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房產新聞

  1. 抗議南鐵土徵協議 鐵工局:不予回應

  2. 台中規劃!海空雙港+市港合作 打造海線副都心

  3. 平宅改公宅 優惠租金1-4折

  4. 中清路乙工開發未達理想,台中改推市地重劃

  5. 7月看屋潮回籠 中古屋、土地類型產品詢問度高

  6. 房地合一稅試算 10月底上線

產業新聞

  1. 房市淡 outlet異軍突起

  2. 亞灣3大地主 遠雄趕明年底完工

  3. 房產租金收益率 壽險促鬆綁

  4. 蔡鎮宇開胡 Q3商辦景氣回神

  5. 高鐵新竹站特區商業區開發經營案正式公告招商


1、抗議南鐵土徵協議 鐵工局:不予回應

住展房屋網/台北報導 2015年08月03日

鐵改局日前辦理『南鐵地下化』仁德區段土地價購協議,多位南鐵拆遷戶頂著烈日,抗議政府估價與市價落差過大,導致住了一輩子的房子被奪後,無力購買照顧住宅,還得背負數百萬元貸款,揚言死守家園。

南鐵地下化工程辦理仁德區土徵協議,共計128筆用地市價協議價購,迄今已完成78筆用地價購,目前尚有55筆的用地未取得,由於地主與鐵工局在收購價格方面沒有共識,因此鐵工局邀集地主召開工程用地協議價購會議。 仁德區反南鐵東移自救會表示,鐵工局與台南市政府未完成東區與北區都市計劃程序,卻要求仁德區居民進行土徵協議價購,並欲以此要脅東區與北區居民,且相關程序也沒有通知居民陳述意見,因此居民拒絕承認。

對此鐵工局表示,因會議只針對仁德區段的22位地主,並非公聽會,也不對外開放,因此對於部份居民的意見不予回應。

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2、台中規劃!海空雙港+市港合作 打造海線副都心

MyGoNews林湘慈/綜合報導2015年08月03日

為促進台中海線地區發展,台中市府經濟發展局規劃多項施政計畫,包括海空雙港計畫、市港合作等政策,希望台中港與清泉崗機場成為對外發展門戶,同時將透過投資台灣港務國際物流公司,踏出推動市港合作的第一步,盼實現海線雙港副都心的市政願景,帶動海線整體繁榮發展。

有關海空雙港計畫,市府經發局長呂曜志表示,台中港去年貿易值逾新台幣2千億元,是全國營運績效最好的貿易港;而清泉崗機場4小時內可飛抵北京、東京、曼谷等東亞主要城市。市府已提出「台中市海空雙港發展計畫」,規劃台中港為產業的「全球運籌中心」、清泉崗機場為「中、桃航太零組件製造維修雙核心」,要把台中港區-梧棲-沙鹿副都心-清泉崗國際空港,發展成新興產業創新區域。

呂局長指出,若要實現海線副都心,與台中港建立合作平台,是非常重要的策略之一,市府已在2015年6月12日與台灣港務股份有限公司簽署「台中市港合作意向書」,將在議會的支持下,投資台灣港務國際物流公司新台幣2,500萬元,提出多項優先投資,為推動市港合作踏出最重要的第一步,盼實現「貨從雙港出,客從雙港入」的目標,促進海線繁榮發展。 呂局長進一步表示,除海空雙港計畫與市港合作外,未來將透過更多元的產業發展及招商計畫,例如招商引入大型購物中心,讓海線居民有購物及休閒購物中心去處,具體實現海線雙港副都心的目標。

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3、平宅改公宅 優惠租金1-4折

【住展房屋網/台北報導】2015年08月03日

台北市政府考量有近萬家庭等待出租國宅,以及經濟弱勢家庭面臨租不起的窘境。擬循安康平宅改建興隆公宅的模式,逐步將北市平宅改為社會住宅,保留一定比例安置弱勢戶,並提供市價1到4折的低租金優惠。 扣除配合廣慈公辦都更遷出的福德平宅,北市府目前仍有安康、福民、延吉與大同之家等4處平宅基地,正逐步規畫轉型公宅。

