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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
今年第五批國有地上權招商情況
財政部國產署昨（21）日公告最新國有地上權招商案件，共選列全台共11宗精華標的，向民眾業者招商，招商面積共約3.8公頃，權利金底價達新台幣23億餘元，其中台北、台中及高雄各有2宗標的，預計10月26日開標。官員表示，希望標脫率能突破四成以上。 國產署官員表示，今年以來國有地上權開發案的標脫率，平均約在四成左右，為達成30億元的年度預算目標，本月再推出新一批國有地上權案，昨天已正式對外公告招商。 依據財政部公告，本次推出的11宗國有地設定地上權中，台北市、台中市、高雄市各2宗，新北市、桃園市、台東縣、南投縣、屏東縣各1宗，面積合計約3.8公頃。 官員進一步表示，這次推出的國有地上權案件，五都均有標的釋出，其中台北市的2筆素地，前者位於市中心精華地段，接近捷運東門站與東門市場，生活交通便利；另1宗接近南華高中、思源街派出所、公館商圈等，生活機能非常完善，預期將可順利標脫。
近半年國有地上權招商熱點的台中市，這次再接再勵，推出2宗標的招商，包括鄰近新都生態公園、74快速道路的北屯區土地；另一宗位於東勢區土地，鄰近東勢國中、客家文化園區。 高雄市也推出2筆國有地，1宗鄰近高雄榮總醫院，距高鐵左營站、國道一號鼎金交流道僅5分鐘車程，聯外交通便利；另1宗位於高雄市鳳山區的國有地，近誠正國小、台糖量販店、八仙公園、衛武營文化中心等，生活機能及公共設施完善。 另外，新北市也有國有地釋出招商。官員說，這宗標的位於新北市立光復高級中學正對面，鄰近捷運江子翠站與新埔站，屬新北市重劃區水岸生活圈。 依據財政部統計，今年以來已推出4批、共35宗國有設定地上權標售，共標脫13宗，總權利金收入共26億餘元，離預算目標30億元仍有段距離；官員坦言，房市不景氣，也衝擊到國有地上權市場買氣，對於今年預算目標尚未達陣，「仍須繼續努力」。(工商時報)
• 台北市違建拆除統計
北市積極查稽違建，據北市建管處統計資料，今年7月份拆除執行率高達96.78％，8月執行率也有85.14％，房仲業者分析，影響最大者應為2年前開賣至今的預售屋，且未來對中古屋舊有違建恐會逐步嚴格管制下，現已有頂樓加蓋的物件出現大幅降價，甚至北市中山區已出現買頂樓送頂加的物件出現。 為從源頭做違建控管，台北市政府推出新政，自今年9月1日起取得使用執照之建物，於辦理建物所有權第一次登記，及往後買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時，得檢附建築師所開立3個月內有效之證明。 未來如挑高夾層、陽台外推、頂樓加蓋、露臺、防火巷及法定空建搭蓋建物等，未經主管機關許可擅自搭建即為違建。 依據北市建管處統計資料，今年7月，查報違建認定共373件，已執行拆除361件，拆除執行率高達96.78％，8月份查報案件攀升至471件，已執行拆除401件，拆除執行率為85.14％。 大家房屋企研室主任郎美囡表示，目前新政針對新成屋違建，影響最大者應為2年前開賣至今的預售屋。
