歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
周曼真(Anna #212) 黃宣慈(Mia #230) 葉佳蓉(Yara #235)
房產新聞
產業新聞
工業區住宅恐成絕響!為杜絕工業區變相住宅使用,內政部營建署做出重大變革,修正都市計畫法台灣省施行細則,刪除工業區容許設置一般商業設施規定,在總量管控之下,工業區申請新設事務所、超商、餐廳等一般商業設施,將全數被打回票。
這項重大改變近期將提至內政部部務會議,部長陳威仁拍板後再呈報行政院核定。新辦法一旦發布施行,工業區內一般商業設施即作總量管控,不准超商、餐廳等商業設施新申請設立,但已提出的申請案件,則不受影響。
另10月1日起,內政部也要求仲介業提供的不動產說明書強制記載應查明,建物是否位屬工業區,或不得作住宅使用商業區(例如娛樂區)或其他分區,若未記載恐會受罰。
據了解,民國92年內政部放寬工業區內可設置一般商業設施,目的為服務區內廠商,但十多年來,新北市或鄰近都會區的閑置工業區,部分建商或廠商先申請做為一般商業設施,再變相作為住宅使用。
工業區變相作住宅使用已遭監察院糾正,因此營建署中部辦公室最近提出修改都市計畫法台灣省施行細則,決刪除工業區容許設置一般商業設施規定。
官員說,業者這幾年鑽法規漏洞,利用工業區內可設置一般商業設施的規定,變相興建住宅,賣給消費者,不得不設法杜絕。
官員指出,未來在總量管制下,不准再新申請一般商業設施,但是有意在工業區內設立超商或開餐廳的業者,也並非無路可走,可向已申請作一般商業設施的業者承租或移轉買賣,回歸市場機制,法條有規定「得為原來之使用」。
此外,營建署自6月17日至7月20日之間,已籌組跨部會督導查核小組,針對台北市、新北市、桃園市、新竹縣、彰化縣、雲林縣等六縣市,疑似都市計畫工業區變相作住宅使用情形較多縣市現地查核,並嚴格要求地方從銷售廣告、建築物施工、領得使用執照等3階段的源頭加強稽查,若廣告不實誘人購買工業住宅,可對建商依公平法採累計處罰。
工業區允許一般商業設施使用,內政部營建署擬刪除。房地產業人士表示,房市推案量減少,工業住宅新制,預期打擊面不大。不過,台北都會區確實很多地方需要都市計畫通盤檢討,不該作工業區的土地、老早必須通盤檢討,跟不上時代的法規,也早應該改,政府應該要正視。
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛昨(15)日表示,工業區違規作住宅使用,數十年來一直存在,政府都睜一隻眼閉一隻眼。91年2月份房市最低迷時,內政部還通過都市計劃法台灣省施行細則第18條,為工業住宅開了「小門」,放寬一般商業設施、一般零售業和事務所合法進駐;財稅單位還放寬認定工業區自用住宅給予地價稅、房屋稅、土增稅比照一般住宅,連建築技術規則也放寬單層面積最小100平方公尺、取消廁所集中設計等規定。後來這10幾年房市狂飆,工業住宅愈來愈多,2年前台北市才開始嚴格取締。
黃舒衛表示,現在內政部若要修法、關閉「小門」,對於房市衝擊已不大,打擊面縮小很多。住展雜誌企研室經理何世昌表示,以往建商在工業區興建住宅銷售,在北台灣都會區較多,尤其寸土寸金的台北市、新北市。不過這兩年台北市政府抓違規工業住宅抓得嚴,工業住宅也明顯減少。現在,工業住宅比較集中在新北市、桃園等。
何世昌表示,根據住展雜誌的最新調查,北台灣都會區自2012∼2015年6月底止,工業住宅推案量共55案、戶數達4,746戶,平均每年至少上市銷售1千多戶,大概佔整體住宅市場4∼7%。
美孚建設總經理張世魁表示,正本清源之道,是政府應修訂跟不上時代的法規,通盤檢討不適在台北都會區作工業區的土地;如果政府有魄力把工業區變更為商業、住宅區,房價一定會降。
