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房產新聞
產業新聞
消費者購買房屋往往會考慮地點、環境、格局、屋況等條件，其中建築物屋齡也是多數消費者所關心的一項指標。永慶房產集團統計2023年七都實價登錄交易資訊，台北市屋齡中位數為35.5年，即有半數交易案件屋齡超過35.5年，是七都最老，而新竹縣市屋齡最年輕，僅16.4年。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，台北市是七都之中都市化程度最高的縣市，歷經長期發展，時至今日可供建築的大面積土地稀少，近年新建案多是採取都更、危老等方式辦理，但新增供給有限，因此屋齡30年以上建物比例居高不下，消費者購屋時可選擇的房子屋齡也偏高，今年交易案件中屋齡40年以上的占比高達37%，直逼4成。 除此之外，台北市的房價在七都中也是價格最高的縣市，在相同的預算之下，通常屋齡較高的物件也較有價格上的優勢，再加上通常屋齡偏高的房屋大都位於精華地段，因發展成熟，周邊生活機能完善，交通便捷，加上公設比相對較低，實際使用坪數實在，仍然相當受購屋族群青睞。
七都中位數屋齡最年輕的則是新竹縣市16.4年，其次是桃園市18.8年，新北市、台中市、台南市及高雄市中位數屋齡則集中落在24至26年之間。統計屋齡在15年內的交易占比，新竹縣市與桃園市二都有超過四成購屋者購買屋齡15年內的房屋，占比分別為46%與42%。 陳金萍表示，新竹縣市受惠於竹科大量就業人口帶動購屋需求，加上薪資水準較高，購屋客群年輕且購買力強，偏好購買較新的房子，「喜新厭舊」態度鮮明。至於桃園市，因近年來公共建設、重劃區開發等利多不斷，讓桃園市人口穩定成長，也吸引不少建商進駐推案，購屋選擇多元，吸引年輕族群目光，加上房價在北北桃生活圈中相對實惠，讓原本居住於雙北的民眾選擇南向購屋，首購族群需求強勁，偏好較新的房子，因此，成為15年以下住宅交易占比次高的都市。
台北市政府於一一三年一月二日公告修訂公辦都更「七五九九專案」計畫，除了鬆綁每年受理十案限制外，還放寬意願書適用格式及讓申請條件更清晰等三大亮點，讓市民參與公辦都更加容易，並自即日起至一一三年八月三十一日止皆可送件。 北市都市更新處表示，市府推動公辦都更不遺餘力，今年再升級推出三大亮點，包括「受理案量無限制」，鬆綁每年受理十案限制，只要民眾在受理期間內送件，市府皆會協助社區進行評估試算，推動都更程序；「申請格式更便民」，過去市府公告之其他專案公辦都更意願書格式皆可適用，便於長期整合意願的社區參與公辦都更；「申請條件更清晰」，明定已經與其他潛在實施者簽約之所有權人意願不納入計算外，其餘社區所有權人仍可申請。 北市都市更新處提醒，今年度公辦都更七五九九專案計畫受理申請期間自即日起至一一三年八月三十一日止，已整合意願達百分之七十五的社區請及早提出申請，避免向隅。
房價高漲下，透天市場規模快速縮減，不過在中南部縣市，透天仍是不少民眾置產首選，聯徵中心資料顯示，近一年嘉義縣透天新增房貸1,315件，占全縣新增房貸總件數76.6%、近八成，每十戶就有8戶，是全台透天交易佔比最高的地區。其次分別是彰化縣、雲林縣、南投縣和澎湖縣。
東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，全台前五大交易熱區無一例外都來自中南部地區，中南部的房價相對親民，購買透天負擔不致太重，加上長期以來居住習慣，使得透天在以上區域仍然有相當高的人氣。 對於透天交易占比最高的嘉義縣，黃勝暉指出，嘉義縣房價基期相對較低，即使最近幾年在嘉義科學園區、馬稠後產業園區、嘉義高鐵站等建設利多的挹注下，嘉義縣房價確實上漲了不少，不過目前嘉義縣的房價仍普遍落在1字頭上下，總價800萬元左右就有機會買到屋況還不錯的中古透天，對於口袋不深的購屋民眾來說相當友好。
排名第二的彰化縣，是傳產重鎮，本身就有充足的產業支撐區域經濟與房市，搭配鐵路高架化、中科二林園區、田中高鐵站、台中捷運綠線延伸等建設議題，彰化的發展前景充滿想像空間，近年來除了在地的自住客群外，也出現不少購買透天「隔套收租」的包租公、包租婆們。
