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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
房地產交易怪象多，從不足一坪的畸零地到電影院座位都能賣！根據實價交易紀錄，位於台北市長安東路、復興北路口的總督影城在今年四月份交易兩個座位，包含土地、建物持份，總價共四十萬元；房產業者研判，過去幾年該戲院已有四個座位交易紀錄，且價格一路水漲船高，買方應是考量整合股權或插旗都更。 • 實價特殊交易案例 總督︰座位屬歇業的「金像獎」 總督戲院李副理則表示，其實座位是指旁邊「金像獎戲院」，已歇業三、四年，與總督無關，兩戲院也沒有產權關係。據悉，當年芝麻百貨曾以座椅代表「股份持份」，後來百貨產權移轉，應是所有權人為了整合股權，才有「賣電影院座椅」的情形。 價格走揚 換算每坪高達425萬元 根據實價網揭露資訊，三年內北市松山區至少有四筆約六個電影院座位交易資訊，分別是二○一三年六月、七月各有一筆十五萬元交易紀錄；去年四月、今年五月各有一筆三十六萬元、四十萬元分別買進兩個電影院座位，交易價格一路走揚；以今年四月該筆為例，土地持份約○．一七坪，換算每坪土地單價高達四二五萬元。 對照地籍資料，這次買下戲院座位的是李方酒店管理集團，該集團旗下有皇家季節酒店等。 李方集團在二○一○年砸下十八．二三億元標下新光人壽持有的西門町寶慶路近三五○坪土地，當時換算後每坪五二九萬元，創下當時西區素地新高價紀錄；這塊地兩年後以三十六．七九億元賣給中國信託人壽，拆算每坪土地單價達一○六八萬元，改寫當時素地天價。 該集團還陸續以九億元買進南京東路三段上的「和成大樓」，後以十六億元賣給國泰集團蔡家大哥蔡政達的萬達投資；李方集團因買賣出手精準，成為房市快速崛起的神秘大咖。
健全生活圈路網，便捷道路交通環境，新竹縣長邱鏡淳2015年10月6日在主管會報上指示積極推動4大工程，除了必要之程序作業，也盡力以公眾利益的著眼，廣泛宣導、多方溝通，他肯定縣府秘書長楊文科多次利用下班時間向地主說明，他自己也在中秋節前拜訪溝通，努力趕辦期程進度，向中央提報請撥補助款。 工務處長羅昌傑說明，為生活圈計畫用地取得作業能如期完成，於9月17日由楊秘書長率領同仁，至內政部拜會林慈玲常務次長及營建署、地政司長官，會議中獲得內政部長官之支持及提供寶貴意見，工務處已積極趕辦相關作業程序，目前四大工程案用地取得辦理情形說明如下：
一、「高鐵橋下連絡道延伸至竹科工程第二期(公道五路至中興路)」(工程費：3億8,531.4萬元；用地費：6億1,737.9萬元)用地取得作業於2015年2月16日及8月15日召開2次公聽會，9月22日召開協議價購會議，9月30日辦理地價評議委員會議完成，目前正辦理繕製徵收計畫書作業中，預計於10月15日前將徵收計畫書呈報內政部審議，並預計於12月底前完成公告徵收，並向中央請撥補助款。
二、「公道五延伸新闢(向東)工研院中興院區支線」(工程費：2.04億元；用地費：2億4,097萬元)已於2015年4月11日召開第1次公聽會、8月22日召開第2次公聽會，9月10日召開協議價購會議，9月30日辦理地價評議委員會議完成，目前撰寫徵收計畫書程序中，預定10月15日前呈報地政司，12月底前公告徵收，並向中央請撥補助款。
