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台北居，大不易，小套房單價也豪宅化，愈飆愈貴，專業市調機構匯整最新實價登錄資訊顯示，每坪已上探192萬元；綜觀台北市前五強，單價也站上160萬元以上，甚至每戶總價都來到2,000萬元以上，買小又買貴，令人乍舌。 《住展雜誌》依據實價登錄資訊分析，台北市預售小套房單價愈飆愈貴，去年每坪成交單價最高紀錄為捷運忠孝復興站旁的BR4，每坪達192萬元，交易坪數僅13.4坪。
業者分析，小套房之所以搶手，主要附加價值包括五大類，如挑高夾層設計，提供魔術空間的多元利用，居住起來不侷促；可提供公司企業當作招待所，或提供給高階主管使用；房市熱絡時，不但有租金報酬率誘因、也有轉手利差，吸引高資產、投資族群青睞；若鄰近明星學區，有意設籍當地學區的富爸媽也是潛在買方；若是住商混合型態，小型辦公室亦是自用、租賃兩相宜。 住展雜誌調查，去年北市小套房交易單價前五強中，榜首BR4每坪達192萬元，第二到五名依序為菁席、植建築、勝輝馥敦、桓桓溫州，每坪成交單價自160.6萬至164.8萬元，坪數則是12.1至14.9坪。
依據內政部揭露不動產交易實價資訊，台北市15坪以下的預售套房物件，2022年每坪成交均價105.1萬元，去年已漲到122.1萬元，漲幅16.2％；在成交量方面，2022年每坪站上100萬元的共揭露116筆，到去年則增長68％，達195筆。買方與建商熱衷小坪數物件，也激盪出量價表現。 住展雜誌發言人陳炳辰分析，過去兩年單價前五高的套房都坐落精華地段，自然彰顯身價。以往小套房有銀行貸款條件不佳的抗性，但與時俱進下，不少銀行願意對狀況不錯的套房正常核貸，包括坐落地段佳，例如雙北市鄰近捷運站點處，再則像社區屋況好，素質名氣高，兼之申貸人的信用分數良好，不乏申貸到不錯成數的案例，讓套房交易擺脫部分抗性。
根據「都更條例第六十七條稅捐減免延長稅評報告」，二○一九至二○二二年間，六都及新竹市核定都更案的土地總面積達八．九八萬坪，即七都透過都更案，每年可獲得的土地面積約二．二四萬坪。 根據七大都會區核定都更案土地面積分布來看，雙北合計約六．九萬餘坪、占近七十七％，其中又以台北市達四．○三萬坪最大，其次是新北市近二．八九萬坪。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市開發飽和，只能透過整合老屋並拆除後取得土地；但北市以外的都會區，仍有許多重劃區可直接買地興建，建商可省去整合的不確定性與時間。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，透過高額容積獎勵方式進行都更重建，可謂向天搶地，過去低矮的透天、公寓變身為高樓大廈，雖然高額容獎可刺激重建速度和量能，卻也帶來開發密度過高、公共設施不足、道路壅塞等問題，都市居住環境品質可能因此下滑。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，雙北市都更案總核定面積大的原因，除都市發展時間早、老舊建物密集，建物普遍有耐震不足、機能條件不佳等推力外，還有房價高、購屋需求強，重建、銷售的財務可行性較高則是拉力，但更重要的是政府主導的策略性更新地區，鼓勵大面積土地的單一地主投入都更。 黃舒衛說，以台北市政府二○一二年啟動「變更台北市南港區鐵路地下化沿線土地主要計畫案」為例，共六大區塊，高達十處都更案，其中五處開發中，一處已完工，讓南港從黑鄉搖身變成辦公室、商業聚落。 至於新北市最大規模都更計畫則是二○一三年擬定「捷運中和線沿線地區及場站周邊都市更新計畫」，劃定範圍超過二十四萬坪，最高可申請十％時程獎勵。雙北市透過軌道經濟拉動周邊土地適當轉型，再以都更的開發手段，自然拉高大台北的都更案占比。
