.jpg)
|
|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
周曼真(Anna #212) 黃宣慈(Mia #230) 王詠樂(Zora #235)
房產新聞
產業新聞
活化國有地有妙招。財政部國產署昨（10）日表示，將攜手台南市政府活化國有地，重新打造台南北區交通綜合轉運站，預計今年9月簽約，吸引民間投資40億元以上，將仿「京站」模式導入商業機能，潛在商機高達359億元。 財政部國產署副署長邊子樹表示，為配合台南市交通建設需要，財政部將與台南市政府共同開發台南市北區仁愛段國有土地，以設定地上權70年方式辦理招商建置交通轉運站，雙方預計9月簽約，2年內完成招商作業，預估可提供當地500名就業機會。 邊子樹說，該開發基地位於台南市開元路與長榮路交界，面積3,220坪，屬商業區及停車場用地，是台南市新興地區，適合建置先進運輸系統與交通轉運站。
國產署指出，台北市京站每年為國庫帶進4億元收益，挹注政府財源表現亮眼，此後各縣市的交通轉運站，也成為國有地活化的重要項目。依據財政部估計，此案招商開發後，合約期間共可收取2億9,900萬元的租金收入，可望挹注國庫財源。另外，以查估市價的3成至3.7成評定，招商權利金底價為3億9,100萬元。(工商時報)
全台近3年土地交易總金額變化 房市交易清淡，土地交易金額規模也急縮，今年前5月土地交易僅剩2,677億元，年跌幅近5成，比房屋買賣移轉棟數量縮19％還嚴重。甲山林機構董事長祝文宇分析，房價跌不下去，在低利率的環境下，土地買進來放著不推案都可，房地產等久的人就會贏，現在賣地是頭殼壞掉。 永慶房產集團統計，102年實價登錄全台土地交易總金額達1.6兆元，103年下滑至1.2兆元、年減23.5％，今年前5月僅剩2,677億元，若與103年同期相較跌幅近5成。統計近3年1-5月全台與各縣市土地交易狀況，桃園市為近3年全台各縣市土地交易總額冠軍，交易總金額達2,958億，占全台比重21.4％；但今年前5月桃園市土地交易金額僅405億元，年下滑高達57％。 土地交易占比居全台第2、第3高的台中市及新北市，今年前5月土地交易金額分別為337億與327億，各較去年同期減少59％與50％。
全台不僅六大都會區土地交易金額明顯衰退，投資買盤氣氛較重的縣市，更成為重災區，包括宜蘭縣、新竹縣與苗栗縣，在農地交易管制趨嚴，以及新竹、苗栗高鐵開發題材效益轉淡，今年前5月土地交易總額都年衰退達5成，其中苗栗縣更接近6成。 祝文宇表示，房地合一政策及政府打房態度，是造成目前房市交易停滯關鍵，但市場上臆測房價會跌多少，都沒有理論根據。建商房價會不會降，端看是否有財務需求，一般民眾手中的物件會不會便宜賣也是重點，現在北市房市就僵在這裡，貴的不願買、便宜的買不到。 祝文宇指出，目前土地可以持有，按照以往經驗，土地放久了都會賺，尤其現在利率僅2％，建商不會降價推案，寧可將土地蓋飯店進行商業用途，現在賣地是頭殼壞掉。他表示，甲山林在高雄就買了3筆土地推自建案，近期更與愛山林聯手，砸下60億元在新竹寶山買進16萬坪土地；房價跌不下去也上不去，建議民眾現在買房正是時候，可挑選單價低、有增值空間的區域。 永慶房產集團經理黃舒衛指出，以前2年土地交易金額情況觀察，下半年成交金額都比上半年多5成以上，而今年上半年市場呈現濃厚觀望氣氛，清庫存的優先次序高於買進原料，下半年又因房地合一稅改影響，土地市場頂多維持上半年的買氣，全年交易金額大縮的機會很高。(工商時報)