排名第三的雲林縣，向來有中部人購屋天堂的美譽，目前雲林房價仍普遍落在1字頭，預估未來在雲林科技工業區、絲織工業區、擴大工業區、斗六科技工業區等多個工業區的坐鎮下，雲林房市交易量能長線仍有上升空間。 排名第四的南投縣，在草屯手工藝智慧產業園區、南投旺來產業園區、中興大學遷校中興新村等建設利多的加持下，加上台中買盤外溢效應，目前透天平均鑑估值已經站上千萬大關，隨著建設題材發酵，房價仍有穩步走揚的可能性。 排名第五的澎湖縣，坐擁得天獨厚的自然風光，每逢假日都會有絡繹不絕的觀光人潮湧入，最近幾年隨著疫後觀光復甦，到澎湖購買透天厝並改建成民宿的置產族群也愈來愈多。 黃勝暉表示，透天具有私密性佳、居住空間寬敞、沒有惡鄰干擾等優勢，且透天厝土地持分高，更具保值性。現在大部分建商都以大樓華廈為推案主力，新建透天的供給愈來愈少，價格更是扶搖直上。
2023年第四季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查，包括總體經濟、土地開發、辦公室3項指標皆上升，店面指標卻下降，顯示投資者看好前述3項標的，反觀，疫情解封後，卻沒有對店面投資存高度信心。松江御苑 誠忠不動產總經理黃耿彬指出，北部店面市場部分，租賃較買賣市場表現好，由於在疫情之後，內需為主的社區型中小型店面的租賃市場，己快速回升，買賣則因升息及政策壓抑房價氛圍下，買賣雙方對價格的認知差距大，延緩了成交速度。 觀光型商圈除了內需人流支撐之外，受觀光客人數影響頗大，在疫情期間東區、西門町、士林夜市等重點商圈，若房東沒有降租而原租客選擇遷出，就會產生店面長期空置，或轉為短拍與夾娃娃機型態經營。 南部零售市場的表現，華成國際管理顧問總經理陳清景表示，飽和的零售市場已對高雄產生商圈替換，與廠商設點的市場轉移現象，包括台灣第一家美式量販店計畫搬遷，舊址將增加近5000坪的供給量。 大立百貨舊館則引進高雄第一家唐吉訶德，與全台最大MUJI無印良品旗艦店，其背後隱含的是40年歷史的舊大立百貨的轉型退場 。 陳清景點出，高雄地區大型零售與小型店面市場是供過於求，由於商業空間的供給過剩，與近期國人瘋狂出國加上選舉影響需求，去年第四季南部店面表現較為弱勢。 CCIM台灣不動產投資協會理事長林知延分析，在店面租賃市場中，隨著來台旅遊人數上升，對商家信心增強，但若房東仍保持高租金水位，使商家望而卻步，在未來可能也只會徒增閒置店面，獲取長期且穩定現金流仍是上策。
▲更新單元位置示意圖。
高雄市苓雅區五塊厝捷運站旁老舊公寓，高雄市政府於97年劃定都市更新地區，由京城建設擔任實施者自行協調整合，南北街廓歷經十餘年整合，並於日前動土，預計施工起88個月，將在120年完成都市更新事業。 該案更新單元面積共計4,415平方公尺，北側屬第五種商業區、南側屬第四種住宅區，經私有地主及合法建物所有權人百分之百同意實施都更事業，申請都更容積獎勵及開放空間獎勵合計38.89%，將興建地上33層樓地下6層計479戶，本案採延續綠廊環境、都市防洪及降低都市熱島等綠建築設計，預計取得銀級標章，南北兩側皆有退縮建築，北側留有寬12米、南側7米之沿街步道，共1,900多平方公尺之沿街步道式空地型開放空間，步道銜接中正一路人行道及捷運五塊厝3號出口，可提供舒適充足的沿街開放人行空間。 該案北側早年為市府於民國55年興建的平價住宅，約128戶，後由京城建設協調整合公、私有地主，100年4月向市府報核，市府於102年1月公告核定，後續實施者費時7年持續整合南側基地24戶，於109年8月再次報核擴大範圍，都發局以168專案列管，於180個工作天內，依都市更新條例審議程序辦理公展、公聽、工作小組及聽證，110年12月經大會審定，實施者程序完備後，市府於111年5月第二次公告核定實施。 都發局表示本市核定都更重建已達8案超過1,550戶，為加速民間都市更新案的審議流程，於110年公告「高雄都更168專案」，所有權人百分之百同意都市更新，都發局將以專案列管加速審議；亦成立單一窗口提供市民朋友第一線的諮詢與服務，想了解都更審議流程、自主都市更新或輔導社區自辦都更等相關事宜的民眾，歡迎電洽都更科07-3313020或輔導團07-7405980。
