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歐亞不動產估價師聯合事務所
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近一年房市相關貸款變化
行庫除緊縮房貸成數，近期房貸鑑價也有轉嚴的現象，銀行主管指出，過去一般是用實價登錄的第二高價來作為評估標準，現在可能會落入實價登錄的第三高價、第四高價來作為評估。 以羅斯福路三段的某實際案例來看，最高價為89.6萬元一坪，次高價為85.1萬元、第三價77.1萬元，最高價跟第三價每坪差距達12.5萬元。 銀行主管說，實價登錄上路後，就成為銀行鑑價的重要參考指標，加上銀行內部的鑑價標準，這樣對於房價的估算會更會準確，不過，今年以來房市明顯出現量縮情形，讓銀行上下相當重視這現象，所以現在鑑價會更為保守穩健，以因應後續可能出現的動盪。 以目前的情形，銀行主管指出，除了鑑價保守，會更重視3P（借款人、房屋座落地、利率報價），也就是借款人的還款來源及使用用途，若是自住，是銀行較為歡迎的客群。 不過，也有銀行在鑑價上保守，但是以利率來決勝，部分民營銀行以及外商銀行鎖定優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出直逼公務人員築巢優利貸1.84％起跳的限定房貸額度，希望在房地合一定案後，吸引客戶。 相對於公股行庫較高的利率水準，民營銀行、外商銀行積極搶市，像是中國信託銀行取得公務人員築巢優利貸1.84％以鎖定相關族群。另一方面，針對優質客戶，也推出1.9％以上的房貸專案，但有限定專案貸款額度。 也有民營銀行、外商銀行針對優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出最低的1.84％集體送件優惠專案，但也限專案貸款額度。 業者指出，由於集體送件本來就有利率優勢，加上針對房屋區域、貸款金額、還款人的收入、負債嚴格控管，才有如此低的利率，並非每件房貸利率都可以拿到最低利率。 華南銀行主管分析，現在利率除了政策性的青年安心成家購屋優惠貸款，房貸利率幾乎都是2.1％以上起跳；第一銀行現在內部的房貸利率水準也是2.1％起跳，彰化銀行則是在2％以上。 房貸龍頭銀行土地銀行指出，鑒於目前房市交易更傾向自住需求的購屋者，為防範房市產生泡沫化及政策變革所造成的影響，持續關注未來經濟情勢及利率變化，運用房貸評分機制篩選優質客層，也會針對政府管控措施加強配合辦理，以持續維持房貸資產品質。(工商時報)
北、高2大輕軌周邊房價漲幅最高站點
台灣第一條輕軌捷運、高雄水岸輕軌最快8月底，將進行第一階段通車，預期重大交通建設帶來的便捷生活利多，輕軌捷運站周邊房地產行情，明顯增溫，高雄展覽館站房屋，3年內漲逾24％，輕軌起站點的籬仔內站周邊行情更驚人，3年內漲幅超過80％。 「交通便捷」一向是民眾在購屋時考慮的重要因素之一，北、高目前有2大輕軌建設，其中北部淡海輕軌去年9月動土，今年3月進行至高架橋基樁工程；南部高雄水岸輕軌捷運，第一階段通車將在8月底開始試營運，也是台灣第1條輕軌捷運建設，第一階段環狀輕軌路線（C1～C14路段）為優先通車路。 有巢氏房屋統計近3年實價登錄成交紀錄顯示，淡海輕軌沿線房價漲幅，以G3站三塊厝站（淡金路與北新路交叉口）及G3A外寮站（淡金路與新市一路交叉口），漲幅10.3％～14.9％最高；高雄輕軌捷運則以籬仔內站及高雄展覽館站漲幅80.6％及24.4％最為驚人。 有巢氏房屋高雄發言人協理陸志宏昨（24）日表示，高雄水岸輕軌捷運第一階段通車，將在8月底開始試營運，從C1站的籬仔內站），到C4站的凱旋中華站，列為優先通車路段，今年年底再延伸到C8站的高雄展覽館站。 