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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
新光人壽位於台北市信義計畫區的曼哈頓世貿大樓、信義新天地A8館，兩棟開價總計370億元，自本周起陸續標售。由於政府陸續釋出鬆綁房市的相關政策，適逢第4季壓軸大戲將陸續登場，可望為商用不動產市場注入新動能。 新壽委託仲量聯行（JLL）辦理公開標售的曼哈頓世貿大樓、新光三越百貨A8館，即將在周四（15日）、以及下周二（20日）陸續開標，標售底價分別為90億元、280億元，被視為第4季指標案。 仲量聯行董事總經理趙正義表示，政府近來動作頻頻，積極介入房地產相關政策。從房地合一拍板定案、央行日前宣布降息、連帶調降壽險業投資不動產最低報酬率、減緩鼓勵游資前往海外投資管道力道等積極作為，配合行政院短期刺激投資政策，強力引導國內資金回流態勢明顯。
即將自本周陸續開標的曼哈頓世貿大樓及新光三越百貨A8館的標售案，仲量聯行表示，自公告標售以來詢問度極高。戴德梁行協理薛惠珍表示，日前統一國際大樓才由正大置地以10.68億元買下670坪辦公室，每坪成交行情換算約153萬元，預期為第4季信義計畫區幾筆重量級商用不動產標售案，樹立參考行情基準標竿。 率先開標的曼哈頓世貿大樓，趙正義表示，不僅向投資取向企業招手，連自用需求企業買家，也有機會進駐成為新主人。明年起該大樓將有4個樓層釋出，大大增加大樓使用彈性，公告標售以來，吸引許多有自用需求的企業進場評估。 至於新光三越百貨A8館，擁有中長期存續租約及平均租金報酬率逾2.6％，在新光三越信義新天地四館中營運面積最大，更是稀有的永久所有權百貨商場；另受惠於租期存續期間兩次租金調漲的優渥租約，未來投資人免受市場風險干擾。(工商時報)
臺灣土地銀行今(12)日宣布，將公開標售臺中市道路用地，標售底價約達4億餘元，預計10月15日開標。 土銀表示，該些道路用地均是被政府依都市計畫劃設逾25年，並已開闢供公眾通行，惟長期以來因政府徵收待辦案件眾多，預算規模有限等由，遲未辦理徵收或價購。為活化資產，提升銀行經營績效，該行初步擇定12筆臺中市道路用地辦理標售，標售底價約達4億餘元。
土銀表示，本次標售之道路用地雖然無法建築，但依照臺中市現行法規規定，道路用地可以容積移轉方式提高其他建築基地的可建築容積，進而增加建築銷售坪數， 創造更高土地開發效益。 土銀並表示，本次標售於104年10月15日開標，將視標售結果，擇適當時機辦理其他道路用地公開標售，期增裕營收，挹注國庫。
第3季商用不動產交易旺季不旺，永慶資產管理統計，第3季億元以上商用不動產的交易金額僅90.4億，年衰退73.2％，與2011年同期最高交易量的963億相比，只剩16.3％，累計今年前3季總銷金額共262億，第4季信義計畫區3大標案是重要風向球，若能全數標脫，全年商用不動產才有機會追平去年全年814億的規模。 根據永慶資產管理統計，今年上半年商用不動產投資氣氛陷低迷，整體億級以上交易總金額僅171億，傳統旺季的第3季總銷金額也僅約90.4億元，年衰退73.2％，與2011年同期最高交易量的963億相比，只剩16.3％，累計今年前3季總銷金額共262億，為自有統計數據2007年以來同期新低。 分析第3季投資資產類型以廠辦最高，交易金額為51.4億元、占比56.9％，其次為廠房的21.6億元、占比23.9％；買方投資人以金融業為大宗，交易金額為55.6億元、占比61.5％。
永慶房產集團經理黃舒衛表示，第3季交易金額最高的交易案，為中信銀以51.4億元向長虹建設所購買的內湖區預售廠辦大樓；展望第4季，信義計畫區有曼哈頓世貿大樓、信義新光三越A8館以及中國信託舊總部等3大標售陸續登場，合計總銷金額高達520億，若順利標脫，全年商用不動產有機會追平去年全年814億的規模。 另外，根據信義全球資產（Sinyi Global）最新統計，台北市辦公室平均售價在凍漲一年後，開始出現價格修正，從A+至B各等級大樓皆小幅下跌，以商圈來看，除了站前西門商圈的價格落後補漲，其餘商圈也呈現持平及小跌，整體平均價格微幅修正至86.3萬元，毛租金資本化率受惠租金上揚，也微增至2.34％。 租賃市場方面，第3季辦公平均租金上漲至2,122元，空置率大幅增加至9.61％，整體而言，辦公市場已出現價跌量縮現象，在市場自用買方有限下，預估第4季價格會加速修正。(工商時報)
