歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
周曼真(Anna #212) 黃宣慈(Mia #230) 葉佳蓉(Yara #235)
房產新聞
4659坪西門町精華地 國防部、財政部爭搶
壽險買不動產上半年僅16億
移向郊區、東台灣
洲美國小擬蓋中繼宅 居民反彈
幫地方找錢 房屋稅將三級跳
北士科重劃區 建商壽險搶地
產業新聞
國建攻旅館 步調放慢
全台首家BOO物流中心 落腳大園
鄉林南京涵碧樓行館 7月底開賣
看好中部房市潛力 名軒開發首度進軍台中東區推新案
國防部從台北市博愛特區遷往大直後,原國防部大樓周邊的國軍英雄館、三軍軍官俱樂部、國軍文藝中心、國軍歷史文物館、中華福利站等五大建築的4659坪西門町精華土地,軍方與財政部展開爭地攻防。
財政部有意將這塊緊鄰西門町鬧區土地收回自行開發,國防部祭出配合募兵制與挹注營產基金兩大目標下,向財政部爭取留用全區土地,希望由軍方自行促參,開發成具有複合式功能的國軍官兵渡假休閒中心。
軍方兩年前曾規畫將三軍軍官俱樂部所在地,執行BOT案,委由民間興建經營五星級飯店、出租套房、電影院等設施,藉此取得收益,挹注募兵所需。全案納入營改基金來源清冊,計畫在國防部搬遷後,開始招商。
這五棟建物雖為國防部擁有,土地屬於國產署,這塊土地大約在中華路、長沙街、延平南路、貴陽街的區塊內。國軍歷史文物館已規畫遷大直,國軍文藝中心使用率低,三軍軍官俱樂部在國防部遷往大直後,功能弱化。據官員透露,財政部有意自行開發,認為國防部兩年前的規畫不成熟。
據指出,台北英雄館、文藝中心、福利站、三官俱樂部、軍史館土地,分由軍備局、部長政務辦公室與政戰局管轄,但土地持有者為國有財產局,財政部想收回自行處分。
部分財團也爭取這塊土地開發先機,立法院開記者會修理軍友社,就是要趕走軍友社,方便將來取得國軍英雄館土地。但因離總統府不遠,未來要重新開發,可能有限高問題,地面下有軍用管道通過,開發有難度。
官員透露,國防部向財政部爭取由國防部主導留用,將這一大塊土地開發為具有提供國軍官兵住宿、餐飲甚至藝文活動的休閒渡假中心。
國防部說,國防部未來將以全區促參的方式,向財政部爭取現地留用,所涉具體運用功能與設計、招商項目、時程等,將由國防部相關單位進行細部規畫。
202指揮部開發 柯上任後轉低調
軍方在台北市西門町精華地段,除了有國軍英雄館為主的數千坪土地外,緊臨長沙街旁的憲兵202指揮部營區,國防部去年曾規畫與台北市政府合作開發,但開發計畫似有轉變。國防部表示,202指揮部現址仍由憲兵指揮部使用。
國防部去年9月有意將長沙街的202指揮部營區土地,在部隊遷移後,加以開發。但在台北市長柯文哲上任後,國防部開發土地政策轉而低調,是否與地方政治環境有關,引發外界好奇。
國防部軍備局工程營產處長黃德孝去年9月30日表示,國防部搬遷大直後,總統府鄰近的忠愛營區,除後備指揮部繼續使用外,包括憲兵202指揮部、台北憲兵隊與台北市後備指揮部都將進駐。202指揮部現址,由於位處商業區精華地,國防部將與台北市政府協商合作,將土地活化使用,作價所獲經費,將納入國軍營區改建基金運用。
國防部發言人羅紹和表示,忠愛營區目前正由後備指揮部、憲兵指揮部等單位規畫使用,國防部要求兩單位配合募兵政策的推動,考量官兵住用需求,妥適規畫空間配置與運用,以專案管理方式,未來能如期、如質的完成營區駐用任務。
