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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
國內近年來吹起文青風，連帶吸引龐大觀光商機，房仲業者統計近1年來，文青氣息濃厚的民生社區富錦街店面租金投報高達2.6％，鄰近光點台北的南西商圈也有2.5％，松菸、永康商圈則分別為2.4％、2.3％，文青商圈店面租金投報勝過北市A級黃金商圈。
台灣房屋智庫統計近1年亮點商圈店面價格以及租金行情發現，獨樹一格的民生社區商圈散發濃厚文青氣息，其中富錦街近年下午茶咖啡店開店數量暴增，近1年店面每坪均價達116.1萬元，每月單坪租金可達2,500元，店面租金投資報酬率達2.6％。 捷運中山站周邊，因光點台北與現代舞教室遺跡（玫瑰古蹟），讓文青風席捲南西商圈，近1年周遭店面平均成交價來到117.8萬元，租金投報率也有2.5％。 此外，忠孝東路四段松山文創周遭巷內商圈，店面平均成交價151.2萬元，租金投報率2.4％；至於永康商圈不僅有學術文藝氣息，加上觀光人潮，該商圈店面平均成交價171萬元，每月單坪租金高達3,300元，租投資報酬率為2.3％。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說，民生東路四、五段，交錯光復北路、新中街、三民路、健康路、延壽街、富錦街形成的民生社區，公園綠地遍布，慢活氛圍繚繞，加上文青電影與偶像劇取景帶動，預料店租投報率有機會推升至3％。 南西商圈巷內擁有許多文青喜愛簡樸又不失特色風格咖啡店，又有歐美系甜點、義大利麵食餐廳等排隊名店，該商圈未來租金投報率有機會再提高1～2個百分點。 陳炳辰指出，北市A級黃金商圈店面房價高，租金投報率反而都不到2％，目前忠孝商圈投報約1.6％～1.8％，仁愛圓環與西門商圈約在1.6％～1.9％左右。(工商時報)
台北市長柯文哲上周透露，年底前台北市共有萬戶公共住宅可動工；台北市政府都發局主祕羅世譽昨（3）日指出，事實上，包括已在施工的興隆國宅2區、健康公共住宅，以及上網公告進入PCM（專案管理）及設計監造的明倫國小、瑞光市場及廣慈博愛園區等公共住宅，確已達萬戶水準。 市府都發局指出，目前這1萬戶公共住宅政策執行進度，包括已施工、專案管理、設計監造等。 羅世譽表示，林口世大運選手村有1,700多戶、健康公共住宅有507戶，興隆公宅2區、台肥國宅及青年住宅，總計也有上千戶。此外，已委託廠商進行PCM專案管理發包的明倫國小、青年營區、瑞光市場等，統計下來的公宅數也有近3千戶。
而已上網進行專案管理招標中的六張犁陸靶營區、以及進行中的廣慈博愛園區2,800戶的公宅計畫，也有超過3千戶的公宅可以取得。此外，進入設計監造的木柵段公宅、景光站等地，公宅計畫也在進行中。 市府4年2萬戶公宅政策持續進行中，羅世譽指出，全市超過3、40個地區都有規畫公共住宅的專案，未來市府也希望能和中央協調，取得更多的公有地進行公共住宅的興建。(工商時報)
礁溪國小宿舍荒廢多年，鄉公所將在這次的鄉民代表定期大會，提案討論處置方式，包括採取公開標售或鼓勵民間參與投資BOT案，預估可獲得3億元，用來投資開發「林美生命紀念園區」和「整建公有零售市場」。