為活化閒置國有地，財政部國產署與台南市政府攜手，啟動「北區交通綜合轉運站」地上權案，期間70年，開發面積逾3,000坪，其中的商業區可同步開發，預計可吸引民間規模達40億元。國產署副署長邊子樹表示，預定最快9月底可正式簽約，兩年內對外招商。 國產署表示，「北區交通綜合轉運站」地上權案位置，位於台南市北區開南街、開元路及長榮路四段交叉之街廓，近台南火車站，成功大學。總面積3,220坪，其中1,966多坪屬停車場用地，將作轉運站開發使用，剩下1,200多坪則屬商業區，可做商場、百貨等商業開發使用，建蔽率為60%、容積率500%。 邊子樹表示，目前預估權利金底價將訂為3億9,100萬元，中央地方「七三分」，作為地主的國產署可取得權利金七成收入，此外，保守預估70年間還可拿到近3億地租收入，以及每年2,500萬元的營業稅。
台南市政府則可取得三成權利金收入，以及每年142萬元的地價稅、每年930萬元的房屋稅收入，挹注市庫。 邊子樹指出，7月24日雙方開會時已取得開發共識，接續待報財政部核定，便可進行簽約事宜，預計最快9月底前可完成；按章程規定，台南市須在兩年內對外招商。預估開發後可吸引民間投資金額達40億元，創造總產值359億元，並增加500個就業機會。 有別於雙北市可利用土地日益稀少，國產署這一、兩年與中南部縣市政府簽訂不少共同開發國有地計畫。
去年榮化石化管破裂造成氣爆，檢警調查後發現穿過氣爆箱涵，非法曝露在空氣中的還有中油和中石化管線，三條管線平行穿過肇事的氣爆箱涵，事後都被斷管。中石化允諾在空地開闢綠地，昨天近8千平方公尺的休憩廣場啟用，由中石化認養維護3年。 這座休憩廣場位於一心一路氣爆災區上，是中石化舊廠區；中石化所屬的威京集團表示，民國60年代開廠後主要生產CPL（己內醯胺），90年停產後廠地閒置至今，員工最多曾達上千人。 去年氣爆後，威京總部集團主席沈慶京允諾市府，將推動綠色友善空間；經一年開闢，全區7800平方公尺土地種植100多棵喬木，採石籠裝填廢棄混凝土塊做成多孔隙生態圍牆，園區照明也採太陽能燈具，全區步道也建成無障礙步道，提供市民使用。
威京集團表示，開闢經費約2千萬元。中石化副董白俊男說，中石化也是氣爆受害者，在形象和商業上都受損，但集團將企業責任視為重要經營方針，去年氣爆後淨空空地供市府救災，後來也委託建築師設計，打造具生態環保的公園。據了解，這塊綠地已變更為住宅用地，威京集團回應，綠地由中石化認領3年，3年後不排除做其他用途使用。
預售案進入交屋高峰期，今年上半年的使用執照核發戶數達4.16萬戶，創下2009年以來同期新高量，其中又以新北市的使照核發量最大，達到8,056戶；目前全台陸續進入核發使照後交屋的高峰期，房地合一上路後，若是房價沒有明顯上漲，預期明年市場上新成屋恐將出現拋售潮。
信義房屋統計，今年上半年核發使照數量為4.16萬戶，創下2009年以來同期新高量，有7成集中在六都，其中又以新北市的使照核發量最大，達到8,056戶，其次則是台中市的6,004戶，桃園市的5,693戶，最少的則是台北市僅有2,400戶。 至於建照數量，受到獎勵容積上限管制的影響，6月建照量為1萬3,897戶，創下近18個月以來的大量；儘管如此，上半年建照核發數量為5萬6,519戶，是近3年的同期低量，整體上半年的核發建照數量仍呈現萎縮。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，2013年全年建照核發數量高達13萬2,981戶，2014年上半年也有6萬6,137戶，是推案高峰期，目前將陸續進入核發使照後交屋的高峰期。