羅紹和說,202指揮部土地現階段仍由憲兵指揮部使用中,尚無其他運用規畫。
作者記者張中昌╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年7月27日 上午5:50
工商時報【記者張中昌╱台北報導】
金管會要求不動投資最低收益率2.875%,壽險業今年投資國內不動產金額持續低迷,上半年僅有兩起案例,金額加總不到16億元,是自2007年以來的次低水準。
據統計,壽險業投資國內商用不動產,曾在2009年、2012年時,都出現上半年金額就超過200億元的大量,反觀今年表現,除了富邦人壽4月以6.7億元買下國泰一品大廈5戶,另外只有南山人壽以9.13億元標下台中國有地。
由於「金八條」緊箍咒尚未鬆綁,導致壽險業過去幾年,幾乎無法在台北市買下整棟大樓,而去年起,多起壽險業不動產投資案也都已經轉往「非」大台北地區,像是南山人壽去年完成的3起不動產投資,分別是在桃園、基隆、台南,近年南山人壽也積極在台中獵地。
據瞭解,現在大台北地區的部分精華區域土地,行情仍上看單坪千萬元,但台中、高雄,大約僅有台北的3分之1或4分之1左右價錢,等於相同的資金,能買到較大坪數,且出租利用也較易符合2.875%的最低收益率要求。
房仲業者則表示,今年第2季,台北市主要辦公商圈在自用需求下,平均空置率降至7.2%,而整體辦公租金也出現微降,預期雖然大型商用不動產市場投資氣氛仍低迷,由於中小企業自用需求依舊存在,尤其是中古商辦大樓的租賃,或自用型中小型商辦購置的需求不減。
作者記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年7月27日 上午5:50
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
房地合一實價課稅明(2016)年初登場,稅改抵定,建商莫不卯足全力,加緊銷售餘屋,單方面佈局推出新案的腳步,卻緊貼著剛性需求,不少大型建商紛紛移動到東台灣、都會郊區,雖然售價沒有台北市來得高、但自住和換屋的剛性需求卻相對穩定。
近來台北建商在台北市買不到地,已逐漸轉往偏鄉發展,不但向外拓展到林口、土城、鶯歌或桃園,甚至是基隆、宜蘭等東台灣;至於,台中大型建商,也紛紛從市中心拉長戰線到太平、大里等,甚至拓展到清水、沙鹿等地;至於,南部高雄建商,也從市中心往外推到台南、嘉義,「偏鄉」儼然成為建商的新寵。
台北大型建商紛紛走出雙北市精華區,在第二圈土城、鶯歌甚至是第三圈基隆、宜蘭推案;更有建商已轉往第三圈,陸續在基隆、宜蘭推案。國揚將在基隆推出「海闊天晴」,幸福水泥規劃基隆新案,總銷預估超過50億元;指標建商華固下半年計畫推出土城新案「新代田」,以中小坪數住宅為主力。
東台灣也是台北大型建商的新戰場,麗寶集團旗下名軒開發之前在宜蘭推出礁溪「湯本源」,新潤也有礁溪新案「峰礁溪」,接下來將捷建設下半年將在頭城推出「烏石港案」,顯見宜蘭推案相當熱絡。
台北揮軍中部的遠雄建設,最近在台中清水、嘉義太保,分別推出「遠雄之星」、「遠雄國寶」。遠雄建設坦言,「未來趨勢是坪數變小、總價變少」,推案總價變低,已不考慮再買進貴的土地。
2015-07-27 09:05:15 聯合報 記者高宛瑜/台北報導.