三、「縣道115線20K+016~25K+950段道路拓寬工程」(工程費：6.2億元；用地費：2.08億元；拆遷補償費：700萬元；合計總經費為8.35億元)已於2015年3月28日召開第1次公聽會、5月9日召開第2次公聽會，8月4~6日召開協議價購會議，於10月6日辦理地價評議委員會議，目前撰寫徵收計畫書程序中，預定10月15日前呈報地政司，12月底前公告徵收，並向中央請撥補助款。
四、「竹43線第1期拓寬工程」(工程費：1.7億元；用地費：5,300萬元；拆遷補償費：880萬元；合計總經費為2億3,180萬元)已於2015年4月25日召開第1次公聽會、5月30日召開第2次公聽會，並於8月7日召開協議價購會議，9月30日辦理地價評議委員會議完成，目前撰寫徵收計畫書程序中，預定10月15日前呈報地政司，12月底前公告徵收，並向中央請撥補助款。
新北市政府交通局2015年10月6日於市政會議專案報告中提出「北北基桃共同生活圈交通合作平台」計畫，合作內容包括透過大數據分析旅運行為來規劃或調整公車路線，布設eTag設施偵測車流並提供即時旅行時間資訊，停車資訊共享讓資訊可變標誌顯示跨市鄰近的停車場剩餘車位，改善跨市自行車道來串聯環島騎乘動線，透過工程、宣導及執法手段提升機車安全等 。希望透過專業分工、合作創新及資源分享的深化合作，使政府更有效率與效能，並提供民眾便捷、順暢且無差異的服務。
交通局局長王聲威表示，新北、台北、基隆及桃園市人口合計達917萬，隨著高快速路網及公共運輸擴展，本區域已成為1小時生活圈，民眾往來密切，應該以同一都會區的思維來處理交通問題。而且各地方政府目前都面臨道路壅塞、公共運輸發展、停車管理、經費預算有限及專業人力不足等問題，但卻往往各自投入資源建置相同的系統或處理相同的事務。 此外，依據2015年1月27日212市政會議裁示，請新北市交通局與台北、基隆及桃園市協調公車路線站位，並將軌道運輸、YouBike轉乘納入。新北市交通局旋即於2月邀集台北、基隆及桃園市交通局成立「北北基桃交通合作平台」研商除了公共運輸外，另加入車流監控、智慧化停車、自行車合作及交通安全等5個類別共8項重要交通議題，分別由不同城市負責推動。 王聲威說，在公共運輸方面，公車動態資訊系統整合將由雙北擴大至基隆及桃園；旅次行為蒐集與分析運用方面，則希望利用大數據分析民眾使用大眾運輸旅運行為，做為公車路線調整與新闢依據，研究範圍也將擴大至北北基桃。
車流監控方面，初步擬定3年計畫，首先增設eTag設施蒐集旅行時間，其中，新北市已獲交通部補助，將於2016年完成台1高架及新北環快布設19組eTag設施，緊接著進行資料交換共享，未來則朝向北北基桃區域型交控中心目標發展。 停車管理方面，目前雙北有6座資訊可變標誌可互相顯示鄰近停車場剩餘車位數，桃園及基隆停車資訊也持續整合中。自行車合作方面則配合環島路線，加強跨市橋梁及自行車道的串聯。交通安全方面，首先針對機車問題進行探討，透過工程、宣導及執法面共同合作，增進行車安全。 市長朱立倫於市政會議指出，交通運輸在民眾的生活中扮演著相當重要的角色，也是市府施政報告的重點，而且北北基桃已經形成共同生活圈，民眾通勤往返的人口相當多，所以升格後市府致力於資源共享，在公車服務方面，整合為576條公車系統，其中44條快速公車中就有22條跨市，包括新闢新北到桃園的路線。朱立倫表示，未來還有捷運建設及公車路線等交通議題需要合作，新北市的地理位置剛好鄰接其它3個城市，所以由新北市發起北北基桃交通合作平台相當適合。朱立倫說，從雙北一直到北北基桃合作，過程中難免會有不同意見，希望透過平台的溝通與合作，讓爭議最小，民眾福祉最大， 讓民眾都可以感受到合作之後帶來的便利性。