高雄歷年開工推案超過千億元摘要表
高雄房市「已經住進枝仔冰城，冷吱吱了」，不過，受限於取得使用執照的壓力，今年申報開工、推案的金額可能反向，再創歷史新高，加上餘屋達2萬戶，高雄市建商公會急向中央和地方討救兵，希望延長建照和施工年限，為全體會員建商爭取16到28個月的緩衝期，免得房市崩盤隱憂，引發金融動盪。 高雄市不動產開發公會昨（12）日公布9月份申報開工的推案金額約152.94億元，年增80.33％，而累計今年前9月的推案總額已突破千億元大關，達1,010.31億元。 由於高雄歷年來推案總額超過千億元的，只有8次，其中，最高的是2012年的1,464.46億元。只是，今年的房地產景氣和結構，完全不同，高雄市不動產開發公會秘書長林佩樺說，今年初以來，高雄房市表現就欠佳，明（105）年又是房地合一元年，高雄房市「已經住進枝仔冰城，冷吱吱了」。 林佩樺表示，高雄今年推案不減反增，加上第4季通常是推案高峰，因此，今年案量「非常可能突破歷史新高」，而大不妙。 高雄市不動產開發公會理事長張永義指出，對此現況，會員建商已急得像熱鍋上的螞蟻了，如果不妥善解決，「高雄房市恐怕真的會崩盤」，因為，現在的餘屋達2萬戶，建商還因已申請的建照，要申報開工，趕在一定年限之內，才能取得使用執照，而被迫推案，造成房市景氣低迷，推案數量被迫反而增加的不正常現象，「推案量已經失控了」。 張永義說，為了挽救房市避免走向崩盤下場，高雄市不動產開發公會已經分頭向行政院、內政部、以及國發會等中央單位提出書面建議，並且先口頭向高雄市政府工務局等主管單位，提出建言，希望延長建照和施工期間。
他指出，希望高雄市能夠比照台北市，將15樓建案的地下室工期從3個月，延長到4個月，地上樓層部分的施工期，從每層2個月延長到3個月，至少可爭取到16個月的緩衝期，至於15樓以上的大樓建築也希望比照辦理，爭取到29個月的緩衝期，「讓大家可以喘息一下」。 至於今年年底可能要調漲的土地公告現值，張永義也希望能夠緩一緩，「不要調高，避免增加建商的土地成本」，同時，在首購的房屋剛性需求上，中央能夠永寬首購的銀行貸款成數達90％，降低住戶的自備款，刺激購屋動力。(工商時報)
近年北市法拍成屋一拍數量
法拍市場一向被視為是觀察房市和景氣的重要指標，根據統計，北市成屋進入法拍市場第一拍數量，自2010年以來逐年遞減，去年196件為歷年最低，雖今年前10月中古屋一拍的件數已達194件，但因政府近幾年祭出調控房市政策，法拍數量仍維持低檔，預料今年法拍件數將維持近3年的200多件低檔水位，房市尚未有多殺多的疑慮。 台灣房屋智庫統計自1997年以來，北市成屋進入法拍市場第一拍的數量，其中，2003年SARS來襲房市景氣盪入谷底，當年北市成屋落入法拍第一拍數量達783件，隔年來到最高峰為899件。 2007年美國爆發次貸風暴，全球的經濟都受到大震盪，企業大量裁員，國內開始實施無薪假後，2010年法拍屋數量再次進入高峰，達570筆，是近10年最高。 2010年後，北市法拍數量開始逐年遞減，去年降至196件為歷年最低，今年前10月中古屋一拍的件數則為194件。 近一步分析歷年來北市各區域法拍屋數量，以中山區最多，累計有1,237件；第2名為大安區，累計有976件，近2年則以萬華區較多。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，2010年後政府進行4波信用管制，控管貸款成數、第2戶承貸成數與建商土建融資成數，防範房市高槓桿操作，讓不良債權的狀況受到抑制，使得近3年台北市法拍屋一拍的數量維持在200多件低檔水位。 在行政區方面，中山區多套房和小宅，屬於低總價、高投報市場，因此不少投機客短線操作，或是同時擁有多間套房經營，一旦需要資金，不動產變現不及，資產流入法拍，因此不論是景氣好壞，中山區法拍屋數量年年都是前3名。 張旭嵐認為，雖然今年法拍數量略增，不過尚不致於出現爆量危機，主要因為信用管制仍嚴，且現在房市維持低利政策，在因此除非發生像SARS這樣猛烈、緊急的突發事件，造成全面性的經濟恐慌，才可能有法拍屋瞬間暴增的現象。(工商時報)