全聯董事長林敏雄表示,台灣房市走了11年多頭,算是一個奇蹟,隨著景氣起落,房價已有下修趨勢,但政府似乎太緊張,實施許多打房措施,尤其房屋稅一口氣大漲,真的很離譜,應該緩漲會比較好。
林敏雄昨(15)日出席全聯公益活動後,談到台灣房價走向,他認為大家依舊會往都市靠攏,蛋黃區的價格不會太差。而景氣有起有落,房價也一樣有起有落,這次走了這麼久的多頭大循環,算是一個奇蹟,下修也算正常,他不會太緊張,倒是政府有點「太緊張了」。
言下之意,房市漲多拉回已是趨勢,但政府卻積極打房,有點干涉過多。
面對房市空頭,旗下元利建設推案會不會趨於保守?他坦言不會太積極,但會正常推案;目前手上2個豪宅案和平大苑、信義聯勤,預計明年初推出。林敏雄說,元利都是先建後售,目前價格還未訂出。
作者記者呂雪彗╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年7月16日 上午5:50
內政部昨(15)日公布最新一期(44期)都市地價指數,全國都市地價總指數上漲2.14%,這是自民國99年以來漲幅最低的1期,全國以金門縣上漲7.64%居冠,六都以高雄市上漲4.4%最多。在房地合一課稅等健全房市措施下,都市地價漲幅明顯受到壓抑。
此外,全國土地買賣筆數也呈現量縮態勢,買賣筆數為28萬7,597筆,較上期下跌12.44%,較去年同期減少18.06%。
第44期是指去年10月1日至今年3月31日止,全國都市地價總指數為117.53,與上(43)期總指數115.07及去年同期110.38比較,本期上漲幅度為2.14%,與上期(4.25%)及去年同期4.34%相較,已見趨緩,地價指數每年在1月及7月15日各公布一次。
在各縣市中,僅新北市及高雄市與宜蘭縣、台東縣、澎湖縣及金門縣4個縣漲幅超過3%,台北市漲幅縮小,僅漲1.43%。
漲幅最大為金門縣上漲7.64%,內政部官員說,隨著陸客自由行及可落地簽證帶來的商機,大型免稅購物商城、影視城、五星級飯店旅館啟動營運,致地價仍上漲。
直轄市以高雄市上漲4.4%最大。官員說,高雄市漲幅相對雙北市漲幅較小,近年來積極推動公共工程及交通建設,提升區域生活機能,加上北部有些投資客往中南部投資,帶動地價上漲。
宜蘭縣漲幅也不小,高達6.07%,主因受惠雪燧國道五號發酵,還有市地重劃區區段徵收區都在陸續整地施工,區域生活機能提升,且有民間投資挹注所致。
此外,觀察土地買賣筆數,最新一期全國土地買賣筆數28萬7,597筆,較上期32萬8,462筆減少12.44%,與去年同期35萬974筆相較減少18.06%,土地買賣筆數呈量縮。另全國各分區指數中,住宅區指數較上期揚升2.19%,商業區指數漲1.98%,工業區指數漲2.15%。
銀行投資性不動產鑑價放寬第3季上路,金管會表示,目前有17家國銀擁有投資性不動產,其中國泰世華銀和台北富邦銀已採公允價值的「收益法」,今年第3季就可啟用,其他15家則採成本法的因為要變更會計方法,因此要等到2016年第1季季報才可啟用。
金管會解釋,過去銀行只能用「成本法」來做投資性不動產的鑑價,但從2014年起,就開放銀行投資性不動產可用「公允價值」模式衡量,但估價方式僅限「收益法」和「土地開發分析法」,保險業則不限前述兩種方式,可用市價法估價。
本次放寬銀行投資性不動產鑑價方式,若是採公允價值來鑑價,就不限收益法或是土地開發分析法,可比照保險業增加市場鑑價法,各銀行自己選擇有利的方式來計算。
金管會在今年4月召集大型公、民營銀行開會,討論銀行業投資性不動產的鑑價方式,當時銀行業者向金管會建議,希望銀行投資性不動產能比照保險業,改採市價法估價。