礁溪國小舊宿舍位於溫泉溝旁，共有3筆，屬於住宅區用地，鄉公所已雇工拆除原來的日式老屋，鄉公所估算這塊土地市價約3億元左右，基地面積不大，建弊率和容積率都低，如果由鄉公所自行籌建經營，開發和使用面積受到限制，可行性不高，為創造更大資產效益，公開標售後，約2億5500萬元用來興建生命園區，另外4500萬元用來改建零售市場。
鄉長林錫忠說，礁溪國中後方第3公墓緊臨市區，附近私有地也被墓地佔用，如果生命園區完成，第3公墓將禁葬，日後再全部遷移到生命園區後，接下來即可針對第3公墓進行規劃開發，他的構想是規劃為礁溪行政中心，讓鄉公所、警分局、消防分隊等行政機構都集中於此。 但地方人士質疑，鄉公所要改建零售市場，可以向上級爭取補助，這並不是問題，鄉公所實不應該把林美生命紀念園區與遷建第三公墓所需經費，混為一談，「小案綁大案」，居心可議，更何況百年公墓有上萬先人遺骸埋葬於此，多年前位於壯圍鄉的前國立藝專遷移公墓案，引爆抗爭反彈，鄉公所作法不妥，宜三思。
房市進入半休眠狀態，不少建商看淡後市，手中都更案也紛紛打退堂鼓或先行放慢腳步。學者專家指出，現階段都更案成功率不到5％，呈現牛步化，究其原因，台北市實施超級房屋稅、都更條例修正案遙遙無期，是阻礙都更的兩大關鍵。
中華都市更新全國總會理事長吳錦宗表示，都更案的成功率不到5％，主要障礙一是都更條例修正案在立法院已延宕3年多、妾身未明，第二是台北市自103年7月1日起課徵高額房屋稅，讓都更戶面臨都更後住不起的窘境，這兩大因素深深影響都市更新的發展。 吳錦宗建議，政府應正視都更延宕的嚴正課題，應從教育都更申請人、仿傚新北市政府正推動的「都更推動師」制度作起；如果能好好從教育的「根」作起，「那麼以後釘子戶可以少一半！」 德明財經科技大學教授花敬群建議，政府應提出都更協助制度的長期計畫，例如都市更新教育與認證、都市更新長期低利融資、代理實施者制度及專業證照與評核制度、都市更新預診制度等。 建築師洪迪光表示，期待政府能夠強化公開資訊平台，有助於都更地主了解、簡化程序，減少都更獎勵值的不確定性，讓都更戶早日完成都更，以減緩地主和實施者之間的矛盾。
台灣科技大學前副校長李咸亨也為都更問題尋訪諸多藥單，他舉美國為例：美國透過有效的住宅政策，降低或凍結房地產稅率，減緩中低階層民眾的持續外移，也促成房屋的興建與整修，達成都市更新的效果；其實以美國經驗來看，推動需要跨部整合，反觀台灣，即使立法院通過新都更條例後，法務部的解釋仍會有不同見解，一旦發生「文林苑」一樣的抗爭、訴訟、審理程序，至少要耽誤3年時間才能拆釘子戶，進行都更實質作業難如登天。 李咸亨提醒政府，改善老舊市容美觀和提升建築物安全品質，才是都市更新的主要課題。(工商時報)
新北市新店區捷運共構宅「碧潭有約」一、二期預售屋，分別延遲830天、465天才交屋，60名住戶要求建商賠償未果提告求償。台北地方法院昨（3）日判決建商戎億建設敗訴，須賠60人共2,212萬餘元，獲賠金額最高的屋主可拿回103萬元購屋款。 60名住戶提告指出，2005年購買「碧潭有約」建案預售屋，原定2008年完工交屋。其中A、B、C、D棟為第一期，延遲交屋830天；E、F棟為第二期，延遲465天交屋。因為建商延遲交屋，打亂他們原先安排的搬家計畫，其中第一期延遲2年多，最離譜，要求建商依合約每延遲一天賠償已繳購屋款的萬分之五。
戎億建設辯稱，延遲交屋是因「舊有保護基座預留鋼筋腐蝕」、「連續壁工程因公共排水溝侵界」、「發電機地下舊有油槽遷移」等因素影響施工進度，耽擱工程，而且這上述因素都是於外在原因，不可歸責於該公司，並提出施工日誌、照片等為證。