（中央社記者韋樞台北7日電）內政部實價登錄揭露特殊交易備註後，各種項目都出現，其中協助親友、員工購屋比例達33%，至於購屋的產品則以「公寓」佔50%，最主要原因是以買賣避開贈與稅。 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，根據內政部的實價登錄資料「備註欄」資訊統計，北市特殊交易中，以「含增建、加蓋或未登記建物」佔55%比重最高，其次為「親友、員工或其他特殊關係間交易」佔33%，兩者佔將近9成。
黃舒衛表示，內政部實價登錄資訊有助不動產交易資訊透明化，從今年2月起，針對以往排除揭露的特殊交易資訊，如親戚朋友間買賣、增建加蓋等，開放民眾查詢閱覽，並於網上提供下載資訊，供民眾參考運用。 黃舒衛指出，「特殊交易」於房地產買賣中是指受到特別條件影響，所產生的限定或特定價格，例如增建加蓋的交易、畸零地交易、親友間交易等，交易價格與一般市場行情落差大。 他說，特殊交易中，協助親友、員工購屋的比例不少，達33%之多，至於台北市「親友、員工或其他特殊關係間之交易」偏好的類型住宅產品，是以買賣「公寓」為最大宗，佔比高達50%，其次是住宅大樓的22%。 黃舒衛說，近年土地公告現值大幅調整，許多民眾賣屋時發現土地增值稅相當驚人，由於贈與除了繳贈與稅外，還要繳土地增值稅，但不能適用土增稅自用稅率，只有藉由買賣才能採取自用稅率，因此在近親間的買賣移轉取代贈與，成為目前節稅的主流。 此外，加上房地合一即將上路，若以相同總價來看，移轉土地持分較大的公寓將比大樓划算，節稅空間相對較大，再加上公寓屋主的持有時間較久，節稅的需求更強，這也就是公寓產品受到青睞的原因。 黃舒衛提醒，現階段實價登錄所公開的行情資訊，包含相當高比重的特殊交易價格資訊可供查詢，但是否如實登錄特殊交易，仍是自由心證，導致有不少過高或是過低的行情資訊混雜在其中。
此外，實價登錄資訊所公開的「單價」項目中，不少物件的車位坪數、價格未登錄，造成車位分拆效果不佳，導致單價被過度壓低問題仍無解，還有不少新屋交屋一次性登錄，但呈現的是兩三年前的預售價格，容易造成消費者誤判，因此，消費者購屋時要注意。
即將訪台的2014年諾貝爾經濟學獎得主提霍勒（Jean Tirole）提醒，許多國家金融危機發生的原因與房地產泡沫化及金融監理政策有關。提霍勒所言，正好是台灣當前房屋政策與金融政策的一大警鐘。政府政策助長房市泡沫化危機，與金融監理機關放寬壽險資金投資國內及中國大陸不動產，兩者加深不動產的泡沫化，及金融機構的經營風險，尤其應該好好檢討。 政府部門一方面想提振景氣，以合宜住宅或社會住宅等名義，政策性鼓勵蓋房；另一方面又以優惠貸款方式，提供利息補貼。這些措施或許加上鼓勵年輕人或其他族群買房來強化其正當性名義，但往往房地產泡沫化危機訊號逐漸浮現之際，政府政策繼續支撐房地產，會造成房價持續飆高，或至少維持高點於不墜。政府的房屋政策結果往往反而加深了房地產的泡沫化危機。
