.jpg)
|
|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
周曼真(Anna #212) 黃宣慈(Mia#230)
房產新聞
產業新聞
被打趴了嗎？高雄市5月推案量窒息，只有1.65億元，創有史以來新低，更是第一次沒有任何一家建商申報大樓開工的案例。在房地合一稅政策確定之後，業界也將重新計算成本、調整營運策略再出發，即使如此，恐怕也將陷入薄利多銷的戰局了。
根據高雄市不動產開發公會統計資料顯示，今年5月，會員建商只有3個建案申報開工，而且還是郊區的3個透天厝，分別只有7千萬、6千萬、以及3,500萬元，推案總額只有區區的1.65億元，比去年同期的44.47億元，暴跌96.29％。
「高雄房地產市場已經被打趴了！」面對5月的推案窒息量，高雄市不動產開發公會林佩樺說，幾乎所有的建商都陷入集體焦慮症，問「我們要怎麼辦？」即使兩稅合一已經立法院三讀通過，大家也都要重新出發，面對新的經營環境。
高雄建商對前景焦慮與關注的情緒，可以從高雄市不動產開發公會準備在11日舉辦一場兩稅合一說明會看出端倪。林佩樺表示，才一公布，「短時間內，就湧進400人報名」，原本通常在公會舉行的類似會議，根本容納不下，還要商借科工館的大型場地。
林佩樺指出，兩稅合一定案之後，建商面對的第一件事，將是搞清楚、試算建案的成本，重新調整營運策略，根據自己的財務結構、營運模式，訂價、售屋，未來恐步入薄利多銷的時代了。 「現在恐怕只有強國人來買房子，房地產才有救了」高雄市代銷公會理事長戴嘉聖說，如果房地合一稅去年就通過，「可能只是輕傷。」今年6月上旬才三讀通過，「房地產已經重傷了。」因為這段期間，外流的資金數千億元，「即使救回來，也殘廢了。」
戴嘉聖舉例說，以前柬埔寨乏人問津，「現在，高雄飛往柬埔寨的班機，班班都客滿。」有家仲介商提醒他，「等找到機位，再來找我安排行程。」戴嘉聖說，他本以為對方是唬爛的，沒想到，現實情境卻是真實的殘酷。
他認為，高雄的房地產恐怕只剩下自住客的剛性需求了，即使房地合一稅上路了，楠梓、小港和鳳山等地的低總價住宅，還可以繼續生存，高總價的好宅，未來將面對艱辛挑戰，無論是建商、或是消費者，「大家都會先看狀況，再說。」
前幾天午後熱對流旺盛，部分地區下大雨，導致浮洲合宜住宅A2區交屋中心淹水。新北市政府今(8)日前往勘查，初步認定是現場截水溝內兩側排水管徑太小，排水效果不佳而堵塞積水，市府限期承包商三日內完成改善，若日後工地再有類似情形，不排除勒令停工。
浮洲合宜住宅施工品質屢爆爭議，6日一場暴雨出現淹水情況，住戶發現A2區交屋中心淹水，急忙拿出掃把等清潔工具清除積水。住戶相當無奈，質疑排水設計有瑕疵，擔心若颱風來襲帶來豪雨，還會再淹大水。
新北市消保官會同工務局人員今天前往現場，瞭解原委及善後處理情形。日勝生解釋，A2區中庭排水孔下方的排水管線，長期被地面雨水所挾帶的泥沙淤塞，6日下午因雨水無法宣洩，以致溢流進交屋中心造成淹水，隔天清淤後，當天午後再降大雷雨，就未再發生積水現象。
不過，日勝生在第一時間對外宣稱，是因新北市府要求停止施作才會淹水，對此，市府表達強烈不滿。新北市府表示，原本是要求停止施作地下室裂縫及補強工程，並未限制日勝生從事原有的安全防護措施及基地排水暢通工程，市政府不能接受日勝生的說法，希望日勝生加強工地管理。
新北市府進一步指出，現場會勘及測試後，已要求承包商在3日內完成改善，同時必須全面檢查A2、A3、A6區基地內排水及周邊公共排水溝，作好相關清淤事宜，遇有阻塞管路應立即更換，以免類似事件再次發生。
房市交易低迷，連一向炙手可熱的捷運宅也冷冷清清，其中，新北市先嗇宮站「美麗新境」及台北市永春站「EAT」，今年首季實價揭露各只有1筆交易紀錄，2案單價也較去年同期下滑15.2％及1成左右；而受弊案紛擾不斷的新店機廠「美河市」，雖目前交易量萎縮，但預料今年8月15日後奢侈稅滿2年解禁，將出現大量拋售潮。
