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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
台北市店租最高的地方，以往都在東區，不過現在轉變了。因為東區店面租金越漲越高，許多店家負擔不起，紛紛退租，精華的頂好名店城，現在有多店面都空著；反觀以往比較沒落的西門町，現在不少陸客、香港客，住在這裡的旅館，人潮多，商機越來越旺，光是一根柱子的牆面，月租4萬塊，還是大家搶著租。
台北市商圈出現軸線移轉，過去台北一級戰區東區，總是一店難求，但現在到東區逛逛，很多店面空置，貼滿招租，反觀西門町現在陸客多，商圈結構改變，租金飆升還是有人租，連店門口大約1.5公尺的柱子，租金4萬起跳，也有人搶著租。
儘管下雨天，台灣年輕人、自由行陸客來來往往，逛街人潮沒停過，不管是賣吃的喝的用的，全都有，西門町漢中街峨嵋街最熱鬧，當然店租也飆漲，一樓店面平均租金，2萬元到3萬元，通通租光光，店門口這柱子大概1.5公尺，也能做生意，租金更貴4萬起跳，還是有人要租。
話說的保守，租個柱子也能月入30萬，主要街道完全沒有空店面，老牌西門町翻身，追上忠孝商圈，怎麼會出現這樣的降租狀況，原來過去五年，國際各大品牌等進駐，東區房租飆飆飆，漲幅達50%以上，一坪租金3萬-5萬起跳，但沒人要租，這間店鐵門拉下，招租廣告隨意能見，過去東區是一店難求，現在紛紛搬遷，商圈發展，隨著房租跟著興衰沒落。
（中央社記者陳偉婷台北12日電）立法院今三讀修正通過土地稅法部分條文，基於租稅合理公平，增訂土地交付信託，受益人在信託關係存續間死亡，該土地若要課增值稅，原地價以受益人死亡日當期公告現值計算。
行政院提出土地稅法修法，財政部長張盛和在審查說明時表示，土地所有權人以土地交付信託，所享有的土地權益實質未變動，但現行原土地所有權人在信託關係存續間死亡，信託利益權利未領受部分納入遺產稅課徵範圍，在該土地移轉時，卻無法比照繼承土地，以受益人死亡日當期的公告土地現值為地價，稅負較無交付信託的繼承土地重。
例如，甲君在民國98年取得土地，地價為新台幣1000萬元，後在101年死亡，公告現值為3000萬元，由乙君繼承，乙君在104年賣掉土地，出售日公告現值為4000萬元，遺產稅及土地增值稅合計290萬9000元；但若甲君將土地交付信託，遺產稅及土地增值稅合計936萬9000元，兩者差異懸殊。
三讀通過條文明定，以自有土地交付信託，且信託契約明定受益人為委託人並享有全部信託利益，受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有應課土地增值稅情形時，原地價指受益人死亡日當期的公告土地現值。 為避免所有權人利用信託契約不當避稅，三讀通過條文明定委託人藉信託契約不當為他人或自己規避或減少納稅義務，不適用新修正的條文。
三讀通過條文也明定，自新法公布施行時，尚未核課或尚未核課確定案件，適用新條文。1040612
自去年4月房地合一稅議題拋出後，民眾購屋意願趨於觀望，賣方不得不調價刺激成交。實際調查今年與去年5月雙北地區中古屋成交行情，5大降價路段降幅8.75~13.57%，地區則集中在新北市土城區、中永和區與台北市的內湖區，土城區學府路一段及中央路四段就佔了5大降幅區之1、3名。
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土城區「皇翔太陽城」鄰近將通車的捷運頂埔站，房價提前反映，近期回檔約1成。范厚民攝
據《好房網》統計，降價幅度最大的土城區學府路一段，降幅約13.57%。該區與學成路共組的捷運海山站生活圈，指名度高，但買方猶豫期拉長，使得求售屋主不得不降價。
永慶房屋土城店店長鄭偉洪還說，建案「華固新綠洲」今年出現倒貨潮，估計現有60~70件待售，甚至有人賠售。
內湖公寓屋主急脫手
土城區中央路四段降價幅度12.29%排第3。鄭偉洪認為在土城線頂埔站開通議題影響下，房價前2年明顯喊漲，但隨著該站即將在今年通車，利多出盡、房價因而回檔，「如屋齡約8年的『皇翔太陽城』，去年成交單價破3字頭，今年成交單價則在25~28萬元。」鄭偉洪說。
