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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】從持有成本看購屋這檔事
中信金控30日代子公司中信銀行發布重訊指出，原信義區松壽總部大樓以總價151.227億元出售，處分利益達70.487億元，得標者為英屬維京群島商子樂開發股份有限公司及碩河開發股份有限公司。公告中並強調，買方共同承諾，新建大樓比照現有新舞台空間規模、席次及設備條件，設置藝文展演空間並營運。 中信銀指出，考量長期業務發展及企業識別效益，由中信銀留用「原信義總部大樓」土地所有權持分5%，並進行合建，以保有營業據點。
買方共同承買本案土地所有權持分95%由買方共同拆除「原信義總部大樓」，並與中信銀在原址合建新建大樓，由中信銀分得新建大樓總建物面積的5%(及其所屬基地持分)並依買賣契約及合建契約負擔5%興建成本，中信金控及其子公司就新建大樓其餘95%建物面積（及所屬基地持分）享有優先購買權。 此外，中信銀表示， 買方共同承諾新建大樓比照現有新舞台空間規模、席次及設備條件，設置藝文展演空間並營運；並同意促使繼受人及再繼受人遵守該等承諾。買方約定將來此案土地所有權持分95%移轉後的登記主體為碩河開發股份有限公司。不過，如果此案買方未取得我國外人投資主管機關的核准，任一方可解除本契約。
高鐵日前表示，從12月1日起，將加入苗栗、彰化、雲林的車站營運，而這三站周邊的特區開發，也同樣受到相關業者矚目，但彰化站特定區土地飆漲，而苗栗站特定區卻已經過5次流標，幾乎讓開發商為之卻步。 預定加入營運的三個車站，其特定區招商開發，反而比高鐵站新營運的話題更受矚目。其中，以雲林站跑的最快，雲林縣府已完成區內的公設及聯外道路建設，之後也還有農博生態公園、台大醫院虎尾院區等建設，前景一片看好。
而彰化站的特定區仍一片荒蕪，但地價卻已飆漲2倍多，徵收農地每分地從280萬漲到360萬元，周邊農地更從每分地喊價400萬飆到1200萬。 而最慘的則是苗栗站，當初原預定畫定340公頃的土地，並規畫出住宅區、商業區、客家圓樓、英才書院及親水廊道等公園綠地，及達10公頃的產業專區。不過業者顯然不領情，招標五次仍乏人問津。
空總基地政院決定暫不開發，但將打造成創新基地，行政院周四（5日）將首度召開空總基地發展會，由官民共治注入創新元素方式，活化空總基地，讓千億開發價值的空總，活化利用由全民共享創造社會價值遠超過商業價格，不因政黨輪替有所改變。 據了解，空總基地活化構想分成創新推進村、科技村、社會創新村、創客村、藝文村及古蹟等六大區塊單元的活化利用，科技村未來會有科技業者進駐協助創業團隊科技創新，以達科技創新及創業功能。 行政院5日將首度舉行空總基地發展會議，邀請民間業者、五都代表及教育、文化、經濟、科技等各部會與會，將由官民共治，決定空總基金活化利用政策走向，毛揆高度重視將親自主持。 毛揆已對外宣示，空總基地原址為機關用地將不作商業開發，留給後代子孫決定未來走向，並將空總定位為TAF創新基地，T代表Taiwan，空總屬於全體臺灣人；A指Air代表無限可能的社會創新；而F指Force代表活力與接軌國際。 行政院已由政委葉欣誠召集空總基金管理單位經濟部等各部會，針對空總活化利用走向研議規劃。