不過市場上普遍認為，未來對中古屋舊有違建部分會逐步嚴格管制，加上房市狀況不佳，現況已發酵，例如有頂樓加蓋的物件出現大幅降價，甚至買頂樓送頂加的情形。 根據591售屋平台上顯示，北市中山區鄰近中山國中捷運站附近，1間屋齡39年的老舊公寓，權狀坪數36.71坪，打出買4樓送頂加的口號，每坪開價75.7萬，且總價由2980萬下殺至2780萬元。 另外，北市萬華區青年公園旁，1間屋齡33年的5樓老舊公寓，權狀坪數32.17坪，連帶6樓頂加，每坪開價43.2萬，總價由1,500萬下殺至1,390萬元。 信義房屋專案經理曾敬德指出，建商預售個案很少會出現違建，主要大多是挑高3米6或4米，由屋主自行二次施工；至於舊有中古屋頂加違建分為緩拆與即拆2種，買方可透過查詢得知有無報拆紀錄，建議購屋者對違建物件能避則避，不要把風險加在自己身上。(工商時報)
• 中信金舊總部松壽大樓標售進入白熱化階段。中信金控指出，原本訂於今（22）日截標，但因投標人反映，資格標補正文件準備時間不足，因此決定將投標人資格審查時間延長至10月8日，最後補正時間為9月30日，至於開標日期目前未定。 中信金松壽大樓標售過程一波三折，從2013年9月公開標售以來，屢因「新舞台」問題卡關使得標售進度相當不順利，曾二度流標，一直到2015年6月，在中信金大股東辜仲諒出面協調下，才順利解決新舞台議題，重啟標售。 據了解，此次投標人馬包括壽險業、外資等，投標人數是上次的三倍。主要是其位在信義計劃區的極佳地段，又因應房市景氣不佳大降價50億元，吸引更多買方出手，甚至市場盛傳對台北市信義計畫區發展有憧憬的頂新集團也有意競標，但中信金表示，由於信義總部大樓標售作業仍在進行，不便評論。
中信金表示，本次標售分二階段，第一階段是資格審查，已在9月16日完成；現在進入第二階段的價格審查，原訂應於9月22日完成，但因標單內容複雜，投標人應映準備時間不足，因此資格審查延長至10月8日。 據中信銀與台北市政府的協議內容，新買家標得松壽大樓後，必須比照新舞台現有的空間規模，進行原址重建，受此影響，預料本次標售底價，已大幅降到152億元。 中信金新總部已搬遷到台北市南港區，舊總部產權為子公司中國信託銀行所有，在銀行法的規範下，銀行自用面積須達一半以上，因此必須處分舊總部大樓。(工商時報)
台北市忠孝東路四段統領商業大樓旁畸零地昨一拍流標。因拍賣面積僅0.58坪，第1次法拍底價達630萬元，換算單坪價格逾千萬元，法拍業者指若將來順利標脫，土地其他共有人出手機率高。 單坪價格逾千萬 此地位於統領商業大樓旁，周圍包括ZARA、世界健身俱樂部及知名餐飲餐廳糖朝等店，人潮往來密集，土地上以鐵皮搭出4店面，分別販賣服飾、內衣及小吃；若以地號來看整筆土地約36坪，但債務人遭法拍的土地持份僅0.58坪。
寬頻房訊表示，因地上有4建物作為店面，與債務人所說的無建物佔用不符，將來標脫後，需透過土地鑑界釐清；至於得標人能否享有租金收益，得視土地與建物是否存在租賃關係而定，判定過程繁瑣。
近期名人法拍物件頻傳，使得法拍市場交易成為焦點。業者統計大台北地區自去年1月1日至今年8月底，法拍待拍物件數與房屋類型發現，雙北以新北中和區、北市萬華區、中山區量體佔前3名，中和待拍最多的產品類型是公寓，北市則以大樓待拍物件最多。 有趣的是，萬華區梧州街「金鑽石商業城」在這段期間內，共有16筆法拍物件，堪稱「法拍集中營」。寬頻房訊指出，自去年1月1日迄8月底，萬華區總待拍物件共有348件，佔大台北總待拍件數的5.2%，其中「金鑽石商業城」共16筆法拍物件，拍賣原因多為清償債務或借款，成為法拍物件最多的社區大樓。
周圍房仲業者透露，此案樓高10層，屋齡約10年，大樓內主要經營娛樂服務業、理容院，出入分子複雜，應是造成物件賣不掉、進而被法拍的主因。而16筆待拍物件僅有3筆標脫，標脫金額在每坪20~27萬元不等，是區域一般交易行情的一半價格。 新北市中和區總待拍物件共有352件，佔大台北總待拍件數的5.3%，最多拍賣公寓物件集中的景平路，由於是貫穿中和區的大路，凸顯量體大，整體公寓拍賣成交單價約24萬元，略低於一般交易市場價2~3成。