台北最熱門及最親民路段出爐！北市政府地政局根據實價登錄，整理出2023年不動產買賣及租賃交易量前40名的熱門路段，而最便宜的路段在北投區的中和街與溫泉路，單坪約49萬；其次是萬華區的萬大路，單坪約54萬。對此，地政局分析，這些路段因離市中心較遠，不過仍有生活機能，所以受購屋者青睞。全台房價起漲 台北市地政局表示，針對2023年實價登錄的買賣案例，以屋齡5年為界，分別統計新成屋及中古屋交易量前40名的熱門路段，並以平均交易單價排序，除了列出各路段交易量及單價，同時也呈現與2022年相較的變動幅度。 新成屋熱門交易路段單價前10名有5條路段位於大安區，前3名依序為復興南路二段（163萬元／坪）、敦化南路一段（162萬元／坪）及信義路二段（151萬元／坪）；單價相對較低的前3名路段，依序為文山區指南路三段（65萬元／坪）、內湖區康樂街（68萬元／坪）、萬華區環河南路二段（72萬元／坪）。
台北市新成屋前40名熱門路段。圖／北市地政局提供
中古屋熱門交易路段單價前10名有8條路段位於信義區，前3名依序為仁愛路四段（109萬元／坪）、忠孝東路五段（104萬元／坪）及復興南路一段（103萬元／坪）；單價相對較低的前3名路段，依序為北投區中和街（49萬元／坪）、北投區溫泉路（49萬元／坪）及萬華區萬大路（54萬元／坪）。
台北市中古屋前40名熱門路段。圖／北市地政局提供
出租屋熱門交易路段月租金前10名有7條路段皆位於中山區，依序為民生東路一段（2,223元／坪）、忠孝東路四段（2,180元／坪）及農安街（2,164元／坪）；而月租金相對較低的前3名熱門路段，分別為北投區中和街（959元／坪）、萬華區萬大路（1,083元／坪）及內湖區民權東路六段（1,171元／坪）；其中，中和街已連續4年登租金最親民的熱門路段。
台北市出租屋前40名熱門路段。圖／北市地政局提供
住展雜誌發言人陳炳辰表示，高房價下若還有特定地帶有較多的買賣量體，價格為最大因素，蛋白行政區的路段常榜上有名便其來有自；其次是因為區域特性交易量大，像是小宅多的中山區，兼之住宅機能成熟均質，長期為移轉棟數榜首，就可能讓部分地段顯得熱門；再則交屋潮也會影響，所以有些高價路段可見新成屋的筆數。 至於在租屋方面，陳炳辰說，理由與購屋熱度相仿，尤其是中山區的市中心、捷運等小宅優勢，當中像林森商圈還有許多平價租件，皆能拉抬區域表現。而北投區的中和街雖鄰近捷運新北投站，有山區地勢、老舊住宅多形成蛋白地段，與知名的低價路段稻香路所屬同一區塊，租金行情在單價1000至1500元，又是價格所致恆溫表現。
近年來政府積極推動都更危老，加上民間對於都更觀念接受度逐漸提高，根據內政部最新資料2023年全國拆除件數為1345件，高達4559宅，面積則有22.8萬坪，足足是8.2個小巨蛋，其中以北市宅數與面積為最多，新北宅數與面積成長率最大，高雄在件數成長頗為耀眼。 住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，從拆除數穩定增加狀況來看，民眾願意接受以舊換新的都更或危老將成為趨勢，也為市場帶入新的活水。
