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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
工商時報
記者龍益雲／新竹報導
遠百加碼新竹 開發3.8萬坪購物中心 |
新竹縣議員邱靖雅昨（13）日在議會表示，公有地BOT的效益，最好同時評估土地利用價值與投資金額，對已評選出最優申請人的停八BOT案，希望有更嚴謹的議約規範，保障公共資產合法、合理使用，尤其要事先與居民說明、溝通，後續作業才能順利。
新竹縣長邱鏡淳昨日除指示將增加擔保品信託納入停八BOT案的考量，並強調全案會再以說明會方式向居民解說、溝通。主管BOT業務的國際產業發展處長沈又斌答詢說，未來不會允許變更低於縣府公告條件內容的申請。
他強調，停八BOT全區2.02公頃，不含附屬事業所衍生停車空間就有800個停車位，還規畫包含百貨商場、生鮮超市等商業機能，可活化公共使用水準、創造財稅收入。
停八BOT案目前是遠百新世紀取得最優申請人資格，集團規畫可開發3.5萬至3.8萬坪的購物中心，投資至少11億元。遠東零售事業幾乎囊括新竹地區百貨、購物中心市場大餅，布局新竹大遠百、太平洋崇光SOGO新竹站前店、巨城購物中心及遠東SOGO巨城，巨城今年營收更將挑戰100億元。
工商時報
記者邱莉玲／台北報導
新舞臺 |
新舞臺登錄為「文化景觀」附帶決議，遭北市訴願審議委員會撤銷，一般認為中信金賣樓有望。北市文化局長倪重華昨（13）日召開記者會表示，新舞臺的文化景觀資格仍在，有爭議的附帶決議「於新舞臺所在基地維持原表演空間機能，未來使用如有變更，需提送北市文資審議委員會審議」，近期將盡速提送文資審議委員會討論，90天內另為處分決定。
倪重華強調，即使未來拿掉附帶決議，原附帶決議中「維持表演空間機能」，已有都市計畫正同步進行，可透過都審機制與中信金協商。
都發局透露，3月都市計畫委員會審查新舞臺保留案，便決議新舞臺原址保留、新建的新舞臺展演空間，不計容積，且可針對內裝設備、軟硬體核算等值容積給業主，並且成立基金會經營管理。
這套針對信義計畫區通盤檢討的都市計畫案，自本（5）月5日起公開展示內容30日，如果中信金有意見，可以循訴願途徑，相關意見將列入預計6月召開的都委會審議委員大會議程。如維持原議通過，將可依法要求地主或開發商，需原地維持一個表演空間機能。
簡要說，新舞臺被列為文化景觀不具強制力，中信金若執意處分賣樓，須承受社會觀感不佳的問題；一旦列為都市計畫，依法是與地主簽約，需維持表演空間機能，如果後續有財產移轉，需繼承給後續繼承者，這是都市計畫的條件。但都發局透露，最後還要看政策方向，包括市長柯文哲等，認為需不需要修正都市計畫。
倪重華指出，經過這2年的沉澱，中信金應該知道藝文界、劇場界對表演場地的迫切需要，希望中信金會做出最有智慧的決定。
工商時報
記者彭禎伶／台北報導
活化不動產投資部位，三商美邦人壽13日公告將處分大台北地區不動產，主要是評估這項標的獲利已高，可先實現利得，將資金轉往更有效率的投資；據了解三商美邦人壽要出售的大樓是位於長春與松江路口的長春金融大樓，開價50億元。
三商美邦人壽昨日也宣布今年的股利政策，將發出0.3元的現金股利及1元的股票股利。
三商美邦人壽的長春大樓，有一部分是在2009年時向華銀買入的四層樓及72個停車位，當時買入成本10.4億元，約占大樓的36％，三商美邦人壽原本即擁有部分樓層，打算收購整棟大樓的產權，但到目前為止仍是有部分產權在其他業主手中，這次是要一次出售三商美邦人壽手中的產權，實現獲利。
壽險公司投資不少不動產，有些就會趁機實現較零星難整合、或獲利已高的標的，先前新光人壽即出售內湖區大樓，這次三商美邦人壽希望洽特定人，出長春大樓，希望1～2個月內可以確定買家。
