.jpg)
|
|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
周曼真主任(Anna #212)黃宣慈(Mia #230) 王詠樂(Zora #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】從持有成本看購屋這檔事
六都今年10月移轉棟數月增率
10月六都買賣移轉棟數觸底回穩，合計移轉棟數1萬5761棟、月增近6％。其中，新北市月增近2成最多、台南市月增14.7％次之，桃園市、台中市也分別月增6.86％及9.97％，僅北市、高雄市月減7.36％及8.64％；累計前10月六都總移轉量為16萬4,972棟，從量能年減18.24％來看，預料今年全年移轉量將進入27萬棟保衛戰，並將創下2001年來的新低。 以六都10月買賣移轉棟數來看，新北市的彈升幅度最為明顯，10月移轉棟數為3,862棟，月增19.8％、年減11％；台北市10月移轉棟數為2,241棟，雖然月減約7.4％，但仍是今年以來的第4高，顯示雙北市的移轉量已經出現底部止穩的跡象。
信義房屋企研室經理曾敬德表示，經歷一波房價修正後，包括仲介店頭的成交狀況與買賣移轉棟數，雙北市都出現止跌訊號，10月買賣移轉棟數合計也回到6,000棟以上，是近3個月以來最好的一次。不過，雖然短期交易量能出現底部止穩訊號，但以目前的市場氣氛與純自住的買盤需求來看，可能還是觸底後緩和回升的格局。
永慶房產集團經理黃舒衛則認為，北市10月沒有行政區交易量達300戶以上，僅文山區、內湖區與中山區支撐在250戶左右的水準；新北市10月交易量雖然反彈，但主要來自五股、三峽與三重等區的交屋潮，因此，實際二手房市交易，仍未明顯回溫。 其他各都會區，桃園市10月移轉棟數2,774棟、月增6.86％、年減10.7％；台中市2,823棟、月增9.97％、年減31.1％；台南市1,672棟、月增14.7％、年減1.8％，高雄市2,389棟、月減8.64％、年減21.4％。
累計六都10月合計移轉棟數為1萬5,761棟、月增5.93％，但仍較去年同期衰退16％；累計今年前10月，新北市移轉量3萬8,796、年衰退23％最大，北市、桃園市、台中市及台南市年下滑皆在18％左右，合計今年前10月六都移轉棟數為16萬4,972棟，較去年同期衰退18.2％。 台灣智庫資深分析師陳炳辰分析，以過往移轉量數據觀察，前10月交易量約佔一整年的8成，今年前9月全台的買賣移轉棟數約20萬棟，以10月六都地政局公布的移轉棟數推估，加上年底前的交屋潮，預料全年移轉量可能進入27萬棟保衛戰，全年移轉量將創下2001年以後的新低量。(工商時報)
北市最新實價資訊，今年7月大安區四維路一筆屋齡40年的3層透天厝，以總價2億7,050萬元成交，換算建坪單價每坪240.9萬，土地單價每坪385.4萬。
據了解，該透天厝為救國團名下資產，曾為前行政院長李煥生前住所，買方則為福和興建設，應著眼於未來都更整合效益，而此筆交易為實價以來大安區第3高總價的透天厝。 根據北市最新實價資訊顯示，大安區四維路44巷一筆屋齡40年的3層透天厝，今年7月，以總價2億7,050萬元成交，建物坪數112.29坪，土地坪數70.18坪，換算建坪單價每坪240.9萬，若以地坪計價，土地單價每坪385.4萬。
