.jpg)
|
|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
周曼真(Anna #212) 黃宣慈(Mia#230)
房產新聞
產業新聞
工商時報【記者呂清郎╱台北報導】
今年來房貸風險升高，銀行陸續提高授信管控，據悉下半年將全面啟動新一波措施，除延續上半年全面緊縮豪宅貸款，並將進一步清查新舊已承作的豪宅房貸授信案，配合重新鑑價降低貸款成數，同時評估再提高豪宅利率加碼，暫訂1∼2碼（0.25∼0.5個百分點），並且全面取消地段減碼。
銀行房貸主管表示，回顧去年底交屋旺季，以及今3月房市旺季檔期，均顯現旺季不旺的情況，銀行新增房貸年減達一、兩百億元，更有每況愈下的趨勢，因此除了在第1季就已展開的加強房貸授信管控，設定全年房貸零成長目標、降低豪宅貸款成數、利率加碼及取消減碼優惠等，第2季以來更研擬下半年啟動新一波升級版管控。
「不少豪宅的行情已經下來了，與當初預售開賣時的高價相比，現在完工交屋的價值下降，有重新鑑價的必要」，銀行房貸主管認為，以中央銀行規定的豪宅貸款成數上限5成來看，依當初預售簽約價格為標準放款，很可能實質上會超過5成上限，因此有重新鑑價的必要，甚至包括過去承作的舊案，也會一併重新鑑價。
銀行主管指出，房貸利率方面，目前除了針對自住首購族給予一定減碼優惠及寬限期，換屋族或第2屋依照一般房貸利率計價，但整體來說，銀行的內部作業已上調利率約0.5∼1碼，下半年預計一律調高1碼，豪宅更將上調1∼2碼。
地段及整批新成屋減碼全面取消；銀行主管說明，傳統房貸對不動產位在大都會精華地段，考量相對抗跌的條件，房市不佳時跌價風險低，平均會給予減碼約0.25∼0.5個百分點不等，但今年來已大幅縮減適用減碼地段，下半年將全面取消，另外，整批新成屋房貸除了不再提供減碼，甚至反向採取加碼，暫訂幅度至少1碼以上。
銀行主管補充說，長期來申辦房貸時，屬於較不利條件的小坪數套房、老舊公寓房子等，在新一波管控調整反而不明顯，主要是原本鑑價就偏嚴格，利率也大多已加碼，應該就是配合零成長目標，「還有多少空間就再放款多少」。
工商時報【記者方明╱台北報導】
全台農舍交易大逃殺！農委會拋出預計在6月底宣布，未來非有農民身分不得買賣農舍情況下，目前全台農舍交易幾乎陷入全面停擺狀態，由於近年農舍交易炒作火熱，若新政策真正上路，估計全台這2年合計將有近500億元的農舍投資金額大套牢，在此情況下，目前農舍投資圈一片風聲鶴唳。
投資客大炒全台農舍，宜蘭縣政府在今年2月率先對於當地農舍開出第一槍，無預警地2個月停發農民資格、農舍建照和農業設施容許使用證，而農委會隨後也跟進修法，預計在6月底宣布未來非有農民身分不得買賣農舍。
農委會此項政策已造成投資客恐慌，統計實價揭露資料，102年全台農舍交易件數1,656件、總金額為247.7億元，103年成交1,475件、總金額226.3億元，總計這2年農舍交易總金額高達474億元。
統計今年首季農舍交易件數僅198件，較去年同期的313件，年減36.7％，總成交金額也由47億元下滑至26億元，年減44.7％。
進一步觀察農舍交易量最大縣市，其中，宜蘭縣首當其衝，103年全年農舍交易件數高達402件，總交易金額62億元，到了今年第1季，成交件數僅剩64件、年減24.7％，總成交金額也僅有9.2億元，年減27％。