台北市副市長林欽榮日前表示,要在北投洲美國小基地上蓋中繼住宅,暫時安置社子島居民最快明年發包,引發當地居民反彈。有民眾擔心洲美國小因此廢校「成真」,也有民眾認為洲美地區因「士林北投科技園區」計畫區段徵收,卻有居民無法安置到專案住宅,明年初就得搬遷,「應該先解決這個問題吧」。對此,都發局表示,目前都還在評估中。
洲美國小因納入北投士林科技園區開發計畫預定地中,已確定廢校,但園區基地內保留4.8公頃作為將來洲美國中小預定地,土地使用分區為文教用地,若要蓋專案住宅,不僅要變更都市計畫,也象徵洲美國小恐從目前的「暫時廢校」成「永久廢校」。
對於洲美國小廢校恐成真,洲美國小家長會長郭宏哲說,開發雖然是好事,但不能不顧洲美居民。洲美國小有當地人世代的回憶,當地孩子也有就學需要,反對蓋成社子島中繼住宅。
此外,因開發需要,北市府區段徵收洲美里1至8鄰土地,只要是民國77年8月1日以前的違建,都有機會搬遷至專案住宅;不過若是77年8月2日到83年底前的違建,僅發予行政救濟金39萬元。根據地政局統計,專案住宅有642戶,洲美里有612戶。
洲美里長蘇府庭說,因當地限建,隨著人口增多會整修房屋,修整超過一半面積就視為新違建,屆時有些世居當地老人家不僅拿不到補償費、更無處可去,市府若不解決,「一定會抗爭」,若洲美國小蓋中繼宅,僅是為了給社子島居民住,而忽略了洲美需要被安置的居民,「我們不會同意讓它蓋」。
對此,地政局指出,最有可能是區段徵收完後,再申請個案變更。都發局都市設計科長葉家源說,目前仍在區段徵收,洲美國小現址將來是否要改蓋專案住宅,還要再進一步評估。
2015-07-27 09:08:43 經濟日報 記者陳美珍/台北報導
促地方自救財政,財政部發函要求地方政府,未來連續兩次進行房屋課稅現值評定作業時,應將用於計算房屋價值的標準單價提高至市場造價的40%至50%,全台縣市至遲應在2019年前全數達標。
這項調升地方房屋稅基的指令,將做為中央撥付地方統籌款與補助款的重要指標,未達標者將遭減發。
中央下達調高房稅令後,全台擁房族的養房成本也將節節上升。特別是新建、增建與改建房屋,相較於舊屋,未來所要負擔的房屋稅將會是數倍之多。房屋標準單價同時牽動契稅與印花稅,新屋買賣相關稅負亦會連帶上漲。
財政部指定,縣市政府應在未來兩次評定房屋現值時,將房屋「標準單價」合理拉升至約當市場造價的40%到50%。據指出,房屋現值嚴重落後市價,偏低的標準單價為主因。目前房屋評定現值約僅是市價七分之一。
房屋評定現值每三年調整一次,依據財政部要求,今年底需重行評定房屋現值的縣市有:桃園市、宜蘭縣、花蓮縣與澎湖縣。桃園與宜蘭已完成評定,兩縣市除調高縣內部分路段的路段率外,標準單價亦分別較上期調整(即2012年)時上升60%及20%。
其中,未償債務已破表的宜蘭縣,2012年已自主調整過標準單價,當年調幅約為一倍;桃園市則是中央下達指令後,首次調整縣內房屋標準單價,距離上次調整約已30年。
依據宜蘭與桃園市評估,調升房屋標準單價後,兩縣市合計約逾3萬戶房屋稅負會上升。以桃園市為例,一年可增加的房屋稅收約2億元。
閱報秘書/房屋標準單價
縣市政府依法每三年需評定一次房屋現值,評定目的在透過重新估算房屋價值,作為房屋稅課稅基準。評定現值乘上稅率,就是納稅人應該負擔的房屋稅。