台北地院審後指出，「舊有保護基座預留鋼筋腐蝕」、「發電機地下舊有油槽遷移」等延宕因素，並不是因政令限制、天災地變或其他不可歸責建商因素所造成，屬於建商本身應該解決的問題。台北地院昨天判決戎億建設敗訴，要賠60名屋主共2,212萬餘元。(工商時報)
新北市政府違章建築拆除大隊為預防違建不斷滋生，特別擬定預防違建產生S.O.P，啟動居安防護作業，改變以往拆除違建模式，針對影響公安的「大型鐵皮」、「天空之城」以及「頂樓加蓋4層以上及頂樓加蓋3層以上有營利使用」、「頂樓套房」、「配合公安執行案件」，五大類型違建納入計畫，一氣呵成拆完416件，展現拆除違建高效率。 拆除大隊表示，新北市因幅員遼闊，違建態樣與台北市不同，分佈於林口、八里、三峽、樹林、泰山以及偏遠的三芝、貢寮、萬里等地區，常有重大違規使用及營利大型鐵皮屋，而這些多半已進駐使用，在協調及執行上困難度都很高，所耗費人力、資源更是處理都會區住宅違建的數倍。
面對影響公共安全的大型違建不斷滋生，拆除大隊特別擬訂預防此類違建作業產生的S.O.P，藉由市府各局室資源，在源頭部分就開始遏止，甚至在必要時和台電合作依法斷電，以減少處理違建所付出的社會成本。 拆除大隊並說明多項專案違建拆除進度，「天空之城」和「頂樓加蓋4層以上及頂樓加蓋3層以上有營利使用」違建部分，自2015年5月底與區公所聯手清查，分別查報出76件、96件，頂樓加蓋三層以上除了17件預計於2015年12月底前完成拆除外，其餘都迅速在8月及10月底拆除結案。
「頂樓套房」及「配合公安執行案件」專案，各有110件及21件，也全部拆除完畢。而偏遠地區常有大型鐵皮違建，破壞水土保持及違反農地使用，專案計有130件，在拆除大隊鐵腕執行之下，也全部拆除完畢，其中以林口地區來說，近年來大型鐵皮違建如雨後春筍出現，粉寮路2015年度興建查報有57件，僅在短短2個月內就全部拆除，專案執行完畢，充分展現團隊效率及新北市政府拆除違建的決心。 拆除大隊強調，拆除影響公共安全之違建為新北市政府一貫的政策，呼籲民眾不要心存僥倖任意搭設違章建築，一旦查獲必定優先列入專案排拆，依法執行公權力，呼籲民眾勿心存僥倖。
台北101與百仕通集團（Blackstone）雙方代表已在昨日下午完成會商，最快將在下周三開放百仕通人馬進場實地查核，其中，昨（3）日在外資圈向有「併購金童」之稱的投行圈大老郭明鑑代表百仕通集團親自出席，已引起金融圈高度矚目。 另外據了解，台北101董事長宋文琪日前已向財政部表達，基於生涯規畫，本屆任期屆滿之後她傾向不續任，為此，財政部已向外尋覓接替人選，由於人選不好找，因此，也有可能仿前董事長林鴻明在總經理兼代董事長時期的「董總二合一」模式，由總經理周德宇暫兼代董事長，倘若最後董座人選一時無法決定，重啟此模式可能性甚高。
郭明鑑先前擔任百仕通集團大中華區副主席，與百仕通有一定淵緣，昨日他以百仕通（香港）「高級顧問」身分出席，除再三表達百仕通買台北101股權的誠意外，也保證：「百仕通的資金將全部由海外匯入，絕不會跟國內金融圈借錢！」實地查核的團隊也確定，將由KPMG負責進行，之後百仕通將在內部的投資委員會，報告DD的結果。 據了解昨日會議過程的知情人士透露，因台北101是以對外出租辦公樓層及店面櫃位為營運本業，因此，百仕通方面最重視的：「是台北101的所有租戶契約！」百仕通集團打算了解的內容，還包括是否有所謂的提前解約條款，認為這才是能準確估計101的獲利，以及成本的最重要關鍵。