掌管貨幣政策的中央銀行，或是獨立性夠的金融監理機關，也許會提醒房市過熱，祭出選擇性信用管制等措施。但在選舉募款文化之下，政治人物面對房地產業者的強力遊說，中央與地方政府仍然選擇持續在房地產政策上做多，用財政資源補貼，或是以公共建設支出，堆疊房地產炒作題材，讓房地產維持一定榮景，最後反而惡化房地產的泡沫化危機。 最糟的狀況是：過度泡沫化的房地產最後不僅崩盤，資產價格快速減損的嚴重結果連帶造成提供房地產授信的金融業產生大量呆帳，引發金融危機。去槓桿化往往持續數年，使經濟景氣信心持續低迷，不景氣恐怕延續好幾年。2008年美國房地產泡沫化，引起2009年全球金融海嘯，就是最著名的例子。 除了政府部門惡化房地產泡沫化危機之外，壽險資金往往也是助長泡沫化的資金源頭。原先金管會要求壽險業投資不動產的年化收益率，即年化收益除以不動產帳面價值之比例，不低於中華郵政公司牌告二年期定期儲金小額存款機動利率加1.5%為標準。而中央銀行宣布降息半碼，壽險業投資不動產的租金報酬率門檻隨之調降，由2.875%調降為2.805%，壽險資金進一步投資於不動產。但壽險業者不滿足於此，正進一步積極遊說，希望從加碼1.5%，調降為只加3碼，即百0.75%，若遊說成功，則報酬率門檻將大幅度調降為2.055%。金管會正傳出考慮調整，行政院更考慮列為短期刺激景氣的方案，希望讓壽險資金繼續挹助，讓房地產維持榮景。
然而，雖然投資投報率最低門檻調降，有利於壽險業者投資不動產，但價格偏高的房地產缺乏實體經濟活動與經濟基本面的支撐，租金當然難以調漲，報酬率自然不易走高。壽險業增加不動產投資，雖然有助於資金去化，卻造成壽險業進一步的不動產投資暴險。一旦不動產泡沫化，壽險業恐怕將首當其衝，連帶受害。 此外金管會開放壽險業取得國外不動產，特別是對中國大陸地區不動產的投資，恐怕更是一大風險。特別是中國金融業受到影子銀行、企業負債比過高、地方政府財政惡化而出現逾放比升高等問題，金融業經營風險升高。中國官方持續調控房價，中國房地產泡沫破滅的疑慮加深，甚至陷入投資房市信用泡沫危機的高度疑慮之中。壽險業者投資中國不動產，稍有不甚，恐怕將引起國內金融業不小風暴。8月中國股災教訓不遠，站在金融監理的角度，對於金融業投資中國大陸，特別是保管廣大保險戶救命錢的壽險資金，投資中國大陸房地產的風險升高，不可不慎。
繼網路叫車平台業者Uber申請在台合法化後，國際知名住宿分享平台業者airbnb近日也向行政院表態有意來台發展。據了解，airbnb允諾繳稅、提供房客保險，初步滿足政院要求，政院近期已同意啟動Airbnb解套工程。 airbnb提供資料顯示，去年一共32萬名境外客透過airbnb訂房來台；airbnb目前在台灣約有1萬多個房源、19萬用戶，主要落在宜蘭、花蓮、屏東、澎湖等。 上周airbnb大中華區總經理羅漢寧與公共政策主管歐吉爾（ Mike Orgil）等人，一同拜會在政院政務委員蔡玉玲，並出席vTaiwan線上諮詢會議，接受國內產官學界與網友「體檢」。 政院官員形容，airbnb可說是有備而來，完全記取Uber先前與政院、交通部「慘烈」的交手經驗，不僅主動表達願意遵守台灣規定，繳交企業所得稅、協助業主辦理就源扣繳所得稅外，也同意引進美國總部最新研議的第三方保險，確保住宿房客權益。 Uber與airbnb是國際間鼓吹共享經濟的佼佼者，不過，兩業者標榜靠分享閒置空間獲利的創新商業模式，多超越各國現行法規，風光之餘也備受質疑。
