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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
一如預期，房地產再度成為臺灣選舉的祭品！喧騰一年多的房地合一稅，沒有意外搶在立院本會期結束前三讀通過，也讓從2011年6月奢侈稅上路以來，歷時4年的打房大戲可望暫告一段落；不過，房市問題解決了嗎？而連串的打房政策到底對民眾有什麼好處？又帶來什麼後遺症？恐怕是接下來得嚴肅面對的問題。
一如奢侈稅，房地合一稅同樣趕在總統大選前火速過關，不過相較於奢侈稅讓馬英九贏得不少選票，這次房地合一稅還能不能有同樣效果值得觀察。但就像先前各種裹著居住正義外衣的打房政策一樣，這個號稱房市有史以來最大變革的新稅制，同樣得付出反面的代價，得失之間，只有留待時間來檢驗。
回顧這幾年的打房政策，從奢侈稅上路、大幅調高房屋稅到房地合一稅，明顯可以看出「重稅」是打房的基調，而且從持有稅到交易所得稅都不放過；但撇開打房是否奏效不談，4年來政策真正達到的「具體成果」，一是搞到房市奄奄一息，其次是全民加稅。
之所以如此，是因為從官員、學者到巢運等團體，都犯了一個根本的錯誤，就是將居住正義與房價掛勾，認為打壓房價才能實現居住正義；問題是，房價要跌幾成才叫正義？要跌多少才能讓無殼蝸牛買得起？我們想追求的到底是居住權還是所有權，對這個深層的問題，臺灣從來沒有搞清楚過。
房地合一稅也是這種思維的產物。而雖然政策已無法回頭，但我們還是必須瞭解這個變革帶來的後遺症與代價。首先，房地合一稅等於是對早已奄奄一息的都更補上最後一槍！先是「文林苑」事件導致都更條例大翻修，讓都更寸步難行；然後北市去年起大幅度調高房屋稅，則讓未來都更戶面臨「住不起」新屋的窘境；而房地合一稅則是讓都更戶未來可能會在更新後多出一筆房地合一稅，更嚴重的是，新稅制不只對預售新案極為不利，更大幅增加開發商的稅賦，導致都更對建商完全失去誘因！
實際上，都市更新的核心價值是帶動都市的再生，及讓居民得以提升生活品質，對許多台北市民來說，都更其實是他們改善老舊住宅居住環境的唯一希望，但如今希望之窗已關閉。
房地合一稅另一項影響多數人權益的是繼承。若民眾於105年新制上路後繼承父母的房產，假設這棟房子經過多年增值後目前實際價值是3,000萬元，而土地公告現值、房屋評定現值合計為1,200萬，則民眾除就1,200萬元部分繳納遺產稅之外，未來若處分這棟房子，其1,800萬元的差額必須以新制繳交房地合一稅，等於是多年累積的增值利益，要一次總結「回饋」給政府；儘管新法放寬將繼承人或遺贈人持有期間合併計算，作為房地產取得成本，但新制稅賦遠高於舊制是不爭的事實，將直接導致民眾繼承所得財富明顯縮水。
諸如此類的房地合一稅後遺症、代價還有不少，而這些都是官員、學者不敢說的秘密；更不用說土地增值稅還是照舊，而每年房屋稅、地價稅也還是分開繳納，根本是「山寨版房地合一稅」。房市要改革、居住權要保障，多數人都會舉雙手贊成；但民粹氛圍讓理性討論噤聲，而搞錯目標、用錯方法的扭曲政策，其實無助於大家殷切期盼的居住正義。
基泰（2538）昨（10）日召開股東會，通過配發每股1.25元現金股利一案，展望今年業績，可望再創歷年新高。基泰建設董事長陳世銘在會中表示，基泰已具備永續經營的健全體質，面對政府打房政策，積極轉型具有長期租金的收益型商用不動產發展，以確保股東權益和市場競爭力。
陳世銘表示，在政策打房下，基泰的因應方式，是增加收益型商用不動產的比重。像去年才買進的國產實業大樓，還有開發中的忠孝西路「基泰忠孝案」等；接下來，握有租金收益的商用不動產、辦公大樓、或可開發為商用不動產的土地，都是可以持續收購的標的。
基泰股東會也通過配發每股現金股利1.25元。基泰建設副總經理張玉貞表示，累計前5月營收已達48億元，年增達1.23倍。