近年拆除執照狀況。
北市最強，桃園、台中、台南表現弱 綜觀統計資料可以發現，只有高雄在件數、宅數與總樓地板面積三者均成長；其中新北件數成長9.7%，宅數增加37.4%，總樓地板面積增加58.6%，高雄件數增加31.9%，宅數增加16.5%，總樓地板面積增加26.5%。 北市僅有總樓地板面積增加4.7%，其餘在件數與宅數較前一年為少。而值得注意的是，雙北以外的四都，在件數與宅數都相當接近，顯見被拆除者多為透天或戶數少的地主，在政策鼓勵下改建更有效益。 徐佳馨分析，相較於在重劃區內取得土地直接開發，走向都更之路會更為艱辛，因此，如有重劃區，建商多數以此為優先，這是桃園、台中與台南拆除數相對處於低檔的緣故。
反觀密度較高的北市、新北與高雄，在近年房價上揚，政策鼓勵與民間觀念改變等三大因素推動下，是都更與危老相對活絡的重要因素。 建商心態變，地主一念天堂一念地獄 徐佳馨提醒，近年來建商在造價與時間壓力下，不再如以往一般執著要整合完整基地，更多的是在綜合評估下，選擇直接排除異議戶，以達到快速興建交屋的目標，異議戶最終多數無法順利開發，不僅基地無法達到最佳效益，異議戶往往也只能維持現狀，很難創造更多可能，基於公共利益，若能在互信基礎上達到共識，房價倍翻還在其次，能擁有安全無虞的居住環境，保障生命安全，才是政府積極推動都更的關鍵。
央行規範，台北市房屋總價7,000萬元以上、新北市總價6,000萬元以上，其他縣市總價4,000萬元以上，就符合「豪宅限貸令」，房貸成數下縮至4成，無寬限期，造成買方購屋猶豫期拉長，也導致建商調整推案策略，多規劃小坪數。寶麟廣告副總經理管清智表示，10年前豪宅貸款限貸令限制房市漲勢，「但10年後豪宅限貸令恐怕反成為房市助漲因子」！他點出其中幾個關鍵因素。買房賣房真相大追擊 觀察過去10多年，當房市過熱時，政府就會祭出房市相關政策，央行也推動選擇性信用管制，2012年央行推出豪宅限貸令，當時規定雙北市8,000萬以上、其他地區5,000萬元以上就屬豪宅，購買豪宅的貸款成數以6成為上限；2014年調整為台北市房屋總價7,000萬元以上、新北市總價6,000萬元以上，其他縣市總價4,000萬元以上就符合「豪宅限貸令」，2021年底央行將豪宅房貸成數再下縮至4成。 管清智表示，跨過豪宅線的住宅產品貸款成數低，利率較高，有錢人很會算，會將不動產資金往小坪數房型配置，「形成有錢人與中產階級搶房的奇特現象」。
相較於去年，今年以來的國內住宅房價漲勢比較趨緩、沒這麼瘋狂，是比較健康的狀態。管清智指出，市場總是上有政策、下有對策，10年前，房市單價結構較低，且相關房貸管制不像現在以多管道齊發來箝制，因此整體購買力較強，市場的領頭羊確實是「高單、高總價的住宅產品」。 管清智說，在房市政策的管控之下，許多建商逐步放棄各都「豪宅線以上的產品規劃」，所以會看到近年各都100坪以上的新建案幾乎絕跡，伴隨著近年房價漲幅劇烈，未來市場將幾乎沒有60坪以上換屋型新增推案供給，小宅產品將越來越多。 管清智認為，當豪宅型建商也推小坪數商品，市場物以稀為貴，單價創高是必然，再透過實價登錄2.0機制、使得房價快速傳導，區域房價漲幅連動性變快。