但是對於百仕通集團的要求，台北101基於個人資料保護，恐怕須妥適規劃如何執行；據知情人士指出，台北101初步評估之後認為，租約不可能逐戶提供，必須要商討一個較不會衍生其他問題的提供方式。 在投行圈素有「併購金童」之稱的郭明鑑，先前擔任過摩根大通香港及台灣區總裁，之後也擔任過百仕通集團大中華區副主席，並與投行圈名人陳聖德、余佩佩共組卓毅資本，擔任執行長。(工商時報)
中租集團昨日與土地銀行為首的聯貸銀行團簽約，為旗下子公司Chailease籌組美元1.35億的聯貸案，除了中租集團親自出任連帶保證人之外，有鑑於景氣趨緩，銀行團也在聯貸案中開出三大財務條件要求。
這三大財務條件包括：1、有形淨值不得低於新台幣100億元；2、淨值比率，亦即有形淨值佔總資產的比重，不得低於11％；3、利息保證倍數不得低於1.1倍。 此次的聯貸銀行團，除了土銀出任管理銀行之外，其他參貸及主辦行包括了日本瑞穗、兆豐、合庫、台銀、華銀、彰銀、輸銀共8家銀行，其中公股行庫佔大多數；該聯貸案的借款年期為3年，總利率水準約在1.7～2％區間，將視財務狀況上下浮動。
聯貸銀行團成員對此指出，該聯貸案為借新還舊的週轉金聯貸案，由於母集團是中租，因此銀行也樂於捧場，不過，由於近來全球景氣趨緩，租賃公司以企業為往來對象，整體營運環境也將面臨挑戰，因此，銀行團才作出上述的三大條件要求，並且由母集團中租出面當連帶保證人，作為簽署該聯貸案的前提。 中租集團海外布局甚廣，大陸市場可說是其中的一大重心。不過管理銀行土銀則指出，根據該公司所出示的營運報告書，週轉金應該不是用在大陸，而是用於其他的海外地區。(工商時報)
宏泰人壽努力趕在今年底前完成增資，但昨（3）日主要股東之一的永達保經表示，因對宏泰人壽整體財務規劃有疑慮，將不會參加增資計畫；宏泰人壽隨即也回應，這次增資就是基於主管機關的要求來辦理，而其目的是避免被接管，今年底之前一定會力拼增資成功，絕不被接管，對公司經營及保戶權益肩負起最大責任。
永達保經總經理陳慶鴻表示，指出先前同意以每股3.5元參與增資，也送進董事會中討論，但是因為董事會部分董監反對而告終，之後宏泰人壽召開股東臨時會後，改以減資後每股2.13元讓原股東繼續參與增資，可是如此一來股東權益遭稀釋約40％，後來宏泰人壽改以土地作價進行增資計畫，卻都未和永達進行溝通，且對於該土地開發價值也未能有深入的評估了解，再加上當初股東會中提案由檢查人查核宏泰財務案，至今尚無結果，在還有諸多疑慮下，不會參加增資計畫。 他強調，壽險公司財務、誠信是永續經營的根本，已經向主管機關表達過不參與增資的立場和原因。
宏泰人壽總經理湯維華則強調，明年保險法將施行新制，一旦資本適足率不足50％或淨值為負，將會遭受到立即接管，毫無灰色空間可以暫緩。 他提到，若一旦被接管，不但股東的權益會被喪失，員工往後的工作權也會受到影響之外，還會造成保戶不安，以及必須動用納稅人的錢來彌補公司財務不足之處，這些都是良心企業，應該儘量避免，真誠希望股東能支持增資方案。 湯維華解釋，本次增資股價經專業會計師評估，且一般私募的股價是不低於80％的淨值即符合法規要求，宏泰人壽近幾年的現金增資的股價都是淨值為基礎計算，所以此次增資的股價是淨值的2.3倍，已明顯高於近幾年增資股價水準，沒有偏低的問題。 據瞭解，宏泰人壽過去在99、100、103年辦理現金增資時，包含永達保經在內原始股東意願皆不高，且永達保經在99年及100年均放棄認購。(工商時報)