據了解，該透天厝為救國團名下資產，買方則為福和興建設。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，根據台北市都市更新處網站資訊，該透天厝所在的復興段三小段周邊，至少有5～6處已經核准自行劃定都市更新單元，顯示該區域不少物件正規劃進行都更，由於該物件周邊多為40年以上的老房子，因此不排除買方很有可能是看上此區有重建的潛力價值。 張旭嵐分析，該透天厝屬於住四用地，為狹窄的5米巷弄，並無店面效益，但建坪單價每坪高達240.9萬元，以附近新成屋目前行情每坪130萬回推土地價格，合理土地單價約在400萬元左右，買方福和興建設應是考量土地取得價格385.4萬元，還算符合市場行情，因此才會願意以此高價進場。(工商時報)
中油高雄廠關廠後，宏南、宏毅等宿舍區的未來引起關切，雖然文化局兩年前已將總面積八十七公頃的兩宿舍區，登錄為「文化景觀」﹔但中油提出異議，認為劃設文化景觀的範圍過大，應以一九四三年以前的建築為主，大約只有三十四公頃適用，可能會提出訴願。 • 宏南、宏毅等宿舍區的未來引起關切，文化局將兩個宿舍區，登錄為文化景觀，總面積87公頃與中油認知是不一樣。
宏南、宏毅宿舍建於日治時期，當時是日本海軍第六燃料廠附屬眷舍基地。戰後，宏南宿舍提供給中油廠區主管做為宿舍，面積約卅九．五公頃；宏毅宿舍則分配給服務年資達規定的員工申請，稱為職工宿舍，面積約四十七．七公頃。
文化局認為，兩宿舍區具有特殊產業文化特色，不能因中油關廠而遭破壞、拆除，因此於兩年多前，指定宏南宿舍區的兩棟建物為暫定古蹟，並啟動文資審議機制，將兩宿舍區登錄為文化景觀，未來中油若有整修計畫，須先呈報文化局核准。 因應中油高雄廠今年底關廠，中油近期在文化部文化資產局協助下，委外進行廠區、宿舍區的文化性資產清查，中油強調未來將根據清查結果，辦理後續保存事宜。 不過，中油也對宏南、宏毅全區登錄為文化景觀，提出不同看法。中油強調，宿舍群是建築，而不是煉油產業的核心價值，應該屬於「聚落」，而非「文化景觀」。 中油也認為，文化景觀劃設範圍過大，執行上恐無法推動，因此建議以一九四三年以前的歷史建築，作為核心劃設範圍，初步清查有四十三棟，其餘有產權爭議與不合適的五十多公頃土地，不應列入文化景觀登錄範圍。
台北市長柯文哲定下4年蓋2萬戶公共住宅的目標，都發局同步修正承租規定。除了將承租家庭年所得從125萬放寬至144萬左右，也開放在北北基桃以外地區有房產者申請，但房地總價值不得超過876萬元。 都發局近日公告修正《台北市社會住宅出租辦法規定》，根據原規定，承租者本人、配偶，和戶籍內直系親屬、配偶都不能擁有住宅。但過去常有民眾反映，名下房屋遠在中南部，現在北市求學、就業，希望能申請公宅。 考量類似情況，都發局決定放寬規定，只限制不得在台北、新北、基隆和桃園持有住宅。不過，租戶在中南部擁有的房產總價值，須低於北市中低收入家庭的不動產金額，以今年標準來看，即不能超過876萬元。 修正的社宅出租辦法規定，家庭成員個別持有面積未滿40公尺（約12.1坪）、戶籍也不在該處，視為無自有住宅。
都發局說，考量民眾因為繼承、共同持有，實際僅擁有幾坪產權，根本不符居住需求，所以放寬相關限制。 柯文哲曾說要提高公宅租戶的收入限制，以免變成「貧民窟」。未來家庭年所得條件將從40％分位點提高至50％分位點，以去年統計來看，所得在144萬元以下的家庭未來都能申請。 為避免民眾簽約放鴿子，這次修法也新增「停權條款」，因故無法簽約可申請延期1次，若再放棄，3年內都不能申請北市公宅。都發局表示，社宅出租辦法修正案現正徵求外界意見，接下來還須送法務局，年底前應可經市政會議通過實施，將從下一批招租的公宅開始適用。