精華區大面積土地取得困難，除都更、危老改建之外，近年來傳產業者為活化資產推出的建案，也成為蛋黃區土地取得來源的重要管道，且資產活化的建案因位處精華地段，房價具支撐力道，銷售也異軍突起，後續大洋中和舊廠、台泥竹東舊廠、正大纖維北投舊廠三大開發案將是資產活化案的指標大案。 2023年來傳統產業資產活化的推案屢見不鮮，根據住展雜誌統計，台北市大同區南京西路和迪化街口的「大承」，為中和紡織舊大樓都更案，該案建商為弘千建設（中和紡織創辦人葉山母個人投資，目前董座為中和紡織董事長葉啟昭），規劃地上30層、地下5層建築，共有104戶住家，12戶店面，9戶一般事務所，坪數規劃3房65坪、4房73坪，目前實價有51筆交易資訊，平均成交單價約116萬元。據悉，該案可售戶數低於規劃戶數，目前已全數完銷。
南港輪胎舊廠區的「世界明珠」開發案，是北市東區門戶計畫最受矚目的建築指標案，該案規劃六棟住宅共計250戶、二棟商辦，目前住宅案實價有172筆交易紀錄，平均成交單價137.5萬元，其中25樓最高單價見到186萬元，創下區域新高。 大同集團旗下尚志資產位於新北土城的「大同莊園III」，共有661戶住家，坪數規劃2房24、28坪、3房36、43~45坪、4房47、63~78坪、2+1房29~31坪，目前全案銷售率逾9成，實價有666筆交易資訊，平均成交單價約59.6萬元。
由中華電信旗下子公司光世代建設，攜手遠雄建設共同打造的「遠雄仰森」，位於桃園市大園區領航南路及公園路口，共有545戶住家，19戶店面，坪數規劃為3房29、37坪、4房43坪，目前實價有362筆交易資訊，平均成交單價約49萬元，19個店面，則在預售階段全部完售。 位於新北三重區的「日日囍」都更案，開發商為群豐開發與中國今一製衣廠有關聯，該案規劃地上12層，單純只有47戶住家與1戶店面，格局坪數規劃均2房約17.9～24坪，目前該案已全數完銷。
住展雜誌企研室經理成采錡表示，傳產業者為活化資產推出的建案，多具備良好基地條件，如位處精華地段、基地形狀方整等，可吸引知名團隊合作開發；接下來的指標舊廠開發案如新北大洋中和舊廠開發案，由大洋塑膠與馥華集團合建，使舊廠區基地得以合併開發，建築規劃上更具空間，加上馥華品牌知名度加持，建案價位值得期待。 另在新竹竹東，台灣水泥與忠泰集團將合作推出台泥竹東舊廠開發案，是區域久違的大規模開發案，也因忠泰集團品牌具知名度，及建築將採用台泥的低碳建材，建案特色鮮明。 華固與正大集團開發北投舊廠，2024年後才會推出，總案量挑戰500億元，預計將打造園區型之智慧綠能頂級商辦。 值得一提的是，過往曾見到傳產資產活化建案，出現一群「回娘家」的買方，即以前在廠區工作的老員工回來購屋，也由於該案位處精華、總價帶不低，此現象顯示傳產公司的資產活化，獲得了員工青睞。
高雄市產業積極轉型，近幾年有目共睹，主要是以北高雄的半導體材料S廊帶的國家計畫，除施工中的橋頭科學園區，台積電(2330)落腳的楠梓科學園區，及依傍南科的路竹科學園區外，高雄將迎來第4個園區「白埔科學園區」。園區人口紅利發酵，高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷說，這就是高雄房市源源不斷的最佳底氣！台積電高雄廠運作已經緊鑼密鼓展開，未來將導入最先進的二奈米製程，預計2025年量產，主要供應AI人工智慧和5G市場的強勁需求。除台積電本廠外，還包括相關的下游廠商進駐，大量就業衍生的住宅自用及長期投資需求，都十分看好。 位於南岡山捷運站生活圈的「白埔科學園區」正在報編中，2023年12月底辦理可行性規劃報告公聽會、都計變更前座談會等，並預定2024年底完成園區設置，目前以「產業」園區進行報編，高市府也積極向中央爭取，將白埔納編為「科學」園區。
