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房產新聞
產業新聞
7都地王周邊房市以新竹3年來漲幅最顯著。（圖：永慶房產集團提供）
國內7大都會區的地王出爐，桃園市與台中市地王蟬聯18年寶座，分別是「中正路商業區角地」與「新光三越中港店」。新北市「板信雙子星總部大樓」則是15連霸，台北市「101大樓」與高雄市「高雄大遠百」連續11年穩居當地地王。台南市的地王由「新光三越中山店」連續7年拿下。 7都地王揭曉，除了新竹縣市地王寶座易主，其餘6大都會區地王都順利蟬聯。根據實價登錄資料，近3年7都地王周邊房價，新竹縣新地王周邊房價漲勢最猛，漲幅高達38.3%，房價由3字頭躍升4字頭；新竹市的新地王周邊房價漲幅也超過二成，3年來的漲勢前兩名都位於新竹地區，突顯當地的房市交易熱絡。 永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，蟬聯多年地王寶座的竹北市縣福段284地號（永豐銀行）已不再是地王，新屆地王是遠百竹北店對面竹北市公園段482地號（全國電子），公告土地現值為每坪96.8萬元。
陳金萍指出，新竹市地王由「新竹火車站前中正路與大同路口角地」，轉移為「城隍廟旁中山路角地」，城隍廟商圈為老城區，發展較早，附近商家林立，生活機能完善，也鄰近大遠百、巨城、中央市場等商圈，且土地稀缺，地段價值性高。她說，這個地段同時也受惠於竹科的外溢效應，購屋需求強勁，在新竹地區供給相對不足的狀況下，房價明顯走揚。 7都地王周邊近3年房價漲幅與行政區相比較，發現台中地王「新光三越中港店」周邊漲幅4.5%，僅個位數。陳金萍說明，「新光三越中港店」位於七期重劃區內，七期向來是台中房市領頭羊的角色，豪宅與一般住宅選擇多，吸引不少中部企業主、自住、置產族群目光，房市交易穩定，房價獲得支撐。她說，由於區域房價在台中也屬於相對高的地段，因此漲幅平緩，近3年房價漲幅才會呈現個位數。 通常各縣市地王周邊鄰近主要商圈或是新興重劃區，共同特點是活絡的商業活動、交通機能、重大建設，或者是處在行政機關所在地，推升土地會格水漲船高，並帶動房價有所支撐。（張佳琪報導）
商用不動產顧問高力國際今天指出，台北市辦公室未來5年新增供給總面積約76.6萬坪，其中33.5萬坪集中南港區，占比約43.7%。業者分析，在租金價差、環境符合ESG標準等因素下，將吸引企業進駐南港。 觀察北市商辦目前租金行情，高力國際指出，南港區較新大樓平均租金每月每坪約落在新台幣2200元至2400元，信義計畫區相同品質的大樓則平均約4000元至4600元，兩區域租金價差近45%。 高力國際資深董事朱秉瑩分析，台北市下一波巨量供給，將會成為國際與製造業整合旗下各服務部門的機會，不乏購置或租賃總部大樓的買盤。 朱秉瑩進一步指出，南港區具有捷運、高鐵、鐵路等三鐵交通優勢，租金又較信義區便宜，加上為因應產業應對ESG（環境保護、社會責任、公司治理）發展與揭露，從整體建物的建材到碳排營運管理，都更將符合永續經營需求，預計將會掀起一波科技企業遷徙潮。 高力國際董事總經理劉學龍認為，未來幾年台北市商辦市場將有信義計畫區、台北車站兩大一級辦公商圈，再加上南港、內湖及北士科等產業聚落，這5大區塊將成為企業租戶考量進駐的熱點。
隨國際觀光與內需快速復甦，觀光商圈的店面租賃也迅速回溫，沉寂已久的台北市東區商圈，2023年11月又見到單坪萬元的租賃實價揭露，該店面由跑鞋品牌進駐，地段就位於東區的精華路段，月租達45.5萬元，東區的忠孝敦化指標三角窗店面2023年也順利出租，忠孝復興三角窗店面也由旅遊業者承租，雖然東區距離全盛時期還有段差距，但東區商圈也走出谷底逐步復甦。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波觀光商圈復甦西門町腳步最快，東區也有開始跟上的跡象，觀察商圈內有些空置或先前短租的指標店面，陸續都有長約客戶進駐，反映業者仍看好東區的廣告與消費商機，趁租金明顯修正但觀光景氣要反轉復甦時進場卡位，不過東區受到信義計畫區、大巨蛋等興起瓜分不少消費人潮，辦公商圈的移轉也帶來許多變化，東區復興之路仍有段路要走。