頭城國中預定地與頭城鎮公所體育場用地用途互換，不僅未符法令規定，還被最高行政法院判決賠償4千多萬元，縣議員陳鴻禧昨天質問「這筆帳誰要負責？」縣政府回應，將召開考績委員會釐清相關人員責任，針對縣內無設校需求而未徵收的用地，會進行通盤檢討，變更用途。 縣議會目前正審查去年宜蘭縣決算報告，陳鴻禧說，依照審計室審核報告，頭城國中預定地與頭城鎮公所體育場用地用途互換，徵收位於頭城國中兩塊校地中間的土地，將原有校地改為運動場，新徵收的土地作為校地，用來興建體育館、田徑場等，但事後地主提出異議，指徵收土地與計劃書用途不符，要求依法按照徵收價格買回，但因縣府已經興建體育設施，雙方因此展開行政訴訟。
「4千萬元誰要負責？」陳鴻禧說，因用地用途互換未符都市計畫法規定，經最高行政法院判決確定該行政處分違法，導致原土地所有權人訴請賠償，台北高等行政法院於去年7月，判決應賠償4015萬元，內政部及縣府於去年8月提起上訴，他也建議縣府因應少子化需求，針對都市計畫區內沒有設校需求的土地，盡快擬出對策、評估變更用途。 縣教育處長文超順表示，校地已興建體育設施，基於公益考量，不可能拆屋還地，且當初是縣府人員決定互換用途，因此審計室有要求，縣府近期會將召開考績委員會釐清相關責任，該上訴的部分會爭取權益，待判決確定後依規定賠償。 建設處副處長林國民說，針對無設校需求而未徵收的用地，會依照教育部公共設施專案通盤檢討，變更其他用途，至於已徵收的學校用地則看當時的徵收計畫，由教育部檢討評估。
〔記者何玉華、張安蕎、陳永吉／綜合報導〕遠雄建設在二○○七年取得土城區「海山煤礦」約十四公頃土地，計畫開發為兩千五百多戶、引進一萬兩千多人的住宅社區，民進黨團議員何博文、李坤城、周雅玲、林銘仁等人質疑，此案在環評審議過程，環評委員多次提出斷層、土石流潛勢溪、文化遺址等問題未獲解決，市府卻以臨時提案方式，並以開發商自負天災的傷亡及損失的結論通過環評，顯示環評委員不願背書，市府卻急著通過，明顯為遠雄護航，要求市府終止變更案。
遠雄企業團公共事務室經理楊舜欽表示，公司依公告申請開發，並沒有違法違約。 新北市副市長侯友宜表示，去年九月有人影射遠雄海山煤礦開發案與許志堅副市長有關，因此與其他都更案一併移送調查；在遠雄相關司法案件未告一段落前，本案先停止都市計畫變更審查。 侯友宜昨天在市議會答詢時強調，這是近五年來，地方環評中，委員最有意見的案子，且唯一進入二階環評審查的一案，過程慎重；因為環評已經通過，但有委員仍有意見，因此才會再臨時提案開會討論，最後有條件通過，要求建商負擔所有責任，對購屋民眾多一層保障。 逾60％山坡地 議員憂「林肯大郡」翻版 何博文等人指出，市府在環評過程沒有嚴格把關，甚至放水，最後還把責任推給建商，質疑前副市長許志堅也涉入其中，要求將案件移送司法調查；鄭宇恩、周雅玲擔心成為「林肯大郡」翻版。
何博文提出環評委員會議資料表示，基地是海山煤礦舊址，超過六十％屬山坡地，因發生過土石流，被列為土石流警戒專區，且基地內還有「土城虎子山遺址」，涉及文化資產保存等問題，環評委員多次結論認為舊礦坑分布、台北斷層經過及土石流潛勢溪流範圍，開發量體、引進人口數、車輛數、排水量等，超過當地環境涵容能力，以及當地有三種保育類動物，開發明顯對環境有不利影響。 土城「自然景觀保護協會」會員黃麗華說，目前已知當地有保育類動物翡翠樹蛙、蓋斑鬥魚、過山蝦等，還有難得一見的原生田螺，若被建案破壞十分可惜。永寧里長周清芳表示，永寧里自救會了解基地下方無坑道分布後，就不再持反對意見，當地有好山、好水，空氣品質佳，是個優質的居住環境，若真蓋大樓，一坪至少四十萬起跳。
• 頂新集團對旗下重要事業布局概況