根據群義房屋統計雙北市捷運聯開宅成交實價登錄資訊，交易量體最大的為「美河市」，共有884件房屋交易案，其次為捷運南勢角站的「南方之星」，共419件、第3名則為捷運新埔站「新巨蛋」404件。 價格方面，聯開宅年增幅最大的為捷運南勢角站的「南方之星」，103年第1季每坪48.35萬元，今年第1季每坪來到56萬元，增幅15.8％；其次則為捷運南京三民站「藏富」，年增幅7.8％；排名第3名為捷運新埔站「新巨蛋」，年增幅5.7％。
不過以交易量來看，「南方之星」去年首季實價揭露交易量30件，今年第1季僅剩8件；「新巨蛋」也由30件下滑至14件。
而以今年首季跌幅最高前3名聯開案來看，市中心精華區的公館站的「戀戀台大」，今年首季2筆交易揭露，房價年跌幅達19.5％；先嗇宮站「美麗新境」及永春站「EAT」，首季實價揭露各只有1筆交易紀錄，也讓2案單價較去年同期下滑15.2％及1成左右。
而受弊案紛擾不斷的新店機廠「美河市」，今年首季交易量由去年同期的11件下滑至2件，量能明顯萎縮。
信義房屋新店中央店店長黃源祥表示，「美河市」今年首季實際交易應有8件，4∼5月也有2筆交易，平均成交單價在50∼60萬，房價與區域房市同步約下跌5％左右，該案今年8月15日∼9月15日為奢侈稅滿2年解禁期，屆時投資客拋售物件數將比現在多很多。
政府打房措施一波波，房地合一稅明年（2016年）上路，衝擊到台北東區的店面市場，不少店面高掛出租布條，甚至開始調降租金，原本每個月要120萬的店面，現在降到50萬短租也可，因此有專家預言，東區的黃金地段，恐怕會出現關店潮。 忠孝東路四段上，整排黃金店面，以往有錢也租不到，現在卻是乏人問津，甚至還有房東，開始降租金！
附近店家：「完完全全到晚上也是亮的，對啊永遠都是燈火通明，（現在）現在就是偶而，可以看到某些部分，已經變黑暗了。」
附近店家：「大馬路上的都有跌，像他們50、60萬的店面，現在都至少跌10萬。」
像是頂好名店城1樓，賣3C周邊產品和衣服的店面，原本是租給美國鞋子品牌，月租金120萬，現在降到50萬，至於隔壁拉下鐵門，招牌拆下來的店面，也從租金50萬，降到40萬含稅。
2013年八月，天王周杰倫和圈內好友合資的新餐廳，在東區盛大開幕，如今也傳出無法負擔高租金，遷到隔壁地下室，房仲預估，每坪在13000元左右的月租，恐怕也得調降10%左右。
房仲業者徐佳馨：「一連串租稅的措施，其實對房東會產生，一定程度的壓力，商圈租金其實，高到一定程度，房東不會做降租的動作，房客沒有辦法去承擔，長期來說會造成商圈蕭條。」
政府頻頻打房，加上房地合一稅三讀通過，商圈出現關店潮，也勢必重創經濟發展。
2015/6/5會是台灣稅制改革歷史的重要一天，房地合一稅制的推動過程，記錄了過去數十年來的稅制錯亂與不公義，同時也開啟另一段撥亂反正的混亂期，以及值得期待的未來。
當天中午在王金平院長敲下議事槌後，數名立委與張盛和部長在主席台前舉起「房地合一課稅，居住正義萬歲」海報。可以理解，照片中的人在整個法案推動過程中，有著天壤之別的心路歷程。最後，他們站在一起，拍下具有歷史意義的照片。
立法院終究是個純然政治的場域，雖然他們所面對與處理的是攸關國計民生的重大法案。但是，在哪兒，政治利益的角逐永遠凌駕一切價值。可喜的是，在這最後關頭，所謂的政治利益站在正義的一方。
我們知道，在立法院裡的改革進步多數是逼出來的，不是為制度不當的改革而改革的，一切都只是利益交換。如果沒有奢侈稅與實價登錄在後頭逼迫，就很難出現今日的房地合一稅。可喜的是，財政部這次真的很認真，主動提案來提供社會逼迫立法院堅實的支點，然後彼此相輔相成完成這項使命。
有趣的是，大家交換著哪些利益呢?