台北副市長林欽榮表示,萬華區福民平宅區段位置最適宜,將與大安區延吉平宅列為下波改建基地。 都發局科長簡瑟芳則補充,福民平宅尚餘中繼住宅問題,一旦找到安置地點就可進行規畫。至於大同之家因礙於限建規定,還需與陽管處溝通,暫無改建規畫。

社會局表示,平宅變更公宅必須保留部分戶數安置居民,並依低收入戶收入,以市價1到4折不等的租金出租,但平宅和公宅的租金差距,恐仍難讓弱勢居民住到好房。 此外,北市府打算將社宅租金分為3級,並依不同身分給租屋人不同津貼。柯文哲表示,聯開宅出租效果不好,但公宅會給人貧民窟的印象,招致周邊居民反抗,因此整個政策會再調整。

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4、中清路乙工開發未達理想,台中改推市地重劃

MyGoNews林湘慈/綜合報導2015年08月01日

台中市中清路交流道附近西屯區一塊面積約26.77公頃的乙種工業區土地,先前市府原以回饋金繳納方式進行開發,但成果不盡理想;為解決問題,市長林佳龍宣布該區目前尚未使用的18.1818公頃土地將以市地重劃方式開發,希望地盡其利,創造企業、地主、市府三贏局面。

林佳龍2015年7月31日視察中清路交流道附近乙種工業區細部計畫地區,由都發局長王俊傑、地政局長張治祥與相關局處代表、西屯區長何國裕等人陪同,眾人在全營公司董事長賴維上提供的一處高地勢場地,俯瞰整個基地狀況,並共同討論未來的推動方向。 林佳龍表示,中清交流道附近的乙種工業區位於大台中的中心點,面積約26.77公頃,將原本的農業區變更為工業區、公園及道路用地,透過回饋金繳納機制開放企業發展,但成果不盡理想;為地盡其利,市府規劃改以市地重劃方式推動,市府不用花太多經費開發,地主可獲得應得的土地開發利益,企業也有好的發展地點,創造三贏局面。

他進一步指出,該區交通地理位置相當好,距離水湳經貿園區1.3公里,並位於74號道路生活圈連結國道一號匝道旁,可串連中科、大肚山工業園區,此樞紐地點未來將引進非常多產業投資。他指示都發局、經發局、地政局等相關局處持續與地主溝通,儘速推動。對此,全營公司董事長賴維上也以該區地主與企業主的身分,表示樂觀其成。 王局長簡報指出,該地1986年主要計畫第一次通盤檢討將原為農業區,變更為工業區、公園及道路用地,並附帶規定以市地重劃方式開發,後因地方反對市地重劃,1995年主要計畫第二次通盤檢討中,修正附帶規定為另行擬定細部計畫(含配置適當公共設施用地與擬具具體公平合理事業及財務計畫),並於1998年擬定細部計畫,訂定回饋金繳納機制,2005年辦理細部計畫第一次通盤檢討,調整計算公式,但成果依然不盡理想;現況除部分道路開闢外,多處公共設施用地皆未開闢,影響該區產業土地開發。

都發局為加速工業區開發,將檢討原計畫開發回饋原則:乙種工業區除原零星工業區外,以基準容積率140%開發者須繳交30%回饋金;乙種工業區以上限容積率210%開發者需另外購買70%容積。 王局長指出,回饋金對企業來說比例相對較高,造成繳交狀況未達預期,市府也無相關經費可進行開闢;若改以市地重劃開發,市府將道路、公共設施系統設置完善,盼可吸引更多企業加入,加速工業區整體利用。 另外,林佳龍指出,台中市已劃設在都市計畫區內,但未充分開發利用的地區約700公頃,除台中港關連工業區二、三期已規劃闢建相關建設,市府也同步持續擴大,尋找這樣條件的土地,盼未來優先檢討規劃,就不需要一直開發新的工業區。