面對房地產市場的不景氣，與選擇性信用管制措施影響民眾貸款成數，建商交屋期已明顯拉長，預售屋請領使用執照後如何順利交屋，已成為開發商當前的重要課題。(工商時報)
高雄港將進一步拓展英國倫敦金屬交易中心（LME）等相關物流產業生根，將於8月下旬舉辦南星自由貿易港區五塊土地標租，市場預期投資金額至少逾5億元，並將形成群聚。
圖／經濟日報提供
台灣港務高雄分公司指出，高雄港在前年成為LME亞洲地區第九個遞交港，當年11月開始營運，吸引四家國外倉儲業者、六家國內港區業者合作經營LME倉儲業務，帶動非鐵金屬儲轉業務成長。去年高雄港非鐵金屬儲轉量就較前年貿易量成長34.99%。 目前南星自由貿易港區開發案，已成功引進LME相關產業使用者端、生產者端與儲轉端業者的產業鏈，相關業者陸續取得該港區五塊土地，依需求自行規劃投資興建，正陸續動工中。
根據最新進度，和旺公司倉庫可望在本季啟用；路達公司及一家不鏽鋼業者打造的倉庫，分別會在今年底、明年初完工；杰鑫等兩家業者預定明年上半年前營運。
高雄分公司為打鐵趁熱，準備再釋出五塊土地，占地面積由2公頃至2.5公頃不等，供有意投資業者標租，預定本月21日開標。 依據台灣港務公司規劃，進駐產業包括非金屬礦物製品製造業、金屬製品製造業、機械設備製造業、模具製造業，以及發電、輸電、配電機械製造業與運輸、倉儲業等。而目前打造的物流倉庫投資規模，每座倉庫造價均達上億元，合計逾5億元，預計明年下半年完工。
中信人壽10日公告兩大不動產投資案，一手搶台肥南港C3地上權、一手拉高對台中洲際棒球場BOT案的投資。中信人壽指出，2014年董事會就通過投資台中洲際棒球場與周邊50年開發BOT案，之後實際投資2億多元，今年因法規放寬，因此擬將總投資金額拉高到5.58億元，但該案還需待主管機關專案核准。 中信人壽發言人卓長興指出，過去保險業從事公共及社會福利事業投資有「被投資對象實收資本額45％」的限額規定，因此去年在投資台中洲際棒球場BOT案時只持有午陽開發公司40％股權，金額約2億多元。 不過，今年法規鬆綁後，壽險資金投資公共建設可透過專案審核，不必再受限45％，因此決議拉高對該案的投資至99％股權，預計總投資金額將不超過5.58億元。
卓長興表示，將台中打造成運動城是台中政府重要目標之一，投資台中洲際棒球場及其周邊50年開發案不僅是配合政府政策、前景看好，還可串連洲際棒球場和台中巨蛋，估計內部投資報酬率逾3％，未來也樂見中信兄弟認養球場，推廣運動賽事。 另外，繼台灣人壽6日公告將購置北部地區不動產，中信人壽10日也公告。據了解此案即是繼續今年6月的規劃，中信人壽將與台壽合作競標8月12日再度標售的台肥南港C3地上權，此次的底價雖然從300億元降為150億元，但是使用年限也大幅由85年縮短為45年。 台肥南港C3地上權面積近1.26萬坪，鄰近中信金控總部大樓，若是中信人壽與台壽聯手拿下該案開發權，不動產業者預估，投報率應也會有近3％。(工商時報)