知情人士透露，頂新集團不僅已確定參加台灣之星的百億元現金增資，並且已確定透過四家銀行的club deal（非公開招募的聯貸案），取得36億元資金。據透露，該四家銀行分別為中信銀、台新銀、台中商銀以及來自新加坡的外資銀行—新加坡大華銀行。 台灣之星在9月2日通過100億元的現金增資案，擬將資本額從200億元增至300億元，知情人士透露，持股台灣之星52％、為最大股東的頂新集團，此次透過4家銀行的club deal募資，原本募資以40億為目標，不過，之後由於頂新集團提高自有資金，因此聯貸規模降為36億元，每一家大約包下9億元的額度。 消息人士透露，該聯貸期間為2年期，總利率水準以基準利率加碼80個基本點之後，總利率水準已超過3％，以近來市場的利率行情看來，對聯貸銀行來說是非常優厚的利率水準。 上述4家銀行均為知名大型、中型銀行，其中，中國信託可說扮演「雙重」要角，除了本身按原股東持股比例參與此次現增之外，同時也將透過借貸方式，借給頂新集團資金。
根據目前台灣之星股權結構分布，頂新持股52％，擁有過半股權，同時也是台灣之星此次現增案能否成功的關鍵，另外，國泰金控則透過國泰建設投資20％、金仁寶持股10％、中影持股10％、中國信託則持股8％。 消息人士指出，在4家銀行願透過聯貸案的方式，資助頂新集團資金來參與台灣之星的現增後，台灣之星的現增案，近期內可望達陣。 先前外傳頂新集找買主接手台灣之星股權，不過從此次頂新積極參與台灣之星的現金增資，且一口氣認足52％的配額，手筆為全體股東最大的態勢看來，頂新集團繼續持股並經營台灣之星，已可確定。 若依照此次現增案原股東的認購配額來看，由於10％將保留員工認股，因此，頂新集團這次得拿出46.8億元的資金來參與台灣之星現增案，由於聯貸管道所能取得的資金已經達36億元，已可確定頂新集團將順利參加此次的台灣之星現增案，台灣之星現增也不致因為其他大股東的缺席而「告吹」。(工商時報)
台北市京華城商場103年度地價稅6,500萬元，京華城認為北市稅捐稽徵處核課有誤，打官司主張室外供人行走的法定空地、地下室停車場應適用較低稅率。法院審理認為，北市稅捐稽徵處算法沒有錯誤，判決京華城敗訴。本案可上訴。 台北市京華城商場，土地面積1萬6,485平方公尺（約4,995坪），地上12樓，地下有8樓，被北市稅捐稽徵處核定103年度地價稅6,500萬元。京華城認為北市稅捐稽徵處核課有誤，提行政訴訟請求重新核算。
京華城主張，該城室外的空地有5,007平方公尺（約1,517坪），主要供人行走、綠地及廣場，沒有出租或營業，應依千分2稅率課徵地價稅；該商城地下室B3到B8共6樓都是停車場，面積6萬3,637平方公尺，依規定其中的5,125平方公尺（約1,553坪）可適用千分之10的稅率，北市稅捐稽徵處只核定3,845平方公尺按千分之10稅率課稅，少算1,280平方公尺。 北市稅捐稽徵處則主張，京華城室外空地5,007平方公尺，其中的騎樓用地126平方公尺已經依法減徵地價稅，其他的屬於法定空地，依法用一般稅率課地價稅。 六個層的地下停車場，該處人員仔細核算，適用千分之10稅率課稅的只有3,845平方公尺，沒有少算1,280平方公尺。 台北高等行政法院審理時重新計算一次，認定北市稅捐稽徵處的算法沒有錯誤，日前判決京華城敗訴。(工商時報)
F-中租控股（5871）旗下中租迪和公司委由太陽光電集團興建的屋頂雙軸追日太陽能系統，2日在屏東長治鄉祥竤肉品市場舉行電廠啟動典禮。屏東縣府表示，第一期發電裝置容量498千瓦，預計今年底前完成2期工程併聯運轉，系統容量將達840千瓦，成為台灣規模最大的屋頂型太陽能系統。 F-中租11月10日將召開線上法人說明會，重點之一是用營運數字向法人說分明大陸經營情況良好。中租表示，中租在篩選客戶時一向都經過良好徵信。中租發言人廖英智表示，中租在大陸客戶都鎖定營運至少5年的中型企業，員工人數100人以上，年營收人民幣2千萬元至1億元，而且有7成以上的擔保品，採較業界嚴謹的標準。 除了中租大陸營運進入第4季旺季，中租太陽能事業也正緊鑼密鼓進行，中租首座大型屋頂雙軸追日太陽能電廠已於2日於屏東啟用。