最核心的交換內容當然是奢侈稅的退場，無論奢侈稅的後門怎麼開，他終究是一個套住炒家的緊箍咒。有了這項巨大的籌碼來交換實價課徵所得稅，對雙方都是合情合理的好盤算。
於是，稅率結構與日出條款的決定便成為主戰場。財政部一開始提出直接併入綜合所得稅課徵，自實價登錄(2012/8)之後交易者納入新制。就稅制規劃而言，這確實是個理想方案，但是否太嚴，或造成短期較稅率較低，長期持有稅率較高現象的爭議；以及未能對十多年來大多頭期間獲利者，進行合理課稅的疑慮，讓制度規劃陷入爭議之中。
這段期間裡，主要是財政部、學者與社會團體，各自思量著到底怎樣才是「理想且可行制度」的時刻。基本上，不同背景者所考量的「稅改目的」不盡相同，對「理想」與「可行」也存在著相當差異的價值觀。有人重視「公平」，有人重視「可行」，有人堅持「簡便」，有人堅持「所得稅就是所得稅」。一時之間大家都鑽進自己的牛角尖，但在輿論的反應上反而百花齊放，議題越來越熱。
去年11/29九合一選舉是個重要轉折。在敗選後的氛圍裡，財政部提出稅改過程中最保守的版本，整個目標縮到「不求進步只求通過」的牆角，稅率低到嚇人，自用住宅免稅門檻高到嚇人。
這時候，「政治」開始介入。國民黨立院黨團召開公聽會表示協商意願，民進黨蔡英文主席發表談話表示應強化公平，財政部也再次舉辦座談整合各界意見，社會與媒體對此議題越加關注。
「不可以讓民進黨整碗捧去！」一時成為執政黨對此議題最擔憂之事。加上國民黨智庫的意見，與部分專業立委的加碼規劃。於是，打短期、打外資與一般稅率向20%靠攏的最終稅率調升版正式出爐，日出條款仍堅持從2016年起算。
基本上新稅制是針對明年起取得房產者出售時適用的制度，明年以前取得者，除了103與104年取得者在兩年內出售適用新制外，就完全無關。但是，一旦新舊雙軌併存，比較與副作用就在所難免，也因此可能導致後續的幾種衝擊。
首先，新制度是以實際獲利金額做為稅基，舊制在有具體證據時可採實際獲利計算稅基，但也可以依據房屋評定現值乘上「財政部每年公告財產交易所得標準」(例如台北市非豪宅為42%)，且都累計納入綜合所得稅課徵。在交易有利得時，納稅義務人當然就會計算採取新制與舊制分別的應納稅額高低，是否新制的應納稅額一定比舊制高，明年五月報稅時才會見真章。
如果交易出現虧損時，依新制是免納所得稅，但依舊制，特別是未採實際獲利計算者，仍須繳納設算後之所得稅。顯然，虧損時免納稅是對的，要納稅的舊制勢必遭受挑戰。亦即，倒底新制便宜還是舊制便宜，明年五月確實會面對第一次挑戰，但較大的挑戰應該是2017年5月，因為明年的所得屆時才要申報。
另一項類似的比較性問題是有關土地增值稅的繳納。依現制，土地增值稅並未採實際獲利課徵的方式，而是以政府發布的公告土地現值計算稅負，且公告現值呈現一路調升趨勢。一旦房地價走跌，交易發生虧損者，在現制下仍須繳納土地增值稅，但可能無需繳交不動產交易所得稅。亦即，在一項交易行為中，政府的不同稅制對交易利得將出現完全相反的認定結果，衝突將因此而生。且因為日出條款設定為2016年1月，對近幾年買在高點而後續出售可能出現虧損者，將會發生前述兩種衝突現象，屆時是否會造成重新設定日出時間，或一次性的將新舊雙軌做整併，看來是未來難以避免的課題。
第三項問題是發生在財政部真的課到不動產交易所得稅之後的地方向中央搶稅問題。舉例來說，若一間房屋元取得成本1000萬，後以1500萬賣出，獲利500萬為總稅基。如果買入當年與賣出年的公告土地現值差額為200萬，這部分屬於課徵土地增值稅的稅基，剩下的300萬(亦即500萬-200萬)則為不動產所得稅的稅基，納入所得稅課徵。地方政府會想，為何要留300萬稅基讓中央去課稅，不如將公告土地現值調得更高，多留一些稅基給自己課稅。這狀況一旦發生，若再加上新舊制度必須逐漸整併的調整，土增稅制度與公告土地現值長期估價不合理的問題將陸續浮上檯面。