降價幅度位居第2的北市內湖區康寧路三段，近市場、學區，生活機能佳，中信房屋明湖加盟店經理陳美伶說，求售物件以公寓居多，「都更不易加上房屋老舊，今年5月在兩稅合一不明確的前提下，屋主多半願意降價求脫手。」使得該路段成交均價從每坪近69萬元，跌至近60萬元。
分居5大降價路段4、5名的中和區中山路三段與永和區中正路，前者降價幅度約1成。台灣房屋永和信義店店長陳宗謙表示，該路段知名個案「元氣大鎮」，待售物件多，去年5月成交價約每坪40~47萬元，現最高成交單價約44萬元，「工業住宅限制多，民眾購屋仍會考慮。」
買方可再觀望3個月
中正路為永和區主要幹道，周圍物件多為17~25年華廈，1年間價跌約8%，陳宗謙認為當屋齡越來越老舊、且無新案支撐市場時，房價會向下盤整，「估計此區價格下修10~15%都有可能。」
房仲業者透露，自房地合一稅本月5日拍板後，不少買方出價照開價打6~7折，撿便宜心態濃厚。
房市專家Sway認為，5大降價路段皆為區域精華地段，降價顯示過去漲太多，未來半年仍有降價空間，買方不妨等3個月，讓房地合一發酵後再決定。
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作者： 鄭啟明 | 中時電子報 – 2015年6月15日 上午5:50
2015年最夯的的捷運購屋段即是6月將通車試營運的土城頂埔至海山站這一段，尤其海山站周邊，不僅只是頂埔站通車將鴻海園區電子新貴購屋需求往海山站帶，最紅火的因素還包括總計至少將近5.5萬坪的工業廠房土地將全面啟動工轉商、工轉住的地目變更潮，不只市值暴增，更讓海山站房市全面鍍金！
海山站這波工轉住、工轉商的房市大躍升就包括有皇翔承接永豐餘5452.42坪廠房土地、大同冰箱與電扇廠區總計2.6萬坪土地、日月光集團旗下宏璟建設將6,338坪廠房土地變商用地，引進秀泰影城與商城，加上大股東張虔生擁有的另一半土地持分，預計將推出近百億元建案、達欣工程購入中橡子公司景德製藥廠區5,143坪土地、國泰人壽標下1.2萬坪太子汽車土地。目前已推出的皇翔國鼎案聘請新加玻當代建築團隊、大同土城開發案則請到日本國際大師光井純與內原智史，未來土城海山站也將成為國際建築競艷的舞台。
值得一提的是捷運板南線串接南港軟體園區、信義計畫區、sogo商圈、台北車站、新板特區、土城產業園區，從科技工業外銷、金融壽險到觀光百貨零售，年產值超越十兆新台幣。近十年房地產多頭最佳的購屋術即是「沿著捷運買房子」，首選自然是台北地區含金量最高、產值最大的捷運板南線！
捷運海山站是新北市板橋區沿著板南線進入土城的第一站，周邊短中長期的建設可說是題材不斷！「大同莊園」距離捷運板南線海山捷運站450公尺，周邊以裕民路、學府路一段、明德路二段等路段構成的裕民路商圈，是當地最熱鬧的地段之一。學府路一段南側，有日月光集團旗下的宏璟建設所規畫、規模高達百億元的日月光購物中心開發案，以及面積同樣達萬坪以上的大同集團舊廠開發案，與皇翔的中央路住商大樓開發案。圍繞海山生活圈的三大民間開發案都已陸續啟動，吸引不少建商進場布局，成為2015台北房市一支獨秀的熱區。
好房網News記者賈蓉／整理報導
房價終於鬆動了嗎？根據房仲調查，目前市面上不少「膨風大戶」開始現出原形，許多過去被高估價值的標的開始降價求售，願意平轉、小賠出場，包括「都更題材」、「過度炒作的重劃區」，以及「熱門商圈的冷店面」。
經濟日報報導，目前不少房仲網站上可見到降價幅度逾二成的物件，如永慶房仲網在雙北市的二萬件待售物件中，就有近6,000筆物件開始下修價格。房仲企研室主任徐佳馨認為，這些膨風物件開始降價求售，可能是受到稅改政策、資金壓力、消費型態改變等影響。徐佳馨分析，這些降價屋多半為原本具有都更題材的老舊透天厝、同質性過高且競爭大的重劃區物件，以及位於熱門商圈中的冷店面。
經濟日報報導指出，雖然多數物件降價幅度在5～10％，但新北市新莊輔大商圈原本開價逾億元的店面，下修幅度達45%以上，台北市北投區一棟老透天厝的價格更從6,5000萬元下修到3,980萬元，降價幅度驚人。