張玉貞表示，第2季接下來汐止先建後售案「都鐸薔薇」，將在6月中旬正式開賣，總銷約15億元，為下半年入帳來源，另外吳興街的「基泰世貿」合建案接近完工，預計7月初開賣。
法人估計，前2季基泰累計EPS有機會挑戰4元的新高。加上先建後售的「都鐸薔薇」、「基泰世貿」新成屋銷售貢獻度，全年EPS可望上看5元以上，突破歷史新高。
工商時報
台中市府1個月前才大動作指稱午資集團工期落後，還對迷你巨蛋造型、觀眾席有意見，揚言沒收1億元履約保證金，不排除解約；但10日大逆轉，宣布因中信人壽入股午資集團，向市府保證履約能力，承諾迷你蛋105年4月底前完工，停車場106年3月底前完工及取得使用執照，找到孵蛋的解套方法。
前市府和午資集團簽訂的洲際棒球場ROT合約案昨天到期。市府表示，被稱為迷你蛋的多功能運動中心及1300多個汽車停車位等工程落後，已難依約如期完工，啟動違約處理，最高處罰600萬元。
市府新聞局長卓冠廷表示，中信人壽為向市府保證履約能力，提出完整投資計畫，承諾迷你蛋在105年4月底前完工，停車場於106年3月底前完工及取得使用執照，若無法達成；市府得終止契約，並沒收1億元履約保證金。
卓冠廷強調，年底將在洲際棒球場舉辦世界棒球12強賽，市府必須確保營運不中斷，賽事順利進行，台中也需要有在地的職棒隊，在市府爭取下，中信兄弟隊同意，自明年球季開始，職棒中信兄弟隊以洲際棒球場為球隊主場。
中信人壽發言人卓長興說，感謝台中市府，創造台中市民、午資集團、洲際棒球場三贏，中信人壽提供資金，將增加持股至99%，希望在工期內完成迷你蛋工程，以後兄弟隊會在洲際棒球場訓練、比賽，不管是迷你蛋工程或職棒都會全力以赴。
作者： 記者呂雪彗╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年6月11日 上午5:50
青年生活住宅推動方式有初步架構方式了！內政部昨（10）日邀集地方政府開會，確定土地所有權不賣，只能賣建物所有權，未來建置一種設定地上權，且屬封閉市場型態的福利住宅。
所謂封閉系統模式，限制只能優先賣回政府或賣給相同資格條件的人。青年生活住宅比照社會住宅模式，由內政部規劃及資金補助，地方政府負責興建且銷售管理，中央會協助土地取得，基本需求戶數不少於二萬戶。
巢運昨天在營建署召開記者會並抗議批評，政府與建商擔憂「合宜住宅」遭凍結而無法順利獲利了結，因此打算借屍還魂，推出重新包裝的「青年生活住宅」，這種黑心政策應該立即下架。
內政部副署長王榮進強調，青年生活住宅與合宜住宅有三大不同，完全沒有炒作問題，包括一、採定地上權方式，沒有土地所有權；二、政府有優先附買回機制；三、採封閉市場系統，不流入一般房市。
內政部營建署昨天首度向各地地方政府說明推動構想；研商建置一種設定地上權且屬封閉市場型態的福利住宅系統，以相關法令限制申購資格、政府有優先買回機制，且限制轉售對象，將成另類社會住宅。不過，設定地上權是否有年限，尚未明朗化，近期內還會聽取學者專家及公會業者等意見。
地方政府在會中關切經費來源，土地如何取得，營建署告訴地方，未來比照社會住宅，地方提出計畫內容，內政部再依地方財政狀況，依中長期資金補助方式，從住宅基金撥款給地方不同的上限補助。
至於土地，以公有地為主，有必要中央會協助地方取得。王榮進請與會代表將構想及方式帶回向主管報告，半個月回覆相關需求，包括土地、資金、戶數，房型等，由內政部彙整意見據以規劃。
售價方面，官員說，一定會比一般房價遠低於七折或五折以下。日前內政部長陳威仁曾分析，目前工程造價一坪成本約10∼14萬元，一戶40坪的地上權青年生活住宅售價約500多萬元。
內政部表示，青年生活住宅係參考新加坡經驗，評估在新市鎮、桃園航空城及機場捷運沿線，結合當地交通、產業（就業）、孩童教養、青年生活機能需求等條件規劃適居住宅，以可負擔價格出售予符合資格條件青年。