住商不動產中和加盟店經理翁中杰指出，景平路沿線以公寓產品居多，但興建中捷運環狀線為高架段，行經路線影響周圍公寓詢問度與價格，「最熱門的路段靠近秀朗橋、華中橋，主要是生活機能佳，若有適合的物件，可考慮出手。」 以大台北地區待拍物件最多的3區來看，標脫率皆不超過2成、平均得標拍次，亦多落在2拍以後。 寬頻房訊表示，由於中山區及萬華區內許多案件類型，屬於小套房及商業大樓內的小坪數攤位店面，向銀行取得貸款困難、利率較高，標脫機率不大。 建議了解物件再出手 至於中和區公寓，持分案件約佔3成，因目前法拍市場多為有剛性需求的自住型民眾，持分案件產權不完整，容易有使用上的問題，故影響區域成交率。 寬頻房訊指出，以雙北市法拍屋來看，精華物件與市場行情價差頂多1~2成，萬華區大樓與中和區公寓待拍量大，雖有便宜可撿，但建議投資人須了解物件細況，避免撿錯便宜。
台北市長柯文哲選前強調公辦都更，上任後更以勢在必行的態度宣布第一處公辦都更案在南機場，市府與居民協調過程雖爭議不斷，但已引發投資客搶進購買破舊老房，南機場整宅兩年前第一波上漲，十坪屋四百多萬元，現在已翻漲一倍到八百萬元，一坪要價八十萬元，可比擬民生社區，甚至有十坪店面喊價到三千五百萬元，讓政府原本幫助弱勢的好意，成了投資客眼中的火熱投資標的。
中正區忠勤里長方荷生說，當時捷運萬大線確定進駐後就已經有一次波動，今年三月確定市府要公辦都更後，價錢又再波動一次。他舉例，辦公室附近就有兩間房子，兩年前才四百多萬元，現在售價都漲到八百多萬元，一樓店面更是水漲船高，甚至出現十坪店面喊到三千五百萬元的天價。 但高房價並沒有讓投資客收手，有投資客已出手收購六間房子，還不斷在問。方荷生說，甚至有人到里辦公處打聽房價、捷運和都更的資訊。而面對外界虎視眈眈，居民也很樂意現在脫手，他說，有些居民對公辦都更本來就沒信心，而趁著南機場難得的高房價「逢高賣出」，再到其他地方置產。 同樣狀況也出現在大同區，斯文里長江雪卿說，近來已有零星散戶買國宅，以往蘭州國宅一期五坪房僅有一百萬元，現轉手可賣近三百萬，也有二期十二坪左右空屋，不僅漏水、屋況也十分糟糕，身價卻翻倍漲，現已有六百萬行情。他說，部分居民對公辦都更沒信心，不少人已上網標售。 南機場駐地工作站專案經理劉鴻農更直接說，南機場社區在投資客眼裡是塊肥肉。
房產界推估，未來有望換回更大的坪數，「就算用一千萬去入手也是划得來。」另外，政府同時為了達成政策，也不斷宣導公辦都更的好處，也讓投資客看到勢在必行的態度，信心大增。但相較之下當地居民不一定有長遠的投資眼光，或許本身有財務狀況，就選擇在價錢最好的時機出售。 但他認為，炒房對於都更推動是阻力，因為房價炒高後，日後權益分配將更難整合。而南機場駐地工作站同仁指出，工作站開幕第二天就有了解都更資訊的專家來探聽，他推估可能有四分之一來工作站的民眾都是投資客，通常都很排斥留下聯絡訊息，宣稱是當地居民朋友或親戚。
冠德建設（2520）昨日公告與大洋塑膠工業（1321）、常新欣業簽訂新北市中和近萬坪複合式的合建案，目前周邊房價每坪50-60萬元，粗估可售的總銷金額至少300億元，不過，全案必須在2018年6月前申請建照。業者指出，該案堪稱近年來雙北市較大的合建案，也可能是未來建商分散風險的開發模式。