據悉，目前空總基地將分六大區塊活化利用，第一年社會創新已有示範計畫，在圖書館台灣好基金會設再生藝術工坊，進行全台弱勢服務，利用再生材料作藝術工作；二樓為紅房，是在台灣外國人有關的機構，利用英文與本國及外國人舉辦活動交流。 官員表示，未來會開放空總供各單位規劃讓社會各界申請使用一段期間，讓各不同領域的人都有機會申請使用，會有示範計畫，或有意義的單位進駐，在政府不增經費下讓各界使用。 政院高層表示，空總基地未來發展方向將由官民共同決定，以科技創新為主軸。(工商時報)
內政部表示，截至2015年9月底止，國內建築物附設停車空間計有433萬3千個車位；其中位於都市計畫區內者有397萬1千個占91.6％，都市計畫區外者36萬2千個占8.4％。各縣市建築物附設停車空間之停車位，以台北市24.6％最多，新北市14.4％次之，桃園市12.6％居第三，全國建築物附設停車位有8成集中於六個直轄市。 內政部指出，同期建築物附設停車空間車位按車種別分，以供小型車用者342.3萬個車位占79.0％最多，供機車用者82.3萬個占19.0％次之，供大型車用者8.7萬個僅占2.0％。 同期各縣市建築物附設停車空間之停車位，以台北市106.6萬個占24.6％最多，新北市62.2萬個占14.4％次之，桃園市54.4萬個占12.6％居第三，全國建築物附設停車位有8成集中於六個直轄市。
建築物依建築法令之規定，應附設專供車輛停放之空間；停車空間之設置標準，依據「建築技術規則」之規定；截至2015年9月底止，建築物附設停車空間停車位計有433萬3,039個，較上年同期增加5.65％。 一、按都市計畫區分：設於都市計畫法規定之都市計畫區內停車位有397萬678個占91.64％，設於都市計畫區外停車位36萬2,361個占8.36％。 二、按車種別分：建築物附設停車空間車位，以供小型車用者342萬3,114個占79.00％最多，供機車用者82萬2,507個占18.98％次之，供大型車用者8萬7,418個占2.02％最少。 三、按法定及增設別：依都市計畫法令、都市計畫書或建築技術規則建築設計施工編規定之比例所應設置之停車位為法定停車位，另依獎勵要點或自願超出法定停車位設置標準外者為增設停車位。2015年9月底法定停車位計有358萬8,802個占82.82％，增設停車位74萬4,237個占17.18％。 四、按縣市別分：截至2015年9月底建築物附設停車空間停車位以台北市106萬6,411個占24.61％最多，新北市62萬2,182個占14.36％次之，桃園市54萬4,213個占12.56％居第三。
台肥D7-A商辦
台肥（1722）土地資產活化緊鑼密鼓推動，新竹科商園區將打造成為「台肥東京六本木」，其中第一期D7-A商辦大樓預計明年完工並完成招租，第二期D7住宅開發也預計明年取得建照；此外，台肥在「無雙」交屋入帳認列下，法人預估，第3季單季EPS可望逾1元，累計今年前3季EPS逾1.3元，全年EPS上看2.5元。 台肥近年來不斷加速進行土地資產活化，繼南港C3地上權順利標售後，台肥自辦市地重劃的新竹廠區，重劃後的「科技商務園區」土地面積約22公頃，台肥表示，將分二期開發，以「綠色科技商務園區」為主軸打造「台肥東京六本木」。 台肥指出，科商園區第一期D7－A單元，基地面積約1.1公頃，將興建一座環保綠建築暨現代化智慧型商辦大樓，已於103年第1季取得建照後動工，預計105年下半年完工，規劃地上1～3樓為商場、日常用品零售業，高樓層為產業辦公室。