此次揭露的店面是大安區忠孝東路四段96號，月租45.5萬元，訂約日期是2023年11月29日，換算單價每坪1萬1464元，店面租金是2020年以來東區的實價行情新高，承租方則是跑鞋品牌業者，首次開設品牌獨立街邊店就選擇在東區內開設。 曾敬德表示，東區運動品牌匯聚，主要還是看好觀光與周邊上班族對於運動用品的需求，新的品牌業者進駐應也是看好商圈的觀光與廣告效益，另外現在不僅僅靠實體店面銷售，品牌業者還會串連線上廣告，辦理許多活動聚集人氣，尤其疫情後許多賽事停辦，這些跑者的腳癢商機浮現。
精華地段的老透天店面，越老越值錢！士林區中正路的整棟四層樓透店，建物107.93坪、土地33.58坪，去年11月交易1.38億元，由現承租的「墊腳石」圖書文具店買下，「從租客變屋主」把租金轉為自身資產。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，該透店面位於士林中正路，是通往士林捷運站必經之路，附近有士林中小學，中正路又是士林主要商圈幹道，學生和通勤人潮多，對於圖書文具業者而言，客層精準，非常適合深耕，就算建築屋齡已達五十年，也不影響店面經營。 進一步觀察，去年同樣也是整棟老透店的交易，包括大同區承德路一段屋齡高達70年的透店，以約1.4億元易主；以及士林區文林路67年透店，3月以8,666萬元易主，這兩棟老透店目前都由便利商店承租，租金收益穩定；另外，大安區信義路二段整棟5層樓透店，屋齡至少60年以上，5月以2.47億元交易，目前由路易莎咖啡經營中。 張旭嵐表示，台北市老透店越老越有價值，主要因為這些資深透店多半位於早開發的內需型商圈，在區域中地段精華，對營業商家而言，客源穩定，廣告效益佳，租用意願高；對持有者而言，租金投報高，購入不管自用或出租都能創造高收益價值。此外，透天產權完整，未來不管是都更或是危老，開發效益高，因此轉手多半能創下高身價。 第一建經研究中心副理張菱育指出，近期購入商用透天店面，不乏資深房產投資者或資產公司，現金流豐沛，而這類地段精華、穩定收租的店面，就算屋齡高，貸款成數仍有機會達到8成，代表整體市場價值性也高，因此對原本就穩定承租店面的業者而言，累積一定資產，等待房東有意釋出店面，業者也願意「以買代租」，將租金轉化成自有資產。
新版青年安心成家購屋優惠貸款（新青安）於2023年8月上路，牽動房市買氣，可說是市場利多且延燒至今，央行最新公布2023年12月份5大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華南銀、一銀）新增房貸金額為989.55億元，創下統計以來的單月新高紀錄，月增93.93億元；另外12月新增房貸利率2.079％，月增0.008個百分點。住展雜誌發言人陳炳辰表示，確實如同央行統計，由新青安與年底建商盈餘認列交屋潮帶動數據，不過仍要提醒買方須留意過度槓桿的風險。 2023年12月份5大銀行新增房貸金額為895.62億元989.55億元，創下統計以來的單月新高紀錄，月增93.93億元、月增率1成左右，已連續五個月都為正成長。至於12月新增房貸利率為2.079％，月升0.008個百分點，央行經研處官員指出，主因是部分地區交屋時間在年底，且貸款對象的地區別利率偏高，使利率上升，但僅是微幅上升，並非出現趨勢上較大變化。
專家洩「降價出清」關鍵時機
專家提醒房市變數仍存，對於資金實力不算穩健的民眾，須留意過度槓桿的風險，包括長期持有成本、壓縮轉手價差等，勿忽視市場反噬可能性。圖／好房網News記者林和謙／攝 央行經研處官員說，因新青安帶動買氣、首購買方進場，提升交易量，另外年底適逢購屋旺季以及有交屋潮挹注，都推升房貸數據表現。 此外，12月份新青安貸款就高達360.99 億元，占五大銀行新承做房貸比重36.48％，占比頗大，可見得新青安的威力與誘因，房市剛需強勁。而2023年全年新增房貸年增率為8.4％，不過與2021年年增率12.6%以及2019年年增近2成相比，2023年未創高，顯示房市沒有過熱，央行將持續觀察房市情況。 陳炳辰指出，確實如同央行的統計數據，由新青安與年底建商盈餘認列交屋潮帶動數據，同步表現在移轉棟數上，今（2024）年新青安威力將延燒，建商見世態明朗將見推屋量體，加上如低首付、建商貸的刺激，房市將持續有感回溫。 不過陳炳辰提醒，資金匯聚力道不算強韌，依舊有地緣政治的聯想，房市變數仍存，對於資金實力不算穩健的民眾，「須留意過度槓桿的風險，包括長期持有成本、壓縮轉手價差等，勿忽視市場反噬可能性」。