金管會統計,目前共有17家銀行有投資性不動產,投資成本約600多億元,若17家銀行不動產增值利益未來能比照保險業,也可採取市價法入帳,17家銀行共可增加約500多億元淨值,而銀行淨值擴大,以淨值為計算基準的海外購併或大陸布局的空間都可大幅增加,有助銀行擴展海外商機。
房地合一拍板定案超過1個月,明年起購屋者,在未來售屋時是以實價課稅,換句話說,交易所得稅將大幅躍進,因此就有房地產人士認為,未來民眾精算之後,可能選擇租屋而不買房,而這樣是否會墊高租金行情?業者認為,台灣沒有國際商務人士湧入承租房屋之下,住宅租金行情仍難上揚。
業者認為,房地合一後民眾未必會棄買轉租。
(好房網News記者陳韋帆攝影)
房地合一定案後,明年起購屋出售,將課徵資本利得稅,大幅增加交易所得稅,加上北市新成屋必須繳高額房屋稅,因此就有業內人士認為,未來租賃市場可能蓬勃發展。
不過,安杰國際物業集團總經理陳品峯認為,台灣住宅租賃市場仍是供過於求,房地合一上路後要民眾「棄買轉租」,還是有一段觀望期。 陳品峯指出,台灣受薪階級薪資普遍凍漲,加上租賃市場供給大於需求,長線來說租金行情也是跟著凍漲。
他分析,租金行情要拉升,勢必需要外來活水,可惜台灣租賃市場未有外國企業、國際人士大量承租需求挹注,因此台北目前僅有交通地點佳的新宅大樓租金有不錯表現。 租賃市場活絡、租金上揚的邏輯,目前恐怕仍行不通。
不過,陳品峯說,來台觀光客逐年成長,因此酒店式公寓或度假型產品,仍是較好包裝的產品,也是有機會創造較高租金收益的標的。
海外置產風潮吹向蘭陽地區!亞太國際地產指出,過去一年間,宜蘭縣從事國外不動產仲介或代銷的業者從3家成長到17家,年成長將近6倍。
看好這股趨勢,亞太國際地產於羅東公正路上成立宜蘭營運處營運,宜蘭營運處林振源營運長表示,國內房市不景氣,加上國內經濟不振,資金幾乎沒有出口的管道,但從趨勢上來看,民眾看好海外不動產的成長潛力,進而將投資焦點轉往海外不動產。
亞太國際地產目前在台灣已有8個據點,亞太國際地產總經理秦啟松表示,新北營運處及北桃園營運處即將開幕,對有需要諮詢海外不動產相關事務的民眾將更為便捷。(時周即時)
中國房價稍見回暖的此時,上海地王爭霸戰再現。昨(15)由央企地產龍頭業者金融街控股,以88.15億元人民幣(下同)奪下閘北上海火車站北廣場以北地塊、溢價率50.12%,樓面價每平方公尺2.7萬元,成為最新總價地王。
作為最具代表性的地產央企,據了解這是金融街控股首次在上海大手筆買地,而其他兩家參與地塊競價的房產企業,包括華潤置地、龍湖地產與葛洲壩聯合體全數敗陣。
其中,實力雄厚的華潤,今年以來已兩度登上上海新地王寶座。今年3月,華潤聯手同是房產開發商的珠海華發實業股份,以70.52億拿下閘北區市北高新技術服務業園區地塊,寫下上海成交總價最高地塊的新記錄。3個月後,華潤華發再聯手以87.95億拿下另一處閘北地塊,再一次刷新記錄,成為當時的上海總價地王。
大陸自今年3月30日推出「330樓市新政」以來,一線城市對政策反應明顯。5月,大陸百城房價均價由跌轉漲;6月,百城房價數據持續小幅上漲,市場延續升溫趨勢。
根據中國指數研究院本月初發佈的數據,6月份,大陸全國百城新房均價較上月上漲0.56%,漲幅擴大0.11個百分點;同時,年增率的跌幅也收窄1.03個百分點。其中,上海、蘭州、武漢、廈門等城市漲幅居前,而深圳仍以6.58%的漲幅領漲全國。
不過,分析也指出,儘管中央及地方多次釋放穩定房市的信號,目前已有百餘城市調整、放鬆住房公積金政策,加上今年以來多次調降存準率及降息的政策,降低購房成本;但相較一線城市市場升溫,三、四線城市行情仍冷,要回暖還有一大段路。
對於後市樓市的走向,騰訊財經引述中國指數研究院預測,隨著樓市成交回升,一線及部分熱點二線城市庫存壓力將進一步減輕,房價將延續上漲趨勢;但另一方面,庫存水準高的城市仍然面臨較大壓力,「以價換量」仍是其未來市場的主要基調,房價將保持相對平穩。