淡江大學產經系副教授莊孟翰接受《蘋果掀房市》訪問時表示，其實過去不管是忠孝東路名人巷，或是信義安和捷運站附近的精華區，房價隨便都破百萬，他們會降都是10～20萬的單價，「因為之前的房價很膨風，何況其他地方」？莊孟翰認為，投資客較多的淡海新市鎮、桃園重劃區等地方「晚上燈都不亮」，但因為這類地區的投資客口袋沒那麼深，賣方一定會降價出售。
好房市調亦顯示，目前新北市多處重劃區確實出現賠售案例，例如「興富發誠」出現以每坪38～40.8萬元的賠售案例，「NY璞緻」則有每坪50萬元的賠售物件，「遠雄國都」價格更是從每坪67萬元，降價至52萬元賠售、遠雄中央公園則從每坪65萬元，降價至每坪56萬元賠售。
不過房仲業者向經濟日報透露，目前仍有不少「技術型開價」方式，透過高降價幅度來尋求曝光度，或是刻意在總價篩選類別中，刻意將2,000萬元的開價改為1,999萬元，以增加房屋的能見度求售。
6月12於台北花博公園爭豔館登場的「台北國際房地產博覽會」（tiee.com.tw），今（15）日進入活動最後一天的高潮，周末三天來人逾10萬人次民眾前往參加，成為台灣史上最強大的地產博覽會。主辦單位表示，今日是是大手筆祭出抽獎送江蕙演唱會門票，與民眾有機會抽中市價逾千萬的土地（坐落台北市，公共設施保留地，下同）成為幸運「地主」的最後機會。
該博覽會從6月12至15日連續4天，將天天抽獎，共10名幸運參加民眾，可分別獲得價值百萬（公告地價）的土地，此外，也有20位名額可抽中江蕙演唱會門票。
主辦此次活動的中華民國不動產展覽交流協會理事長張志誠表示，建設產業引領經濟脈動，對國家發展具有極高的貢獻。本次展會意義十分重大，透過本次展會凝聚業界力量，共同展示房地產品牌價值，提升消費者對房地產的購買信心；主辦單位在特別劃分六大展示範疇，包括：台灣房產區、國際房產區、建材傢飾區、論壇主題區、藝文創意區、珠寶精品區，邀請優質廠商共襄盛舉，讓消費者接觸到國內優質建案外，也能掌握最夯的國際房地產資訊。
合宜宅工程品質被地震震出一堆問題，房仲進行公共住宅是否值得買的調查，結果五六‧九%受訪者寧可租房，十七‧二%以商品概念看待低成本的公共住宅，未來預期有獲利空間，合計達七四‧一%。
近來合宜宅工程品質受到質疑，中信房屋一項針對公共住宅調查指出，合計高達七四‧一%的民眾認為，即使自己有資格申購公共住宅，也不會考慮入手。對於中央及各地方政府近年紛紛主打各類公共住宅政策一頭熱來說，值得注意。
3攻黃金購屋期 房市現破盤價
作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年6月15日 上午5:50
今年上半年房市歷經房地合一稅凌遲期，北台灣都會區有高達3成的新案面臨「零成交」，哀鴻遍野；然隨著房地合一拍板，市場利空出盡，建商紛紛舉辦端午節現場工地秀、祭出低自備款、成屋付款預售化等優惠付款專案，搶攻下半年自住買盤的購屋潮。
於7月1日公開標售新北市新店「國賓大苑」6戶，更開出低於實價登錄成交行情的「破盤價」，計劃一次出清。
近1年來房市買氣膠著，房價看回、不回；住展雜誌企研室經理何世昌表示，根據最新調查，今年329檔期∼6月初，北台灣都會區總計推出182個新案，其中銷售成績迄今還是「０成交」者，總共58個，平均約31.86％；至於銷售率10％以下者，總計24個，佔比為13.18％，買氣之冷清，為歷年來罕見。
不過，最近有人願開出「破盤價」第一槍，潤隆建設新店「國賓大苑」6戶保留戶，委託第一太平戴維斯於7月1日公開標售，每坪標售底價39.8萬元「起跳」，每戶底價3,385∼4,773萬元不等，坪數則為81∼100坪的大戶產品。
由於根據內政部實價登錄資訊顯示，「國賓大苑」每坪成交行情約45∼55萬元，此次標售底價顯然已偏低於市場行情，儼然成為「破盤價」。
第一太平戴維斯副總經理田揚名表示，此次委託客戶是當初與潤隆合建的地主保留戶，拿出6戶出來標售，主打每坪底價39.8萬元的2戶，對照目前實價登錄成交行情、最高每坪「5字頭」，約為85折到9折間；這個底價是第一太平戴維斯所建議的開價，只是恢復預售的價格，因此既不會讓客戶買到貴、也不會讓賣方吃虧，只求先「少賺出場」。