大洋中和廠土地總面積約1.6萬坪，經由土地變更及捐地後，分回近萬坪住商用地，其中開發案分為4塊基地，C基地是捐贈的公園、A基地則是千餘坪的商辦開發案，興建完成後，產權均屬大洋塑膠所有；至於B、D基地則是住宅與商業等複合式開發的建案，其中住宅主要規劃自住用途，坪數初步規劃25-50坪，商業設施部分則由環球購物中心進行設點評估，兩塊基地保守推估總銷金額逾300億元。 冠德建設副總張勝安表示，該案從去年便與大洋塑膠工業進行洽談，其間當然有不少業者競爭，不過，冠德團隊具有建設、營造與購物中心的開發及營運實績，才會從中勝出，根據與地主的協商過程，達成預估的合建分配比率，等到興建完成分屋後，地主權益分回比率約52.5%-58.5%，建商權益比率約41.5%-47.5%，該案前仍處變更過程中，必須要在2018年6月前申請建照。
營建署日前提出「青年生活住宅」計畫，以青年可負擔價格、設定地上權方式，讓青年購屋，未來屋主轉售只能賣給政府，脫離房屋自由市場機制，最快年底送立院審查、明年實施。但產學界普遍不看好，認為台灣空、餘屋充足，當下應先解決弱勢居住問題，而非興建更多房屋。 由於「青年生活住宅」類似以前的「合宜住宅」，只是增加「設定地上權」，引發產學界議論。
德明財經科技大學副教授花敬群表示，台灣各都會區不缺乏空屋、餘屋，但重點是如何釋出房屋讓有需求的人可住，才是政府應該做的事情；台灣並不缺乏新屋，而是缺乏有管理的社會住宅以及正確的制度。 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，賣斷性、樂透式合宜宅已證明無法解決住宅問題，且未來台灣將面臨急速少子化、老年化等問題，台灣空屋率高，若政府沒有規畫一套從中央到地方，完整的公共住宅計畫生態系統，沉醉於增加供給量的舊邏輯，恐一再複製資源浪費、破壞環境，對自由市場來說也沒有正面調節。 社會政策比一比 圖／聯合報提供 針對各界看法，營建署回應，為了解青年住宅需求，已在「眾開講」網頁刊登「在青年的住宅政策上，您覺得政府可以再做些什麼來減輕青年的居住負擔？」議題供民眾討論，議題開放討論至12月16日截止，營建署將廣納各界看法再做政策討論。
營建署長許文龍表示，政府並非沒有考慮出租型社會住宅，目前內政部已核定補助台北市政府兩處及新北市政府三處社會住宅用地，及各地方政府興辦社會住宅，補助金額逾百億元，預計2023年社會住宅將可達3.4萬戶，再加上每年租金補貼計畫，未來10年包含租金補貼等廣義社會住宅可達10萬戶。 營建署表示，政府曾推出「青年安心成家方案前2年零利率購置住宅貸款利息補貼」等政策，協助8萬多戶青年家庭購屋，並持續辦理「500萬青年安心成家購屋優惠貸款」，目前貸款餘額約6376億元，「整合住宅補貼資源實施方案」至今已經有28萬戶申請，規畫興辦社會住宅10年3萬4千戶，並研議規畫青年生活住宅。
• 為打造烏日副都心計畫，台中市長林佳龍昨（21）日指出，未來將引進展覽、物流、商務、休閒娛樂及康健體驗等五大產業，並推動台鐵烏日站高架捷運化等交通建設，配合台鐵高架化，遷移舊烏日市區內的台鐵鋼樑廠、台酒啤酒廠、國防部兵整廠，加上新開發的高鐵門戶地區區域計畫與前竹、九德區段徵收，打造為台中三大副都心之一，成為區域均衡發展的領頭羊。 事實上，看好烏日高鐵站的人潮聚集效應，以及台中市府打造烏日副都心的投資潛力，包括國泰人壽、新光人壽、ATT購物中心、林新醫院等集團都已提前卡位布局。 台中市都發局長王俊傑昨日進行「烏日副都心計畫」專案報告時指出，烏日區擁有三鐵共構、鄰近彰化都心與高鐵一日生活圈的優勢，但卻有區位及交通優勢未善加利用、老舊街區缺乏再生引擎等劣勢。