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5、7月看屋潮回籠 中古屋、土地類型產品詢問度高

鉅亨網記者王莞甯 台北015年8月2日 星期日 12:01

房地合一稅通過後看屋潮回籠,房仲業者統計7月交易狀況後發現,整體較上月略多6.7%,除北市持續量縮13.5%外,其餘區域均增加,又以桃園增加17.7%,台中量增15.3%為最多,就產品別來看,以未來房地合一上路後影響較大的老屋、土地類型產品最受歡迎。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,7月購屋者延續上月狀態,多是自用型剛性需求,在不少屋主願意主動讓價的狀況下,成交量逐漸回穩。 綜觀主要都會區,桃園和台中呈現穩健,分別量增10%以上,而新北成長9.6%緊追在後,高雄量增7.8%,台南持平,分析其原因,徐佳馨說明,自用客戶對價格修正逐漸有感,使不少換屋族願意出手,是買氣提升的重要因素。

不過,反觀首善之區的台北市,由於價格高,買方態度仍保守。 在產品別上,自用客仍以電梯大樓為首選,若是非自用者,「房地比」中房屋比例較低的舊公寓或透天是詢問度最高的產品,隨著市場轉變,過去一些較少釋出的公寓2、3樓反而明顯增加,顯示好物件也開始陸續出籠。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐則指出,自住族群為了趕上輕税末班車,搶年底前成交,中南部買氣逐漸浮現,主要因為中南部過去漲幅緩慢,房市盤整期跌幅有限,因此多空修正較不影響買氣。

台灣房屋崇文燊鴻特許加盟店總經理林映辰進一步說明,台中在上半年遞延的買氣逐漸在7月成交,除了因稅制明確,台積電、巨大將進駐中科台中園區,可望創造逾5000個新就業人口,也帶動房市需求;此外,股市波動導致資金轉向房市,近期收益型產品買氣旺,尤其是公寓隔間套房產品由於具約6%投報率,吸收由股市轉入的資金。 另一方面,台灣房屋智庫經理江怡慧分析,新竹地區價增0.1%、量增3.7%,但以換屋族群為主,總價在900-1100萬元的中古電梯大樓居多,同時,還有不少小資族買小宅產品。

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6、房地合一稅試算 10月底上線

中國時報【吳泓勳╱台北報導】2015年8月3日

房地合一稅額試算系統,10月底上線。財政部官員說,因應房地合一稅制明(2016)年初起正式上路,但對不少民眾而言,以後不動產交易,具體要繳多少稅,仍摸不著頭緒,因此研擬「房地移轉稅務一條龍」稅額試算系統,預計10月底上線,民眾透過填寫房地產買賣價格、持有期間等資料,可估算該繳多少房地合一稅,預估首年嘉惠近萬人。 舉例來說,住在桃園市的周先生,在2016年3月買入一間2000萬房子,住了6年後因換屋而以2300萬賣出,就可以透過試算系統填寫,發現自己自住超過6年、符合重購退稅資格,加上獲利僅300萬元,可以完全免稅。 據財政部日前預估,上路首年預計繳納房地合一稅件數約有8495件,但隨著實施時間增加,需求人數也會提高,到第10年課徵件數就會拉高到10.4萬件。

房地合一在今年6月5日立法院三讀通過後,確定稅制主要脈絡,包含按持有年限分為45%、35%、20%、15%等4級稅率;自用住宅滿6年的400萬元免稅額;制定「防錯殺條款」,對合建分屋,或各種非自願交易如法院拍賣,2年內出售仍僅課20%,以及出售繼承的自用房屋時,可併計長輩的持有年限等。 距離明年1月1日房地合一稅正式上路僅剩4個月,財政部已加速規畫各種配套措施,包含細部法規的擬定、國稅局內部作業流程與外部業者如會計師、建商、房仲業等宣導,還有報稅系統建置等。

