.jpg)
|
|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
周曼真(Anna #212) 黃宣慈(Mia #230) 王詠樂(Zora #235)
房產新聞
產業新聞
房市不佳建商減量經營，搶照風潮不復見，今年上半年全國住宅建照核發件數從去年的6萬6,137戶，到今年只剩5萬6,519戶，總量減少15％；而全國住宅新屋開工戶數更從5萬6,786戶降到4萬3,622戶，驟減23％；若預售市場持續降溫，預期下半年開工戶數恐將持續下探。 根據內政部統計處資料顯示，今年上半年全國住宅建照核發件數，從去年同期最高峰6萬6,137戶，到今年只剩5萬6,519戶，儘管今年7月容積上限新制上路，但建商並沒有因想囤積未來的開發容積而積極搶照，總申請量甚至年減15％，可見建商、地主減量經營趨勢明確。 永慶房產集團經理黃舒衛指出，從六都的住宅建照核發件數觀察，新竹縣、市從去年上半年的4,989戶，腰斬到今年上半年的2,221戶，量縮55％最大，建商心態轉折最為劇烈；另外，高雄市、新北市、台中市也分別減量41％、31％及30％，僅桃園市由7,658戶增加至1萬2,691戶、年增66％。 此外，反映建商實際開發的住宅新屋開工數字，去年上半年全台住宅開工戶數達5萬6,786戶，但今年只剩4萬3,622戶，減量開發的幅度高達23％。
黃舒衛表示，今年上半年以桃園市、新北市變化最大，實際新案開工數分別大減52％及45％，總共少了1.3萬戶，雖然顯示區域性的供過於求的疑慮不會再擴大，但也間接證明買方不買單、建商保守以待，已是不爭的事實。 黃舒衛進一步指出，美國在判斷經濟情勢時，常將「新屋開工」視為重要領先指標，一般來說，新屋開工年增率的上升或下降，往往預先反映經濟狀況榮枯的變化。 今年上半年的開工數大幅滑落，除代表產業面臨調整的挑戰，另一方面，2013、2014年的住宅全年開工數高達9.6萬、10.5萬戶，等這2年高量的新屋紛紛落成後，產生衝擊的不只是大量餘屋所形成的賣壓，還有陡降的產業動能所排擠掉的就業機會，擴延的失業以及內需問題恐怕更值得注意。(工商時報)
財政部昨（26）日表示，既成道路及公共設施保留地等，若在今年12月31日前移轉，按現制均可免稅，但若在明年1月1日以後取得者，日後出售將適用房地合一稅新制，將依相關規定課稅。 財政部表示，近來民眾常對於公共設施用地、公共設施保留地及既成道路，適用租稅減免之規定有疑問，昨天特別發布新聞稿說明，以維護民眾權益。 房地合一稅明年即將上路，上述土地是否要課稅，備受關注。賦稅署官員說，將按土地移轉時點來判別是否適用房地合一稅新制，凡在今年底前完成移轉的土地，將適用舊制課稅，即土地交易可免稅。 官員說，私人土地會劃歸為既成道路，通常歷經年代久遠，在公眾通行之初，土地所有權人因各種原因，並未現身阻止或維護自己的土地不被使用，久而久之成為既成道路。 財政部表示，既成道路及公共設施用地，一般而言不具備市場價值，不大會有人出售並移轉。
另外，在公共設施保留地方面，在政府徵收及徵收前的移轉，可免徵所得稅；假設原土地所有權人因徵收取得補償費或加成補償費，也將按都市計畫法規定，可免徵所得稅。 財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」已經出爐，賦稅署官員表示，自明年元旦起，房地合一稅新制將正式上路，個人無論有無應納稅額，都應在移轉登記日的次日起30天內申報繳稅，而營利事業則至隔年申報營所稅時，再合併申報繳稅。(工商時報)
中央銀行公布7月購置住宅貸款及建築貸款餘額各為5兆9,488億元及1兆6,533億元，其中購置住宅貸款續創新高，建築貸款餘額反轉下滑，並且年增率仍續雙雙滑落，各來到近23個月及近17個月新低；銀行主管強調，主要因房地合一課稅政策抵定後，對投資客較不利，房市交易沒起色的事實，建商也偏保守觀望，建築餘額因此從高點滑落。 根據央行統計，7月購置住宅貸款餘額月增220.83億元，高於6月的不到200億元，但年增率還是續滑落至破3％的2.95％，為近23個月新低；建築貸款餘額月減69.9億元，年增率續降至5.29％的近17個月新低；銀行不動產授信主管指出，房市買氣低迷，建商感受最深刻，暫時退場觀望。 銀行主管表示，建築貸款餘額常會因季節性影響而下滑，例如農曆年及民俗7月禁忌，但民俗月要8月中才開始，7月竟已下滑，顯示房市買氣冷，自住客撐盤的力道有限；尤其房地合一課稅抵定，明顯對投資客不利，因此看不到後市的成長動能，畢竟自住客隻手無法獨撐房市，八大公股銀行7月底承作首購族的「青年安心成家方案」餘額4,301億元，月增僅38億元。