萬達集團董事長王健林昨（10）日指出，萬達集團將積極推動「互聯網＋」戰略，在商業、金融、旅遊等多領域推進與互聯網（網際網路）的融合。 中國國務院總理李克強在今年3月中國兩會（全國人大、政協會議）期間提出「互聯網＋」，稱將制定「互聯網＋」行動計畫，推動移動互聯網、雲端運算、大數據、物聯網等與現代製造業結合，促進電子商務、工業互聯網和互聯網金融健康發展。自此，中國各行業掀起一股「互聯網＋」熱潮。 王健林昨在南京出席互聯網＋零售紫金峰會時表示，互聯網與實業融合，線上線下的融合，這才能真正為互聯網的發展，也為實業長期持續發展找到一個方向。 王健林表示，萬達集團旗下商業地產和百貨商店等，上半年到店人數突破9億人次，全年可超過20億人次，2020年能達到100億人次，這將帶來海量的消費者大數據。
王健林指出，萬達設在成都的大數據中心將於10月開始營運，明年底將可提供較為準確的消費數據，例如各區域消費者年齡層、喜好、消費心理習慣等，這將為公司商業營運提供有力數據。 王健林透露，該數據中心暫命名為萬達電商公司，百度也會參與部分投資。未來這些商業數據將向包括萬達商業在內的其他企業提供；有了這些數據，將可以支持萬達商業正在推進的輕資產戰略順利進行。 王健林還指出，萬達正在推進互聯網＋旅遊戰略，將實現線上旅遊平台、線下旅行社以及旅遊目的地相結合，爭取5年內成為以旅客人數計全球最大的旅遊集團。目前這種線上線下及目的地三方綑綁的產品剛開始推出，所有系列產品明年將推出。 萬達集團已確定未來形成商業、文化產業、金融、電子商務的四大產業支柱，2018年集團將全面轉型為服務型企業，服務業收入、淨利潤占全集團比重超過65％。(工商時報)
臺灣企銀董事長朱潤逢（左二）、柬埔寨央行銀監局長 Mr. Kim Vada（中）、臺灣企銀微型財務公司董事長陳長義（右二）、澳法建設公司李坤泰勛爵（左一）、曼哈頓國際公司楊克誠董事長（右一）共同出席柬埔寨「臺灣企銀微型財務公司」開幕典禮。圖／蔡淑芬
由臺灣企銀100％轉投資「臺灣企銀微型財務公司」，於104年6月12日獲得柬埔寨國家銀行（ational Bank of Cambodia）核發營業執照，並於104年8月10日在柬埔寨開幕營業，將專營中小企業及個人融資業務，成為臺灣企銀擴大海外觸角，在東南亞市場開業的第一個據點，提供台商客戶全球性金融服務。 臺灣企銀微型財務公司董事長由具有豐沛授信實務經驗的臺灣企銀副總經理陳長義兼任，總經理則由陳俊輝擔任，其專業領域為企業金融及業務行銷，該二人皆擁有豐富的經營管理實務經驗。微型財務公司在柬國當地41家微型財務公司之中，資本金排名第4，初期將著重於服務現有臺灣企銀往來客戶及其在柬埔寨的上下游廠商，進而在地深耕並服務柬埔寨客戶。 臺灣企銀賡續加強對全球台商金融服務及提升海外分行獲利，近年來積極布局海外營業據點，目前海外據點除了香港分行、洛杉磯分行、雪梨分行、上海分行及布里斯本分行外，本次赴柬埔寨設立微型財務公司為該行開拓東南亞金融市場之首家據點。(工商時報)
