調漲資費一事,目前「並無確定時間表」。
中華郵政表示,國內函件基本郵資將近24年未調整,期間國內消費者物價指數、汽柴油及電價都大幅上漲,累計漲幅超過百分之40,基本工資上調幅度更超過百分之80,導致郵務作業成本大幅提高。
陳憲著說,在資通訊科技發達的衝擊下,近年總體郵件量已下降,服務成本提高。
工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】
位於高雄捷運南岡山站附近,面積達27公頃的87期大鵬九村都市重劃,昨(12)日公告開跑,3年內可望釋出18.89公頃住宅用地,帶動捷運南岡山站生活圈的發展。
高雄市政府都發局綜合企劃科長郭進宗表示,這片已經荒置10年的眷村土地,昨日公告實施都市重劃之後,可望在3年內完成,並且釋出18.89公頃的住宅用地。
他說,這些土地使用分區屬於「住三」的面積約12.92公頃,容積率240%;「住3-1」面積4.6公頃,容積率280%;「住3-2」面積1.3公頃,容積率240%,這些都比原來岡山的住三用地容積率200%還高一些。
郭進宗指出,高雄市政府原本規畫在1.3公頃的住宅土地上興建合宜宅出售,不過,因高市府的住宅政策已經變更為「補貼有房子居住」,而不是鼓勵置產,因此,該地未來即使興建青年宅、或創業宅,也將是只租不賣。
他表示,面積達27公頃的87期大鵬九村都市重劃,可以說是近年來,北高雄最大規模的都市開發新區,由於大鵬九村東臨捷運南岡山站、西至台19甲線、北近阿公店溪、南接典寶溪滯洪池及劉厝公園,區位極佳,未來可望成為捷運南岡山站旁的發展新熱區,創造一個全新的捷運南岡山站生活圈。
工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】
外資亞太置地入主南和興產公司後,迄未召開董事會,不過,卻傳出已有多組中間人開始兜售南和興產位於高雄市區精華地;其中,位於中山路和五福路口、1476.46坪的「商五」黃金土地,開出每坪500萬元天價,單筆土地總價逾70億元,業界說,該地容積「滿到用不完」,最高可興建34層樓的豪宅,每坪65萬元起跳。
日前傳出中間人到處兜售南和興產的土地資產。高雄市建築開發公會理事長張永義表示,他也聽聞這樣的訊息,多家上市櫃公司的土開處人員也說,是有南和興產的中間人,1、2個月前開始兜售市區土地,「不過,還沒有聽到有成交的案件」。其中,位於中山路與五福路口,新堀江商圈的1476.46坪的「商五」黃金土地,開價最高,每坪喊到500萬元歷史天價,單筆土地總價達73.82億元最為驚人。
高雄地產業者說,該基地因為條件特殊,容積將是「滿到用不完」,除了開發獎勵容積、以及面對10公頃以上容積可獲20%容積,合計最高30%之外,因為屬於高雄捷運站400公尺內的基地,又可取得最高30%的容積移入。建商推估,該基地使用強度可達23倍,換算樓地板面積的土地成本,每坪約22萬元,以建築成本20萬到25萬元來看,每坪房屋售價65萬到70萬元的豪宅,應是可以獲利的。
如果基於可接受房屋市場價格分析,建商對該基地最能接受價位,應該是每坪320萬元左右。據指出,中間人除了兜售南和興產位於市區的素地,現承租南和興產土地,投資興建賣場承租人,也有部份接到邀約,詢問是否願意價購土地。
中國時報【陳宥臻╱台北報導】
豪宅買氣冷,過去信義計畫區興建中豪宅,每坪喊到300萬元,大陸建設董事長張良吉透露,今年第3季推出的B7案,每坪單價應該不會見到「3字頭」,言下之意每坪售價200多萬元。
張良吉表示,今年大陸建設將推出信義計畫區B7住宅案、台中市七期重畫區惠中段住宅案,兩大案總銷約195億元。