陸志宏說，由於高雄輕軌捷運途經高雄市政府重大水岸工程建設，預計高雄輕軌整體工程完工後，美術館特區、農16特區、以及亞洲新灣區等高雄房市熱區，將以高雄水岸輕軌周邊一小時的距離，形成新的水岸輕軌生活圈。 陸志宏表示，籬仔內位於前鎮區及鳳山區交界處，區域屬於早期傳統商圈，最著名的是瑞隆商圈，因為該區開發較早，路段巷弄多、較無整齊規畫，區域舊透天物件多，坪數約20坪上下、屋齡約30年左右，加上位於輕軌第一階段通車站點，相對較受注目，近期也因區域內新成屋「百達悅品」社區從今年3月到5月的交屋潮，拉高周邊行情，實價登錄數據才會如此驚人。 至於高雄展覽館站區域有COSTCO、以台鋁生活廣場加持，生活機能豐富，加上亞洲新灣區議題，區域內的新成屋個案，開價已達每坪35萬元以上，相對拉高區域行情。()
新北市政府推動橫跨新莊、泰山區的「塭仔圳公辦市地重劃案」，遭美華新村自救會質疑分回土地不足以建設房舍，恐變成「大埔第二」。新北城鄉局昨宣布，將以最有利方式鼓勵小地主參與重劃，建立小地主媒合平台合併配地，維持原有鄰里網絡關係。 塭仔圳重劃區占地約468公頃，自1998年後由農業區轉為都市發展用地，規畫住宅區、商業區等，當時即規定以市地重劃方式開發，落實共同負擔、地利共享目標。根據重劃案規定，參與重劃地主平均約可領回55％土地。 近期美華新村、輔大商城等原有社區陸續向新北市府抗議，小地主若不符合最小建地面積，「未來在哪裡？」另補償金也無法應付目前的高房價，居民被迫沒房居住。 城鄉局長邱敬斌表示，領回土地比例是依土地價值而定，合法聚落屬土地價值較高的建地，為保障小地主權益，城鄉局將成立小地主媒合平台，將小地坪整合至可建築開發面積，透過合建，重劃後大家繼續當鄰居。
以美華新村105戶為例，因該土地屬建地，參與重劃容積率為210％，比不參與重劃115％高出95％，經試算重劃分回土地的樓地板面積，比目前合法登載樓地板面積更多。 自救會發言人邱淑雯表示，14坪市地重劃後，僅能拿回7坪，就算選擇補償金約300萬元，也無法購買房舍。他們訴求就是「反迫遷」，要求撤除重劃案。
郭元益婚紗館9月17日一拍，底價4億417萬元。詹宜軒攝
北市中山北路一段的郭元益婚紗美學館，將遭法拍，一拍底價新台幣4億417萬元，將在9月17日進行，房地產業者認為，因底價換算租金投報率偏低，一拍恐流標。 由於郭元益已與房東簽約至2019年9月，在「法拍不破租賃」的前提下，該婚紗館可繼續正常營運。郭元益婚紗美學館去年自中山北路三段、大同大學旁遷移至新址，新店營運尚不到1年。該館員工對店面即將法拍表示不知情，郭元益公司則不願對外透露租約，是按月給付或是一次付清。 估二拍報酬率高 法院公告，郭元益婚紗美學館為地上4樓建物，總面積146.97坪，換算一拍拍賣單價275萬元。郭元益婚紗美學館的房東陳周淑華等人，因涉及侵權行為損害賠償強制執行事件而遭聲請法拍。
寬頻房訊副總經理陳俊隆指出，「郭元益不用擔心，在法拍不破租賃的情況下，此案標脫後，不影響房客租約。」 根據實價登錄刊載，此案一次出租地上4層建物，總面積146.97坪，租金每月60萬元。若此案租金採按月給付，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，以底價換算租金投報率約1.78%，對投標人沒有吸引力，一拍會流標；估計二拍之後，以底價換算租金報酬率可超過2%，對接手者才具誘因。 【郭元益婚紗館小檔案】 地址：台北市中山區中山北路1段137號 1拍時間：9月17日 底價：4億417萬元 建物樓層及面積：地上4層、146.97坪(含騎樓) 每坪底價：275萬元 郭元益租約：2014年10月至2019年9月 資料來源：台北地方法院