台肥表示，該棟商辦大樓預計明年完工並完成招租，明年底取得使用執照，預估年租金收益可望逾1億元。 至於第二期的D7住宅案，也將分兩期開發，其中，第一期已進入規劃設計階段，並於今年6月提出建築執照申請，預定於105年初取得建照，預計108年完工。 此外，科商D3街廓面積約2.3公頃，規劃為汽車展示區，目前全部完成出租承租方為Audi、Volvo、Toyota、福斯等汽車公司，年租金收益約3000多萬元。 近2年為台肥的轉型期，新竹、高雄廠關廠後，今年要提列約3億元的資產減損，而新啟用的台中廠1年折舊加租金約6億餘元，但此部分公司因資源整合效益發揮下，可望全數打平。 台肥今年上半年因營建個案僅小部分入帳，上半年稅後淨利僅1.8億元，EPS 0.18元，而第三季在「無雙」案開始交屋入帳下，單季合併營收已達43.3億元，法人預估，第3季單季EPS可望逾1元，累計今年前3季EPS逾1.3元，全年EPS上看2.5元。(工商時報)
台鐵高架化改為地下化，經費從308億元爆增到1032億元，民代憂心市府分擔龐大經費，可能導致破產。 記者游文寶／攝影 分享 天下雜誌2015年評比桃園市改善財政努力程度落入紅燈警戒區，民代呼籲市政府消耗性預算不要打腫臉充胖子，他們擔心台鐵高架改為地下化，龐大經費將使市府於108年破產。 市府財政局表示，台鐵地下化及捷運綠線等重大交通建設，除了要求中央比照台南市最低的負擔比率外，也會以分年分期方式籌措財源，這種借款屬於獨立自償性，不受債限的限制，尤其重大交通建設將會爭取適當的調度，不會影響其他的預算，不至於破產。 市議員謝彰文表示，市府如果預算不做有效控管，重大公共工程預算將會受到嚴重排擠，無節制的預算花費將成為壓垮桃園財政的最後一根稻草。 桃園未來重大交通建設及公共工程，包括捷運綠線總工程費989億，中央補助445億，市府負擔544億，分16年執行，除102-103年編6.33億外，其餘14年市府有能力平均每年續編38億？ 還有桃園鐵路地下化，總經費由308億增加為1032億，市政府負擔也由101億增加為293億等。
「以未來歲出歲入的短差及融資，我擔心市府在108年就破產」，市議員舒翠玲表示，台鐵高架改為地下，市府多負擔192億元，按目前地方政府分擔比率及市府往後負債狀況，108年很可能就會破產。 市議員黃傅淑香說，高架改為地下化，是20多年來地方的期盼，尤其升格後，桃園是國際門戶，地下化是百年建設，而且財務不會有問題，她全力支持。 市議員范綱祥表示，鐵路地下化是一個正確的決策，時程是108年開工，但可行性研究報告行政院核定後還要綜合規畫審查，還有變更都市計畫案及環評等程序，市府要充分把握時程。
• 潤泰新歷年營收、獲利
潤泰新（9945）總經理李志宏表示，儘管2016年台灣總體景氣，各界預期不如今年好，房市也如此，但是潤泰新走小眾市場，擁本業、轉投資事業穩健競爭力，相信明年會作得比同業好；潤泰新看好房市剛性自住需求，計畫2016年持續伺機進場購地，大選後房市可望放量，潤泰新將大舉推案。 李志宏表示，潤泰新擁有三大獲利引擎，包括房地產本業，以及轉投資的流通量販事業、壽險業。
現在潤泰新直接投資的松山車站BOT，明年3月amba Hotel飯店開幕營運後，可望進入全年貢獻營收和租金的第一年；第二座車站BOT案南港車站，目前購物商場CITYLINK已營運，辦公已100％出租、每坪月租優於預期突破2,000元大關，並由承租戶陸續進駐中，至於租給六福的萬怡酒店Marriott，預計2015年11月～12月左右試營運，「插旗」到主要車站的「軌道經濟」，將進入開花結果期。潤泰第三座車站商場，預計內湖捷11，可能進度會在明年有所突破；第四座車站商場，預計是松山車站大樓斜對面市民大道六段的地上權案，李志宏表示，目前已取得建造執照、申報開工作業中，預計2015年11月底～12月初可能開工。 潤泰上半年營收僅40.48億元，年減36.48％，主要因為上半年暫無新案完工挹注，累計每股盈餘仍達2.72元，主要貢獻來源來自於轉投資事業。