• 為協助台灣金控領軍對外打亞洲盃，行政院會預計周四（15日）修法放寬限制，現行台灣金控對外併購須先編列預算，未來將改為財政部核准即可執行，過去回贈國庫的國有地並得作價增資，將可創下國內銀行不動產作價增資首例。 行政院會預計周四將通過「台灣金控組織條例修正草案」，鬆綁相關限制。 由於台銀內部估算，即使以風險資產零成長預估，明年也會有66億元的缺口，倘若以3％的成長率來看，缺口更將增至171億元，到了108年財務問題將最嚴重，缺口小則414億、高則813億元，要對外拚亞洲盃，改善財務是當務之急。 此次修正草案明訂，台灣金控將可以台灣銀行當時回贈給國庫的國有地，進行不動產作價增資。
根據台灣銀行的規劃，目前最適合動撥的土地為台北美國學校用地，未來由國庫作價增資台灣金控之後，將繼續出租給美國學校，再搭配財政部的現金增資70億，不僅可以解決資金缺口，明年資本適足率並可望提升1個百分點。 受限於國營企業，台灣金控薪資具有一定限制，無法比照民間金融機構，為延攬國內外金融專業人才，草案也放寬可採限制性招標，來排除現行高階經理人的薪資限制，但明訂以3人為限。 目前台灣金控無論是購置行舍還是併購海外公司，所需資金都必須先行編列預算，待立法院審查通過之後才能執行，一前一後至少得花上2年時間，根本緩不濟急。 此次草案也放寬為只要經董事會決議通過，再報請財政部核定即可執行，不過，其金額涉及繳庫盈餘仍須編入歲入預算，由立法院進行審查，未來決算財務報告也須經股東會同意，並與會計師簽證報告一同送交審計單位查核。 之前新加坡淡馬錫公司等跨國金融機構有意入股台灣金控，台灣金控董事長李紀珠也主張將草案中有關策略投資台者入股幅度，從現行10％提高至20％，希望能夠引進策略投資夥伴。不過，行政院表示，台灣金控具有政策性任務，此次修法並未放寬該條文。(工商時報)
內政部地政司長王靚琇昨（12）日表示，公告地價目前仍是三年調整一次，至於外傳要改成一年調一次，只是部份縣市意見，還未形成共識，未來真要修正，還得考量民眾經濟負擔能力、社會觀感，獲共識後才能修法，目前仍言之過早。 內政部官員表示，有關公告地價、公告現值的課徵法源訂在「平均地權條例」第14條、15條及46條，公告現值每年調整一次，是課徵增值稅的依據，有避免土地投機、漲價歸公的政策意義；而公告地價每三年調整一次，是課徵地價稅（持有稅）的依據，要考量土地收益能力、民眾經濟負擔能力及景氣、財政等因素。 因此，公告現值要力求接近市價，而公告地價不必接近市價，長期以來政府一直採「兩價分離」的政策，以去年而言，公告現值已接近市價的88％，而公告地價僅市價20％，因為兩者的目的不同。
王靚琇表示，外傳公告地價改成一年調一次，這是公聽會召開時，部份縣市代表提出的意見，而地政司長期以來也曾就此研究，但迄今僅止於研究階段，並未做出任何決定。 王靚琇說，不論是公告現值、或公告地價都得經過地價調查，且提到縣市地價評議委員會評定，未來真要把三年一調改為一年一調，還得考量縣市政府人力、民眾負擔能力及社會的觀感，獲得共識後才能修法，而完成草案修訂後還得送行政院審議，政院同意才能送立院審查，她強調：「現階段地政司並未做任何決定，仍在持續評估中。」(工商時報)
4大壽險公司今年前3季自結財務數字出爐，包括國泰、富邦、中國及南山人壽，今年前3季稅後獲利加總共達1064億元。中國和南山人壽昨天都公告今年前3季自結獲利，其中中壽前9月稅後獲利102.3億元，也是該公司獲利首破百億大關，創歷史新高紀錄。 雖然銀行業到今年8月為止，獲利表現差強人意，但壽險業受惠新台幣貶值及龐大股利進帳，加上許多公司前3季大量實現股債、拚資本利得；光是市場前4大壽險公司，今年前9月稅後就已經賺進1000億元。
壽險業今年前9月獲利冠軍是富邦人壽，前9月稅後盈餘達388.52億元、EPS（每股盈餘）8.83元，都是業界最高。國泰人壽前9月稅後獲利374.4億、EPS6.99元居次。南山人壽今年前9月稅後也賺了198.78億元、EPS1.98元。中國人壽第3季稅後純益45.1億元，累積前3季稅後純益102.3億元，較去年同期成長82%，已超越去（103）年全年獲利65.1億元，也一舉擠進「獲利百億」俱樂部。 法人指出，20多家壽險公司中，光4大公司前9月獲利加總就達1064億台幣，可見壽險業獲利也有「大者恆大」趨勢。 不過，已公告前3季獲利的新光人壽，受股票投資部位拖累，今年前9月獲利為負的0.28億元。南山人壽9月單月稅後獲利也只有1500萬元，獲利情況明顯放緩。 中壽表示，該公司前3季獲利創新高，主因是資產配置扎實，有長期穩定的利息收入及資本利得，且今年現金股利較去年為佳，光國內上市、櫃企業股息收入就有38、39億元；雖然今年中壽新契約大幅成長，造成首年度財務壓力大幅增加，但賺達百億元的成績已大幅提升公司隱含價值。