財政部官員透露,由於房地合一稅制在不同條件下的稅率、稅額差異會很大,加上多數民眾對稅制與計算方式還不夠了解,為讓民眾具體知道自己要繳多少稅,正在研擬房地合一的專屬稅額試算系統,提供民眾方便繳稅。 官員指出,這套試算系統,目前規畫將安排各種資料欄位給民眾填入,例如身分是國民或外國人;房地買入、賣出時間點;持有期間、買賣價格等,可以讓民眾在交易前預估稅負,或交易之後也清楚自己要繳多少稅額,到時候也會做一些填寫範例,讓有需求的人,可以快速上手。

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1、房市淡 outlet異軍突起

工商時報 記者李麗滿/台北報導 2015年08月03日 04:10

房地產業界稱房價修正期還要5-7年,使多數開發商積極將現有資產做商業投資,其中,outlet與mall(購物中心)已成為市場主流。麗寶集團日前才在日本發布麗寶樂園將增設Outlet購物中心,明年9月登場,而正趕工的華泰名品城,也預計10月底開出第一期。 至於日本三井林口Outlet Park預計年底前開幕,高雄南機場大魯閣草衙道購物中心也準備明年1月中旬開幕,開發商看準未來觀光內需人潮與消費,預計2017年全台outlet產值上看250億元。

國內首家都會型Outlet禮客精品館今年邁入第十年,不僅開出內湖二館,並成立餐飲事業部拓展新事業「Yanco漾客」日式料理,預計今年新館加入,含既有3館年營業額上看20億元。 三井不動產台灣經營團隊與遠雄集團合資成立三新奧特萊斯,預計10月登場,目前卡在使用執照未如期通過,將延至年底前,招商廠商約200家,最大亮點是至少10家日本最夯、排隊人氣店,包括平價天丼「金子半之助」以及宮武讚岐自助式烏龍麵等,預料將成吸客武器。

位於高鐵青埔站的華泰名品城,原定8月開出第一期,100家廠商進駐,據了解,目前因工程延後可望在10月底開幕。高雄大魯閣集團開發的草衙道購物中心也將加入戰局,將有250家廠商進駐,主攻運動賽車主題樂園與快時尚、運動休閒賣場,預計明年元月中旬開幕。 麗寶集團與日本PRO結合將於麗寶樂園打造outlet購物中心,麗寶集團目前新板特區即有麗寶百貨廣場HiMall,除了與秀泰影城策略結盟,旁為福容飯店亦將準備開幕,明年9月麗寶台中outlet開幕,有助擴大其零售版圖。(工商時報)

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2、亞灣3大地主 遠雄趕明年底完工

工商時報 記者顏瑞田/高雄報導 2015年08月03日 04:10

高雄捷運大遠百商圈是亞洲新灣區的核心門戶,各擁精華土地的遠雄、京城、和遠東3大集團開發策略不一,遠雄集團因為建築執照2016年12月到期,正在趕工、興建住宅和飯店大樓,京城集團和遠東集團則在延長建照到2024年之後,審慎規畫進場時機、從長計議,並且考慮與國際跨國企業合作開發。 大遠百商圈今年包辦了高雄公告土地現值的前3名,其中,中山二路、三多四路口的大遠百,更連莊地王,而遠雄集團的亞灣基地,就隔著新光路與地王相望,也是高雄亞洲新灣區3大民間地主,最早啟動開發案的集團企業,2013年7月即由前董事長趙藤雄宣布施工,後因故在2014年暫停,直到今(2015)年才恢復興建工程迄今。 興建65層樓的遠雄基地,1到16樓規畫經營飯店,第18到58樓則為住宅,59樓以上則為公共設施,由於興建時間至少3年,而其建築執照的到期日為2016年12月19日,距今只剩17個月,要完工幾乎是不可能的任務。 相對於遠雄集團積極趕進度,京城集團和遠東集團則在進場時機方面,採取從長計議的態度。