台中捷運工程發生鋼箱梁掉落意外，據媒體報導，中捷包商大陸工程有意向代辦工程的北市府求償2億，更有台北市捷運局公務員因此遭起訴；北捷局身為北市府下轄單位，卻主管其他縣市工程的奇特現象因此躍上檯面。
事實上，北捷局的定位一直相當吊詭，許多不合理的現象也存在已久，例如：新北市新莊、蘆洲捷運支線的工程，北市府代墊省府時期積欠的100億款項，但新北市府與中央均不同意撥款支應，導致至今仍由台北市民的市庫出資。
北捷局吸納了台灣交通工程方面的實務精英，大台北捷運路網興建初期，曾有過88公里一起動工的黑暗時期，從那時候開始，就累積了大量的經驗，當然也包括用生命換來的「血的教訓」。正因為台北捷運工程局擁有豐富的捷運規劃、設計、監造等經驗，當各縣市要興建捷運時，自然會找上北捷局代辦。
除了台北市內的捷運路段由北捷監造，新北市長朱立倫喊出的新北捷運三環三線、台中捷運全段工程、桃園捷運部分路段等，也都由台北捷運局代辦管理，並加收1%到4%的工程管理費，形成北市府的下轄單位管其他縣市工程的特殊現象。
其實，早在1986年北捷局成立初期就討論過這些問題，但當時交通部並未出面統合成一個單位負責，最後仍由北市府成立北捷局專責、行政院經建會成立協調委員會，協調各方意見，才造成北捷局今日的困窘局面。
北捷局遇到的問題還不只如此。根據市府工管處資料，截至今年6月為止，北捷局代辦工程項目龐雜的超乎想像，例如多段路面更新工程、市場改建，還有新建兒童樂園、校舍改建等與捷運無關的工程都一手包，洋洋灑灑總共126項，不禁讓人質疑，是否因為台北捷運路網已接近完成，所以必須代辦這些工程才能養活局內的1404名員工？
對此，捷運局長周禮良解釋，工務局新工處承接其他單位如文化局、體育局、市場處等的工程，若無暇顧及，就轉分工到北捷局身上；捷運局每年仍有300億的捷運工程正在進行，包括萬大線、信義東延段等，還要承接新工處的工程讓他們相當吃緊，而且這些工程雖有收取工管費，但幾乎都是賠錢在做。
除此之外，困擾北捷局的還包括「傳承」問題。北捷局當年成立時，吸納一群正值壯年的設計規劃工程師，至今已有40%屆齡退休，周禮良擔心，這些經驗豐富的國內捷運工程專業人才恐將面臨嚴重的斷層危機。
金控旗下租賃子公司業務承作能量大鬆綁。金管會10日公告修改法令，放寬對金控租賃子公司資本適足率的要求，金管會銀行局表示，以往金控下租賃子公司的資本適足率必須達50％，也就是其資產只能是淨值的2倍，但現在降到10％後，其資產可以拉高到淨值的10倍。
金管會銀行局指出，金控旗下子公司銀行、證券、保險的資本適足率都有相關規定，而信託、期貨、創投及融資租賃公司過去的資本適足率都要求達到50％，也就是其資產最多只能是淨值的2倍。
金管會說，考量租賃公司的業務性質與銀行相近，如果限制資產在淨值的2倍，業務能量無法拉大，因而將資本適足率要求降到10％，也就是資產可到淨值的10倍，未來租賃的資產可部分使用融資槓桿，負債比也可變大。
目前國內金控旗下有租賃子公司的只有永豐金控，旗下成立有永豐金租賃，淨值現為51.11億元，在法令放寬後，其資產規模可比現在多5倍，金管會表示，法令放寬後，對租賃公司來說，不只業務規模可拉大，營運成本也可相較節省、有效率。
3交部今年招商 推40案1022億元
作者： 【記者郭凱華／基隆報導】 | 台灣新生報 – 2015年6月11日 上午12:00
交通部今年招商大會共推出四十件案件，投資規模達一千零廿二億元，當中「台灣港群投資商機」為三大旗艦案件之一，而其中基港公司所轄的台北港、蘇澳港兩港招商面積為卅四點六三公頃，投資金額達卅二點五億元。
基港公司表示，台北港招商區塊有四塊，南碼頭區二塊各約四點七五公頃，離岸物流區亦有二塊各約六點四三公頃及六點七公頃，擬劃設成為自由貿易港區，以做為全球運籌之營運基地，進駐業者可享有稅賦優惠及作業便利性，轉口貨物更可節省驗關及內陸運輸成本。