陸炤廷表示，前幾年台積電議題延燒，觸動投資需求，引起一波不小的投資熱潮，也帶動房價上漲，確實讓台南及高雄的房價翻了個大翻身，直追中北部，雖然房價上漲，銷售也很順利，但是對業者來說，卻是潛藏著危機。 主要是因為，跟隨台積電議題而來買方，大多以中北部的投資客為主，一出手就是買好幾戶，政策開始打炒房後，這些客戶或縮手或轉賣，市場氛圍深陷買方市場，外來短投客幾乎徹底退出市場，轉售供給大增、需求大減、房價鬆動，甚至有在地經驗較不足的中小型建商不看好後市，將新建案降價5～8%不等換現金。
原本已經涼涼的前半年市況，在8月新青安房貸政策推出後出現大復活，尤其是看好未來10～20年科學園區的未來發展，買方都希望能複製竹科效應，因此鄰近預售屋及新成屋的買氣大增，中古屋相對乏人問津。 陸炤廷表示，科學園區內的進駐、建廠、動工、量產等新進度，都會造成買氣激勵效應，也會陸續帶動人口成長。2024年底白埔科學園區將完成園區設置，2025年台積電開始量產，不出意外的話，這股信心買氣應可延伸到2025年。 陸炤廷很樂觀地表示，現在的房價結構較過往很健康，短期投資客已經退出市場，新的產業需求不斷增加，人口也增加，住宅需求穩定上升，現在進場的買方都是自用者及長期投資者，截至2023年10月底止，台灣的定儲總額已經達到17.3兆元，資金充沛，股市長紅、房市回溫，大選又剛剛結束，疫情也已消散，社會及經濟均趨穩定，他對2024年景氣很有信心。 至於2024年針對水泥及鋼鐵開徵的碳費，勢必增加營建成本，是否會影響獲利及銷售？陸炤廷說並不會特別擔心，未來因應ESG政策的成本增加、物價上漲，是共同經濟的問題，對營建業及建設業的影響，應該遠低於對物價變動的衝擊。
根據六都最新公告12月移轉棟數表現，六都12月的移轉棟數為2.38萬棟，年增16%且月增率大致持平，全年六都的建物買賣移轉棟數為23.6萬棟，雖然2023下半年每月移轉棟數都呈現年增，追趕進度，但全年仍年小減3%，推估2023年的移轉棟數將挑戰30.5萬棟，新成屋交屋也貢獻不少移轉棟數的數量。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2023年移轉棟數有機會挑戰30.5萬棟，雖然移轉棟數創下近4年新低，不過下半年房市移轉棟數呈現連續年增表現，反映2023年下半年房市比前一個年度同期更好，也因為下半年房市表現不錯，雖然全年移轉棟數年減，但實際上市場買氣感受度反而會比去年熱絡。
12月台北市建物買賣移轉棟數2380棟，年增12%，且月減2%，全年北市建物買賣移轉棟數2.7萬棟，年減7%；新北市5828棟，較上月微減4%，但年增17%，全年移轉棟數6萬棟，與前一個年度相比持平。 桃園市12月移轉棟數3900棟，年減1%，月減1%，全年為4萬棟，年減7%；台中市5699棟，主要北屯區出現大量交屋，年增16%且月增33%，全年台中4.8萬棟，年減6%；台南市2398棟，年增37%但月減25%，全年2.5萬棟，年增8%；高雄市3546棟，年增28%且月持平，全年高雄移轉棟數為3.6萬棟，年減2%。 曾敬德表示，2023年移轉有機會站上30.5萬棟，今年總統大選後不確定因素解除，房市農曆年後買氣可望回升，可觀察329檔期的房市表現。
《中國房地產報》報導，去年中國百大上市房企的銷售額不僅暴跌，且有近九成市值縮水，僅十四家市值增加；儘管北京當局推出大量救房市政策，但地產股基本面弱勢的局面並未改變。 報導指出，去年中國政府持續加碼房地產政策，全年房市呈前高、中低、後穩的走勢；但從資本市場的行情表現來看，無論是中國A股還是港股，整體地產股表現不佳。 中國房市研究機構克而瑞（CRIC）調查，去年中國百大房企合計銷售額五．四兆人民幣（下同，約二十三．四七兆台幣），年減十六．五％，銷售額破千億元的房企只剩十六家，為二○一七年以來最少，遠低於二○二○、二○二一年高峰時的四十三家。 去年上市百大房企中，近九成市值縮水，僅十四家增加。