此外，三商美邦人壽也應邀要到證交所舉辦法人說明會，近來因為資本市場表現佳，壽險業獲利也都不錯，5月上半已有國泰金、富邦金及新光金要舉辦法說會，中壽預估5月下旬亦有年度法人說明會要公布隱含價值，三商美邦人壽則是21日要舉行法說會，揭露營運狀況。
工商時報
記者蔡惠芳／台北報導
政院版房地合一實價課稅草案昨（13）日出爐，被建商罵翻。建商痛批，最高稅率調高到45％、么壽貴！連一般自住者持有10年以上也還要被課15％，預期不但投資客統統絕跡，外資不會再來，連百姓換屋之路也會被堵住，預期房市將會被凌遲至少7年。
北橋建設董事長、東森房屋董事長王應傑表示，45％稅率太高了、么壽貴，台灣房市已經是萬萬稅，現在又來個比財政部版本還複雜一萬倍的房地合一稅，根本不輕稅簡政，這樣搞下來，投資客一定絕跡、外資也別來了，400萬元自住免稅門檻又製造另一個課稅不公平。
王應傑坦言，房市已有反轉跡象，上櫃營建股和旺已經「出事」、房市交易量急凍，市場一面哀鴻遍野，看來苦日子就要來了；此時偏偏政策連續重手打壓，財金部門萬箭齊發，如果立法院再射出房地合一實價課稅最後一隻箭，依目前游資外流海外房地產市場、及供給和需要來看，房市將面臨至少7年的凌遲，甚至這波盤整會天長地久，重蹈日本房價連跌20年的覆轍。
海悅國際開發總經理王俊傑表示，新版房地合一稅設定自住者減免課稅門檻為400萬元、6年內只適用1次，對於雙北市、尤其是高房價的台北市，無異會堵死換屋之路，形同政策宣示不鼓勵民眾換屋到坪數大一點、居住品質好一點的房子，大開時代倒車。
冠德建設總經理洪錦欽表示，免稅門檻從財政部版的總價4,000萬元以下，改為政院版的依獲利400萬元，這種調整方式比較合理，畢竟有獲利須課稅才是符合公平；不過，目前該版本不知道還會再變動與否，只希望該稅改方案才能讓房市回到自然市場機制，而不是目前因政策不定而處於停滯狀態。
此外，洪錦欽認為，行政院版的稅率比財政部版加重很多。因為，對於持有3～4年才要賣的民眾，稅率要20％，比財政部版本課稅17％，還要來的重。
鄉林建設董事長、商總理事長賴正鎰表示，政院大幅調高1年內買賣者的稅率到45％，甚至一般人持有住宅者買賣也都要課以15％至20％重稅，對全台89％房屋持有者而言，無異再剝一層皮，令人大為訝異。現在房地產上下游已快要熄火，政府不要光想著操作選舉打房議題來騙選票。
中國時報
楊舒媚／台北報導
關注居住正義的巢運等團體昨受邀前往民進黨中常會「開會」，擔任高中老師的巢運發起人黃益中指，若以年輕人剛出社會的薪資22Ｋ計算，在台北市買一間房子要花142年，「他買的不是房子，買的是靈骨塔！」呼籲民進黨推動「房地合一稅改」方案，使本會期排入立院議程。
蔡英文回應，上次競選總統期間，自己是唯一提出不動產交易「實價課稅」的候選人，當時引起社會很多討論，目前的政策大方向已是社會共識，應該跨出第一步，完成立法。
巢運發言人呂秉怡表示，只要蔡英文願意討論「房地合一稅改」，即可促使國民黨出招，在立法院院會討論該案。呂說，執政黨對這方面的改革很沒誠意，提出的是往既得利益傾斜的版本，期許蔡英文拿出準執政的企圖心，提出較公平的版本。
蔡則指，民進黨會在行政院版本提出後好好審議，也會提出相對應的黨版，並納入各界意見認真審理，對各界負責。台灣房地產交易創造許多財富，但獲利者並沒有承擔相對應的租稅責任；快速上升、狂飆房價與所得差距愈來愈遠，尤其是台北市房價所得比已經超過15倍，變成受薪階級一輩子肩頭上的重擔。
蔡英文表示，房地合一稅改，是為了租稅公平、健全房市的制度改革；民進黨希望盡速建立一個合理且可行的制度；朝野間的差異也不是大到無法跨越的，應該盡量跨出第一步，完成立法。
中國時報
王己由、黎薇、陳慶居／台北報導
苗栗竹南大埔張藥房等4戶提出「回復原狀並返還土地」，最高行政法院發回台中最高行政法院更審，讓張藥房原地重建露曙光。（黎薇攝） |
同案陳文彬等20人上訴部分，因已完成換地，享有「劃地還農」及農地集中利益，最高行政法院認為他們已認同區段徵收，不能要求宣告內政部與苗縣府土地徵收違法，判決上訴駁回，20人敗訴確定。