進入下半年，李志宏表示，南山人壽有較多的股利入帳，營建本業也有總銷35億元、100％完銷案「萬花園」，自9、10、11月陸續入帳，帶動潤泰新前3季累計營收達88.13億元、年減6％；進入第4季，植物園旁「松濤苑」也陸續交屋認列部分已售戶數。 法人預估，潤泰新下半年營收和獲利表現，有機會超越上半年。估計潤泰新全年EPS將從5元起跳，不排除挑戰6元。(工商時報)
• 開園7年多的高雄軟體園區，除了基期較低之外，但因有智崴資訊等旗艦大廠進駐，數位內容產業的聚落效應成形，成為加工出口區營業額增成最快速的園區，去年即已衝抵105.48億元，首度突破百億大關，明年在鴻海研發大樓啟用之後，營業額將如虎添翼，續創新高。 高雄軟體園區營業額幾乎是倍數成長，去年前8月累計營收約44.09億元，今年前8月則達66.66億元，年增51.19％，是加工區全國8大園區成長幅度最大的園區。 加工處長黃文谷說，一方面，高軟園區的基期較低，一方面則是智崴資訊等旗艦大廠進駐，數位內容產業的聚落效應成形，帶動新興的數位產業，同步上揚。
黃文谷說，在智崴二期完工，以及明（104）年第1季，鴻海研發大樓啟用之後，高軟可望再添加更多成長動能。 他並指出，加工區台中園區則是「下一個機會」，因為，除了可以引進更多數位內容產業廠商、以及新的軟體產業，營業額表現，也將逐步陸續展現出來。(工商時報)
• 台北都會今年將再增國際「潮」牌飯店，位在台北市雙城街、由九昱建設斥資25.5億元投資興建的「台北中山雅樂軒酒店」（Aloft Taipei Zhongshan）預計於29日開始試營運，為繼「台北文華東方酒店」之後，全台最新的國際連鎖酒店。 「雅樂軒」（Aloft）為喜達屋酒店與度假酒店國際集團旗下酒店品牌之一，並為喜達屋集團中發展速度第二快的品牌，目前在全球已有101家，中國已有9家連鎖飯店，「台北中山雅樂軒酒店」為兩岸第10家。同時，該全新飯店也是喜達屋集團繼台北W飯店之後，在台全權經營管理的第二家飯店。 而繼九昱建設後，三寶建設與台開集團亦與喜達屋集團簽約，將各自在北投、花蓮與金門投資興建的飯店，掛上「雅樂軒」品牌，可見該品牌在台發展腳步亦非常快速。
台北中山雅樂軒酒店總經理林桂玉表示，酒店開幕後將以港澳星馬日韓與大陸自由行散客為主要客源，首年平均房價目標為5500元、年平均住房率目標為80％。 「雅樂軒」標榜為一針對千禧世代年輕旅人量身打造的潮牌飯店，品牌與全球W酒店一脈相承，致力於設計、音樂及科技元素上的創新，品牌個性則強調張揚（Sassy）、機敏（Savvy）與空間（Space）3大元素，在國際連鎖飯店市場被新世代旅人視為「小W」或「W的副品牌」。 如今「雅樂軒」正式在台插旗，並在台北西區開出第一家飯店，正式營運後能否與台北W飯店一樣引領潮騷，並以中小型生活風格設計酒店之姿，在競爭激烈的台灣飯店市場中衝出高房價，不僅同樣引進該品牌的投資業主關心，也將是觀光市場所有同業高度關注的焦點。(工商時報)
• 華聯國際多媒體