他表示，雙北市以外地區4,000萬以上的住宅產品，僅能貸款4成，自備款必須拿出2,400萬，有錢人的購屋動機多為置產及資金規劃，有錢人為因應豪宅限貸令，勢必也會「動腦筋轉彎、改變購屋策略」。 有錢人會調整的購屋置產思維，管清智指出，包括有兩部分，方案一，以全現金2,400萬元買2間1,200萬的2房，如此一來，資金效率更高，又安全。方案二，透過家族人員名下房地產貸款額度，放大槓桿，一樣在現金2,400萬的情況下、可貸款8成，最多可買10間1,200萬的2房，總值1,2億，或保守些、每戶抓3成交屋自備款，可買超過6間1,200萬元的2房，總值超過7,200萬；以上都是實務上的案例假設。 管清智表示，跨過豪宅線的住宅產品不僅貸款成數低，利率也較高，有錢人也很會算，因此會將不動產資金往小坪數房型配置，因利率較低的關係，持有成本更低，就是近年房市趨勢。他分析，綜合上述市場趨勢變化，「豪宅限貸對房市調控已失效」，疫情後近4年來，也成為房市助漲因子，「形成有錢人與中產階級搶房的奇特現象」，若豪宅限貸政策不做調整，台灣房市將更為畸形、房價趨漲。
國產建材實業在全台擁有44.7萬多坪土地，並逐年進行資產活化，1月31日即公告子公司欣睿信資產開發，處分台南市平實營區重劃區對面、台南國賓影城所承租的建物與土地，交易總金額為16.40億元，獲利達10.39億元。#吳淡如 Ｘ #地產秘密客 雖然台南市平實營區重劃區具發展遠景，且鄰近南紡購物中心，但國產集團目前聚焦在南港開發案，因此也透過活化資產充實營運資金，未來也將持續進行全台各地資產活化。
國產建材實業指出，儘管去年政府接連祭出打炒房政策，建商因而放緩推案，但大選過後，民間住宅市場供需逐漸恢復，加上半導體等科技廠商，在嘉義、高雄等地傳出大規模建廠的好消息，讓營建產業一開春即帶來強勁的暢旺需求。 隨著北部都更大規模挺進、中南部科技業擴廠持續，加上公共工程與前瞻建設經費持續維持高檔，整體景氣表現呈現向上發展的趨勢。 國產建材實業指出，由於混凝土在運距時間等通路限制下，屬於一種「短腿事業」，因此集團這幾年將透過全台多點布局，以區域聯防的形式讓客戶快速拿到貨，延續競爭優勢。 這幾年除了增設台南仁德廠、台中太平廠外，同時也在高雄與台南交界的大湖廠、新北汐止、高雄仁武和鳳山擴增最新低碳與AI自動化生產設備，同時配合擇優出貨策略，並將陸續推出低碳混凝土等創新研發產品。
海線地區過去常被視為蛋白區，但伴隨大台中地區的高速發展，海線的能見度也在不斷提升，還吸引了不少外來人口遷入。由台中市政府民政局資料顯示，有海線四雄之稱的沙鹿、龍井、梧棲、清水的總人口數從2014年底的306,506人增加到去年底的328,161人，10年間總計增加21,655人，其中又以沙鹿的人口數增加最多，達11,063人，佔了海線四雄增加人口數的一半，其後依次是梧棲增加4,376人、清水增加3,967人、龍井增加2,249人。 東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，海線地區的人口成長主要有兩方面的原因，一方面，目前海線地區的平均房價普遍落在1~2字頭，與台中精華區動輒3~4字頭的房價相比，海線地區的CP值的確相對較高，所以能夠快速吸納精華區的外溢買盤。另一方面，近年來不少重大投資建設都坐落於海線地區，例如：台中港科技產業園區、台中國際機場門戶特區、台中港風電產業園區等，產業的蓬勃發展促進了就業人口的湧入，帶來人口紅利。 黃勝暉表示，人口既是區域房市的支撐力，也是房價上漲的動力，在人口紅利的加持下，海線的房市交易量能也在快速升溫，由實價登錄揭露，從2014年到2023年，近10年海線四大行政區的平均房價漲幅分別落在43.5%~107.8%不等，沙鹿、梧棲的房價漲幅更是超過1倍，顯見海線地區房價漲勢之驚人，是當之無愧的房市黑馬。