其中,B7案規畫43戶,預計2017年年底蓋好,採邊建邊售,2018年拿到使用執照。過去市場上臆測,B7案每坪可望挑戰300萬元大關,張良吉指出,開價會合理,不會突破300萬元。
對於近來房屋稅制衝擊房市,張良吉表示,房屋稅每3年檢討一次,都市更新也會遇到房屋稅問題,北市府規畫要對都市更新案提供2年的房屋稅補助。
另一方面,大陸建設首度揮軍東南亞房市,剛取得馬來西亞吉隆坡582坪土地,預計興建300戶的酒店式公寓,看好當地出租投資報酬率高達5%∼7%,大陸建設捨不得出售,將規畫酒店式公寓,若未來有壽險公司或投資公司想要整棟承接下來,大陸建設也會考慮出售,預計該案2019年興建完成。
大陸建設的母公司欣陸投控執行長洪義乾表示,目前除了土木營建工程、不動產開發及環工事業為集團主要的業務外,針對全球人口高齡化的趨勢,欣陸投控目前正在審慎評估,可能布局銀髮住宅市場。
工商時報【記者方明╱台北報導】
雙北市今年前4月買賣移轉件數,不僅呈現連2年衰退的狀況,更較2013年同期高點衰退33.4%。其中,北市中山區量能減少821件最多、中正區衰退46.2%幅度最大;新北市則以林口區減少995件最多、衰退53.8%幅度也最大,為房市量縮重災區。至於房價方面,北市南港、大同及中正區首季跌幅均較去年同期逾1成;新北市則以板橋跌幅5.1%最多。
永慶房產集團根據內政部統計資料統計,今年雙北市1∼4月買賣移轉件數,北市為8,461件、新北市為15,490件,不僅呈現連2年衰退的狀況,更較2013年同期高點衰退33.4%。
北市12個行政區分別有22.1%∼46.2%不等的量縮幅度,衰退幅度前5大行政區,分為是中正區46.2%、中山區39.3%、大安區39%、南港區38.8%、內湖區36.6%,12個行政區中,有高達8個行政區衰退逾3成;以交易件數來看,中山區量能減少821件最多。
至於新北市,今年1∼4月達500件以上的有13個行政區,各區與2013年房市高點相較,呈現21.3%∼53.8%的量縮幅度,其中,林口區量縮53.8%幅度最大、土城區量縮50.1%居次,樹林區、汐止區也量縮逾4成。
房市交易量縮,也連帶使雙北各區域價格出現修正,統計實價登錄資訊,今年首季雙北市各行政區價格,較去年同期明顯下跌,以北市來說,平均住宅交易單價,南港區較去年同期下跌14.1%、大同區下跌13.5%、中正區下跌11.3%,跌幅均逾1成。
至於新北市,板橋區房價也有5.1%跌幅、新莊區跌幅3.2%、中和區也有2.3%跌幅。
永慶房產集團經理黃舒衛表示,觀察雙北這些量縮幅度大的區域,可發現幾個特點,第一,以往因套房產品較多,購屋者選擇較多元、交易量能位居前幾位的區域,在如今套房成為票房毒藥下,量能急遽萎縮。
第二,以往具重劃區題材,推案量大的區域,在近期新屋產品市場需求低的狀況,去化已越來越困難,量能急遽萎縮,未來恐出現投資客的斷頭潮。
第三,即便是精華區,但因房價高,高總價、大坪數產品去化不易,量能萎縮幅度一樣很大,因目前房市買氣低冷,銷售期大幅拉長,房產流動性較以往大減。
工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】
行政院今(12)日將再度開會討論房地合一課稅案,如無意外可望拍板定案。據悉,在稅率調高部份,財政部與政院共識較高外,財政部對自用住宅出售4,000萬元以下免課稅、日出條款不溯及既往,仍將捍衛自己版本,預料今天的討論仍有一番拉踞,行政院將以不傷及無辜為最高原則。