3土銀武漢分行 獲准籌建
作者陳桂貞 | 中時電子報 – 2015年7月16日 上午5:50
臺灣土地銀行武漢分行於昨(15)日獲大陸銀監會核發籌建許可,營運資金為等值人民幣10億元,其中外匯業務營運資金為人民幣3億元之等值美元,人民幣業務營運資金為人民幣7億元,預計今年度開業,是該行在大陸第三據點。
據土地銀行指出,受惠於大陸104年度起放寬外資銀行經營人民幣業務限制之新規範,土銀武漢分行於籌設申請之初即一併申請開辦人民幣業務,期於今年度開業同時開辦人民幣業務,提供人民幣存、放款及外匯各類業務,滿足客戶多幣別金融需求。
南投埔里因為中台禪寺、靈巖山寺、佛光山等宗教團體設立的學校林立,深獲中北部家長的青睞,加上許多退休族跑到埔里養老、度假,帶動埔里農地近2年來大漲逾3倍,也吸引台中建商看準養老宅商機,爭相進軍埔里購地推案。
台中堡冠建設總經理吳鴻慶表示,埔里擁有好山好水,在國道6號開通後,很適合退休養老、休閒度假,因此,埔里農地近2年來被炒高不少,從每坪約1.2萬一路漲到4萬元;不僅如此,埔里市區的建地,每坪從10萬漲到15∼20萬元,2年來漲幅達5成至1倍。
不過,自從傳出農發條例擬修法,未來只有具農民身份才能購買農地、蓋農舍後,埔里愈來愈多農地傳出求售,目前平均跌幅約15%。
吳鴻慶表示,為開發退休宅,他們堅持只買合法甲種建地,且訴求生活機能佳,因此選在埔里鎮愛蘭國小附近,推出地坪100坪、面寬11.3米、地上3層樓、擁有日式庭院景觀的雙併別墅「日光」案,將分3期陸續推出,總戶數10戶,每戶總價2,850萬元起,已創下埔里區域新高價,吸引北部經營民宿的業者詢問。
房仲業者表示,中台禪寺不僅帶動埔里農地、建地近幾年來大漲,就連豪宅也出現需求,預期台中建商進軍埔里蓋豪宅的風潮將方興未艾。
自全坤建設正式推出「75折不二價」優惠後,現場看屋人潮暴增,其中更不乏迅速訂簽的買家。
現場專案經理林世偉表示,「本波75折不二價優惠的確吸引大量人潮,記者會當天現場就湧入20多組來人,跟客戶對談發現,迅速下訂的客人大多看房子都很久了,非常清楚房市行情,對同時期推出的案子產品力也瞭若指掌,可謂是「購屋專家」。
因此一來到「全坤雲峰」,發現房價有超跌現象後,馬上掌握時機立刻下訂。負責銷售的創意家行銷副董事長朱良能說明,以往台北市水岸景觀第一排的產品比信義計畫區的產品還要稀有,幾乎都是區域的最高價,因為土地取得幾乎不可能,所以建設公司一定惜售。
這次「全坤雲峰」以台北市淡水河第一排的無敵河景產品,推出前所未有的「75折不二價」銷售策略,大手筆一次降足,目的是希望能解除購屋者對價格繼續下修的疑慮觀望,同時讓購屋者能掌握房地合一稅實施前舊制稅率的好處,享受稅制與價格兩大優惠。
觀察台北市歷史以來的水岸產品價格軌跡,因為稀有所以在景氣落底開始反轉時,水岸第一排的漲幅是倍數於其他地段的產品,這次「全坤雲峰」直接折價反映給消費者,除了自住者可以用非常優惠的價格買到好房子外,甚至投資客都有人出手購買,來享受稅率上及價格上的優惠。
隨著全球知名飯店積極布局酒店式公寓,全球頂端投資客層也掀起一波投資熱潮。與其他海外投資相比,酒店式公寓因頂著五星級飯店的品牌光環,具有高投報、高增值和高獲利等特質,大量吸引台灣投資客的目光。
顧名思義,酒店式公寓是由開發商將飯店的每套客房分割成獨立的產權出售給投資人,並聘請專業的飯店管理公司負責經營與管理。投資人擁有產權後,不但可以選擇自己住,也可以收取租金收益,或者坐等房價上揚而轉售。
以自住來說,因五星級飯店多會選擇觀光勝地來推案,投資酒店式公寓也等於是入住環境優美、風景宜人和建築美觀的絕佳保證。
若從租金收益來看,海外投資不動產必須自己動手出租找房客,而酒店式公寓因委託飯店業者進行專業管理,可省下不少麻煩。加上若投資高人氣的五星級飯店所經營的標的物,租金收入更可確保無虞。
