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房產新聞
產業新聞
工商時報【記者方明╱台北報導】
行政院版的房地合一終於定案，其中日出條款定在105年1月1日，預估99％的屋主不受影響；儘管如此，房仲業者認為，政院版房地合一稅將導致預售案交屋困難、繼承與贈與效益大打折扣等效應，負面衝擊不容小覷。
永慶房產集團經理黃舒衛則認為，若按行政院規畫明年元旦上路，表示明年交屋、取得產權的屋主，未來出售就要適用新制，短期交易要面臨45％的利得稅，同時還有持有稅上調的壓力，雙重壓力恐形成交屋前轉售、解約潮，預售案交屋恐出現困難。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近年相當熱絡的贈與行為，多是利用公告價格與市價之間的落差進行節稅；但日後若受贈者出售房產，以房地合一實價申報時，將會產生可觀的稅賦，導致贈與效益大打折扣。
房地合一稅須等立法院三讀通過才真正定案，不過對大部分屋主來說，日後售屋時稅賦不會因此增加；另外，2年內轉手的短期稅率35％∼45％看似很重，但房地合一稅屬於所得稅，對屋主至少「保本」有賺才課，相對也比奢侈稅划算。另由於房地合一稅對於自住1戶的民眾，短期交易不具有優惠減免措施，因此過去使用人頭刻意規避奢侈稅的狀況，將明顯減少。
目前草案自用住宅優惠，需要同時符合夫或妻或未成年子女設籍、無出租無供營業使用、滿6年，條件為目前各類不動產稅制之最嚴格要求，若未能全面符合條件，不但不能享用免稅額，且稅率還要從15％起跳，未來賣方的交易成本絕對會增加。
此外，雖然一般住宅在房價上漲的狀況下，採舊制申報較新制划算，但北市高級住宅因房屋評定現值高，加上併入個人所得後可能會適用40％或45％的稅率，因此新制持有超過2年的20％或15％，可能反較舊制划算。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出，若稅改內容不再改變，儘管各種負面效應難免；但在不確定因素降低、遊戲規則確立後，房市有機會回歸市場供需機制。
中國時報【蒼弘慈╱台北報導】
為不讓小孩子輸在起跑點上，不少家長除托關係寄戶籍外，寧多花點錢購買明星學區房子，房仲業者表示，同樣是大安區，擁有金華國中、新生國小指標學區房價，硬是比大安區平均房價高出10％到15％，儘管目前房地產市場有價量變化，但明星學區房價「不受影響」。
「近年來，儘管房價受打房影響有下跌，但明星學區房價始終屹立不搖」，住商不動產企研室主任徐佳馨一開口，就直指明星學區在父母心中，有不可取代的地位，也因此無論外在環境如何變化，房價就是不跌，反而持續往上。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，明星學區房子持有性較高，釋出的量很少，也因此房價相對抗跌，像大安區平均中古屋每坪85萬元到88萬元左右，但擁有金華國中、新生國小指標學區房價，去年中古屋房價就已破百萬，新成屋開價更喊到150萬到180萬元，顯見明星學區的吸引力有多驚人。
且不光是學區好讓房價相對抗跌，黃舒衛表示，明星學區還有另一個重要優勢，就是位於市中心，無論生活機能、交通都相當便利，也是大家搶著要的原因之一。
不過，這並不表示現在是明星校區，未來也會是明星校區。徐佳馨提醒，在少子化影響下，明星學校未來會越來越集中在前段班的學校，後段班的學校則有可能慢慢沒落，在選購房屋時，還是得多重考量不同的需求。
工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
祖傳地要開發，不必擔心被當成營業行為。資誠聯合會計師事務所副營運長許祺昌表示，財政部已放寬，個人以土地與建商合建並分得房屋後出售，只要符合土地興建前已持有十年，或興建後設籍滿二年，可免辦營業登記，免課營業稅及營所稅，可望減少囤房囤地現象。
許祺昌說，以往連續處分不動產者，容易被國稅局視為營利行為，要求辦理營業登記以課徵營業稅及營所稅，但若自地自建、拆除改建或合建分屋等，地主拿到分回房地若為自住，日後出售應予放寬。