相關人士表示,自用住宅訂定免稅門檻,並非台灣獨創,日、韓及美國也如此訂定,以減少稅務行政成本,大多數自用的人不必證明買賣多少錢,財稅單位也不必查核,但很多人對「4,000萬」絕對值,有不同看法。
據悉,財政部仍將守住出售自用住宅4,000萬元免稅門檻,認此一門檻已考量排富,設下夫妻及未成年子女須設籍,實際居住滿6年,且不能出租或營業等前提要件。財政部官員坦言,此一版本也非無缺點,超過4千萬以上也要課稅。
高層官員認為,自用住宅已綁住6年,不會有人炒房選擇這類房子,但只依價格課稅,不以資本利得多寡課稅恐會有很大爭議,例有人賣5,000萬獲利50萬元要課稅,但賣3,000萬元獲利500萬元不必課稅,與稅務理論學理不合,講不過去。
據透露,若要採曾巨威版,獲利100萬元免稅,已有立委向主審政委杜紫軍反映,免稅額門檻過低,多數自用住宅恐都會受波及,且可能有懲罰長期持有人之虞。據悉,今天會議將就財政部版與曾巨威版的免稅額門檻,進一步比較,以不影響大部分自用住宅為決定原則。
至於非自用的四個級距,財長張盛和已表明支持調高,持有期愈短稅率將再調高,目的為抑制短期炒作投機。最高級距與立委曾巨威版相同調為40%,1-2年擬訂35%,2-10年調高至20%,為鼓勵長期持有,持有逾10年以上稅率最低為15%,但稅率多寡,政院說有討論餘地。
(中央社記者田裕斌台北13日電)國泰金控旗下國泰人壽宣布,以英鎊5.75億元(約折合新台幣276億元)買進倫敦市區精華辦公商圈大樓The Walbrook Building。
國壽表示,這次自去年8月購置倫敦商辦WoolgateExchange後,在倫敦再次投資不動產標的,TheWalbrook Building鄰近Cannon Street火車站,區位甚佳,建物面積約1萬2653坪,目前接近滿租,平均剩餘租期長達13年,回報率約4.8%。
由於當地政府計畫在Woolgate Exchange附近開闢地鐵站Bank Station的新出口,鄰地興建中的彭博總部入駐後,將增強附近商業氣息,未來收益將增長。
國壽指出,近年倫敦不動產市場供需穩定,租金單價持續穩定上漲,將持續關注倫敦商用不動產,並繼續投資合適的標的。1040513
2疑掏空公司 和旺明起停止買賣
作者: 證券新聞中心╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年5月13日 上午5:50
工商時報【證券新聞中心╱台北報導】
和旺(5505)股價無量連跌15根停板仍打不開,引發金主圈及中小型股風聲鶴唳,櫃買中心昨(12日)晚公告,和旺有疑似掏空公司資產的情形,將依照規定自明(14)日起停止在證券商營業處所買賣。
櫃買中心說,和旺對於公司近期內的許多行為都沒有辦法提出具體說明,之前考量融資仍然有2萬7000多張,所以沒有做出停止買賣處分,不過和旺最近又爆出5億元的抵押,櫃買中心認為有掏空公司的嫌疑,昨決定依照相關規定,停止和旺股票在櫃買市場買賣。
根據市場交易資料,和旺自從爆發違約交割後到昨天已經有15支跌停,目前融資仍然還有2萬4,575張。
櫃買中心表示,和旺必須要等到停止買賣的原因消滅,才可以再次在櫃買市場交易。櫃買中心補充,停止交易的處分是依照櫃買中心的規定的處置,防止公司脫產的部分仍然還是需要靠檢調的介入。
櫃買中心說,和旺未能在4月29日重大訊息記者會具體說明4月28日重新推舉董事長,同一天經董事會決議處分大同區雙連段剩餘12筆土地,後來又因為交易相對人未能依契約履行付款而取消該筆土地交易,及101年轉投資塞班島天寧皇朝酒店陸續匯出資金約4.5億元,惟延宕多年,於本年3月終止合約,復於103年間分別簽約出售大同區雙連段合計32筆土地認列營收計30億元,尚未塗銷土地抵押權即已完成過戶等各案之交易過程、資金流向、資產保全措施及未來業務方向做出處分,後又因其於本年4月30日發布重大訊息公告該公司發生退票1.4億元之情事,櫃買中心也有做處分。