房仲全聯會不動產智庫針對「2024年購屋計畫」進行網路民調。（圖：房仲全聯會提供）
大選後，民眾購屋意願如何呢？房仲全聯會進行即時民調，結果約有5成民眾會啟動購屋計畫，認為房價可能持續上漲約為5%至10%。50歲以上民眾換屋意願最高，達到49.6%。 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（房仲全聯會）不動產智庫，在總統大選後針對「2024年購屋計畫」進行網路民調，委由網路地產王協助執行。民調時間是1月15日至19日，回收有效問卷共2050份。其中，對於選舉結果滿意度以「普通」的占比最高，大約是40%；對未來台灣經濟信心度以「沒信心」占比最高，達45.6%。
關於購屋計屋，有52.4%可能啟動購屋計畫；購屋目的以「首購」最高，約占53%。67.7%認為2024年房價將會上升；65.6%將會使用新青安優惠方案。 交叉分析後，31至40歲約有57.2%可能啟動購屋計畫，51歲以上的換屋購屋比例將近5成；南部地區有53.9%計畫購屋，北部地區也有52.9%民眾意想買房；中部地區計畫購屋者為48.7%。 房價變動方面，20至30歲年輕族約有48%看漲5%至10%最高，41歲以上中壯族則有近4成認為房價持平，變動幅度在5%以內；北部地區及南部地區都以上升5%至10%最高，分別為41.3%及43.3%。東部地區看法樂觀，有28.6%認為房價將上升10%以上。整體而言，認為房價會下降的比例為8.3%。另有65.6%民眾表示會使用「新青安優惠方案」。 房仲全聯會理事長王瑞祺表示，選後民眾對於台灣經濟展望觀望，對房價的看法以上升居多，卻仍有半數以上民眾認為應該會啟動購屋，主要是預期房價走勢將會向上，擔心未來購屋成本會更高，又以年輕族群對房價的焦慮感最深。他說，非自用住宅部分，投資置產大於投資收租，顯示對房價上升期望值大於投報率，可能投報率還有上升空間。
去年工業地產熱度減退，據統計2023年全台廠房、工業土地交易量僅300多億元，年減58%。信義全球資產公司總經理林三智解讀，去年經濟成長疲軟、產業投資趨於謹慎，致使全年工業地產交易量縮，但今年在AI新興科技、企業ESG轉型等題材助攻下，可望推升新一波工業地產交易熱潮。
去年工業地產交易量下滑有三大原因
據信義全球資產公司統計，2023年上市櫃法人在廠房、工業土地等工業不動產總投資額為348億元。林三智總經理表示，中美貿易戰後全球供應鏈重組，台商回流投資為市場帶來新契機，據投資台灣事務所統計，投資台灣三大方案實施五年來，總投資總額已超過2.1兆億元，資金回台、企業新建擴廠需求大增，工業地產交易旺盛，總計2018年至2023年間累計交易量近4千億元。 但去年工業地產交易量下滑，僅不到2022年總投資額的一半，林三智總經理分析衰退主因有三， 首先，去年全球經濟成長疲弱，外銷訂單表現衰退，產業投資動能也受到影響；其次，2019年起政府啟動投資台灣三大方案，實施迄今已有五年，產業陸續完成布局，新增投資動能已相當有限；最後，精華標的稀缺、工業地價格上揚，加上營建成本居高不下，讓原定有投資計劃的企業，都紛紛暫緩觀望。
三項利多支撐可望推升今年工業地產交易熱潮
綜合多項因素，使去年工業地產交易收縮，但產業實質需求仍在，隨著今年從景氣谷底反彈，三項利多將支撐今年工業地產市場。其一，全球AI應用需求浮現，台積電等半導體科技大廠加碼布局工業地產，拓廠增加產能；其二，企業紛紛走向ESG綠色轉型，對具備環保節能題材的綠色工廠需求大增；其三，隨著廠商去庫存告一段落，今年外銷接單將揮別低迷、走向復甦，廠商也將重啟遞延的擴廠計畫。 台新人壽在新年開始就搶先進場，以14.5億元購入永康科技工業區近萬坪工業廠房，顯示買方對工業地產市場信心度已逐漸回升。林三智總經理觀察，桃園、台中仍是今年工業地產交易熱區，兩地均為台灣重要產業聚落，隱形冠軍群聚，更有許多廠商掌握重要技術，在全球供應鏈中扮演關鍵角色，隨著全球景氣回升，廠商投資動能回穩，精華地段工業土地、智慧廠房會是今年主流交易產品。
桃園、台中仍是今年工業地產交易熱區