銀行主管說，7月六都除台南市之外，移轉棟數年減均兩位數，房價續小幅滑落。至於央行8月刪除包括新北市2區，桃園市4區，貸款成數提高1成；央行官員強調，這些地區平均房價相對較低，且在整體房市占比小，加上當地民眾及銀行反應房價明顯下跌，交易量大減，因此決定解除，也可能對購屋者有消費心理的影響，鼓勵自住及首購族進場，未來將審慎觀察與評估後再決定是否進一步鬆綁。(工商時報)
桃園市政府都市發展局昨(26)日宣布，軍方所轄13公頃大溪區埔頂營區確定釋出活化，是桃園升格直轄市來首例，房地產業界樂觀將帶動周邊發展。 桃園市長鄭文燦上任來積極尋求軍方釋出閒置或低度使用軍事用地，如今開花結果，市府都發局表示，8月就會啟動都市計畫變更作業，在最短時間辦理公開閱覽，再交桃園市、內政部都市計畫委員會審議。 都發局指出，埔頂營區屬大溪埔頂都市計畫機關用地，現況雖為使用中營區，但因位處重要交通節點及都市密集發展地區，影響地方整體發展，市長6月5日率市府相關局處拜會國防部軍備局積極爭取，終獲軍方同意，配合地方發展需求釋出活化使用，由市府辦理整體規畫、都市計畫變更及代拆代建事宜。 鄭文燦說，埔頂營區未來規畫除配合市府交通局紓解大溪假日龐大交通流量，擬設置2.5公頃客運轉運站，也將配合串連既有道路系統，並提供社會住宅及公園等大型公共設施。 台灣房屋智庫經理江怡慧指出，埔頂重劃區緊臨北二高大溪交流道，南來北往相當便捷，是桃園市觀光及大台北人口飽和外移的重點區域。
江怡慧分析，埔頂營區活化釋出13公頃，最直接的效益就是會帶來長駐人口匯集，進而帶動周邊商業活絡與發展，預期將提高建商推案意願，也能增進退休族、小資族、新婚夫婦進駐，最大誘因就是當地不動產價格相對划算。(工商時報)
過去台北市違建問題難解，建管處祭出新招，只要建物所有權首次登記，或是因為買賣、交換等，都必須附上由開業建築師鑑定的無違建證明。（記者鍾泓良攝）
北市府為了遏止北市違章建築，9月1日將實施「台北市遏止新增違章建築處理措施」，規定9月1日起領得使用執照的建築物，起造人或所有權人申辦建物所有權第一次登記，或是因為買賣、交換、贈與等，都必須附上由開業建築師鑑定，三個月內有效之建築物無違建證明。 建管處公文指出，建築師受起造人或建築物所有權人，委託出具建築物無違章建築證明時，應依使用執照竣工圖，針對建築物專有部分及約定專用部分進行比對，若是違反相關規定則不得核發證明，並必須通報建管處。
此外，台北市各地政事務所收到無違建證明之後，應於登記完畢後一日內通報建管處依法查察，組成雙層的稽查。
台開集團近年各開發園區大型活動人次統計
台開董事長邱復生表示，面對全球股災與經濟成長趨緩，「開放」才能共創成長。圖／業者提供
台開董事長邱復生表示，面對最近全球股災與經濟成長趨緩，「開放」才能共創成長。為此，台開集團各開發案基地將擴大開放合作投資，歡迎任何有興趣的單位，不限任何形式都可與台開合作，期發揮最大綜效。 邱復生說，開發中的休閒產業均屬中長期發展，未來土地價值只會越來越高；以台開新埔、花蓮開發案為例，已有港商、陸商表達興趣，未來合作方式將會以共享、生活產業為重點，共同經營、代管、買地、包租或回租等各種合作形式均開放洽談，並將以物聯網（IoT）為架構發展。 此外，對於近期台股非理性下跌，邱復生說，公司沒做得很好，對此先向股東致歉，台開上半年每股盈餘0.07元，相較去年同期已轉虧為盈，目前每股淨值仍有22.25元，但近日股價跌至9.22元的金融海嘯以來新低，股價淨值比僅0.4。