政院先前處理Uber案時，還畫出三道共享經濟紅線，要求業者先合法再談創新解套。 這三道紅線是分別是，需在台灣設立公司、繳稅與確保消費者權益。Uber先前與政院交涉時，雖表態願意遵守，不過，當政院進一步要求公布針對台灣消費者的保險與繳稅規劃時，Uber卻說必須與美國總部討論，讓政院一度不耐。 蔡玉玲昨（6）日重申，政院支持共享經濟，但要求合法發展，特別是在繳稅與消費者權益保障上，一點都不能打折扣，「要求來台設立公司，除可確保在台有收入就必須繳稅外，當有爭議發生時，也可讓公司出面處理。」 近日，蔡玉玲也指示airbnb在台的法規主管機關--交通部觀光局，研議仿效國外做法，針對自住房出租設定出租天數上限。
圖／經濟日報提供
• 開發金控持續尋求資金有效運用，再透過併購擴大商業銀行規模也是選項之一，法人更高度重視開發在併購萬泰銀之後，是否進一步併購其他商銀；對此，開發金總經理楊文鈞表示，併購銀行不能只考慮價格，且分行數多不代表客戶多，和開發金業務互補性其實更重要。 他也坦言，開發金曾和市場點名的安泰銀行接觸過，但目前沒有繼續下去。楊文鈞表示，和安泰銀行大股東隆力本來就熟，談併購的可能性並不需要透過仲介機構，雙方也確實討論過，但沒有進一步下去，主要考量的問題不只是媒體不斷強調的「價格」，更重要是和開發業務上的互補性，能提高股東權益報酬率才是併購的主要考量。
楊文鈞說：「現在銀行已經質變，分行數多不代表客戶多，而是代表費用多了」，因此在考慮時，必須連同業務、系統和人員一起評估，尤其客戶的互補性、業務跨售的效益以及風險限額等條件來評估。 目前凱基銀行已經成為開發金控獲利的主要來源，上半年開發金控的淨收益中，凱基銀行以48％位居三大業務之冠，其次為凱基證券41％及開發工銀的11％。 楊文鈞指出，銀行穩定性的收益將成為未來開發金獲利關鍵，若透過併購再擴大商銀規模，確實可以有效提高資本運用效益以及獲利穩定度和成長性。他強調，目前開發金控將業務重點放在工銀和商銀的業務整併，以及和子公司凱基證券的跨業銷售，對於再併購銀行，現在暫未預設時間點。(工商時報)
國內鉛酸電池大廠廣隆光電（1537）昨（6） 日透露，斥資1億多元在越南籌設鉛酸電池極板廠，預定今年11月完工，可增加電池前段製程產能，未來再增加電池後段製程生產線後，越南廠年產值可再增加10～15％，將有助於今年第4季與明年營運增長。 廣隆越南廠占地面積20公頃，在第9棟廠房─鉛酸電池極板廠完成後，廠區均已開發完成，目前公司手中還有另一處尚未開發的15公頃用地。廣隆表示，集團會依未來接單規模，再著手規畫另一處廠區的開發時程。 至於美國及越南等12個國家，日前剛完成泛太平洋戰略經濟夥伴關係協定（TPP）的原則性協議，上述會員國均同意在TPP的規定下，進行自由貿易、減少壁壘，並在投資及智慧產權等領域，制定統一規範。 目前台灣、越南外銷美國的鉛酸電池關稅均為3.5％，但因越南是TPP的發起國之一，在TPP取得突破性協議之後，未來會員國間開始配合實施貿易減稅動作，將提升廣隆旗下越南廠生產鉛酸電池外銷美國等地的市場競爭力。
亦即，廣隆越南廠外銷美國等地的鉛酸電池，含「不斷電系統（UPS）電池」，在TPP協定實施後，可望省下外銷產品的稅負。 廣隆說，公司產品在全球主要市場的營收占比，分別為亞洲（不含台灣與越南）3成、美國20％、歐洲20％，及台灣與越南合計2成。其中越南市場營收占比，介於15～18％之間。 廣隆指出，公司外銷歐美的鉛酸電池通路，仍以經銷與代理體系為主；至於越南內銷布局方面，廣隆將加強越南機車電池的售後服務市場（AM）。(工商時報)