總經理林三智表示，今年市場環境對工業地產成長有利，但交易表現仍取決於買賣方的價格認知。以去年市況來說，由於賣方普遍對價格期待偏高，影響買方決策意願，進而影響市場交易總量，展望今年工業地產市場，若買賣雙方對價格認知能賦予更多彈性，在剛需買盤支撐下，就可催出交易量。 各大產業都已啟動新年度營運計畫，近期信義全球資產公司接獲不少業者有跨區布局商用不動產的需求，並已成功協助多組法人企業客戶於全台購置工業不動產。信義全球資產公司於桃園、台中均設有直營商仲部，可縱合產業營運特性，提供策略建議，為企業解決購置商用不動產的各項需求。
內湖山區一塊174坪土地，過去興建一棟5層建物，還對外銷售。之後由山岳開發買下土地後「整棟敲掉重蓋」，同樣興建5層建物，在蓋到一半之際，整案賣給美亞鋼管，董事長就是大有來頭的美麗華黃春發。 近期實價揭露，內湖大湖街一帶174坪土地以1.56億元交易，換算單價90萬元。經查謄本，買方是「美亞鋼管」公司，董事長黃春發大有來頭，是美麗華黃家成員，事業版圖包括德安集團、美麗信酒店等等。 有趣的是，以Google Maps回顧，該土地在2014年1月~2019年10月有新地上物，還掛起「地主自售」看板，標榜一層一戶75~85坪，但實地走訪，當初建物已整棟消失，現場是一塊正施工的工地。 經查，該土地異動相當複雜，有多筆設定、清償、信託等紀錄。簡單來看，2010年劉姓自然人購入土地，之後信託「安信建經」公司，並由其作為起造人，在2012年拿到建照，興建地上5層、地下2層。 到了2016年，建物還存在期間，該地遭台新銀行查封，同年再賣給從事生命與休閒事業的「聖恩全生涯事業」。同年，聖恩將該建物又賣給「山岳開發建設」，該建商規模不小，在北台灣擁不少都更案，也經手不良債權個案。 山岳開發在2018年拿到建照，興建地上5層、地下1層建物，而現因現在土地已賣給美亞鋼管，所以起造人也已改成美亞。
▲內湖大湖山莊街174坪土地重要歷程整理。（表／記者項瀚製）
當初山岳開發購入土地後，為何選擇整棟打掉原先建物，再重新興建？記者致電山岳開發，但截稿前沒回應。 在地里長郭坤祥表示，該案前一手其實不算完全蓋完，又遇到資金短缺，於是土地建物出售。不過，經記者查詢，該案在2016年是有取得使照的。 郭坤祥說：「之後山岳開發接手後，可能覺得建案基礎不好，索性拆掉重蓋，而現在據現場工班說法，這棟沒有要公開銷售，要自用。」 欣聯建設專業經理人蕭傑楷表示，帶建照銷售通常都在施工之前，像本個案興建後才交易屬罕見，地價1.56億元可能包含了部分前端營造費用，以此價碼看來不貴，但仍無法準確判斷雙方在營造費的具體分攤，以基地100多坪規模來看，又只興建5層，每坪造價30萬元跑不掉。
財政部近日公告台南平實營區商業區土地招標設定地上權，遭指調漲每坪平均權利金底價，有帶頭炒作嫌疑。財政部今天澄清，歷次同區域標的權利金底價，是反映「住宅區」及「商業區」基地個別條件，並無刻意炒作土地情事。 有媒體報導，財政部國產署今年招標設定地上權，在台南平實營區土地權利金部分，較民國110年8月標脫的地上權每坪平均權利金底價，調漲155.38%，質疑國產署有帶頭炒作嫌疑。 國產署今天發布新聞稿說明，台南市平實營區110年地上權標脫標的，其土地使用分區為「第5種住宅區」，建蔽率60%、容積率210%。 國產署指出，112年底標脫同區域標的，及今年度正在公告招標標的，則均為「商業區」土地，建蔽率60%、容積率360%；土地使用分區、使用管制內容均不同，且商業區土地的法定容積率為住宅區的1.7倍，無法等同類比。
國產署表示，今年度列標標的雖與112年標脫標的同屬商業區，但這次標的北側緊臨平實轉運站，規模大0.88倍，且是四面臨路的完整街廓，其區位條件、規模及臨路狀況，均較112年標的條件更佳，且113年公告現值也較112年每坪調漲新台幣2.6萬元。 國產署強調，這次招標設定地上權目前仍公告招標中，並未標脫，以此定論國產署炒作土地，實在有失公允。 國產署表示，招標設定「地上權」是國家保有土地所有權、提供使用權給民間活化國有土地方式，其市場價格約為附近「所有權」市場價格5至7成，在台灣民眾「有土斯有財」觀念下，兩者於不動產市場有其明確區隔。
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