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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
國泰集團都更案一樁接一樁，國泰世華銀行5日董事會已通過，將推動敦化北路分行的都更案，由同集團的國泰建設擔任都更實施者，國泰世華銀敦北分行鄰近松山機場，是原本華僑銀行的總行，未來都更完成，預估價值可翻數倍。 國泰金控另一子公司國泰人壽先前已有民生建國都更案，光是拿到建照時，就已認列增值利益137億元，預計2016年會完工，由原本4500多坪，直接躍升到2.1萬坪，完工時勢必又可再認列一次增值價值；另外國壽還與三商美邦人壽、華泰等合組團隊拿下南港調車場都更案，未來價值也是可以期待，國壽內部也會陸續檢視可申請都更的案件，逐步提高手中不動產的價值。
昨日國泰世華銀的敦北分行決定要申請都更，這棟原本是華僑銀行總部大樓的建築，占地約344坪，目前除了國泰世華銀的分行使用外，也是國泰世華銀的藝術中心，悠遊卡公司亦租用部分樓層。 國泰世華銀將與國建合作，由國建出任都更實施者，並負責相關建築成本約12億多元，之後國建約可分到32％的樓地板面積，另外還有一位地主分約13％，剩下55％則歸國泰世華銀擁有，最重要的是都更後樓地板面積可望增加，大樓價值也會翻倍，對於不動產已採用市價法計算的國泰世華銀，未來也將是一個增加獲利的來源。 但國泰世華銀也表示，申請都更預計時間要3年，接著要拿建照等，估計整個流程約要5年以上，目前還無法估算確切的完工時間，而這也算是國泰世華銀第一個較大型的都更案，先前有些都更都是較小規模。(工商時報)
台北地院昨（5）日拍賣名媛吳麗玲名下位於信義計畫區「寶徠花園廣場」23樓豪宅，權狀面積122.8坪，一拍底價1億9,434萬元，2車位以800萬計，換算建坪單價為181萬元，開拍結果無人投標而流標，二拍底價將降為1億5,548萬元，建物拆算單價為143.2萬元。
本次拍賣標的物「寶徠花園廣場」，在實價登錄以來共有11筆交易紀錄，最近的1筆交易紀錄是在去年5月，產權面積112.11坪，成交總價1億4,639萬元，建物拆算每坪單價150萬，昨天一拍建物單價181萬元，遠高於去年的成交單價紀錄。
名媛吳麗玲自去年開始，名下豪宅陸續被法拍，今年9月30日北市中正區「元大一品苑」18樓豪宅，二拍才有自然人以2億2,070萬、5％溢價率標下。今年高總價市場表現不理想，若市場降價空間有限，恐難以脫出。(工商時報)
台經院：明年房市價量俱跌 明年房市景氣下滑 台灣經濟研究院最新分析，今年房市前9個月的成交量，較去年同期萎縮17.13％、交易價格呈現個位數衰退，六都及北台灣是今年房市的重災區，台經院副研究員劉佩真指出，明（2016）年在房地合一稅上路、奢侈稅期退場下，預估量、價會各再出現近一成的跌幅，從今年「量縮、價小跌」，轉為量價俱跌的現象。 台經院指出，明年初的大型選舉影響房市現況的可能性不大，馬習會則因帶來兩岸關係和諧的訊號，有助於房市表現。且今年房市亦仍有亮點，即台北市Ａ級辦公租賃市場景氣延續穩健上揚，空置率以台北敦北／南商業區的減少最為顯著。
台經院昨（5）日舉行2016經濟景氣趨勢研討會，營建房地產專家劉佩真報告2016年台灣房地產走勢的關鍵分析，並公布台經院調查的國內營業建營業氣候測驗點，11月的廠商對景氣判斷變化的看法，仍持續位處於相對低檔，展望明年前景落於悲觀區域，「距離信心回升的距離，還非常遙遠」，劉佩真指出，明年房市唯有價格下跌，才能使供應高峰轉化為銷售高峰。 台經院分析，今年前三季住宅房價已經鬆動，全國房市的議價空間在第3季上升到14.15％，國內所有權土地交易量能也跌破百億元的重要參考關卡，除了房市走向進入空方的景氣循環因素，多項課稅政策的調整，包括北市房屋稅稅基及稅率調整，房地合一課稅確定，「台灣房地產的輕稅時代已成歷史」，均是造成房價鬆動的諸多因素。 台經院強調，房市走入空頭在先，央行自第三季鬆綁局部地區的信用管制，已經煞不住房市持續下滑的趨勢。