北投丹鳳山為順向坡，去年有建商在此開發，居民擔心大雨一來，將導致土石滑動崩塌。 圖／丹鳳山自救會提供 「我們不要下一個小林村。」北市北投區丹鳳山為順向坡，去年有建商取得建照在丹鳳山開發，欲興建住宅大廈，居民擔心一旦下大雨可能鬆滑崩塌，組成自救會抗議。但北市建管處表示，當地平均坡度為28％，未超過30％的標準，依法可開發。 北投奇岩里長賴進利昨與市長柯文哲座談時當面陳情，丹鳳山遭建商濫墾濫伐，居民不想成為林肯大郡、小林村第二，要求市府應嚴格查核當初建照核發是否合乎規定。柯聽完相關單位報告後指示，「該怎麼辦就怎麼辦」。
賴進利會後失望地說，仍是沒有結論。 開發區位在丹鳳山頂，建商計畫在0.9公頃的土地上，蓋起7棟地下2層、地上5層的建築。賴進利說，丹鳳山有許多坡度都超過30％，建商的水保計畫書中，也載明丹鳳山平均坡度32％，但建商仍取得建照。建商將山溝開成施工便道，山下居民都擔心一旦大雨恐有土石流。 建管處表示，該區土地使用分區原就是住宅用地，丹鳳山經專業鑑定，基地平均坡度為28％，去年該建案因臨時性防災措施沒做好，遭勒令停工。 建管處昨說，因建商有變更設計，首要是要經都市設計審議委員會通過，再通過臨時性防災措施、結構外審、加強山坡地雜項審查等，最後才能向建管處申請變更設計，通過才能復工。
針對桃園機場捷運A7站徵收案，桃園龜山區公所上週三(19日)召開抽籤配地說明會。由於公布的配地規則，迫使原住戶僅能選擇邊區居住環境差的垃圾地、邊坡地、墳墓地等，機場捷運A7站自救會24日前往內政部抗爭，要求立即停止不公平且明顯圖利財團的配地制度，應該讓原住戶「優先選配土地」。 機場捷運A7站自救會居民上午在航空城反迫遷聯盟發言人王寶萱的陪同下，前往內政部抗議，居民們呼喊「財團可以預標售，百姓只剩垃圾地」、「區段徵收，不公不義」口號，要求A7案接下來於9/11將進行的抽籤配地，必須停止不公平、原住戶僅能配得不宜居住地段的制度規劃。現場並有政大地政系教授徐世榮及前台灣農村陣線代表、現任綠黨秘書長許博任，到場聲援。 王寶萱指出，機場捷運A7站開發案，其精華地段早在5年前，居民的權狀都還在口袋裡的時候，土地就被政府賣掉了，例證就是A7合宜住宅和產業專區，當時都已經賣給建商和廠商。這樣違法的「預標售」曾於2011年被監察院糾正，但是，桃園市政府以「法律沒有規定不能預標售」為由，繼續推行開發案，希望回到原處居住的居民，也只能等待政府公告配地方式。
桃園市政府8/20舉辦抽籤配地說明會，並公布抵價地分配街廓地圖，準備於9/11進行抽籤配地。王寶萱表示，根據公告的結果，較好的區塊都被標示為「全字宗地」，意味著必須要擁有至少5、6億的權值，才有分配到裡頭土地的資格。怎麼樣能擁有至少5、6億的權值？王寶萱指出，要擁有上萬坪土地。此外，區塊中還有「第一宗土地」的設計，在這個需擁有上億權值、上千坪土地的土地被買走前，也無法先分割選配此區塊的其他土地。就算居民抽籤取得較前面的選地順位，也會因為種種無法選配的制度，而僅能選擇A7案周邊的「垃圾推填而成的土地」、「邊坡危險地帶」、「高壓電塔帶」、「墳墓地」。這項制度無疑對大地主、大財團有利。 被徵收戶黃小姐表示，自己原本擁有37坪土地，並擁有一棟3樓透天厝，被徵收了28坪多，透天厝也被打掉。期間，她不斷詢問政府是否能透過配地再回到原處蓋房子居住，但上週參加說明會後，才知道自己的坪數不夠，沒有抽籤的機會。 自救會代表徐玉紅指出，在說明會上，政府官員不斷表示，你們土地小的人可以去合併。