長榮集團昨（10）日向台船公司訂造10艘2,800 TEU級「B」型貨櫃輪，造船合約在長榮集團次席副總裁謝志堅出席見證，由長榮海運董事長張正鏞與台船董事長賴杉桂共同簽署。 這10艘新船預定於2017下半年至2018上半年陸續竣工交付，規畫投入亞洲近洋航線營運。 謝志堅表示，未來隨著區域全面經濟夥伴協定（RCEP）生效，東協與中、日、韓、紐、澳及印度等國將取消貿易壁壘，以自由開放的政策促進經貿往來，進而帶動亞洲區間的貨量成長。長榮投資建造這型新船，就是著眼於自由貿易發展的成長契機。長榮的「B」型貨櫃輪長211公尺，寬32.8公尺，設計吃水10公尺，可承載約2,800個20呎標準貨櫃。 配合近洋港口橋式機的裝卸作業範圍，這型船的甲板可裝載13排貨櫃，另考量多數近洋航線的碼頭水尺較淺，採用較寬的船型設計，以因應淺水港區的航行需求。(工商時報)
房地合一實價課稅拍板，房市景氣急凍，餘屋賣不掉的建商，急忙向票券商調頭寸。票券商主管指出，為規避房價下跌風險，銀行緊縮土建融資，建商籌資轉投票券商懷抱，以餘屋作為擔保品發行商業本票的風氣十分盛行，透過票券商發行的規模，合計超過200億元。 受銀行緊縮融資影響，建商籌資管道轉向固定收益金融商品，長期資金需求以發行債券為主，1年期以內短期周轉則仰賴發行商業本票。近期兆豐、國際與中華三家老票券商為主的票券業者，承作不少以餘屋為擔保品的商業本票發行業務，發行期間以30天至90天期為主，年化利率均自2.5%起跳，甚至高達3%。 票券商主管指出，最近票券市場最夯的業務，就是替建商發行以餘屋作為擔保品的商業本票。不過，國內房價下跌風險升溫，票券商自然也會做好防護措施，例如融資成數便由過去兩、三年的七成，降到最近只剩五成，拿一間市價1,000萬元的餘屋作為擔保，票券商融資額度僅500萬元，「估計房價再怎麼跌，也不至於腰斬」，可確保債權回收。 票券商主管說，「現在房子不好賣，很多建商存貨太多，也不太敢與票券商議價，所以生意還滿好做的」。
以餘屋擔保融資風氣大盛，主要是前幾年建商爆推案潮，這兩年密集完工，不料碰上房地合一課稅拍板、房價下跌風險升溫，大批完工建案銷售期明顯拉長，以前可能幾個月就賣掉，現在卻要花半年以上，甚至一年才能賣完。 在此期間內，建商有短期周轉需求，向銀行借款不易，只好轉向票券商籌資。保守估計，今年以來，建商以餘屋為擔保，發行商業本票規模至少超過200億元。有些房子賣得稍微快一點，就發行30天的商業本票，房子賣得比較慢，就發行60天或90天期，設法度過銷售期間的資金周轉需求。
法拍業者笑說，近來法拍市場兩大名流案已被業界視為可經驗傳承的教材。業者指出，以王世均住處豪宅為例，自然人移轉公司法人，法人又更換代表人，如此轉來轉去，其中必定「大有學問」；而新光董娘豪宅法拍案研判應是債權銀行要逼新光金吳家或是太子汽車集團許家上談判桌的手段之一。 法拍業者對比公司登記、司法院拍賣資訊及相關地籍資料，「禾康世家」六樓是登記在久大國際文具股份有限公司名下，但是由王世均及其家屬居住使用。 另在法拍消息曝光後三天，也就是七月廿四日，久大國際董事長突變更為「陳振謙」，而這位新任負責人卻是零持股。久大持股最多的是董事王親偉，他曾多次與王世均合作開公司，包括天台飲食文化及王世均曾擔任代表人的密斯特杰飲食文化股份有限公司，這兩家公司不但地址相同，也都有王親偉列名董事。
這豪宅在實價網上也出現過交易紀錄，交易時間為二○一三年六月，交易總額為一．四億元，每坪單價約一百萬元；再對照地籍資料，這筆交易是從吳姓自然人移轉到久大國際名下，但交易備註欄載明「依附買回條件原價買回」，讓法拍業者更是大感興趣。 新光董娘豪宅法拍曝光 逼上談判桌手法 至於新光董娘豪宅法拍趕在上週五颱風日由債權人提出聲請延後執行。新光金控昨表示，「與我們公司無關」，對於這件事情的始末得去問當事人才知道。 法拍業者推測，當初債權銀行聲請執行法拍除為了確保債權外，也可能是要透過媒體曝光來逼吳家或許家上談判桌；但該案雙方應尚未達成共識，否則會直接撤拍，並非只是聲請延後法拍。