3 323.5億元中信金迎娶台壽保
2015-05-13 01:49
中國時報
黃琮淵、邱琮皓/台北報導
好事多磨!中信金控娶回「落跑新娘」台灣人壽,將以1.44股中信金換1股台壽保,總合併價格達323.5億元,預計今年底完成2家壽險子公司合併,新中信人壽總資產8952億元,躋身國內第6大壽險業者。
相較於2013年10月,雙方首次論及婚嫁,當時提出1.44股中信金換1股台壽保,換算併購金額約為266億元,雖然換股比例不變,但因近年台壽保資產及淨值都成長,中信金此次再娶台壽保進門,多花57.5億元。
台壽保前年10月底宣布要與中信金合併,但因大股東龍邦國際對價格有意見,2014年6月宣告破局,今年重啟招親,最後還是只有中信金出價,雖然中信金開出相同換股比例,但台壽保大股東最初並不同意。
台壽保認為,若能與中信人壽合併,新中信人壽將升級為全國第6大壽險公司,以去年底資產估計,合併後總資產可達8952億,今年底即可挑戰總資產破兆元目標,有助於中信金打亞洲盃,應該值得更高的加價。
不過中信金也沒讓步,認為雙方股價近期均有成長,合併價從前年266億元飆上323億元,等於加價25%,算是很有誠意。
幾經折衝,台壽保總算答應中信金求婚,雙方昨日同時召開臨時董事會確定合併案,中信金採全數發行新股方式交換股權,並於今年6月29日股東會,審議通過股權轉換一案。
合併後的新中信人壽除資產規模近兆元,保戶數將由67萬人增加至157萬人、保單數將由108萬張增至266萬張、業務員將從1700人增至7200人,尤其新契約保費可達1181億元,市占率更可一舉突破10%門檻。
中信金財務長高麗雪說,台壽是台灣第一家壽險,具68年歷史,擁有深厚客戶基礎,加上業務團隊成熟、投資團隊經驗豐富,合併後除業務員與銀保通路並重外,也會持續提升高契約價值保單,並整合。
除此之外,由於台壽保已於2008年與中國建發集團合資成立「君龍人壽」,目前業務範圍涵蓋福建、浙江,中信人壽等於直接拿下登陸門票;加上台壽保旗下還有台壽保產險、台壽保資融,中信金將添新生力軍。
中國時報
吳泓勳、邱琮皓/台北報導
誠品日前宣稱將買下松菸BOT案的商場與飯店產權,財政部促參司長曾國基昨直言「依法來看並不適合」,依《促參法》只有遇工程重大違失或經營不善等重大情事,才能在北市府許可下轉讓出租,如直接將產權轉給誠品於法不合。
曾國基指出,松菸文創BOT案的契約雙方是北市府與台北文創,誠品並非契約關係人,說要買商場、飯店產權只能當作「建議」,最大前提要契約雙方點頭。
曾國基說,依《促參法》第51條,除非出現52條內容如施工進度嚴重落後、工程品質重大違失、經營不善等重大情事,且經主辦機關同意才可轉讓出租。
至於有人提出,由台北文創增資釋股給誠品的解套辦法,曾國基說,雖然BOT案契約書中,應可接受契約開發商有股權變動,但只允許在一定限度內,不能過度稀釋或變化經營權,否則大家都找龍頭公司來競標,標到手再轉讓就好。
如真有意讓誠品拿下產權,依法律程序,應先由北市府、台北文創中止契約,再重新公開招標,只是屆時,誠品能否標到就很難說了。促參司說,就算中止契約也沒這麼簡單,除要清點已建好大樓等財產,只是屆時雙方若有爭執還須法院仲裁,少說也要3到5年才有結果。
台北文創表示,兩周內會提出合法、且大家都接受的方案,獲市府同意才會統一公布。