邱復生強調，這其實是很好的機會，就像2008年金融海嘯時，很多人危機入市獲得豐厚果實；未來適當時機，公司也不排除實施庫藏股。 邱復生說，台灣的土地不會再長出來，土地價值只會越來越高。台開集團經八年多擘畫，旗下花蓮、新埔、金門、南投等各開發園區，自整地、育苗、植樹等以自然工法恢復土壤地貌，到綠建築科技設計、智慧商城、造鎮，每一園區均設立會館，深具價值投資要素。 邱復生指出，台開深耕不動產與休閒產業，主張「學習、開放、共享、生活」，在營建規畫設計已與英國ARUP集團、丹麥BIG集團、全球物聯網之父日本村健博士、國際知名日本建築大師隈研吾、大陸馬岩松等共同開發合作；而在旅館管理方面則與國際知名連鎖體系喜達屋（STARWOOD）合作。 目前開發中的休閒事業第一階段的開發幾乎都已拿到相關執照，將擴大開放合作投資，歡迎有興趣的個人、企業、公司、機構單位，不限任何形式，均可與台開集團在人才、營運、技術面共同合作，共創最大綜效產值。 新埔智能生態園區已經取得溫泉會館甲種執照，目前申請示範農場中；花蓮洄瀾灣日出會館已取得建照，今年6月已舉行動土典禮；南投草屯禪文化園區也通過環評、水土保持，開發計畫變更也已經完成。 邱復生透露，新埔、花蓮開發案已有香港商、大陸商表達興趣並積極接觸中，未來包括共同經營、代管、買地、包租或回租等各種合作方式均將開放洽談。(工商時報)
半導體產業狂吹整併風，亞洲手機晶片龍頭聯發科集團今年已經「連三併」，雖然併購規模都不大，且均為整合台廠，但代表聯發科董事長蔡明介在全球併購風下並未缺席，市場預期蔡明介還會繼續出手併購。 聯發科前兩年順利合併主要競爭對手晨星，成就大小M「強強合一」的佳話。即使今年在手機晶片領域陷入苦戰，但聯發科集團擴張腳步沒有停下。
今年4月，聯發科已由旗下100%子公司晨星以轉投資晨矽名義，併入轉投資影像處理晶片廠曜鵬；8月再由聯發科吃下美商矽成（ISSI）旗下利基型記憶體廠常憶科技100%股權。 這兩年驅動晶片廠整併情況更加明顯，昨日晨星再以新成立的控股公司晨發之名，併入小型驅動晶片廠奕力，雖然併購目的是為提高在顯示器市場的競爭力，但同樣加入了近年最熱的驅動晶片整併潮。 就今年這三案來看，合計併購規模不到66億元，相較於當年合併晨星合併規模超過千億元，可以說規模相當小。由於蔡明介在今年股東會後表達對全球半導體業併購趨勢的看法時，曾強調聯發科內部仍持續在尋找合適的併購對象。
大唐國際娛樂繼引進展騰投資集團跨國合作投資製拍新片後，近期辦理現金增資，再獲某外資認購投資1億元；為厚植實力進行國際合作投資拍片，第3季大唐啟動現增計畫且積極準備赴澳上市，為台灣電影邁向國際資本巿場預作暖身。 身兼導演的大唐董事長王毓雅指出，現在很多外資對投資電影文創產業興致勃勃，要找有經驗國際合作製拍、發行的台灣電影公司，大唐團隊組合與國際合作豐富歷練，並積極規畫進入資本市場，吸引兩家外資將分別投資大唐1億元。 王毓雅擁有加州大學學士及日本大學碩士學位，2000年起深耕大陸市場，過去5年與日本上市公司股東及美國好萊塢製片團隊緊密合作，奠定大唐不同於本土電影公司的國際化能力。 7月初澳洲證交所NSX總裁Emlyn Scott拜會台證交所，看好大唐電影的發展潛力，力邀赴澳上市，並邀請王毓雅執導的電影拉到澳洲當地拍攝。
展騰投資集團「慧眼識英雄」，率先投資1億元與大唐合作製拍新片「聖堂雙雄」，也協辦大唐赴澳上市申請作業，將催生台灣首家赴澳掛牌的文創電影公司。 王毓雅表示，藉由國際資本市場，可讓台灣電影更強大，台灣文化透過電影分享更多國際影人，台影視業深入國際市場。 目前赴澳上市申請積極準備中，希望短期內順利掛牌，大唐也與台券商談IPO輔導，為在台上市櫃作準備。計畫5年內投1億美元與世界各國影業接軌。 大唐9月現增發行新股，每股溢價50元，募集3億元，將加碼與好萊塢、大陸團隊以及外資合作拍電影。 今年大唐營運展望樂觀，上半年營收約7千萬元，下半年新片「孤單的豌豆」及「完美女孩」、「流星之戀」、「聖堂雙雄」陸續開拍，估計製片收入2.4億元以上。另外，「南風」9月上映、藝人經紀收入挹注，全年營收達標可期。