華視2006年併入公廣集團至今累積虧損達25億元，公廣集團董事會今年7月中定位華視為「新媒體中心」，擬拆除光復南路舊大樓改為旅館出租。文化部長洪孟啟昨（10）日則表示，華視應成為影視中心及小農交易平台。市場認為，未來若如此定調，將與附近的松菸文創商圈更為契合。 文化部否決華視蓋旅館的提議。 華視併入公廣集團後，受限該集團廣告限制，八年已經累積虧損達25億元，活化華視資產成為當務之急。 今年7月中，公廣集團董事會表決通過將拆舊大樓改為影視旅館，被外界批評為「不務正業」，洪孟啟昨針對此事表示，華視要做的不是開發，而是發展，不應違背華視的本業與專業，若未來華視成為「包租公」，對華視將是損失。他指出，現在全國廣告收入，無線電視台占10%，有線台占超過20%，其餘廣告都投放網路，電視應該結合網路行銷。
洪孟啟說，現在有不少從事農業復甦者及小農，只能靠地方農會，每星期到固定地方展售農特產品，華視可成立小農特產台，與社區營造及農委會合作，讓華視成為全國小農行銷平台，由文化部協助整合農委會、原民會、觀光局等資源，並結合網路行銷，讓產品可行銷至台灣以外的地方。 他也指出，現在傾向讓華視未來能基於本業成為「影視中心」，在此培養訓練人才，讓學生有實際操作的地方，並與現在的租賃結合，多管齊下找財源。
受畢業季等因素影響，7月廣州二手房租金再度上漲。滿堂紅市場研究部的資料顯示，廣州7月二手房租賃均價為每平方米人民幣48.91元，環比6月每平方米45.88元元上升近7%。其中，番禺與海珠區漲最大。 中國廣州房租暴漲，番禺、海珠漲最多。 羊城晚報報導，受畢業季等因素影響，7月廣州二手房租金再度上漲。廣州二手房租賃市場訊息顯示，7月房屋租賃價格上升7%到10%左右。「現在一些房東太離譜了，房租說漲就漲，絲毫沒有商量餘地。」白領小吳說，她7月初突然接到房東的電話，要將房租從原來的2,300 元漲至2,600元，讓她很難接受。 滿堂紅市場研究部資料顯示，廣州7月二手房租賃均價為每平方米48.91元，環比6月每平方米45.88元上升近7%。而搜房廣州租房電商團隊的最新統計資料則顯示，7月廣州二手房租金漲一成。 搜房網資料顯示，7月分廣州房租上漲最多的區域是番禺和海珠區，分別有8.5%和9.6%的漲幅。搜房廣州租房電商團隊的王傑初認為，按照往年的規律，廣州的租金水準一般是每年遞增5%左右，然而今年7月租金上漲達近一成，不少房東眼看市場轉好，坐地起價。
王傑初表示，二手樓市受政策利好刺激，交投活躍，且股市震盪有業主急於套現，不少出租的房源被拋售，導致市場租賃房源變少，從而帶動租金價格大漲。受此影響，一些消費者決定放棄租房轉為買房。 李先生日前看中一套南北廣場的兩居室，房東開價月租金人民幣3,000元。 李先生準備簽約交押金時，房東突然抬價，要月租5,000元。李先生決定放棄租房，並在親戚朋友的幫助下，買房當了業主。 位於洛溪新城一仲介也透露，上月其一客戶本來擬租房，後嫌租金太貴，通過計算比較，發現買房更划算，最終買了一套可以「拿著衣服便能入住」的二手房。 王傑初指出，現時租金水準虛高，部分片區或社區的租金更可與月供比肩，下半年租金水準將難有再攀升的空間。