然而，「我們要怎麼去和大財團合併？」如果說財團真的願意，他們原本個人持有的土地，又變成財團的，她想問「政府到底照顧了誰？」 徐世榮也表示，依據他對區段徵收制度的了解，到最後，土地往往都會演變成「合併分配」，變成共有土地，變成這種共有土地後，小土地的所有權人要進行興建，會非常困難，因為這些共有人之中，也包含財團與建商。最後，小土地所有權人就會被逼迫，要把他們的持份，賣給財團和建商，這樣的情況經常出現，對小土地的所有權人而言，相當殘酷，以居民黃小姐為例，最後就是被掃地出門。他並呼籲政府必須廢除區域徵收制度。
另一位原本擁有位於精華區塊內約500坪土地，並擁有一棟百年老厝的原住戶鄧小姐，則在發言時情緒激動，因為依照她的權值，目前只能選到邊緣不宜居住的土地。鄧小姐表示「合宜住宅去選也沒有，優先安置也沒有」，質疑政府為何如此對待原住戶，她並表示，政府給他們的「不是一個幸福的家園，我們家全部毀了。」她一度激動暈眩，之後在其他居民和警察的陪同下，前往對面的台大醫院就診。 許博任表示，多數的台灣人民，都願意在真的符合公共利益、公平正義的情況下，配合國家的建設。但是，從A7案中明顯看到，這些百姓的生活，顯然沒有變得更好。從這次的配地制度來看，可以配得精華位置者，都是擁有上億權值的人，他想問，「桃園市政府、內政部營建署裏，到底是那些公務員和仲介、財團配合，才打造出這些為炒作地皮的人，量身打造的配地制度，可以把原居民全部掃地出門。」他深深質疑背後存在官商勾結、貪污舞弊的情事，並批評都有葉世文的前例，居然還敢繼續亂搞，要求政府應該立即停止配地。
台中市8期重劃區因擁有捷運、商圈等利多，頗受港客青睞。
圖／曾麗芳
台中市政府大推觀光產業，積極赴港行銷「千人遊台中」優惠及「大台中6條免費1日遊」等觀光旅程，邀請港客「中進中出」，並增加台中機場航線航班，不僅帶動台中觀光產值，預料台中房市也將因此受惠，建商早已摩拳擦掌、準備搶攻港客來台置產的購屋商機。 台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示，今年10月，在香港九龍會展中心舉辦的「海闊天空」台灣房地產大展，主辦單位已規畫保留12個攤位給台中建商，因此，台中市不動產開發公會預計9月初召集開會，徵詢各會員建商的參展意願，目前已知嘉磐、富旺、久樘等建商都有意參展。 魏嘉銘強調，港客認為台中天氣宜人、人情味濃，加上產品好、價格便宜，近年來，台中各案場都能看到港客的身影，「港客在台中投資房地產的比例不高，主要是在台中置產或當退休宅」。 台中建築經營協會理事長林正昇也表示，以往觀光旅遊以北進北出為大宗，許多有購屋意願的港客，皆以台北為購屋第一站；隨著台中大推港客「中進中出」觀光政策後，預期不僅將有助於台中觀光效益，也將提高港客在台中購屋置產的機會，港客商機看俏。
根據內政部移民署統計，2012年至2014年港、澳居民居留許可案件，已從3,195筆倍增到7,498筆，台灣已成為港、澳居民的移居天堂。此外，根據觀光局統計顯示，2015上半年來台觀光客約498.6萬人次、似有減緩趨勢，僅港客逆勢成長。 因此，中市府近期大推旅遊優惠吸引香港遊客，搭配台灣自行車節活動，邀請100位香港自行車愛好者，免費到台中市進行3天2夜單車騎乘活動；中市府更將大台中觀光分為6大區塊，規畫熱門景點包裝推出6條旅遊綠線，同時新增台中清泉崗機場的國際航班及兩岸航班，著重「中進中出」的國際觀光。 台中房仲業者表示，香港因為地鐵便捷、商圈林立，因此，交通及生活機能都是港人在台購屋的重要環節，而台中8期因擁捷運、商圈、綠地等利多，頗受港客青睞。其中「遠雄文心匯」1期，因主打中小坪數二代宅，已購客就有多位港客。 中市府不僅積極推動「中進中出」，也針對逢甲夜市、科博館、梧棲漁港、美術園道、國家歌劇院等14處熱門景點，包裝推出6條不同性質的旅遊路線，預估每年將可帶動2,100萬旅遊人次，人潮可望為周邊房市注入新生機。 房仲業者表示，鄰近逢甲夜市的12期重劃區、以及靠近國美館的建案，都有機會搭上中市府挹注的觀光利多，帶動港客購屋置產的機會。(工商時報)