• 從LED及IC封測的模具及自動化設備轉進太陽能設備和建置工程的單井（3490），繼成功開拓日本市場之後，昨（26）日更進一步與中國大陸國企首鋼旗下的自動化公司「北京華夏首科科技」簽署合作意向書。未來，單井除了供應模具和設備之外，更可切入大陸需求驚人的太陽能電廠供應鏈，帶來下一波強勁的營運成長動能。 太陽能產業要賺錢不容易，台灣各家矽晶圓和電池廠第二季仍是虧損累累，除了材料端的導電漿廠碩禾（3691）還能大賺之外，就屬投入太陽能設備和日本太陽能電廠建置的單井還能繳出亮眼的獲利成績單。單井第二季稅後純益1.62億元、EPS達2.59元，累計上半年EPS為4.6元，遠優於去年同期的1.76元。 單井昨日公告，將貸予以人民幣5,000萬元，給旗下單井精密工業（昆山）有限公司，作為新接訂單的準備營運資金。
另外，還公告單井（昆山）已和首鋼集團旗下的北京華夏首科科技簽署意向書。 據了解，北京華夏首科科技長期與全球的電機、電源大廠施耐德（Schneider）合作，營運涵蓋電力、水電、石化、建材、冶金等領域，而中國透過政策推動龐大的太陽能內需，更是積極爭取的商機。 單井與北京華夏首科科技的合作，除了供應模具和設備之外，瞄準的也是太陽能電廠的龐大需求。據了解，單井正洽談規模高達20-50MW的太陽能電站設備，將成為下一波強勁的營運成長動能。(工商時報)
• 
老行庫嚴控風險 隨近期海外的金融市場波動劇烈，老行庫也紛紛強化風險控管機制，以華南銀行為例，針對受到高度關注的大陸，自2014年起即預先規劃未來三年內部的大陸曝險管理水位，除每日監控其曝險變化情形，對有風險疑慮的產業像是租賃、高風險產業，也規劃出控管水位。 彰化銀行則是建立內部授信調整機制，針對風險升高或曝險額已達限額預警門檻的國家或產業評估，分別訂定處理程序，必要時採凍結或暫停額度的動撥等因應措施，以控管授信風險。 土地銀行針對大陸則有二大面向的管制，首先是控管總量，大陸的分行訂定的授信政策（loan policy）均有對同一人、同一關係人或同一關係企業、各行業別分別訂定授信限額，以控管集中度風險；另一方面則是慎選個案，評估個案是否上市、國際信用評等機構的評等等級、政府持股、擔保品、營運概況、營業活動金流及產業地位等審慎辦理。 至於整體海外風險控管，土銀則祭出四措施，第一是加強授信戶上下游產業及銀行同業照會機制，評估其財務報表真實性；第二是依據授信戶營收及產銷周期，核予適當營運周轉金，並加強授信戶資金用途的瞭解及控管。
第三是加強對授信戶的瞭解，建立授信後定期查訪機制；第四則是加強貸後覆審作業，建立完善預警機制。 華銀主管說，近年因應海外業務成長，在既有的集中度限額管理機制下，就風險較有疑慮的產業，如石油及煤製品業、營造業、不動產與其他金融業，訂有該產業海外曝險佔全體海外總曝險，以及單一分行該產業曝險占分行總曝險的控管機制，讓銀行在曝險增加的同時，仍維持妥適的風險控管機制，避免過度集中特定產業。 彰銀主管分析，目前對於聯貸案件方面比較放心，由於該行主辦的聯貸案件較高的比重是長期往來的優質國內企業，且經嚴謹的授信審核程序評估，銀行較能掌握案件品質。(工商時報)
印尼新法令2015年8月起智慧手機需在地製造，掀起東南亞投資潮，英業達（2356）董事長李詩欽表示，已經前往菲律賓跟印尼兩地評估設廠，正與當地政府洽談，2016年會2選1，將導入智慧工廠概念，下半年有手機跟伺服器新品上市，業績可望優於上半年。 鴻海前進印尼投資，喜獲華碩（2357）大單，對於東南亞投資熱，李詩欽表示，集團對東協的3國家：印尼、菲律賓、越南都評估過，現在印度投產後會先把印度廠做好，2016年會在菲律賓跟印尼其中選一個國家設立新工廠，同時，也會把上海與南京的智慧工廠概念複製到重慶及印度，最後是東南亞新廠。 李詩欽表示，大家對菲律賓治安印象不好，但實際台灣工廠常運用到菲律賓外勞，印尼2億人口，菲律賓1億，但年齡在20歲以下人口佔一半，是最有可能最短時間進入雲端世代的國家，加上菲律賓跟台灣關係密切，距離近，1個半小時可到馬尼拉，但到印尼峇里島還要4小時。 李詩欽表示，今年景氣不如預期，全年1億台裝置出貨目標有困難，但9000萬台達成率不是問題，手機貢獻會佔一半，下半年由於有智慧手機新產品、伺服器新產品挹注，下半年業績會比上半年好。