財政部在今年1月已發布解釋令，為個人地主建屋出售的情形解套。放寬的項目包括個人持有滿一年以上的自用住宅地與非自用住宅用地，興建後取得自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿二年者。
其次，若為非自用住宅用地，在興建前已持有十年以上者，出售房屋時亦可免辦營業登記，免徵營業稅及營所稅。財政部表示，此條解釋令一出，可望減少囤房囤地現象，有防弊的作用。
另外，政府將推動房地合一課稅，資誠觀察發現，目前有不少大戶憂心房地合一稅負大增，急將名下房產賣給自己的投資公司，一方面省稅又能墊高成本，預料在房地合一稅上路前，年底將出現過戶潮。
中國時報
王玉樹／台北報導
台北市信義區黃金地段「市府商圈」，交通與生活機能屬一級水準，但是因發展的早，區內房屋以幾十年屋齡的老房子為主。房仲業說，一年來政府大舉打房，價格下跌了1成，但因為商業機能好，此區仍具抗跌性，他推薦除自住外，辦公室產品也是值得入手投資。
信義房屋業14區協理段禮帆說，市府商圈以南港捷運線市府站為中心，圍繞著阪急百貨、松山文創園區，乃至舊聯合報大樓、大巨蛋在內，也是全台密度最高的百貨群。「既具重要的交通樞紐地位，又是北市商業的主要地帶，可說是進入信義計畫區的大門。」
印象中的信義區高價豪宅產品，他說比較少位在這個區塊內，因為這裡發展的早，區內以20到30年老公寓或電梯大樓為主力，比例高達8成，其餘新成屋與店面各占1成。
價格上，段禮帆說，除一樓因為有「店面效應」，每坪開價120到150萬之間外，老公寓單坪均價約在75萬元，電梯大廈稍高約80萬元左右，實際得看屋齡、屋況而定。另外，基隆路的「V1」大樓主打7到9坪小宅產品，因挑高4米2，加上夾層空間約10幾坪，相當受小資族歡迎，「真的很好賣。」
除了住宅產品，段禮帆更推薦這裡的辦公室。他說沿著基隆路，靠近忠孝東路一帶有許多辦公大樓，每坪價位在70到80萬元間。這個價位跟中山區南京商圈辦公大樓比起來還低1成、甚至2成，但論機能、方便性卻有過之。「所以我很看好市府商圈辦公室未來的補漲空間。」
尤其段禮帆指出，上面的這些價格都是已經down下來的，像去年以前，忠孝東路五段的晴光大廈，每坪沒有百萬是買不到的，但是今年價格已跌至每坪80多萬元。
段禮帆認為，以區內的建物移轉熱度，只要有物件拋出來，價格合理馬上被承接來說，將來在房地合一稅定案後，市府商圈的未來抗跌保值性不可小覷。
不過因為總價畢竟比較高，30坪左右電梯大樓與公寓，總價約2500到4000萬元間，會入住的多是換屋族。段禮帆也提醒，區內屋齡較久，入住通常得準備一筆修繕費用，當然可以選裝潢完善的，可是單價自然也會拉高一些。
三創生活園區開幕使八德商圈變成觀光新景點，去年商圈成交12件一樓房產，透天厝占七件，最高價的透天厝成交總價達2.7億元，多為一樓作店面、樓上作倉儲使用。房仲業者認為，在觀光客增加下，透天厝改建的特色餐飲、小型商旅，潛在商機大。
據實價登錄資料統計，去年八德商圈僅成交12件一樓店面，透天厝成交為大宗，永慶房屋店面發言人鄭朝鶴表示，八德商圈店面幾乎滿租、交易量有限，商圈一樓物件釋出量稀少，多為一樓做店面，樓上作為倉儲使用的透天店面。
鄭朝鶴指出，八德商圈店面多簽三至五年以上的長約，近一兩年租金未明顯變動，一樓店面目前平均成交行情每坪200萬至260萬元，租金約每坪每月2,500至3,000元，平均投報約1.2%至1.7%。但未來租約陸續到期後，租金有機會調漲。
八德商圈巷弄店面行情則是每坪150萬至220萬元，租金每坪每月2,000至2,500元，投入的產業多以餐飲業居多。
鄭朝鶴表示，建國啤酒廠改建將是大八德商圈最後一塊拼圖，園區配合市民大道沿線，華山藝文特區、光華商場、三創園區以及台北科技大學等據點形成的「大八德商圈」，三創園區的營運，增加八德商圈觀光旅遊的機會，商圈店面的買氣仍具支撐。
為維護祭祀公業土地權利人權益，內政部今天通過將現行參酌徵收補償地價訂定標售底價，修正為參酌土地市價，並明定第1次標售無人投標或未完成標售，應於6個月內辦理第2次標售。
內政部表示，祭祀公業是以祭祀祖先為目的所設立的獨立財產，因年代久遠，受日據影響以致宗譜闕如、系統不明或權利主體認定不易。