前述區域擬規劃引進倉儲、物流、製造事業投資進駐，操作貨櫃或散雜貨裝卸儲轉、物流倉儲、自由港區事業及前店後廠委外加工，與桃園機場僅廿分鐘車程，亦適合海空聯運之相關作業進駐操作；蘇澳港十至十三號碼頭後線及倉庫約十二公頃，與宜蘭縣政府合作，擬引進觀光遊憩業進駐投資，以共同帶動南方澳整體親水遊憩產業的暢旺，全力發展觀光、海陸轉運、遊憩、餐飲、住宿及商店區、停車場、藝文表演等，朝多元化港口之方式轉型，目前有麗娜輪行駛於蘇澳花蓮間使本案更添發展潛力。
港公司強調，台北港及蘇澳港之招商案件藉由招商大會的參與，希望吸引民間各產業之相關優質業者參與投資交通及觀光遊憩公共建設，以促進國內產業發展、創造就業機會，挹注國家經濟動能，活絡經濟發展，共創政府、民間、產業三贏局面。
甫於4月成立的德勤不動產顧問公司10日與美商ERA易而安不動產合作，舉辦「日本商用不動產投資」及「紐約豪宅不動產投資」研討會，就兩地不動產市場現況及趨勢、投資稅務及融資等議題進行探討。
德勤不動產顧問總經理范有偉指出，日本擴大貨幣寬鬆政策後，貨幣貶值除創造汽車等耐用消費品出口表現亮眼，也驅動日本商用不動產成長，加上日本觀光人數於同年創下歷史新高，觀光消費年成長高達43％，推升商用商辦及飯店不動產市場租金及交易價格。
此外，東京即將迎接2020年主辦奧運盛事，進一步地刺激經濟需求並帶動不動產市場的活絡交易。近期日圓兌台幣來到17年新低點，3年內降幅高達34.8％，加上低融資成本的投資環境，日本為台灣放眼國際間最受矚目的標的市場之一。亞洲投資人紛紛表達了對日本不動產的高度興趣，包括新加坡、中國、香港等地外資已陸續收購日本國內大型商辦，日本商用不動產後勢與報酬長期持續看好。
范有偉也指出紐約豪宅為美國不動產市場中一大亮點，曼哈頓房地產交易量大，是一個資訊透明且非常有效率的房地產市場。根據房地產顧問公司Knight Frank今年三月發布之報告指出，自2013年12月至2014年12月，美國金融中心─紐約的豪宅價格飆漲18.8％，遠超出2％的全球平均漲幅。
巴西總統羅賽芙（Dilma Rousseff）周三宣布，將推動總值達2,000億里耳（650億美元）的公共建設方案，以挽救巴西欲振乏力的經濟與她每況愈下的聲望。
受此激勵，周三巴西股匯市雙雙走揚，巴西股市Bovespa指數結束連三個交易日的跌勢，巴西貨幣里耳兌美元匯價也小幅揚升。周三股市繼續上漲，里耳小跌。
羅賽芙公布計畫指出，將出售約7,000公里公路、4座大型機場及多座港口、鐵路之營建特許權給民間部門。
巴西規劃部長巴波薩（Nelson Barbosa）指出，從2000年至2014年，巴西作物產量成長逾1倍，機場旅客數量成長2.5倍，汽車數量則躍升至先前的3倍之多，導致既有的公共建設不敷使用。
羅賽芙表示，上述建設的目標是希望能透過投資，以刺激經濟成長，重建政府與民間的合作與信心。
此振興方案相當於巴西國內生產毛額（GDP）的3.5％。近年來巴西經濟益趨不振，不僅產業活動縮減，國營企業巴西石油（Petrobras）弊案更導致營建業受創嚴重。
巴西汽車製造商同業公會（Anfavea）本周表示，今年巴西車廠產量將下跌18％，創下1998年來的最大降幅。巴西車廠過去一年來已裁減約9％勞動力。
隨著巴西信用擴張所帶來的消費熱潮消褪，經濟學家紛紛呼籲巴西政府應擴大投資，目前巴西已成為新興市場中投資最低迷國家之一。
在新公布的振興方案中，巴西政府將提供總值達660億里耳，連接港口與內陸大豆農民的道路營建特許權，以及860億里耳的鐵路營建特許權、370億里耳的港口營建特許權與90億里耳的機場營建特許權。機場興建城市將包括薩爾瓦多、弗洛里亞諾波利斯、福塔雷薩及快樂港。
此外，振興方案還涵蓋先前與中國達成協議，將耗資400億美元興建的巴西及秘魯越洋鐵路。
巴西的經濟學家指出，相當歡迎此振興計畫，但其成敗與否取決於執行力，這也是大家最關心的。