房屋評定現值是主要是由「標準價格」構成,標準價格愈高、房屋稅相對愈高。至於決定房屋標準價格的因素,則包括房屋造價的標準單價、面積、折舊及所處地段繁榮程度相關的路段率等。(陳美珍)
2015-07-27 09:03:35 經濟日報 記者陳美玲/台北報導
台北市最後一塊重劃區-北投士林科技園區明(28)日進行土地抽籤作業,宣告規劃近八年的北士科計畫將全面動起來,不少建商、壽險業者已在找地主洽詢購地、欲先行卡位,準備在明年房地合一稅施行前獵地搶進。房地產業者初估,未來該區可推案量至少5,000億元。
建商表示,由於台北市可開發土地稀少,加上都市更新窒礙難行,對建商來說,北士科這塊台北市最後一塊大面積可開發土地,顯得更加珍貴,加上今年底前購入土地仍適用稅負較輕的舊制,因此在該園區開發時程日漸清晰下,吸引上市櫃建商、壽險業者找地主洽詢購地,準備獵地搶進。
儘管台北市房地產的持有稅持續上調,不過建商認為,新商圈發展需要時間,北士科在未來幾年內尚不可能被課高持有稅,此部分對業者的成本影響不大。
住展雜誌企研室經理何世昌指出,北士科擁有16.76公頃的住宅用地,加上基隆河、磺溪流過,有機會成為水岸重劃區。目前園區內每坪土地價格已達130萬至160萬元間,未來區域配地完成後,每坪土地單價有機會破200萬元,其中臨水岸的第一排住宅推案,未來每坪推案價更有破百萬元的實力。而區域住宅、商辦可推案量至少5,000億元。
2008年內政部核准、2009年公告實施農地變為產業園區的北士科是台北市最後一塊重劃區;未來將打造成為台北知識經濟產業知識庫,以及生技、媒體、資訊、通訊等相關產業的長期發展中心,與南港、內湖及新北淡海形成科技園區軸帶,估計將創造3.5萬個就業機會、創造10兆元產值。
面積達90.24公頃的北士科,位於北投、士林交界,範圍包括基隆河以北,磺溪以西,福國路延伸段以南,承德路以東、文林北路以西所圍成的區域。據悉,該科技園區內公共工程第一期已完成超過九成,並將在明日進行選地抽籤作業,8月第一周選地。
北士科將成為台北市接下來最亮眼的重劃區。
2015-07-27 04:59:29 經濟日報 記者黃冠穎/台北報導
國泰建設(2501)旗下國泰商旅總經理莊琬華表示,由於飯店業人才競爭激烈,國泰商旅未來一年將放緩步調,以穩定現有據點、進行人力升級作為策略主軸,推動人才精英計畫,培育中階主管。
國泰商旅目前有HOTEL COZZI和逸、MADISON TAIPEI台北慕軒兩個自創品牌共四據點,今年底預計新增和逸高雄據點,此外,民生建國大樓都更、高鐵桃園特區地上權等兩個國泰大型投資案分別引進萬豪萬怡酒店、洲際皇冠假日酒店,南港調車場、桃園、台北車站、嘉義、台中等地也有物件在積極評估中。
莊琬華指出,2018年將達八據點的目標持續推進,但飯店過去幾年發展太快,人力缺口始終是經營的一大挑戰,國泰商旅預計花費一年的時間來發展人力,為未來的三處大型飯店計畫預留人力。
國泰商旅在旅館事業先練基本功,另一方面則成立cozzi cafe,第一家仁愛店日前在仁愛路國壽大樓開幕,緊接著年底將揮軍信義A3辦公大樓,國泰商旅策略長王明縈表示,未來會依循國泰世華銀行據點來展店,長期目標上看百家。
2015-07-27 01:57
工商時報
記者龍益雲/桃園報導
看好桃園市坐擁桃園國際機場、鄰近台北港,桃園市政府經濟發展局表示,全台首座民間自辦慶洲物流中心確定落腳大園區,也是最大的電子商務物流中心,預訂明年9月完工啟用。