▼（圖／東森房屋提供）
東森房屋台中沙鹿加盟店資深業務經理陳哲鋐表示，在海線四大行政區中，無論是人口數變化還是平均房價變化，沙鹿都穩坐榜首，主要是因為沙鹿本身就有相當完善的生活機能，可以滿足民眾在衣食住行等方方面面的需求。沙鹿坐擁鹿寮成衣商圈、家樂福商圈、北勢商圈、站前商圈等多個成熟商圈，大小採買應有盡有，而且沙鹿也是海線地區重要的交通樞紐，附近有沙鹿車站、國道三號、西濱快速道路、特五號道路、台中港、台中國際機場、中捷藍線等交通建設，具備海陸空優勢，又有靜宜大學、弘光科技大學兩所大學帶來源源不斷的外來就學人口，因此近年來許多嗅覺敏銳的建商都爭先到沙鹿購地推案，移居沙鹿的購屋民眾也愈來愈多，區域房市交易量能自然水漲船高。
展望後市，陳哲鋐認為，今年對於沙鹿、乃至整個海線地區來說都是相當關鍵的一年，目前海線地區的房價與前幾年相比已有明顯的漲勢，一般剛性買方追價力道趨於保守，尤其在今年多空對峙的大環境下，後續海線地區的交易量變化仍需持續觀察。不過，在房價方面，由於目前台灣的房貸利率仍處在歷史較低檔位，屋主的持有成本並不算高，再加上有人口紅利、建設題材和產業發展為海線房市注入動能，從長線來看，海線地區的房價應會繼續保持穩健成長的趨勢。
▼（圖／東森房屋提供）
過去為接待中心的公益路二段上的絕版角地，過去市場傳出多有整合風聲，最新實登揭露，該角地8塊土地的7成面積，共計1110坪，由台中豪宅建商寶輝旗下的寶急開發拿下。以該建商過去整合土地的經驗，有望等到全區整合完整後再會有推案計畫。 據實登揭露，該塊共計1110坪的土地，位於公益路二段、惠文路口，地點屬於七期南側，鄰近五期重劃區，位置地點相當優秀，據了解該塊土地整合多年，但去年9月開始，寶輝建設先出手拿下7成，以超過11億元的價碼，率先插旗。 經查，該塊土地在過去整合時，1110坪土地在整合時，曾經出現過總價約14.3億元的高價交易，拆算土地單價約118~128萬元左右，此次僅交易70%，總價達11億元，拆算土地單價漲幅約2成。
七期資深房仲廖香婷就分析：「該塊土地堪稱熱鬧的公益路上最後朝南的精華地，基地位於七期南側，往北走就是新市政中心，往公益路二段走就是單元二、往公益路走又是繁華的五期重劃區，步行可到IKEA、捷運站，加上基地旁就是水岸，在都市中屬於相當難得。」 信義房屋公益忠明店曾志凱表示：「公益路上除了單元二、停車場外，已經很少有這種三面臨路、超過千坪的基地，雖然單價看起來高，但實際以開發商與價值性來說並不貴，而該塊土地有望成為公益路上歷年總價最高的交易。」 據了解，這塊土地有不少台中豪宅開發商關切，此次寶輝建設高價出手，除了顯示建商獵地的眼光外，攤開地籍圖，此次整合的除了接待中心位置外，還有惠文路上的餐廳，而知情人士則透露，整體街廓總土地坪數逼近2000坪。 以寶輝建設過去整合土地的經驗與脈絡，有望等到全區整合完整後再會有推案計畫。若以此次土地單價143萬元來計算，該塊地土地總價值將超過26億元。