最高行政法院的判決是否讓張藥房原地重建出現生機？仍有待高等行政法院未來審結後才能得知。但委任律師詹順貴昨認為，最高行政法院的判決理由，原地重建並非不可能，如果未來更二審仍判他們敗訴，會上訴到底。
「該還我們的還是要還！」張藥房老闆張森文的兒子張元豪說，當初判決結果，對4戶是贏了面子，卻沒有實質幫助，最高行政法院的判決，「看到土地返還、原地重建訴求的希望」，期盼張父在天之靈能保佑家園早日重建。
苗栗縣政府則表示，尊重法院判決結果，並俟台中高等行政法院判決結果，配合內政部處理後續相關事宜。
最高行政法院判決理由指出，張藥房等4戶部分土地現雖供道路使用，依一般經驗法則，道路上的相關硬體設施，並非不能回原狀，原判決未詳查，客觀上無法返還的認定尚嫌速斷。
不過，依釋字336號解釋，中央或地方興建公共設施，須徵收都市計畫中原非公共設施的私有地時，應先踐行變更都市計畫的程序再徵收，且都市計畫有其整體性，彭秀春等4人請求土地回復原狀並返還，是否影響都市計畫的整體？在此情形下應如何回復原狀和返還土地？原審未調查認有疏失。
工商時報
記者張佩芬／台北報導
松山機場產業廊帶小檔案 |
原訂今年中招商的松山機場產業廊帶開發案，民航局長林志明表示，因為台北市政府表示要重新討論，交通部已指派常務次長吳盟分負責與北市府協商，由於至今雙方還未約好時間，吳盟分表示，今年內已不可能辦理招商。
上任3個多月的林志明，昨日下午首度舉辦媒體茶敘，他透露局內正在修訂相關法規，考慮對發生重大飛安事故的航空公司，停止航權分配與新航線申請處分，從一年延長為兩年，但不會溯及既往。
民航局原是與前台北市政府團隊共商將松山機場定位為首都商務機場，規畫5公頃的民航關聯產業廊帶，擬以BOT方式，邀請民間業者投入至少200億興建商業設施，由政府就整體園區進行規畫，並納入公益性設施如站前廣場等。
民航局去年底完成松山機場開發案的先期規畫，原計畫今年初擬定招商文件及業者投標資格，年中公告招商，等標期約4至6個月，年底決定得標廠商，引進民間資金投資建設，以站前南側、民權東路北側，由民航局辦公室至華航松訓區約5公頃土地，供廠商進行規畫與開發。
開發內容除了導入商業設施的規畫之外，如興建會展中心、商辦大樓、商務旅館等設施外，另配合航廈空間調整及航空業者的需求，考慮將部分業者的辦公空間納入廊帶，同時規畫中長程客運站及站前廣場，增加機場空間使用的公益性。
松機產業廊帶也規畫引進航空事業辦公園區、航空訓練設施、國際觀光旅館、小型商務會議中心及觀光特色商場等設施，希望這項開發案能串連敦化北路綠色廊帶，創造超過5萬平方公尺的開放空間，並帶動周邊區域的整體環境，可望創造1萬人次的就業機會。
不過新任市長柯文哲團隊已表明，此案需要重新討論，加上近期柯Ｐ因松菸文創園區與小巨蛋等BOT案鬧得沸沸揚揚，民航局官員對於松山機場產業廊帶招商案不敢樂觀看待。該案主要是需要台北市政府同意站前土地變更與都市計畫的配合。
至於台北─恆春航線載客率嚴重偏低，是否同意立榮航空停飛恆春，林志明表示需要設法取得地方政府諒解，因為屏東縣政府很在乎空運發展，甚至還爭取200萬元預算，要研究如何發展恆春成為國際包機機場。
2買賣避稅 空頭公司恐滿天飛
2015-05-14 01:40
中國時報
吳泓勳／台北報導
行政院昨端出房地合一稅改調整方案，將持有期間4類級距稅率全面上調，持有2到10年稅率從17％上調到20％。會計師觀察，上調後，「一人公司避稅風潮恐蠢蠢欲動」。不動產業者直言，成立空頭公司除可規避、降低出售房屋稅負外，有些高資產人士眼光更遠，想藉此減少資金流被查核風險，就算成立境外公司，負擔35到45％稅率還是有賺。
大型會計師事務所表示，政院將持有2到10年房地合一稅率提高到20％，並將10年以上優惠稅率訂為15％，都在合理稅率範圍，但20％跟營所稅率17％差3個百分點，勢必吸引置產族、投資客想辦法規避多繳稅，尤其短期進出時稅負差異更大，避稅誘因更強。