內政部說，為解決共有關係衍生的土地登記、財產處分運用困難等問題，縣市政府依照「祭祀公業條例」規定及清理期程，對屆期無人申報或無法釐清權利歸屬的土地，進行代為標售。
內政部下午部務會報通過「祭祀公業未能釐清權屬土地代為標售辦法」及「祭祀公業土地權利價金保管款管理辦法」修正草案，配合實務作業需要，將現行參酌「徵收補償地價」訂定標售底價，修正為參酌「土地市價」，草案並增訂第1次標售無人投標或未完成標售，應於6個月內辦理第2次標售。
內政部說，修正草案將依法制作業程序，於近日修正發布施行，並呼籲還有未清理祭祀公業土地的民眾，積極向土地所在的鄉鎮市區公所辦理申報。
中國時報
吳泓勳、李明賢、邱琮皓／台北報導
大巨蛋遭北市府勒令停工，引發聯貸行154億元恐成呆帳的疑慮，財政部長張盛和昨強調，公股銀行貸款給遠雄，是經過一定的授信程序流程，不會因此抽銀根，一切依公股授信原則處理。
聯貸行憂心成呆帳
遠雄集團申貸的大巨蛋聯貸案，總金額154億元，分為15年償還，目前已撥款約90億元，由兆豐銀擔任主辦行，並有國泰世華銀、土銀、合庫銀、台銀、彰銀、一銀、華南銀、台企銀等銀行共同參貸。但大巨蛋的擔保品，就是建築物的地上權，停工後擔保品價值等於零，以致停工消息傳出，讓所有聯貸行心驚驚。
據了解，聯貸主辦行兆豐銀昨天也與遠雄方面聯繫，要求遠雄說明情形並初步評估後，會通知參貸行開銀行團會議，最快今天有機會召開。
前天晚上台北市府以違反《建築法》第58條為由，由都發局發函要求遠雄停工大巨蛋，遠雄集團也在昨天正式停工。兆豐銀指出，雖然目前停工，但不排除有復工可能，會密切觀察後續發展再決定下一步，並跟遠雄、參貸行與北市府保持密切聯繫。
財長：不會抽銀根
據銀行界觀察，債權銀行團可能上演的3套方案包含暫停撥款、要求遠雄增提擔保品、最壞狀況則是直接抽銀根。在財政部發出聲明，表達會充分尊重公股銀行的公司治理，不會介入此案，加上大巨蛋有復工可能，及張盛和出面喊話，預期直接抽銀根的機率很小。
參貸行主管也說，剛聽到遠雄停工消息覺得相當突然，因遠雄已確定停工，銀行團第一步一定是暫停撥款，之後再看遠雄提出哪些說明與方案，再由各銀行共同評估因應辦法。
也有行庫主管認為，由於當初遠雄大巨蛋的擔保品，就是建築物的地上權，停工後的擔保品價值等於零，加上遠雄集團董事長趙藤雄、兒子趙文嘉是連帶保證人，比較可能的方式應該是要遠雄增提擔保。
金管會銀行局副局長邱淑貞表示，目前這筆聯貸的還款狀況都正常，沒有看到銀行要抽銀根的情況。
邱淑貞指出，在程序上，如果銀行借戶發生重大事件變化，就必須要向銀行說明，給銀行評估參考，「借戶（遠雄）必須向聯貸銀行說明最新情況與影響，在還款正常的情況下，不會馬上決定（是否要抽銀根）」，由於停工後還有程序要走，也會尊重銀行對聯貸案的後續評估。
2三商美邦 挑戰首次利差益
2015-05-22 01:44
工商時報
記者彭禎伶／台北報導
三商美邦近年保單成本及投報率 |
投資表現佳，三商美邦人壽今年可望出現成立21年來首次「利差益」。三商美邦人壽21日舉行法說會，宣布首季因為股債齊揚且固定收益持續增加，第1季投資報酬率年化後達4.08％，首度超越其保單成本4.02％，出現首次「黃金交叉」。
三商美邦總經理孟嘉仁表示，仍要看全年的投資表示，但預估第3季現金股利18億元陸續進帳，且強化債券投資後，今年單固定收益投報率（Recurring yield）即可達3.4％左右，觸及損益兩平點。
另外加上上半年已實現股債利益，及第2季若長春大樓成功以50億元售出，可再認19億元左右獲利，全年出現創立以來首次利差益，應該沒有問題。
此外受惠淨值及新契約持續成長，三商美邦也公布其去年底隱含價值（EV）達910.35億元，比前年成長25％，換算每股EV達67.3元。
但三商美邦人壽私下也表示，昨日收盤價18元，僅是每股EV的0.3倍，比起國內其他壽險公司股價至少是EV的0.6倍，與國外保險公司股價都是EV1倍以上的行情，三商美邦人壽認為自家股價「極度委屈」。
總資產近8,000億元的三商美邦人壽，目前是國內第六大壽險公司，也是國內少數未加入金控的中大型壽險，擁有1.5萬名傳統業務員部隊，業務員規模在國內排名第五大，同時有許多都在中南部，與其他公司業務員集中在北部的情況大不相同，不少金控也主動找上三商美邦「洽談親事」。