去年初，市值超過一千億元的上市房企還有九家，年底僅剩七家，包括新鴻基地產、華潤置地、中國海外發展、長實集團、萬科A、保利發展和恆基地產；而這七家房企去年市值均下跌，尤其萬科A、保利發展和華潤置地，全年市值跌幅均超過三十％。 去年中國上市百大房企中，市值跌幅最大的就是爆發財務危機的恆大物業，市值從年初的二二二億元降至年底的四十八億元，跌幅達七十八．四％；其次是同樣發生債務危機的碧桂園，市值從去年初的六五九億元降至一九八億元，跌幅約七十％，而碧桂園服務市值跌幅達六十五．一％。 值得注意的是，自二○二一年以來，中國中央及地方政府已經推出多輪房地產救市政策，但產業復甦態勢仍不明顯，尤其去年下半年以來，多輪寬鬆政策並不像以往一樣對地產股帶來立竿見影地拉升，不少券商分析師認為，地產股對利多政策的敏感度逐漸降低。
總統大選總牽動敏感的神經，每到選前交易更是呈現膠著狀態，房仲全聯會不動產智庫分析，觀察歷次總統選舉結果及當年房屋交易量的表現，全年度交易量有增長也有下跌， 但兩者之間的關聯度並不高，不管誰當選，房市選後大體上「仍然走自己的路」。 台灣受到地緣政治影響，每到總統大選難免牽涉敏感的統獨議題，選前對房產的購買行為也顯得躊躇不前，但是選舉結果是否進一步影響民眾置產意願及決定？中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（房仲全聯會）不動產智庫今日發布觀察結果。
綜觀歷次總統大選與房屋交易量的變化， 因為選舉政治面變動的干擾力道顯然有限，反倒是重大房市政策推出，對市場的交易意願影響較大，譬如2012年實價登錄、2016年房地合一稅。房仲全聯會提供 綜觀歷次總統大選與房屋交易量的變化， 因為選舉政治面變動的干擾力道顯然有限，反倒是重大房市政策推出，對市場的交易意願影響較大，譬如2012年實價登錄、2016年房地合一稅。房仲全聯會提供
房仲全聯會不動產智庫總會長林金雄表示，根據歷次總統直接民選結果及當年度房屋買賣移轉棟數表現比較，過去7次總統大選年，有3次全年度房屋交易量與前一年度比較呈現增長現象，另有4次呈衰退的情形。而且，不論當年度房屋交易量是增長或衰退，明顯與總統大選選舉結果本身脫鉤。 房仲全聯會不動產智庫會長張欣民指出，2004年為例，當年前總統陳水扁在高度爭議的兩顆子彈事件當中成功連任，但全年度房屋交易量竟然爆出近2成的年成長率， 市場面並未受到政治面紛擾影響，最為鮮明。 相對的，2008年前總統馬英九以改善兩岸關係訴求當選，更開啟兩岸三通，但當年度房屋交易量反而衰退8.5%。檢視背後原因，林金雄說明，由美國出現雷曼兄弟金融風暴，沒收兩岸的和平紅利，即使是陳水扁第一任當選年房屋交易量大減，也不是受到首次政黨輪替的衝擊，而是當年網路泡沫化及受到更早之前的亞洲金融風暴拖累。 張欣民也指出，綜觀歷次總統大選與房屋交易量的變化， 因為選舉政治面變動的干擾力道顯然有限，反倒是重大房市政策的推出，對市場的交易意願影響較大，譬如2012年的實價登錄、2016年的房地合一稅，在相對無重大外部事件影響下，全年度房屋交易量明顯衰減。
歷次總統直接民選結果及當年度房屋買賣移轉棟數表現比較，過去7次總統大選年，有3次全年度房屋交易量與前一年度比較呈現增長現象，另有4次呈衰退的情形。房仲全聯會提供。房仲全聯會提供 歷次總統直接民選結果及當年度房屋買賣移轉棟數表現比較，過去7次總統大選年，有3次全年度房屋交易量與前一年度比較呈現增長現象，另有4次呈衰退的情形。房仲全聯會提供
從過去總統大選年的房屋交易量，還觀察到一個有趣現象，1996年總統大選年，在飛彈危機當中，創下史上最高的房屋交易量，2016年再度政黨輪替，在房地合一重稅之下，出現大選年史上最低的房屋交易量。 林金雄表示，影響房屋市場交易的因素很多，但若以過去7次的總統大選結果跟房屋交易量來簡單做比較，選前的紛紛擾擾及最後誰當選總統，將時間拉長到整年度來看，其影響並不明顯，倒是新總統若有重大的房市新政策，確實會影響到民眾購屋置產的意願。 房仲全聯會不動產智庫表示，以目前3組總統候選人所提出來的住宅政見來看，大多是屬於現行政策延續性質，並不會強化或是減弱市場的供需，因此，只要沒有全球型的黑天鵝出現，2024年全年房屋交易量應能守在30萬棟左右的水準。
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