田揚名表示，房地合一實價課稅2016年元旦實施，對於有買屋需求的客戶來說，此時進場，有利於節稅，預期到年底前都是最佳精挑細選的購屋好時機。
其他建商和代銷也備妥銀彈，計畫打促銷廣告，爭奪端午節到下半年第三季的自住客買氣。甲山林廣告、愛山林建設副總經理徐永仁表示，房地合一確定後各案場接待中心的參觀客戶、看屋量，已有回升，甲山林集團也邀請會計師為同仁們舉辦稅務講座，並推出「成屋付款預售化」、優惠付款專案和現場活動，以掌握下半年的「黃金購屋期」。
新潤建設「峰采」祭出「首付48萬」買3房，「明日苑」祭出自備款10％；「東林A one」提供客戶自備80萬元起、搭配公司無息貸款專案；興富發針對台中「Skyline」推出自備499萬元起、5年優惠分期付款專案；「湛然幸福時光」提供自備款333萬元、鋼骨結構工程０付款等專案；宏泰人壽和愛山林建設合作的「海洋都心3期中央公園」也打出總價498萬元起、結構工程０付款。
至於遠雄房屋則針對遠雄內湖、新莊、中和、新竹等新案，邀請會計師、理財專家，自6月20日至7月18日舉辦房地合一稅巡迴講座，分析最新稅制和買方市場趨勢教戰守則。
資金外流日趨嚴重，國內打房房價鬆動，房價合理與否顯示在房市的表現上，2015年且不論是否成為台灣房市泡沫元年，事實上這幾年錢進海外的投資者，獲利表現也都大大的優於國內，海外案量提升也加速資金外移。國內投資者對海外的需求日漸增強是很多原因的總和，政府打房只是壓垮駱駝的最後一根稻草，加速泡沫的現實。
史達國際地產的執行總監 Mandy王惠茹對此一現象表示：為什麼國內資金會以大逃殺的態勢外移呢？其主要的原因還是來自於供需失衡、房價過高、租金受限！一但房價沒有大幅成長的空間，大家置產的意願將降至冰點。
今年史達國際是表現亮眼的一年，案量突破百億之外，今年也渴望成長三倍的營業額，除了提供透明化的服務以外，也突破業界的做法，委託在地律師估價報告，結合實價登錄加以印證，完全杜絕資訊不對等及買貴被賺差價的情形，深得客戶信賴，也參加2015台灣優良精品認證活動的消費者滿意金質獎！
根據主計總處資料，截至2015年3月全台建物存量高達917.82萬棟，若依照全台平均每年成交38.35萬棟計算，則相當於必須耗費23.93年才能全部消化完畢，這還是在過去有人口紅利情況下的年限，若未來將面臨日益惡化的人口老化與少子化，消耗的年限就要更長了，顯示台灣房屋供給過剩問題嚴重。
20年來國內房地產歷經國際景氣、政策、投資環境…等變化，從多頭走向盤整。房仲業者統整房市演變，不僅房價漲2倍、2房產品成為主力等變化，更出現「6大現象」，促使房市走入「成熟期」。專家預期都市更新將是未來房市循環重要元素，市中心抗漲可盡早下手，而政府應朝公有住宅努力，以弭平貧富差距。
信義房屋整理近20年來的房市走勢，發現最明顯的變化在於「房價」，台北市住宅自84年的每坪平均22.9萬元上揚至去(103)年的67.9萬元，不過薪資卻並未同幅增長，致使高房價議題聚集成民怨；此外，因人口結構變化與都會捷運興起，產生「逐捷運、伴學區、選小宅及挑電梯」購屋型態，2房以下的小宅成為市場主流，3房產品逐漸沒落。
房市發展關鍵更有著6大現象，包含「交通近」、「新市鎮」、「標準嚴」、「法制化」、「兩岸通」、「嚴打房」等。例如，民眾不再居住於市中心，反而朝向外圍發展，群聚於交通便利區；政府透過稅制從嚴審查投資客，壓抑房價的不合理漲勢，進而驅動房地產從成長期走進成熟期，以致於買方市場當道，交易量下滑。
不動產仲介同業公會全聯會榮譽理事長李同榮指出，以現行狀況推估，房價緩跌會持續2~3年，預計106年或107年落底，但不至於出現外界預測的「跌10年」。在成熟期的市場下，「都市更新」會是新的房市循環元素，對首購與換屋者來說，精華市中心低價產品具備抗跌條件，可以盡早下手。
政大財務管理系教授陳明吉則認為，在選舉的考量下，不能確定打房政策是否會持續，且兩岸開放與陸資進入的策略，也充滿不確定性。在稅制改革下，房市確實邁向健全發展，但「成熟的市場」不表示將來房價不會漲，在貧富差距逐漸拉大的社會中，政府提供更多公有住宅，才是最佳的因應之道。