慶洲董事長黃河洲投資慶洲大園物流中心,申請重大商業設施為全台第一件民間投資、擁有及經營(BOO)物流中心。
黃河洲強調,這是他在大園興建的第5座倉儲,規畫投資9.3億元,並進化到兼具環保、節能先進設施,可讓貨櫃車進駐,容納95個碼頭的吞吐量。
桃園市長鄭文燦表示,慶洲不僅是一間物流中心,未來也是加值物流、綠色建築,更將成為當地及創造台灣價值的指標。
慶洲表示,在全球綠能環保趨勢,動土興建的新物流中心採用第3.5代鋼骨鋼筋混凝土(RC)內外牆面,所有建材都符合綠建材規定,在外牆上採複合式RC取代傳統金屬,預計可節能逾60%,燈具也全面採用LED燈,符合綠建築概念。
桃園市政府經濟發展局指出,慶洲長期投資桃園,因應物流趨勢,依據促進民間參與公共建設法申請全台首座BOO物流中心,基地約1.36萬坪,計畫興建新型7層複合車道裝卸及理貨物流中心,總建築面積約2.3萬坪,預估直接經濟效益可創造140個工作機會,一年增加7,840萬元的國民所得收入。
2015-07-27 01:57
工商時報
記者曾麗芳/台中報導
看準全球未來的酒店公寓市場的投資潛力,鄉林(5531)集團積極布局國際酒店公寓,其中,預計7月底公開銷售的「南京涵碧樓行館」365間酒店公寓以及商辦,總銷金額達新台幣205億元;而「成都涵碧樓行館」規畫900間酒店公寓,總銷新台幣120億元,預計明年3月開賣。
由於鄉林集團針對台商祭出前20戶購買者,「保證回租5年、每年投報率6%」的誘因。以「南京涵碧樓行館」為例,該酒店公寓分為「行政套房」與「總統套房」兩大類,以行政套房36.36坪,售價新台幣2,880萬元來說,每年約可領取約180萬元的租金收益,目前已被台商、高資產族預約10多戶。
鄉林建設執行副總經理呂理全表示,以新台幣3,000萬元的價格,可在中國主要城市投資一間近40坪的行政套房,不僅可共享利潤,平均投報率可達6至8%,如涵碧樓、半島酒店、四季酒店與勵俊酒店集團,都已分別在南京、上海、香港、北京等地布局酒店公寓。
呂理全進一步表示,鄉林集團的國際酒店公寓投資布局,包括夏威夷、馬爾地夫、越南河內與胡志明市、印尼、吳哥窟等,都在評估中。
記者楊文琳/台中報導
看好中部房市,麗寶集團旗下的上市建商名軒開發,首度進軍台中市,在火車站特區周邊推出1字頭房價的新建案「美好莊園」。名軒目前在台中市東區擁有近5千坪土地,未來會陸續規畫推出新個案,深耕台中。
台中新市府團隊將舊火車站「再生」計畫列為施政重點,在台鐵高架化完成後,加上建國市場遷址改建、綠空鐵道計畫、台糖湖濱生態城及干城重劃區商場進駐等眾多大型建設進駐,超過六百億的資金匯聚沉寂許多的中、東區,吸引建築業者進駐推案。名軒開發就搶先布局東區,目前「美好莊園」第一期及第二期邊建邊售,每坪開價19萬元起,平均一戶八百多萬,第三期預計明年推出,總銷共約65億元,也是該區域近期最大量體新案。
名軒開發2015年上半年營收為10.66億元,今、明兩年將有新北市、桃園八德、南崁、文山區木柵及林口合宜住宅、宜蘭礁溪溫泉住宅等6件新案將完工入帳,面對房地合一新制明年元月將上路,名軒開發總經理李木鐸強調,名軒開發將按照既定計畫持續推案,由於名軒目前手上仍有5年的庫存土地將陸續開發,未來會以總價市場為考量,坪數大小取決於當地住宅需求。例如「美好莊園」就規畫為自住客適合的3房及4房,貸款8成,工程0付款。