全國不動產宜蘭加盟店店長雷遠誌則表示，5月起利空氣氛已開始蔓延，其中最明顯的就是有度假屋需求的北部投資客全面縮手。
在桃園市方面，103年全年農舍交易件數達151件，總交易金額33.7億元，今年第1季成交件數僅剩14件、年減42％，總成交金額也僅有2億元，年減72％。
桃園當地房仲業者透露，農曆年後投資客已開始出現拋售潮，現在農舍送件幾乎都無法過關，新屋、觀音地區套牢量大，目前投資客能拋就拋，甚至有斷頭的心理準備。
房仲業者表示，以往農舍賣1間可賺1間，現在農舍買盤乏人問津，就看政策是否會訂出落日條款，預料今年第2季實價揭露農舍交易量恐怕衰退更大。
中國時報【邱文秀╱台北報導】
美河市捷運聯開案因台北市政府分回比例低，除被監察院糾正，也被台北市長柯文哲列為「5大案」之一，台北市捷運局24日舉辦「捷運土地開發制度研討會」提出新SOP，與過去最大不同為「超額盈餘分配」，鑑價不只一次，若因房地產上揚使建商利潤遠高於當初投標設定，地主可分回一半現金。在場投資者代表對超額盈餘分配提出質疑，似乎不太公平，對得起地主，但對不起股東。
柯文哲昨出席「捷運土地開發制度研討會」時表示，制度建立需要時間，兩度提起已故總統蔣經國名言「今天不做，明天就會後悔」，對於現行BOT、捷運聯開案的問題，要勇於面對、解決問題，從台北市政府開始，重建人民對於政府信任。
台北市聯開處長李政安昨簡報聯開新制，跟過去最大不同的是，以前的聯開案只有在發放建照時「鑑價」1次，並商定權益分配比例，等到建物完成領取使用執照時，不論房價上漲幅度多大，地主都無法取回更多利潤。
新版本的聯開案SOP，最大的不同就是「超額盈餘再分配」，李政安說，新的聯開案流程，在投標前會找估價師評估地主最低利潤，接著招標找投資者時，請投資者提出希望利潤比例，例如20％；取得建照時進行鑑價，雙方談權益分配比，取得使用執照時，再度進行鑑價，若因房地產上漲出現「超額盈餘」時，投資者需拿出一半以現金給地主。
與談人之一冠德建設董事長馬玉山表示，對政府有信心，柯市府積極處理5大案，大多是BOT，與聯開案無關，不影響合作。
柯文哲說，過去捷運路線在人口密集處，車票收入比例相當大，但將來開發路線可能變成非人口密集區，就需從土地開發獲得更多自償金。因美河市案導致10多個案子卡在那不能動，大家怕變成弊案，昨天的研討會，就是希望提出一套解決問題的SOP，並上網公告讓大家參與討論。
故宮南院年底完工試營運，旅宿業者爭相在周邊卡位，除飯店業者找地插旗，部分集合住宅也申請變更為旅館搶食商機。當地民眾憂喜參半，雖然人潮、商機可期，房價也被炒高。
長榮國際連鎖酒店與佳茂集團旗下文苑公司合作，本月廿日在故宮南院對面動土興建「長榮文苑酒店」，預定二○一八年營運。嘉義縣長張花冠、立委陳明文等地方人士都到場致賀。
故宮南院周邊已成旅宿業的一級戰區，除長榮文苑酒店，故宮園區內也ＢＯＴ蓋飯店，台糖也在蒜頭糖廠蓋飯店，樺福、漢來、秋雨等企業則結盟籌建一千間房的故宮南院文創園區。
另外，在太保市縣治特區的豪宅，五年前即變更為飯店；華義投資、資生堂關係企業，以及台糖、中國海峽公司等都申請將宿舍或集合住宅變更為旅館，南院周邊方圓三到五公里範圍內的旅館客房數，預估將會增加兩千三百間，這還不包括鄰近鄉鎮及嘉義市新成立的飯店。
嘉義縣文化觀光局長吳芳銘說，阿里山、故宮南院將連成一條黃金旅遊路線，遊客在當地住宿，可為地方帶來觀光財。