對於法人關心是否要加入金控，孟嘉仁回應，會先內外自我成長，繼續保持「妖嬌美麗」的身價，強調現在加入金控「不一定快樂」。
原本去年底總資產就破8,000億元的三商美邦人壽，去年第4季到今年首季，因為有先前銷售的六年期養老險大量到期，滿期金高達600億元，造成首季底資產跌回7,943億元，且成本從去年底3.98％拉高到4.02％。
但三商美邦人壽大幅加碼670億元的國際版債，及加碼近百億元的陸港股，第1季趁股債表現佳時實現24億元資本利得，加上海外避險成本首季僅0.49％，低於同業平均，因此投資報酬率也顯著拉高到4.08％，出現首次利差益的黃金交叉。
3石化總公司遷高雄 議會拍板
2015-05-22 03:49:37 聯合報 記者楊濡嘉／高雄報導
高雄市議會昨三讀通過「高雄市既有工業管線管理自治條例」，支持高市府限定既有八十九條石化管線所屬的石化公司，明年底前將總公司遷到高雄。高雄市長陳菊重申，這項立法與藍綠無關，是在中央法令不夠清楚、嚴謹下，保障城市安全的最低度要求。
自治條例以第四條第一項最受爭議，規定管線所有人應於二○一六年底前，把總公司遷到高雄，並提送年度管線維運計畫、繳納管線監理檢查費，否則不得續用。另在第八條要求業者在高雄設置專責單位，管理維護管線。
去年高市氣爆事件後，中央與高市府清查出八十九條石化管線，分屬中油、中石化、李長榮等十三家公司；其中李長榮、台塑、國喬已將總公司設在高雄。經發局長曾文生表示，目前僅中油表示遷總公司有困難。
高市議會國民黨團認為條例可能違憲，不贊成立法；但民進黨團昨甲級動員，會議開始半小時後即表決，以卅六人贊成通過。
民進黨團總召張勝富說，高雄市很需要管理石化管線的法律依據，才提動議要求表決，快速通過自治條例。
陳菊表示，前天和石化相關工會幹部溝通，希望石化業一定要高值化、減少汙染；目前中央法令對石化管線規範不夠清楚、嚴謹，高市自訂管線自治條例，唯一且最低度的要求就是高雄市要安全，高雄禁不起第二次氣爆事件。她說，現在中央法令規範不明確，讓高雄市陷入不可預知的危險，她有責任維護高雄的安全。
【記者陳宏睿、楊濡嘉／高雄報導】高雄市議會昨由民進黨團強勢主導表決通過「高雄市既有工業管線管理自治條例」，高市府強調自治條例不違憲，中央若函告自治條例無效，不排除由議會聲請釋憲。
但法界人士認為，高市是「大砲打小鳥」，立法目的與手段不合「比例原則」，有違憲之虞，一旦施行，只會引發更多爭議。
法界人士以憲法第十五條明定「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障」，第十條也規定「人民有居住及遷徙之自由」，在高雄市埋管、總公司設籍在其他縣市的業者，當然也在憲法的保障範圍。
2015-05-22 04:28:47 經濟日報 記者張義宮／台北報導
大同（2371）土城廠一期土地開發案近日推出，將採高單價策略，根據當地人士透露，每坪開價65萬元，預估建案規模將逾百億元。聲寶規劃土城廠4,000坪土地明年進入開發，三洋電、東元隨之跟進，「家電四雄」啟動新北市土地資產活化計畫。
大同土城廠銷售看板，已在新北市多處亮相，不過，代銷業者指出，目前仍在定價，近日推案時才會公布。
在新北市擁有最多土地的大同，土城廠2.6萬坪開發案，規劃6月推出第一期建案，共有500戶，打造綠色智慧建築為主，將在2018年、大同創業100周年完工。
法人認為，大同土城廠一期建案金額上看100億元，未來還有二期、三期建案以及商辦大樓陸續推出，總推案規模達500億元，將是大同未來幾年業外的金雞母，是挹注大同獲利重要來源。
聲寶在新北市的土地開發案亦十分積極，規劃將土城廠的4,000坪土地，預計明年推出三棟25層的綠建築大樓，其中一棟是只租不賣的「銀髮族大樓」，為聲寶打入老人產業的試金石。此外，聲寶在林口廠有5萬多坪土地，擬規劃為聲寶營運總部，並興建企業大樓出租。
三洋電泰山廠有2.3萬坪土地，將朝住宅、商用購物中心規劃，也留有綠地，已向新北市提土地變更申請。
東元在新莊廠有1.1萬坪土地，規劃作為工商綜合區，包括購物中心、企業大樓及住宅等，以符合新北市發展的需求。東元指出，在新莊土地開發近兩個月將送案，以住商、購物中心為開發主軸。
圖／經濟日報提供