華聯國際多媒體公司的股東結構將出現重大改變，從成立時大魯閣集團謝家、秀泰國際娛樂廖家、國賓影城張家3大股東合作，進入大魯閣謝家一家完全經營的時代！ 上週宣布撤出興櫃、停止公開發行的華聯，接獲金星國際投資公司公開收購通知，據了解，金星是華聯最大股東大魯閣纖維集團（原持股40％）謝家旗下投資公司，自10月30日至11月30日，以現金價每股35元，預定收購華聯20％股權，相當砸下1.47億元。 市場並傳出，秀泰國際娛樂廖家可能出脫華聯部分持股（原持股15％）給大魯閣，未來大魯閣將掌握華聯至少6、7成股權。華聯其他大股東還有國賓影城張家（15％）、威剛科技（約7、8％）。 據了解，大魯閣第二代、立委謝國樑是主要操盤手，他的鄰居兼好友秀泰總經理廖偉銘，仍將保有華聯相當股權，並擔任董事，從旁協助業務拓展。
華聯表示，從興櫃撤出，是基於企業經營策略調整，並準備前進好萊塢發展所做考量，未來華聯跟海外公司簽約投資部分將更有彈性。 謝國樑與好萊塢合作拍片計畫，首波是與美國娛樂指揮所影業（Mission Control Entertainment）簽約，聯合製作的「好萊塢超級英雄電影項目」，為「美國漫畫英雄之父」史丹‧李（Stan Lee）最新原創超級英雄故事，結合熱門美劇導演拉爾夫‧海梅克（Ralph Hemecker）與金牌編劇威廉姆‧麥克唐納（William J. MacDonald）等製作團隊，打造全新超級英雄宇宙概念與現代英雄角色。 此片總製作費千萬美元以上，華聯將投資200萬美元，並取得該片全球票房收益之受分配權利。近日，華聯董事會決議通過，擬計畫將此電影全球票房收益部分權利賣給一家CR公司，預計每單位金額不低於50萬美元，另與QL公司、MF公司商談中國大陸的電影票房及其他媒介播映版權的合作意向，預計合作金額不低於600萬美元。 在電視劇方面，華聯將與最大法人股東大魯閣共同出資投拍偶像劇，大魯閣草衙道購物中心將是主要拍攝場景之一，華聯也有多位藝人參與演出，希望整合各方資源創造綜效。據市場人士研判，金星公開收購華聯20％股份後，領軍的謝國樑下一步，有可能全面公開收購華聯股份。(工商時報)
計畫明年從興櫃轉上市櫃的全球傳動（4540），為擴大營運規模，斥資30億元，在新北市樹林產業園區租地建新廠及添購設備，預計明年首季正式啟用，年產值比今年增加3、4億元，法人預估，明年營收有機會挑戰20億元以上，改寫歷史新高。 大陸經濟成長趨緩，企業減少資本支出，拖累全球工具機產業景氣，連帶生產滾珠螺桿及線性滑軌的上銀（2049）及全球傳動（4540）等多家廠商營運，第3季營收負成長。 上銀第3季雖靠自動化設備及工業用機器人對滾珠螺桿及線性滑軌需求仍然強勁，彌補一些工具機廠訂單減少部分，上銀董事會卓永財預估上銀第4季營運與第3季相當。 生產滾珠螺桿及花鍵、線性滑軌等傳動元件起家的全球傳動，前3季合併營收13.08億元，年成長7.70％。全球傳動主管表示，客戶以機器人或半導體等產業居多，當外在大環境不佳，全球景氣不如預期，大陸經濟成長又趨緩，第4季出貨可能不如去年同期，加上11月初起，土城廠設備逐步搬遷至樹林新廠，致使11、12月產量下降，全球傳動力求今年營運與去年相當。
法人年初預估，全球傳動今年業績可比去年17.48億元，成長1成以上，挑戰20億元，但受限於全球經濟景氣，全球傳動今年合併營收上看17.4億至17.5億元。 全球傳動主管指出，全球傳動在新北市樹林產業園區租地，斥資15億元建新廠，計畫投入15億元分階段添購設備，目前花費2億元添購設備，樹林廠已取得使用執照，土城廠設備從11月初逐步搬遷至樹林廠，樹林廠明年首季投產後，年產值可比今年增加3、4億元。土城及鶯歌兩地工廠員工7百多人，未來打算再招募2百多人而達千人規模。(工商時報)
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