合庫金旗下合庫銀行24日董事會通過，將提出申設湖南長沙分行及天津自貿區支行，目前為止，合庫已開張3家分行、1家支行，這也將是合庫申請的第4家大陸分行，及第2家支行，合庫將在本周內向金管會提出申請，合庫也將成為首家在湖南省申設據點的銀行。 本月的天津爆炸事件，由於距離天津自貿區尚有40、50公里遠，因此並不影響合庫金對於申設天津支行的評估。合庫對天津的興趣非常高，更打算複製蘇州分行及高新支行分進合擊的營運模式，來深耕華北地區，也因此天津分行成立滿一年後，合庫隨即提出申設天津自貿區支行。
對於天津的優勢，合庫分析，天津自貿試驗區具東北亞聯通的重要地位，串連京津冀、環渤海經濟圈，對產品、業務、商業模式及服務品牌的推動與創新，深具發展潛力。從合庫金同時提出華中、華北的擴點計畫，可見合庫擬在業務面同步涵蓋大陸由北至南、由東至西地域的旺盛企圖心。 目前多家銀行先後在沿海城市擴點後，新目標已轉向華中地區，繼兆豐申設寧波分行後，土銀也申設武漢分行，如今合庫再申設長沙分行，清一色都是華中長江流域的重點城市，已成為行庫瞄準的下一處新生地。 合庫分析，長沙市為華中區經濟第二大城市，綜合競爭力排名為大陸第九、中西部地區第一，又因位處交通樞紐，西接「絲綢之路經濟帶」，東連「二十一世紀海上絲綢之路」，為連結大陸東西部地區的中心城市，並為華中區唯一的高鐵樞紐城市，交通便利性高，有助銀行延伸服務觸角。(工商時報)
建置穩定能源自給率，中油近年擴大尋覓海外探勘投資布局。除聚焦核心礦區，擴大海外探勘，以美洲、非洲、澳洲、東南亞為探勘目標地區，並運用購油與購氣長期合約優勢，爭取優良礦區探勘合作與上游權益讓入機會。 此外，考量新能源趨勢，中油傳統油氣田併購以東南亞、紐澳、非洲生產中或近期可進入生產者為主；非傳統能源併購，則以美國和加拿大為主。 中油強調，台灣缺乏天然資源，掌握國外自產油源、降低進口成本，為延續長期發展的必要關鍵。今年海外併購的重心將擺在上游油氣田，期望2018年前，自有油源量要從4％提昇至10％。 中油在全球8國、22個礦區進行海外探採。已開發、生產中的礦區分布於美國科羅拉多州、路易斯安那州、德州等地，及厄瓜多和尼日、澳洲、印尼等礦區；探勘中的礦區則有查德、利比亞、剛果等。
其中，中油百分百獨資、投資1億美元的非洲查德礦區，除已有4口井挖出油源，今年可望再開鑿第5、第6口井，預估約有9,000萬桶原油蘊藏量，預計最快2018年7月可產出「第一桶油」，明後年還將各投資10億美元，提昇油氣田自有量。 此外，中油成功與殼牌公司Shell、日本國際石油開發帝石株式會社（INPEX），取得Prelude及Ichthys氣田5％和2.625％權益合作開發。 Prelude氣田預估未來年產液化天然氣360萬噸及液化石油氣40萬噸、日產凝結油3萬5,000桶；Ichthys氣田預計高峰期每日可生產凝結油10萬桶、每年約可生產液化天然氣（LNG）840萬噸及液化石油氣（LPG）160萬噸。(工商時報)