京城建設集團大股東個人擁有的2,035.23坪土地,與遠雄基地,隔著中華路對望,更緊鄰高雄市立圖書總館,使用分區屬於「第三種特別商業區」(特商三),建築執照是在1991年取得,到期日則已獲准延長到2027年9月。 京城建設董事長蔡天贊說,南高雄將以商業機能為主要發展,而該地的開發使用,目前尚無急迫性,未來的投資、開發,要好好思考、規畫,「但是,不排除與國際集團合作」。

亞灣核心門戶3大民間地主,土地面積最大的,首推遠東集團的5,424.43坪,第一期已經興建成為高雄大遠百,並且在營收方面,逐年上升,第二期規畫興建全台最高的110層樓飯店和辦公摩天大樓、以及精品商場。 前2年,因為看好高雄全力發展亞洲新灣區、以及自由經濟示範區的前景,遠東集團有意提前布局,啟動投資開發案,不過,目前動作已經明顯放慢了,特別是1992年取得的建築執照,已經獲准延長到2024年7月,給予遠東集團更充裕的規畫時間。(工商時報)

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3、房產租金收益率 壽險促鬆綁

經濟日報 記者吳靜君/台北報導2015年08月03日04:30:34

壽險公會本周五(7日)將召開理監事會議,擬建議金管會,鬆綁原持有的不動產可不受最低年化租金收益率2.875%或房價租金比最高35倍的限制,而是回歸到原購買當時的規範。 根據壽險業者解釋,原本保險業投資不動產,是依據各時期的規定,例如2012年8月以前所取得的不動產合理報酬率是1.875%、2012年11月以前的規範圍2.125%,到了2012年11月以後的規範就為2.875%,不過,後來金管會規定還要符合價值、租金的比率35倍,等於所有的不動產都需要達到2.875%,對於壽險業者來說壓力相當大。

壽險公會提出五理由,期望租金報酬率2.875%或房價租金比35倍能有彈性空間,依據法規合理投資報酬率標準的不動產,其資金運用效益已達一定水平,對於後續仍須提報董事會的必要性有待商妥。 其次,不符合規定的標的,調高其租金即不符市場行情或者無法出租,若調整價值又會導致資產價值減損,不動產租賃契約大部份屬中、長期契約大概是三年以上,且租金決定是透過市場供 需情況而定,非所有權人能單獨決定。 壽險業僅是租賃市場供給者之一,假使壽險業堅持取一定金額以上的租金,承租人於無法負擔情況下將另尋其他標的,此將導致壽險業無法與其所有權人競爭而流失承租人,造成不動產空置,反而讓租金更為損失,或要另尋承租人,則要更多成本。

已經出租的不動產租金調整必須依照合約辦理,所有權人(指壽險業者)無法任意或要求隨著不動產市場價值成長而調漲租金,若所有權人強行調漲,將有違約風險管理或導致承租人退租,壽險業反而要承擔更多的成本。 在不動產市場租賃實務中,租約期間的租金調整幅度大部分是採取物價指數調整 (CPI)。 台灣近十年的平均物價成長率僅有1.37%,若是要達到要求必須耗費很長的時間,並非短期內可以改善的。 壽險主管也指出,強制規定2.875%不僅讓壽險業買不到不動產外,連舊有的不動產也經常要填表單及寫改善措施,對保險業來說,成本確實增加不少,期望能有多一些彈性。

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4、蔡鎮宇開胡 Q3商辦景氣回神

工商時報記者蔡惠芳/台北報導2015年08月03日 04:10

商用不動產的租賃市場,近年愈來愈熱門,霖園集團三公子-蔡鎮宇擁有的寶豐隆開發公司招租近3年的內湖「V-PARK」園區3棟大樓,終於開胡了!市場傳出成功租賃案的成交喜訊。據傳,雄獅旅遊呷意其中1棟,並簽下整棟租賃合約,做為企業總部大樓,每坪月租站穩1,000元大關、甚至1,100元以上,優於市場預期。 最近商用不動產的租賃市場,屢傳捷報,繼全球人壽簽下潤泰創新位於松山車站辦公大樓的1.2萬坪,作為未來的企業總部之後,寶豐隆開發公司的內湖地標「V-PARK」,也傳出大型租賃案件拍板成交的喜訊,讓廠辦市場信心大振。