這些問題未來是否真的會發生，或者還會有哪些其他副作用可能併發，我不敢斷言。我認為這是稅制改革最重要的價值其實是「實價課稅」，大家一直宣稱的「房地合一」實際上未必那麼重要。也就是說，在以實際價格與獲利計算稅基的正確合理制度下，舊制以毫無邏輯的人為公式決定獲利金額方式，將如同妖怪被照妖鏡照到後而現形，無論是舊制或公告土地現值，未來都將面對「實價」的嚴峻挑戰，「實價課稅」也將成為後續稅改的共同原則。
時間會告訴我們，房地合一稅不是不動產稅改的最終章，而是實價課稅的首部曲，因為它是台灣目前各種不動產相關稅制中，唯一合理且無法撼動的真理，各項稅制在未來的時間裡，勢必得逐步向實價靠攏。 這次的稅改內容當然有遺憾與不完美，新制上路後也勢必會發生副作用而遭人批評。我始終認為，稅改的目的除了建立制度外，就是讓制度改革得以繼續向前走。至於是不是可以有效打房，讓房價立即明顯下跌，確實都不是適宜的稅改「價值」。特別在房市已正式反轉的現在。
這次立法後最好笑也最可惡的，就是輿論上有人開始散佈稅改不確定性消失，利空出盡，市場交易量將激增，小宅套房將更搶手，399萬吃到飽等投機言論。說真的，即使沒有這次稅改，房市反轉向下的結果還是不會改變，但稅改的結果確實會讓反轉向下的力量再加大一點點。
國內房市最大的利空是供給過剩極度嚴重，且未來兩年內問題只會繼續擴大；另一項大利空就是房價泡沫過高問題。這些問題唯一的解答只有時間與跌價。光跌價是不夠的，因為即使不再蓋新屋，市場庫存與預計再新增的餘屋，以及投資客手中存貨，至少夠再賣五年以上。因此，先跑得先贏，晚跑的不僅可能面臨虧損，而且要跑很久。所以，接下來市場一旦繼續惡化，別把怒氣牽拖給稅改，房市是自己玩死自己的。
＊作者現任德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授
金融業各銀行總部搬遷頻繁，據信義全球資產調查，近二年就有兆豐金、中信金、華南銀、合庫等行庫搬遷總部，未來還有台中銀、台銀、土銀等銀行都將進行搬遷計畫。商仲業者認為，此舉將舊有資產活化的同時也有利開源。
信義全球資產經理王維宏表示，國銀、各行庫手上閒置資產多，近期多家行庫進行總部搬遷主要著眼於三個原因，一是將旗下公司整合，提升綜效，長期而言可以節省成本；二是自購行舍、以買代租，有利主控權，比起租賃可以創造更佳的投報率；三則是讓舊有資產出租或參與都更、設定地上權標售，也有利於開源，成為金雞母。
過去二年，除了兆豐金將兆豐期貨遷入兆豐證總部揚昇大樓合署辦公之外，華南銀與合庫也在近期將總部搬遷至信義區松仁路與中崙總部大樓；台中銀行投入百億元在台中七期重劃區興建37層總行大樓，未來將台中銀總行、台中銀證券、台中銀租賃及台中銀保經等，一併遷入新總行；台銀則預計在博愛特區「元大一品苑」旁的空地興建總部大樓。
王維宏表示，金融業搬遷後，進一步透過資產活化創造現金流，其處分閒置資產的方式，除了出租之外，也透過都更、改建、合建和設定地上權等方式進行。
例如近期華南銀在總行搬遷後，其擁有的台北開封大樓、就打算標租給旅館業者，以當地租金每坪1,800至2,000元推估，每年租金收益就有6,350萬元以上。
2崇越科技 赴緬建綠色小學
2015年6月9日 上午5:50 工商時報【記者涂志豪╱台北報導】
半導體材料供應商崇越科技（5434）昨（8）日表示，受公益團體委託，遠赴緬甸建設綠建築小學，起手校園硬體變革，期發揮企業核心業務，醞釀下一波教育能量。崇越指出，教育是改善未來生活之本，要讓偏鄉農村的小朋友開心上學。
崇越科技暨旗下關係企業嘉益能源，以綠建築產品為載體，導入大量台灣製造的精良綠建材與品質管理，垂直整合綠能產業上、下游，與公益團體合作完成緬甸12所小學、71間教室的慈善工程。