中租祥竤電廠是由中租控股旗下中租迪和委由太陽光電集團（太陽光，3566）旗下上陽能源承攬興建，該廠雖已於今年9月中旬併聯運轉，2日是擇吉時舉行電廠啟動典禮。 中租迪和總經理侯明欽表示，該公司長期以來與太陽光電集團密切合作，並借重其旗下的太陽能源對於電廠架設的專業經驗值，該電廠即是透過BIG SUN iPV智慧追日系統，有別於一般固定型系統，能讓太陽能晶片模組精準360度追日，預計至少提升30％發電量，投報率相對於固定型太陽能系統為佳。目前雙方已積極展開第二期342千瓦的工程，預計於今年底完成併聯運轉，屆時整廠將架設BIG SUN iPV智慧追日系統容量達840千瓦。 侯明欽表示，看好太陽能產業發展，陸續自建及收購電廠估計至2015年底可完成收購及自建電廠數量可達到200座，總裝置容量預估達50百萬瓦。(工商時報)
永豐金控子公司永豐銀行新增越南胡志明巿分行，昨（2）日正式對外營業。這間分行原本是隸屬於永豐銀轉投資美國遠東國民銀行（FENB），去年4月，永豐金決議將該分行轉為永豐銀行分行，經歷逾一年半時間，終於完成相關行政程序，有利於永豐銀建構涵蓋台灣、中國大陸、北美與東協地區的業務平台。
由於《跨太平洋戰略經濟夥伴關係協定（TPP）》日前會員國談判已完成，可望於2017年生效，越南即為TPP會員國之一，因此永豐銀也規劃透過越南胡志明市分行開業，切入TPP邁向零關稅優惠所帶來區域整合、產業遷移與投資設廠的龐大商機。 永豐銀越南胡志明市分行為永豐銀在東協市場的第一個分行，目前永豐銀的海外分行包括香港、九龍、澳門與洛杉磯分行，子銀行有FENB、永豐銀行（中國）南京子行等，昨天再增加越南胡志明市分行。永豐銀表示，這幾家分、子行各自專業分工，為客戶提供完整的全方位服務，未來將持續以完整的服務網絡，協助企業深耕台灣、布局全球。
台南市政府都發局2日下午舉行南鐵拆遷戶照顧住宅抽籤，有183戶前往參與，但反南鐵東移全線自救聯合會30多名成員聞訊，趕到現場抗議，痛批台南市政府賤賣市產、分化抗爭民眾，他們一定會抗爭到底。 南鐵東移拆遷戶經台南市政府審核後，第一階段共有183戶，可依抽籤序號選樓層，購買位於東區生產路上的照顧住宅，昨天下午2點，都發局通知這些拆遷戶到台南市政府永華行政中心10樓大禮堂抽籤，反南鐵東移全線自救聯合會30多位成員得知，下午1點就到市府1樓舉布條抗議。
抗議民眾重申，他們支持鐵路地下化，但反對南鐵東移政策，應原軌施作，他們昨天之所以到場抗議，是因為台南市政府在徵收程序未完全走完，就進行申購抽籤，這點住戶無法接受，他們到場呼籲被徵收戶不要上當。下午2時起，都發局在台南市政府永華行政中心10樓禮堂舉行抽籤作業時，自救會成員也上樓表達抗議，並要衝進抽籤會場，遭警方阻擋後，經過溝通，才得以進入會場，大約抗議10幾分鐘後離去。 都發局副局長莊德樑表示，南鐵東移拆遷戶共有285戶，市府提出的專案照顧住宅方案，拆遷戶到底要不要申購，有選擇權，都發局扣除不符資格、完全失聯及放棄抽籤者，第一階段總共有183戶可參加選位順位抽籤，日後可依抽籤序號選擇欲購置樓層，昨183戶已順利完成抽籤程序。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。