為此，除目前已開發的高鐵台中車站地區外，台中市府應辦理開發高鐵門戶地區區域計畫，引進展覽、物流、商務、休閒娛樂及康健體驗等五大產業，成為會展物流中心，並爭取中央在當地增設台74線的匝道；同時開發九德、前竹等區段徵收，加上原有的楓樹里地區，輔以河岸休憩環境的營造，打造為樂活住宅基地。 至於舊烏日更新部分，則應遷移台鐵鋼樑廠、台啤啤酒廠與國防部兵整廠，成為當地發展引擎，並以TOD（以公共交通導向的開發）為發展導向，帶動老街區翻轉。(工商時報)
玉山銀行拓展海外金融版圖，積極進行亞洲布局，「越南同奈分行」於18日正式開業，將深耕越南市場並提供優質的金融服務。 玉山銀行創辦人黃永仁及董事長曾國烈率領主管同仁至越南主持剪綵儀式與晚宴，台灣駐越南大使黃志鵬、越南台灣事務委員會秘書長蘇國俊、越南央行代表金融檢查局局長阮文勇等台、越官員及當地台商近500位賓客到場祝賀。 玉山銀行總經理黃男州表示，玉山同奈分行是近5年來，台灣唯一獲得越南央行核准設立分行的台資銀行，響應金融監督管理委員會布局亞洲的政策方向，玉山銀行積極布局亞洲，目前在海外已有17個據點，包括越南、柬埔寨、緬甸、新加坡、香港、中國大陸、美國等地，隨著越南同奈分行新據點的開業，中國子行及深圳分行也預計在今年底開業，未來海外營業據點將大幅成長。
目前台灣對越南的投資金額，位居外資對越投資的第4名，台商在越南逾3,000家，同奈省緊鄰胡志明市，與平陽省並列為台商最為聚集的兩大省份，中大型台商包括台塑、福懋、南紡、儒鴻、中鋼、味丹、大同奈、東光等，皆坐落在同奈省境內，玉山銀行選擇在此開設分行，期望與台商一起發展越南市場，共創雙贏。 玉山銀行越南同奈分行成立後，將為台商及當地企業提供優質的金融服務，玉山未來將持續聚焦深耕台灣、布局亞洲，連結海內外各據點的力量，提供整合的服務，打造高效率的亞洲金融服務平台，滿足顧客各項跨境金融需求。(工商時報
國際快速時尚品牌席捲而來，積極在台各大城市擴店布點，或是透過「聯名合作」，以新鮮感刺激購物慾。像是H&M即將前進南台灣，在高雄漢神巨蛋駐點，預計今(104)年全台將有7家門市；而UNIQLO則和高級時裝品牌LEMAIRE、UNDERCOVER攜手端上聯名系列，從男男女女、大人小孩都能穿出「潮」感。
H&M今(21)天宣布，將於9月24日在高雄漢神巨蛋購物廣場，開設南台灣第一家門市。店面總面積達1,800平方公尺，提供男裝、女裝、青少年裝和童裝等系列。同時，前1,000名排隊入店的消費者將獲得H&M托特包，前300名則可獲得價值500元禮物卡。
H&M表示，今年2月進駐台灣後，目前有台北微風松高店、台中中友店，以及即將開幕的高雄漢神巨蛋店，緊接著年底前還將陸續進駐高雄夢時代、台北站前店、台中大遠百，而今年年底或明(105)年年初預計將在新竹巨城展店，屆時全台將有7家H&M的據點。
UNIQLO則透過聯名款吸引買氣，其中與法國高級時裝品牌LEMAIRE合作，祭出25個男裝品項、31個女裝品項，價格介於790元至6,990元，採用高品質布料，提升日常穿著的質感。將於10月2日同步全球上市，於明曜百貨旗艦店、微風廣場店與EC網路商店共3間店舖販售。
在童裝方面，則是和UNDERCOVER攜手，於即日起推出「UU」KIDS最終聯名系列，在6間童裝販售店舖與網路商店上市，男童混搭運動風與女童陽光學院風共有17個品項，總計40種花色的豐富商品，價格約在390元~2,990元之間，讓小朋友也能穿出潮流時尚。
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