但附近民眾表示，故宮南院三年前施工後，房地價格明顯上漲，三年前一戶建地卅四坪、建坪六十八坪的透天厝約八百萬，現在已叫價千萬以上。嘉縣府官員無奈地說，蓋飯店確實炒高地價，房價已漲到很多人買不起。
太保市代書林俊男說，觀光飯店帶來人潮和商機，但也多了許多陌生臉孔，生活品質也有疑慮。嘉縣府經發處長張志銘表示，業者申請住宅變更飯店案不少，一定會考量都市計畫及消防安全等條件嚴審。
工商時報【記者呂清郎╱台北報導】
房市利空訊號浮現，根據銀行業者觀察，今年以來豪宅成交量創歷年新低，成交價與開價差距達1成以上，且供給量較大的次級區域，法拍屋較去年同期成長近1倍，且雙北市的房價已鬆動，今年來平均跌幅約3∼5％，隨房地合一課稅政院版定案，預期下半年房市反轉訊號將更明確。
銀行房貸主管表示，根據主管機關今年以來的統計，台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等六都，移轉棟數年減續高居兩位數，平均達15∼30％；不動產業者調查結果也顯示，今年來豪宅成交量創歷年新低，尤其開價與成交價平均差距達1成以上，例如台北市精華地段豪宅，開價220萬元，但實際成交價僅約180萬元。
「豪宅買家、投資客的口袋比較深，所以價格還撐在高檔，下來的幅度有限，次級地區反應就明顯多了」，銀行房貸主管強調，觀察新北市的外圍蛋白區如淡水、林口、三峽等地區，及近年來供給暴量的桃園地區，今年來法拍屋增加的量較去年同期均多出1倍，據了解，大多是資金不夠雄厚的投資客，陸續斷頭拋貨。
銀行主管指出，雖然目前房市指標的雙北市房價，根據信義及國泰房價指數來看，下滑幅度還有限，平均約在5％以內，但主要是高價豪宅支撐，供給量大的次級區域，價跌幅度已接近1成，「投資客退場，少了炒高價格的主力，全靠自住客撐場，議價空間自然會逐步加大」。
房地合一實價課稅行政院版定案，銀行主管強調，如果立法院也順利通過實施，市場認為對房市來說並非利空出盡，還是要看各項主要指標；觀察重點包括，如果豪宅成交量繼續下探，成交價與開價之間的差距擴大至2成，甚至法拍屋也出現豪宅個案，及雙北房價跌落1成以上，屆時房市反轉警報將正式響起。
北宜高雪山隧道通車，宜蘭礁溪農地身價一路漲，一幢幢農舍在田間「長」出來。蘇花公路改善工程預計2018年底完工通車，花蓮縣吉安鄉等「蘇花改受惠區」正在複製「礁溪經驗」。
花蓮不動產經紀人公會理事長蔡順富指出，受蘇花改動工影響，過去乏人問津的花蓮農地漸成投資客標的，最常見的是桃園航空城土地被徵收的地主組團來花蓮買地，搶蘇花改通車後的增值獲利。
房仲業者黃國師表示，花蓮這幾年農地漲不停，靠近花蓮市區的吉安鄉先點火，除有近市區的交通之便吸引投資客，曾被評為全台最適合居住的鄉鎮，也吸引不少外地民眾在此買地蓋農舍過退休生活。
房仲業者指出，目前花蓮農舍以吉安、壽豐買氣最旺，蘇花改動工後，新城也蓋起一幢幢農舍。目前一幢農舍平均交易價約1500萬到2千萬元，比宜蘭動輒5、6千萬元便宜一半以上，因此吸引外縣市金主揪團買地建屋。
房仲業者透露，投資客通常一天時間來回花東，搭早上第一班普悠瑪到花蓮，排好多家房仲看照片挑地，再去一一現勘，一路看到傍晚再搭普悠瑪回台北。
黃國師指出，目前吉安農地以太昌整體價格最高，每坪成交價約1萬8千元，靠近大馬路邊的精華地段，一幢農舍要價4千萬元。北壽豐東華大學一帶每坪單價約1萬1千元，蘇花改到花蓮的首站新城，近年也炒到1坪1萬元。