財政部2015年10月12日發布適用特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條第1項第12款「確屬非短期投機」免徵奢侈稅之案件類型解釋令。 財政部說明，2015年2月5日該部以解釋令核定適用奢侈稅條例第5條第1項第12款「確屬非短期投機」免徵奢侈稅之11種案件類型後，各地區國稅局陸續就實務上發生案件提報適用該免稅規定，為利徵納雙方遵循，該部就所提實際個案進行審認，再次核定發布適用上開條款「確屬非短期投機」免徴奢侈稅之案件計12種類型如下：
一、所有權人銷售自2親等以內親屬受贈取得之不動產，且該贈與人係因繼承取得該不動產者。
二、直系親屬間交換不動產，且交換後持有該不動產之期間均逾2年者。
三、所有權人銷售因繼承信託利益請求權而取得之不動產。
四、依家庭暴力防治法取具保護令之所有權人為躲避施暴者，銷售其名下僅有1戶且確供自住使用之房地。
五、所有權人銷售持有逾2年之房地，併同銷售之共有設施及基地應有部分。
六、所有權人為興建慈善事業使用之房舍所購買之土地，已取具建造執照，因通行權糾紛無法動工，且經調解無效果而銷售該土地。
七、所有權人銷售於取得土地前遭鄰居占用供車輛出入等非建築使用部分之土地與該占有人，且以相當於其購入成本銷售。
八、所有權人購入房地後，始知該房屋之氯離子或輻射含量逾國家檢測標準值，經法院訴訟、和解或調解委員會調解解除契約未成立，且以相當於其購入成本銷售該房地。
九、債權人經向法院聲明承受取得債務人之持分房地，嗣經法院訴訟、和解或調解委員會調解，且以相當於原承受價格銷售與其他共有人。
十、所有權人經向法院聲明承受不動產並繳清差額價金，因債務人提起異議之訴，致2年後始取得權利移轉證書，嗣訂約銷售該不動產。
十一、扶養義務人為履行其扶養義務依法院和解移轉持有已逾2年之不動產與受讓人，受讓人亦依該和解內容銷售該不動產者。
十二、所有權人以持有逾2年之自住房屋及地上權與營業人合建分屋，嗣取得未達1戶之持分房地，並與共有之營業人併同銷售。 財政部進一步表示，屬上開類型案件，依特銷稅條例第5條第2項規定，於修正增訂概括條款施行(2015年1月9日)時尚未核課或尚未核課確定者，均有其適用。
中國大陸房地產業者指出，今年前9月，北京出讓住宅用地25件，創下自2006年以來近10年新低。由於土地供應大減，引發建商爭相搶地。業內認為，建商搶地的結果，未來北京的房價將持續上漲。 另根據中原地產研究部統計資料顯示，僅今年9月份，大陸一線城市土地成交金額達588.78億元人民幣，創下今年來最高紀錄，與8月份相比，漲幅高達了188％。 中國新聞網報導，據中原地產統計資料顯示，今年前9月，北京出讓住宅用地25件，累計供應278.62公頃，僅完成全年750公頃住宅供地計畫的37％。而在2014年同期與2013年同期，住宅用地出讓件數分別為52件與75件。 大陸房地產業內人士認為，供地量減少的直接後果，是地價高漲，導致北京豪宅遍地；供地不足，則造成房屋源供應急劇下滑，造成新一波供需矛盾，將引發北京房價上漲。
報導指出，優質地塊短缺，建商搶地熱度升高。包括北京、上海、深圳、廣州等一線城市的建商，購地意願持續高漲。 土地市場供應減少，推高成交地塊的樓面地價（地上建築平均分攤的地價）。中原地產資料顯示，今年前3季，北京成交的住宅用地樓面均價為每平公尺16,376.71元人民幣，達到了有史以來北京住宅地塊成交樓面價的最高價；而在2014年時，這個資料為每平公尺14,557.2元人民幣。 中原地產分析，由於土地市場競爭激烈，地價超過房價已經成為新常態。未來北京新上市的新成屋定價會出現高價化趨勢，房價很可能出現明顯上漲。(工商時報)
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