東元（1504）在明（26）日起開展的2015台北國際自動化工業大展，將盛大發表「智慧行動綠電網系統」及「機械手臂電控解決方案」，展現布局工業4.0企圖心。東元預期，自動化設備將成為今後營收主力之一，明年營收占比將逾一成。 全球機械手臂大廠日商Epson，也將在2015台北國際自動化工業大展中，以「耀動新領域」為題，指出新型六軸機械手臂，擴大適用在產業新領域。 東元昨（24）日表示，今年以智慧聯網為主題，繼智慧馬達監測系統後，發表智慧行動綠電網系統，及機械手臂電控解決方案，展現布局工業4.0企圖心，將由董事長邱純枝親自站台，爭取國際市場新訂單。
東元日前宣布，將併購義大利加速器大廠Motovario S.p.A.公司，以總價約1.86億歐元（約新台幣65億元）收購100% 股權，預計最快今年底完成收購案。 此次的併購案是東元發展工業4.0的重要一步，布局工業產品零組件到自動化的軟硬體解決方案，垂直整合以配套出貨，並加強全球市場布局，擴增歐洲營收占比，為業績再添成長動能。 台灣愛普生（Epson）引進的Epson機械手臂，近年來受到台灣產業對自動化日益重視，在群創、宏達電、電子3C、高精密、生技及面板產業的擴大採用，在台灣市場占比逐年升高。
美國聯準會（Fed）升息訊號轉強、南北韓緊張情勢升溫，投資人積極尋找較穩定理財標的；盤點十大類產業基金，表現居冠的為醫療保健產業，近一季績效為7%，今年以來績效更達15.6%。 法人分析，美元升值使美國人消費能力增強、帶動內需，進而刺激經濟好轉，由美國領頭的生醫基金持續看旺。 今年以來醫療產業報酬率領先全球股市，根據彭博針對十大類產業最新統計，美國S&P500指數成分股中，醫療保健產業56家企業中，已有54家公布財報；總體而言，第2季營收年增率達7.8%，盈餘年增率更達13.5%，均為各產業表現最出色，財報數字也將成為支持下半年生醫基金表現的重要動力。 保德信全球醫療生化基金經理人江宜虔指出，即使Fed升息，也將採取緩步升息，在低利率環境下，醫藥大廠滿手資金，當產業面臨專利斷崖時，「大吃小」成為維持競爭力的重要戰略。 去年全球醫療生化產業併購金額創10年新高；今年以來，併購交易金額幾乎與去年相當，產業整併可減少價格戰，並加強研發能力，透過溢價併購，更能刺激股價上漲。 群益全球關鍵生技基金經理人沈宏達分析，生技產業利多題材不斷，企業併購熱潮不減，加上新藥核准速度逐季增溫，皆利於醫療生技類股後市表現。
S&P500大型醫藥股財報優於預期，顯示出龍頭企業的創新續航力較強，預期大型醫療生技股在第4季具備落後補漲優勢。 德盛全球生技大壩基金經理人傅子平表示，今年以來NBI生技指數表現強勁，截至本月19日，累計上漲超過20%，遠超過美股大盤表現。 財報旺季結束後，產業進入淡季，投資人獲利了結賣壓出現，並非產業基本面發生重大利空，預期指數在近期整理後，未來有表現機會。 江宜虔補充，美國醫療支出的擴張速度，估計在十年內皆會高於名目GDP成長率，建議可採取定期定額或分批布局，以降低進場選時風險。
全球航空市場蓬勃發展，根據波音（Boeing）公司最新出爐的「未來20年全球航太市場展望報告」，再度上調預估值，估算未來20年全球航太市場產值高達驚人的5.57兆美元（約新台幣178兆元），比去年預估的5.2兆美元上修7.1%。 另外，波音也上修到2034年止的未來20年全球新飛機需求數目，高達3.80萬架，同樣比去年預估的3.68萬架上調3.39%。
主要動能來自亞太等新興國家崛起，對於航空運輸需求增加；廉價航空大舉出籠，推升對航空器的需求；以及各航空公司既有飛機的汰舊換新。 全球民航機屬於寡占市場，幾乎由波音和空巴兩大巨頭把持；由於航太對於安全性等要求嚴格，認證期長，惟一旦打入供應鏈後，訂單細水長流，長期穩定的產業特性，吸引股神巴菲特出手，本月旗下波克夏公司宣布以372億美元（約新台幣1.19兆元） 天價，買下飛機零件製造商PCC，創下史上最大投資手筆。