誠品在兩岸三地進入展店高峰期，誠品忠孝SOGO店昨（6）日正式開幕，是台港第45個據點，接著蘇州店預計第四季開幕，到明年第一季新增中國上海店、香港太古店、台灣林口店，屆時總店數將達49家之多。 去年誠品總來店數為1.44億人次，今年隨開店數增加，預估可成長1～2成，來店數上看1.58～1.72億人次。 誠品通路事業群資深協理林婉如表示，每次的展店，都是創新挑戰。過去3年誠品在國內外全新、改裝店共計20家，今年就有信義店、敦南店、中友店改裝，改裝後的中友店擁有中台灣最豐富的藝術書籍，昨正式開幕的忠孝SOGO店，帶來日系閱讀生活提案，較其他店高出15～20％的日系選品比率。
林婉如指出，SOGO忠孝店是暌違5年後全新登場，之前整體風格較年輕，空間設計用色也較明亮，這次則以古典洗練的藏書閣概念，提供完整豐富的書籍品項，納入經典、生活植栽、黑膠音樂，並針對SOGO是日系品牌百貨，來店消費者對於日系商品偏好度高，特別挑選逾100個日系文具品牌及多元的日本主題書籍與雜誌，規畫日本主題展，店內日系商品比其他店多出15～20％。 忠孝店是誠品與SOGO百貨，繼中壢店之後，第二家合作的店，也是誠品第18家設置於百貨、購物中心的店。 誠品在人潮多的百貨、購物中心卡位展店，不僅讓來店數持續成長，平均客單價也穩定成長，據了解目前大台北地區平均客單價提高到600～700元，SOGO忠孝店3天試營運，來店數也比預期多大約10％。(工商時報)
統一企業（1216）積極搶攻一年高達235億元的烘焙產業，不僅推新品牌、開高檔門市，更首次舉辦大型烘焙大賽，祭出國內烘焙史上最高額冠軍獎金的賽事。此外有鑑於中壢麵包廠滿載，斥資百億元的新竹湖口食品、麵包新廠即將在明年上半年投產，增添烘焙事業營運動能。 統一集團整個麵包相關事業，年營業額約有40億元，旗下主要的烘焙坊及品牌，則有統一麵包、Semeur聖娜、昂舒巴黎、貝洛邦，對外代工比重不高。統一財務長蘇崇銘昨（6）日有信心地表示，統一看好烘焙產業，絕不會缺席，而統一麵包事業今年若沒有兩位數成長，就不及格了。 統一舉辦首屆UniBread烘焙大賽，吸引上百組參賽，昨天選出前5名，將在10月底進行總決賽。蘇崇銘表示，此次不僅是比技巧，也比創意、味蕾，期望藉由這樣的賽事，讓國際看到台灣的烘焙美學。
他指出，統一今年有推出新的麵包品牌（Bellopane，貝洛邦），也開出高檔麵包店（昂舒巴黎），在機製麵包領域已有不錯的成績，未來也會持續加強手工麵包，期望在烘焙原料及成品上，都能占有一席之地。 統一中壢麵包廠已經滿載，在2011年斥資30億元購得新竹湖口土地，整個基地面積約5萬多坪（17.4公頃），計畫打造成供應北台灣的冰品、麵包及泡麵等綜合性生產基地。預計明年上半年投產，屆時每日可產生33,000條土司、40萬包袋麵、30萬碗容器麵。預期總產值將達到100億元，與楊梅、新市廠並列為「百億級」總廠。 法人粗估，今年統一集團麵包事業營業額應有挑戰45億元的實力，明年在新產能加入下，上看50億元。統一昨天股價收在58.4元，外資已連續5個交易日買超逾14367張，持股比達51.71％。有機會挑戰高點60元。(工商時報)
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