景氣不佳，北市東區商圈租金高，忠孝東路四段、SOGO百貨一帶空置店面愈來愈多，藝人吳宗憲之前開的「糖朝」餐廳店面，自吳宗憲退出後，因租金總價過高，已空租3年，還租不出去。 近2年台北市東區商圈 租金排行 開價高出1~2倍 近期忠孝東路四段有4、5個店面待租，其中，忠孝東路四段160號的前糖朝餐廳店面，自藝人吳宗憲2012年結束代理後，因坪數近150坪，雖每月店租從250萬元降至180萬元，仍未出租。
該店面為建成開發公司所有，負責此物件的管理部吳小姐表示，詢問人數以餐廳、服飾業者為主，但還未成交。 忠孝東路四段148號店面原租給ATT，分租給服飾店，近期屋主收回，釋出高達195坪的店面待租，據租賃業者透露，屋主曾開價350萬元，久未出租，目前由寢具特賣短租。觀察東區近2年店面實價租金總價排行，最高租金為130萬元，目前待租店面開價高出1~2倍 台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，東區開店主希望有廣告效益，正馬路店面一級店面平均每坪租金2~2.5萬元，不過，此前糖朝店面每坪租金先前曾開價2.8萬元，租金偏高，且面寬不夠、坪數過大，店面效益打折，合適業種少。
住商不動產仁愛圓環店店長黃獻寬表示，不少國際品牌租下東區大馬路店面，因此今年有很多屋主整成大坪數店面，房東租金調漲3~5成，但近期品牌陸續落點，反而空租情況多，忠孝東路四段至少有4、5個店面待租。
以比薩為主力產品的必勝客（Pizza Hut）在台總店數昨（3）日正式達200家，為再創高峰，台灣必勝客總經理黃耀忠在慶祝會上宣示，必勝客最新發展4大策略：1、以多元店型業態拓大市占，2、強化電子商務提高營收，3以科技化提高顧客服務，4、善盡企業社會責任，打造幸福企業品牌形象。 1990年由台灣怡和餐飲集團加盟代理的必勝客，為全台首家與最大比薩外送品牌。過去台灣必勝客行事低調，外界對其運作只能了解梗概，不易看清全貌，黃耀忠昨天的宣示，讓外界得了解必勝客未來在台布局戰略。 目前必勝客在台店面除外送門市外，並有10家提供「歡樂吧」自助餐的門市。
看好消費者逐漸養成赴百貨賣場外食習慣，必勝客新創「鮮饗站」門市店型，在百貨公司或賣場內設點，供客人外帶比薩卻沒有外送。黃耀忠表示，吃到飽自助餐在台有廣大市場，加上愈來愈多百貨賣場以合理租金釋出櫃位爭取餐廳進駐，故必勝客將以「外送店+附歡樂吧店+鮮饗站」等3種店型業態分進合擊展店，以提高市占。 電子商務市場快速蓬勃發展，必勝客網路訂購的業績也持續提升，目前整體業績占比已高達50％，為增加網購比例，必勝客也將於12月起推出餐飲業首創、為Hot點卡會員量身打造的App「聚會Go」，在APP store、Google Play正式上線，除基本的線上訂餐及會員功能外，還有特別設計的聚會行事曆、連線遊戲、特製相片邊框以及方便的社群分享等Hot點卡會員專屬功能，讓會員的每一次聚會更歡樂。黃耀忠表示，必勝客希望3年後將網購業績提升至70％。
除強化電商服務，必勝客過也預計2016年將「Shift Leader」管理運作系統導入全台必勝客門市，成為必勝客全亞洲第三個採用此系統的地區，異耀忠表示，此系統不僅可即時確認SOP流程工作狀態，更可與GES連結交叉分析、檢視營運標準是否有所疏漏，以科技化方式提升內部服務人員工作效率，提供顧客更優質的服務品質與消費體驗。(工商時報)
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