地政士梁漢玉表示，農地不用稅金，又可節稅，還不計入遺產總額。目前花蓮南區靠近馬路的農地一坪開價1萬到1.5萬，買家看準的是未來可變更為特種目的事業用地，如拿來開加油站、大賣場或是民宿，用途廣、經濟效益大。
工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】
國內房市冷清，資金卻到處亂竄找標的，國外房產業者樂承接，為了吸引國內投資人目光，有的日本房產個案，保證回租年限加碼至35年，英國、柬埔寨部分個案年收益率更上達10％，讓投資人為之一亮。
國內房市淒冷無比，房仲業紛紛轉戰國際，國際房產座談會每周舉行，幾乎場場爆滿，現場民眾反應熱烈的程度甚至超出想像。
亞太國際地產趨勢分析師張漢超指出，2014年台灣房地產交易金額為3.7兆元，比2013年減少1兆元，然而在2014年台灣法人、個人海外投資不動產的金額，高達740億元。
以近期兩大金控紛紛花大錢前進英國置產─國壽匯出6億英鎊設立國泰倫敦不動產投資公司、富邦金控準備花3.48億英鎊到英國買大樓，預期今年赴海外投資不動產金額上看千億元台幣以上。
民眾對國外房產心動的原因，一是國外租金投資報酬率比台灣高；二是預期國外房產價格走高；三是若有保證回租更可穩定收益。最重要國外房產會讓民眾心動原因也是「房價比台灣便宜」。
為了讓國外租金投資報酬率可以讓民眾「吃」得到，璽朵國際海外資產部副總經理黃淑苓表示，目前該公司引進日本千代田岩本一建案，一戶千餘萬元台幣，包租35年，由物業公司負責出租，每月固定收租。換言之，屋主無須承擔房屋空租風險。
以千代田岩本町案11.4坪1房為例，用5月18日匯率計，總價日幣4,060萬（合新台幣1,047萬元），每月租金日幣14萬6千元，（合新台幣3萬8千元左右）。另一戶為16.5坪2房，總價5,710萬日幣（新台幣1,473萬元），每月租金可有20萬5千元日幣（新台幣5萬3千元）。
黃淑苓也表示，因屋主和物業公司簽訂是35年約，若該物件屋主提前解約，則要賠償一個月租金。
不過，也不是每一個包租海外物件個案提前解約都要付物業公司賠償費，騏聿地產總經理周雋騏表示，在該物業平台中，若有回租保證，馬來西亞通常保證回租約5年、澳洲2年、美國3年、英國10年、柬埔寨3年等，保證回租期間內，屋主想提前收回，不需要付任何賠償費用。
就租金淨投資報率而言，騏聿地產總經理周雋騏表示，目前海外地產以英國的的淨投報最高，大約可達10％。
至於到各國買房一般要準備多少資金才夠？周雋騏說，如馬來西亞350萬元可買約14坪，但外人投資目前應要準備近千萬元新台幣；至於澳洲，1,000萬新台幣可買120坪地坪及60坪建坪的房屋；美國470萬新台幣可買30坪透天厝；英國，415萬新台幣可買約12坪房。
2中部高球場砸重金擴建
2015-05-25 01:38
工商時報
記者劉朱松／台中報導
因台74線中彰快速道路開通，及國內打高爾夫球人口增加，中部多家高爾夫球場，均打算擴大球場規模或增設附屬設施。同禧育樂董事長陳世坤表示，旗下太平球場，擬將球場的洞數，由目前的9洞，再擴增至18洞，粗估投資額逾2億元。
無獨有偶，由味丹企業集團董事長楊頭雄主導經營的台中國際球場，也已獲體育署前身─體委會同意，從現有球場土地中，再分割出5.9公頃土地，改做為非球場使用，目前台中市環評委員及中央相關部會相關人員均已實地會勘，全案已送內政部審核中，等取得開發核准函之後，未來可評估興建觀光飯店，或是合建別墅出售。