「V-PARK」位於台北市內湖潭美段石潭路153~163號,距離捷運昆陽站約10分鐘公車車程,華固建設當初規劃興建時,就是以五星級科技廠辦園區的規格打造,總計3棟;寶豐隆開發於2012年9月,以每坪約40.8萬元、總價90.96億元,向華固建設買下「V-PARK」3棟廠辦大樓,每坪取得成本約45萬元。 寶豐隆接手「V-PARK」後,3棟招租計畫略有不同,A棟傾向整棟出租,B棟單層出租,C棟拆成小面積出租,每坪租金自1,100~1,500元不等。樓下店面部分,B1~1樓考慮規劃成餐廳或美食街出租。

據業者透露,雄獅旅遊近年來品牌形象和業務規模都成長相當快,企業總部是位於新光人壽內湖瑞湖街111號的瑞湖大樓,但後來遊戲橘子在今(2015)年1月份,以23.88億元買下這棟新壽瑞湖大樓、作為企業總部大樓;雄獅另外物色未來的企業總部大樓,最近「呷意」寶豐隆的「V-PARK」園區,日前已簽下一整棟。 據商用不動產市場人士透露,寶豐隆在2014年10月,曾委託全球資產管理公司代理銷售其中的A棟,開價54.2億元,全棟為地上10樓、地下4層的廠辦大樓,建坪約7,500坪,標準層辦公室面積約759~768坪,由於碰上九合一選舉的市場觀望氣氛,並未成交。 業者表示,寶豐隆這筆大型租賃案件成交資訊,8月向台北市政府登錄實價資訊後,估計10月份即可正式揭露租金行情和承租戶資訊。(工商時報)

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5、高鐵新竹站特區商業區開發經營案正式公告招商

MyGoNews林湘慈/綜合報導2015年8月1日

交通部高速鐵路工程局於2015年7月31日正式公告徵求投資人參與「高速鐵路新竹車站特定區世興段24、25地號商業區開發經營案」。 本案二塊基地面積分別為2,948.90及3,446.20平方公尺,合計6,395.1平方公尺,都市計畫使用分區為第二種商業區,建蔽率60%、容積率300%,且緊鄰高鐵新竹車站,交通條件優良,將以設定地上權方式引進投資人開發經營,開發經營年期50年,得申請續約一次,以20年為限。未來開發人應依本基地所在之現行都市計畫及相關規定辦理興建及經營業務,惟為提昇站區生活機能,避免扭曲住宅市場供需,不得規劃興建住宅。

在國內透過高鐵從事商務活動、探親、訪友、旅遊已成為常態,車站周邊地區開發日益成熟,高鐵局歷次於新竹車站特定區商業區土地地上權經營案均順利完成招商,如世興段11、12、13地號預計興建高科技企業辦公室,輔以商場、餐飲等機能等共約3萬餘坪;世興段46、47地號提供商場、飯店、景觀餐廳及辦公室等共約2.4萬坪;世興段43地號案置地廣場約3,000坪商辦大樓公開標售亦於2014年9月初全數脫標,市場需求熱絡。

除此之外,新竹生醫園區生技大樓已滿租,生醫科技與產品研發及育成中心已於2014年底啟用,目前進駐率亦超過9成,新竹生醫園區醫院亦已進行規劃設計及相關前置作業,預計2018年啟用,足見生醫園區計畫日漸成熟。而高鐵橋下聯絡道路計畫高鐵車站至公道五路段已於2015年6月通車,使新竹站與竹科、新竹市與大新竹地區之聯繫更為便利密切,成為新竹地區重要發展地區。高鐵局竭誠歡迎國內外企業以單一公司或企業聯盟方式申請參與,其他相事項及招商文件可至高鐵局網站(網址http://www.hsr.gov.tw)查閱、下載。

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