崇越集團董事長郭智輝表示，緬甸小學建設案不僅帶領台灣本土品牌進入東南亞，亦讓緬甸驚豔連連，引介其他大型園區開發案，期與崇越科技取得進一步的技術合作。
位屬熱帶氣候的緬甸，黃沙滾滾的道路遇磅礡雨季就成了寸步難行的泥濘，建材運輸困難，加上基礎設施匱乏，缺水、缺電，工程進行不易。堅守不破壞原有生態環境的理念下，崇越科技肩負專案統包大任，率領專業團隊現場勘查、環境分析、規劃至採購、監造，結合太陽能、綠建材、水處理、雨水回收裝置，打造兼具穩固、抗風、防水、耐旱的校園。
3游資海外房市避險 曾東茂籌組基金 錢進倫敦
2015年6月8日 上午5:50 作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報
台灣房市買氣充滿觀望氣氛，游資紛紛錢進海外先避風頭，連房地產業者自己也紛紛錢進海外。瑞普國際物業董事長曾東茂和業界朋友一共10人，在2011年籌組500萬美元的基金錢進美國房地產，結果迄今4年半多，自有資金報酬率達33％∼2倍多；最近計畫轉進英國倫敦，把游資持續放在海外避險。
房地合一實價課稅從催生到闖關進入立法院，台北市房屋稅也大幅調高，房價面臨高點盤整之際，近一年來市場傳言不少建築業大老闆暫時hold住進場購地，持盈保泰，手中游資則先轉進台股、大陸股市、購買人民幣、或轉戰海外房地產市場。
瑞普國際物業公司董事長曾東茂透露，他與朋友共10人在2001年共同集資500萬美元，用「以小搏大」的策略，趁著美國房地產市場陷入谷底時，鎖定美國加州二線城市、洛杉磯為目標，運用9成的財務槓桿操作，鎖定總價約10億元左右的不動產標的物，買進30幾個單位的整批公寓，獲取長期穩定的租金收益和不動產增資為主；後來，一直操作到100多戶公寓、到將近200戶公寓，再陸續脫手，如今自有資金報酬率最差有33％，最好有成長2∼3倍。
曾東茂表示，目前這個基金規模已擴大為原本的2∼3倍，也陸續出清約五成的標的物。由於台灣政策仍有不確定性，市場前景混沌不明，這個基金正計畫繼續錢進歐洲，下一個目標是倫敦住宅項目。因英磅匯率最高是67元，現已跌到47∼48元，未來要大幅貶值的機率很低，加上不動產稅制也簡單，因此有利國際投資人操作。
至於當初之所以選在加州進場，曾東茂表示，是因此地房地產跌幅甚深，但產業結構佳，頗有機會快速復甦；加上美國房地產市場經過金融海嘯後已打底完畢，開始復甦，進場美國房地產市場，不僅可賺到房價增值的資本利得、租金成長的固定收益，還能賺到匯差。
【詹宜軒╱台北報導】
房地合一稅三讀通過後，建商負擔加重，因現行土增稅與房屋財產交易所得稅，建商可透過微調房屋與土地的比率，降低稅金；但新制須按房屋及土地出售總價，計算利得。估價師認為，繳交稅金佔建商支出成本恐從7%升至15%。建商面對房價喊漲不易、土地價格不動如山，形成進退兩難局面。
.bmp)
房地合一稅過關，建商負擔成本增，但無轉嫁房價壓力。陳恒芳攝
購地動作趨保守
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，現今因售地所得免稅、且土地增值稅低，建商通常會調整房屋與土地的比率，減輕稅金負擔。舉例來說，建商若將營利分作土地佔6成、房屋佔4成，在土地增值1成情況下計算，稅金僅佔總支出成本的7%；但新制上路後，由於房地獲利合併計算，建商須繳交的稅金將變成15%。
對此，宏普建設（2536）發言人林素玲指出，新制實施後建商的支出稅金成本的確會增加，但由於市場面臨盤整，成本很難轉嫁到房價上，建商目前正積極向地主爭取降價，但空間不大，成為進退兩難的局面。
國泰建設（2501）發言人林清樑說，現在的經營環境，對建商會比較嚴苛，「購地會謹慎一點，價格沒有辦法依據成本往上加的時候，維持合理利潤是首要任務。」惠友建設總經理黃才丕則表示，新制甫上路，寧可先觀望，「對土地存量足夠的公司來說，購地勢必將趨於保守。」
.bmp)