不動產業者舉例，假設北市某豪宅1戶2億元買進，以2.3億元出售，扣掉其他成本與土地漲價總額800萬元，等於實質獲利2200萬元。未來房地合一上路，如透過公司名義買賣，課營所稅17％稅率繳374萬元。若個人持有，依新制課20％，須繳稅440萬元，稅負差異達66萬元。
業者透露，就算稅負差異沒這麼大，對許多高資產族群來說，成立空頭公司或境外公司誘因仍高，主因以空頭公司買賣房屋，同時具備規避資金流查核、方便財產捐贈等功能。
3台銀手握8家上市金控股權
2015-05-14 01:39
工商時報
記者朱漢崙／台北報導
在台壽保併入中信金後，台銀也將成為中信金的股東，根據台銀的轉投資部位統計，若不計入台企銀，在國內16家金控中，台銀合計已持有華南金、第一金、國泰金、兆豐金、開發金、元大金、國票金等七家金控的股權，後續若再取得中信金近2％股權，國內上市金控中，台銀等於已持有8家股權，比重高達一半，其中更有5家台銀已派任董事，已形同超越國內金控之上的最大控股公司。
目前在上述的金控中，台銀在華南金、第一金、兆豐金、開發金都有派駐董事，至於國泰金的董事則是派駐在國泰世華銀。
據了解，由於早年台銀也是世華銀行的大股東，再加上目前包括退撫、勞退等委託給台銀代操的政府基金，與郵儲都在國泰金有不少投資，國泰金也因而禮遇台銀，特別讓台銀在國泰世華銀派一席董事參與董事會運作。
也因此，在中信金合併台壽保之後，由於泛公股事業機構加上台銀的中信金股權，就有將近4.6％的水準，因此，中信金會否比照國泰金的作法，在合併後的壽險公司先代表性的給台銀一席董事，也引金融圈矚目。
據了解，由於台銀長期持有股權的上述金控業者，絕大部分獲利去年都創下高峰，而配發的現金股利更不在少數，因此也為台銀實現了可觀的股票投資利得，但上述金控裡，台銀仍依是否具有主導權等要素，將部分金控位列處份標的。
根據台銀的內部規劃，上述台銀有持股部位的8家金控中，包括元大金、國票金的股權，由於台銀已未在該金控派駐董事席次，因此被列為優先處份標的，台銀正評估是否編列在明年的釋股預算。
至於台銀在開發金的股權，據了解，財政部已同意兆豐、台銀可賣出開發金股權。
知情人士表示，儘管台銀在開發金有一席董事席次，且今年未編列釋股預算，但由於僅有一席不具主導性，加上近來開發金已漲到每股12元，已快到台銀的成本價位，因此若時機成熟，台銀不排除採取先向行政院報准，等取得許可之後再賣股，然後補編執行預算。
4金融併購點火 國票衝第一
2015-05-14 03:44:42 經濟日報 記者陳美君、邱金蘭／台北報導
金管會重新點燃整併戰火，已有兩家金控有意發動併購、一家銀行想賣，其中動作積極的國票金有可能跑第一，外傳已鎖定一家未上市櫃銀行，在整併風潮帶動下，國內金融版圖也將重新洗牌。
目前未上市櫃銀行有十家，市場人士分析，扣除外商及公營銀行後，以華泰、三信、陽信、板信及瑞興銀行五家可能性較大。
國票金昨（13）日強調，若有和銀行合作機會、有助壯大金控規模及業務發展，國票金都會嘗試接觸，但目前尚無合併對象或進度。
國內銀行最多曾達50多家，十多年來，經過整併、經營不善退場後，降至2008年的39家，但2008年後因二次金改引發爭議，整併幾乎停擺，至今仍停留在39家。
銀行業者表示，上一波點火帶動併購風潮的是富邦銀行與台北銀行的合併案，接著國泰銀行搶下世華銀，之後的台新金也高價標下彰銀，追趕拉近與同業的差距。
這次金管會政策重新啟動整併後，一旦有一家率先觸發，將打破金控間維持多年的「恐怖平衡」，勢必會帶動新一波整併潮，金融市場也將更有活力。
據了解，最近曾向主管機關探詢公開收購整併的金融業約有三家，其中兩家金控有意發動併購，有一家銀行大股東有意賣出。想賣的是一家中小型銀行，有意併購的兩家金控，除國票金外，還有一家規模較大的金控。