新北三重近年推案火熱，反觀隔壁的蘆洲2023年卻成「預售沙漠」，全年只有2案成交紀錄，其中一案還只有零星成交幾戶。不過市調指出，蘆洲今年將至少有5案亮相，在地房仲則說，預期銷售反應不錯，等實登出來，也會帶動整體行情。 新北蘆洲面積7.4平方公里，屬新北市腹地較小的行政區，而人口密度高，僅次於永和區。攤開蘆洲2023年預售實登，主要僅有「長安幸福匯」1案交易，另外還有「御陽居」零星交易幾戶，如同預售沙漠。 不過，《591新建案》市調指出，蘆洲今年至少有5案將推出，在蘆洲捷運站旁就有2案，分別是「喜福匯No.6」、「頂富御寶」。此外，還有「中山。極」、「國鎰成屋案」、「成盛發成屋案」，雖然總銷與開價尚未確定，但整體供給量的確將高於2023年許多。
《591新建案》新聞公關組副主任畢務潔表示，三重地區擁許多建設題材，又有3大成型的重劃區，近年推案量、交易量都相當火熱，而雖然蘆洲緊鄰在隔壁，但幅員較小且開發飽和，又少了題材加持，推案平淡許多，若要期待未來有大規模推案，就得等到蘆洲南北側，也就是所謂的「銀河灣計畫」規劃成型。 不過，畢務潔指出，蘆洲仍有部分素地，且開發商普遍看好2024年，因此今年將至少有5案登場，預期多多少少能吃到一點三重的火熱市況。 東森房屋蘆洲長榮加盟店東張文良表示，除了土地稀缺因素，在蘆洲推案的建商，很多都是在地建商，習慣一案推完、再推一案，使得蘆洲整體推案量偏低。 張文良說，蘆洲聯外交通便利，人口密度高，在地換屋需求強，因此屋齡10年內的中古大樓相當搶手，價格也水漲船高，像是蘆洲捷運共構宅「希望城市」小坪數都見到7字頭了。 張文良認為：「等到今年蘆洲新案陸續登場，銷售反應一定不錯，且實價登錄出來後，也會再帶動蘆洲中古大樓價格。」
中部地區知名百貨公司中友百貨宣布進駐彰化市，為彰縣府與彰化市公所合作的BOT開發案，全案總投資額高達43億，自8月動土以來引起各方關注與期待。在地房仲表示，彰化市已經有近20年沒有大型建設，中友進駐與動工對市區房市有不小的正向效果，近期不僅來店者增加，看房的民眾也必問「百貨蓋在哪」、「何時會蓋好」，足見地方期待度，也帶動周邊房價有一定程度的上揚。 信義房屋彰化店長謝昇樺表示，彰化火車站前屬於彰化市黃金地段，原先周邊已有彰化基督教醫院及秀傳等兩大重點醫療商圈，先前當地亦曾有大型影城欲進駐消息但卻無疾而終。由於彰化市與台中市區接壤，距離國道開車也僅需10分鐘左右，因此居民逛街、娛樂等需求多會往台中去，而中友百貨將是彰化第一家大型百貨，且地點與彰基、秀傳相鄰，附近自住剛性需求強烈，進駐訊息不僅使得地區詢問度增加，承購意願也增加不少。 謝昇樺表示，周邊購屋族群多為就醫需求的銀髮族或是從業醫療人員，以自住為主，且有一定經濟能力；因此在百貨確定進駐前，周邊已出現4字頭新建案；中友消息一出，更推升當地期待值，連買方都認同房價因此上揚，在買賣雙方有共識的情況下，帶動預售、中古屋售價，目前預售屋多數單價約在33-35萬左右；屋齡約30年、電梯三房含車位的中古屋總價則已來到800-900萬之間；數量較少的透天物件，價格也已站上千萬。 至於物件類型，謝昇樺提到，彰化市區以電梯產品居多，但當年受到921地震影響，約有20年左右的斷層期間沒有蓋大樓，因此市區中古電梯物件屋齡多為20-30年以上，或5年以下，10年間的僅有2-3棟；但近年來新建案增加不少，目前就有10棟正在蓋，故1-2年內物件會以新大樓為主流，物件新加上百貨效應，推估房價還有機會持續上揚。
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