五星級飯店品牌加值
全球掀起投資狂潮
另外,全球知名度高的飯店集團在開發酒店式公寓時,往往也會設有星級酒店、商城或度假休閒設施來加值,也等於是帶動周邊土地增值的最大潛力。在投資報酬率穩定、增值性高和轉售獲利高等三大誘因加持下,不管是飯店業者或高端投資客,都喜歡以酒店式公寓來做為布局新工具。
看準此一投資趨勢將帶動飯店業者的開發大商機,近年國際酒店集團以及私募基金也紛紛展開收購或併購動作,如私募基金收購Hilton Worldwide希爾頓全球酒店集團、杜拜酒店老闆聯手比爾˙蓋茲吃下四季飯店所有股權、大陸的復星集團自法國人手中收購全球的Club Med渡假村等案例。
在此風潮下,台灣知名的品牌酒店集團也不遑多讓,開始走出台灣,在海外布局此種大受市場歡迎的酒店式公寓。
著名案例如晶華麗晶酒店集團在2010年購下「麗晶Regent」品牌後,已在歐洲地中海度假勝地「黑山港」,推出給合豪宅與飯店管理服務的酒店式公寓。
另擁有涵碧樓頂級文創酒店品牌的鄉林集團,也以「涵碧樓」品牌進行全球化布局。
涵碧樓全球化布局
6%投報率5年先落袋
去年甫開幕的青島涵碧樓,短短幾個月內就名列中國十大頂級酒店的榮銜,今年更將以此品牌光環,趁勝推出「南京涵碧樓行館」,以酒店式公寓搭配寫字樓(商辦)、涵碧樓酒店和精品購物商城等大型開發案來多元化經營價值。
除中國大陸市場以外,鄉林集團更計畫選擇馬爾地夫、吳哥窟、夏威夷、舊金山、愛琴海、胡志明市等地,推出類似的酒店式公寓,並希望在2020年之前在海外推出30個案例。
根據鄉林不動產研究室的研究報告,若以新台幣3千萬元左右的價格,在中國主要城市投資一間40坪左右的國際行政套房,不僅可與飯店業者共享利潤,平均投報率更可達6%-8%左右。
鄉林建設執行副總呂理全表示,酒店式公寓的投資獲利不僅在於投報率可達6%,更因採租金分成,若因酒店房價上漲也會帶動收益率的提高,估計約10年後投資人所投入的成本將降為零而開始進入100%獲利。
另外,呂理全認為,投資成本降為零之後,還擁有產權可轉售,以及涵碧樓品牌經營管理和周邊開發的加值,也是相當具有吸引力的投資誘因。加上知名飯店品牌所經營的酒店式公寓走高價定位,房間數不會太多,在可投資標的物不多下,更加大了日後增值空間。
台北市昨(15)日公布實價資訊,中山區「宜華大直國際飯店住宅」首度實價揭露住宅交易,交易年月104年5月、總價1億6923萬元,總坪數142.72坪,車位總坪數34.39坪,扣除車位換算每坪146.52萬,移轉樓層為6樓。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說明,宜華大直國際飯店由西華飯店和富邦建設合資興建,全案於2010年9月開工,2014年12月建築完成,其中飯店式住宅共有2棟,約198戶,2棟住宅以「品」字建築,北面口字面山、南面兩個口欣賞基隆河,惟面河景觀部分要有樓高16樓以上才有景觀視野。
台灣房屋台北大直特許加盟店店東卓偉程進一步指出,受到高價住宅的持有稅制影響,大坪數高總價產品停滯,小坪數產品賣相相對佳,以宜華大直國際飯店住宅為例,該社區有108、143及145坪的規畫,108坪幾乎已銷售一空。
台灣房屋認為,由於目前此案實價資訊僅揭露低樓層1戶,若是面河景觀的產品,預估房價將有每坪200萬的實力。
劉怡蓉指出,彙整大直知名豪宅實價資訊,去年3月代官山揭露1戶,總價1.9億,扣除車位每坪單價232.7萬,是目前大直水岸高價宅的行情指標,其次為帝景水花園,實價共揭露3戶,扣除車位每坪210.1-214.2萬,此次揭露宜華大直國際飯店住宅實價資訊,因屬單一個案,未來該社區新成屋陸續交屋,可望擠進台北市200俱樂部10大豪宅。