由普立茲克建築獎得主的建築師Alvaro Siza，親自設計的台豐高爾夫球場西薩（Siza）會館，去年8月24日正式啟用後，成為台灣第一件Siza建築作品。台豐球場表示，西薩會館共斥資2.5億元；另球場擬再斥資7.5億元，再興建台豐會館。台豐球場指出，後續將拆除現有舊有會館，再興建具有多元功能的台豐高爾夫球場會館，完成台豐球場完整全新的整建工程。
3福容飯店續拓點 關島也插旗
2015-05-25 01:37
工商時報
蔡惠芳
今年剛好是麗寶建設機構要過35歲生日的時候，也是麗寶拿下名軒開發第10年的時候。今年，福容飯店還要開出機場捷運林口A8館、新北市福隆2館、屏東墾丁等3家，全台將達16個連鎖據點。
而名軒開發在麗寶機構董事長吳寶田2006年正式入主，借殼新北市板橋劉炳偉的達永興以來，經過更名為名軒開發、調整財務體質之後，每年賺錢、甚至近幾年來每年都大手筆配發高額的股利，犒賞股東；吳寶田也在2009年把名軒交棒給掌上明珠「麗寶小公主」吳泓瑩接掌，經營得有聲有色。
吳泓瑩3年前已決定把名軒開發的轉投資觸角，從房地產開發，延伸到福容飯店，目前持股比例約5％。也經常代父出征，前往美國關島，follow麗寶在關島的房地產開發和福容飯店連鎖事業。
據悉，現在吳寶田陸續在關島買了4塊地，2塊地開發為高級出租住宅，相準的正是數萬名美軍近幾年駐亞洲軍事基地，正一批批從日本琉球、移防關島，所帶來的龐大住宿需求，衍生可觀的高級出租住宅的商機。另外2塊地，則規畫開發福容飯店連鎖據點。
工商時報
記者蔡惠芳／台北報導
今年剛好是麗寶建設機構董事長吳寶田入主營建股上市公司名軒開發（1442），屆滿10周年的時候。名軒開發總經理李木鐸表示，今年名軒在手新案完工金額目標上看8筆、約130億，還會繼續加碼購地；惟現在平均每1案的開發周期，普遍拉到5年～8年，相對毛利降低，名軒也會改弦易轍，改採邊建邊售、轉攻20～30坪小宅。
李木鐸表示，現在建築業經營環境開始轉變，首先缺工十分嚴重，以前缺水電工、現在連水泥工和模板工都缺，工地搶不到人；其次地方政府審照嚴格、冗長，拉長使照取得時程；第三，銷售期從以往平均3個月、拉長到6個月甚至1年以上；第四，土增稅和地價稅逐年攀升；第五，銀行土地融資和建築融資利率也從本來的2.2％、一路提高到2.7～2.8％。
李木鐸分析，上述因素，使得以往1項開發案的周期，從買地到完工、使照取得到交屋認列，平均2.5年，一路遞延到現在的平均5年，才能入帳；有些建商，甚至遞延到7～8年，才能全部完成入帳。因此，現在建商每年平均毛利率，一直在下降，外界恐怕不易得知。
李木鐸表示，因此名軒為降低經營風險，也作了一些經營策略的調整，本來採先建後售策略，現在改為邊建邊售、提前銷售時點；購地以台中以北，交通便捷地段為主。
李木鐸表示，這10年來名軒不但快速虧轉盈，調整財務結構，且累計配發股利逾10元以上，前年EPS破史上新高、達6.3元，名軒配發4元現金股利；去年有些新案遞延交屋入帳，EPS為1.96元，但名軒還是決議超額配發、每股達2元。
展望2015年，李木鐸表示，蘆洲「賦雅軒」、新莊與麗寶建設機構合建的「麗寶雙璽」、文山「名軒十七逸」、礁溪「湯本源」、蘆竹「天麗」、八德「法樂琦」、台中「美好莊園-莫內」，為完工入帳的案源；林口A7合宜住宅「名軒快樂家」，年底有機會完工取得使用執照，應該不會辜負股東期待。