劉佩真指出，過去「飛彈危機」威脅台灣時，全國房價短期間下跌1成，明年新政府上台，預估房市政策會採取穩定態度，如果房價下滑幅度過大，也可能會有救市措施的出現，頂多是減緩房市在明年的跌幅，因此預估明年跌幅不會超過1成。 台經院調查，廠商對於明年房地產市場的看法，接近七成認為房價會轉壞（68.75％），五成認為交易量將會萎縮（50％），也有近七成預估房地產推案量會轉差，超過六成認為全國新成屋及預售屋房價都會下滑，劉佩真認為，這些結果反映出民眾看法偏向保守，各類房價下修壓力漸增，地產商也有面臨獲利轉趨惡化的威脅，房市議價空間將隨之擴大。(工商時報)
第4季為傳統購屋旺季，10月受惠旺季拉抬，北台灣都會區新成屋、預售屋市況，終於出現寒冬中的一波暖流，昨（5）日最新公布的住展風向球顯示，10月房市風向球反彈至黃藍燈，為近3個月以來最高點。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，住展10月份風向球的六大觀察指標，有4項分數上升、1項持平、1項下跌，總分來到32.0分，較9月上升3.4分，驚險跨越藍燈，重返黃藍燈。 何世昌表示，10月北台灣預售案量大增，單月一舉突破500億元；其中案量規模超過15億以上的新案，包括北市大安區「TRUMP PARK」、內湖「國泰沐善」與「山丘小墅」；新北市板橋「府中贊」、新店「寶徠華城」、土城「華固新代田」、五股「樂house」與「合新合心」、淡水「迎曦莊園」；桃園市中路重劃區「中悅中央公園」、「中悅學府公園」。 新成屋推案量方面，10月維持9月水準低於500戶；另外，預售時未售完、成屋後重啟銷售的餘屋供給量也有400多戶，雖然兩者量體差不多，但定價策略卻截然不同。 在報紙房地產廣告量方面，由於旺季檔期推案量多、市況加溫，業者釋出的報紙廣告量也明顯衝高；以10月上半月來說，廣告量月增達50.4％。
不過，下半月因逢總統大選出現新變數，及10月檔期趨近尾聲，廣告量反轉下滑。 至於最重要的指標-來人組數與成交組數均上揚。在來人組數方面，以持續投放廣告與辦大型SP活動的建案來人較多，單周來人逾百組的建案如土城「大同莊園」和「華固新代田」、板橋「府中贊」等。 至於成交組數方面， 何世昌表示雖然分數提升，但卻出現成交過度集中化的市況。熱銷案因成交組數多，帶動帳面上總累計售出戶數攀高，但大多數新案成交依然低迷。 以個別區域來看，來人與成交組數上揚的有台北市、新北市與桃園，新竹則持平，但基隆與宜蘭反而比9月差。 其中，台北市增加的成交量能主要來自於30坪以下的小宅，中、大坪數來人組數雖然增加3成以上，但成交卻增不到1成。其中，北投價格下修壓力最大，已有幾個建案讓價幅度超過1成，價格修正是否持續擴散值得觀察。(工商時報)
為因應鐵路地下化，桃園市長鄭文燦表示，地下化的機場捷運延伸中壢段23站站體，將再往下調降5.7公尺配合，因此工期將再往後延一年。捷運工程處表示，如依此換算，預估民國108年才可能完工。沿線店家聽聞，個個搖頭、苦不堪言。 鄭文燦昨天會勘機場捷運延伸中壢段老街溪站(A22)及中壢車站(A23)時表示，為配合鐵路地下化，機場捷運延伸中壢段，未來將採台鐵在上、捷運在下的配置，因此兩站站體各需再往下挖深3.2及5.7公尺。
鄭文燦說，市府已與高鐵局完成協商並辦理變更設計，預計12月進行施工，但是目前機電工程因多次流標還未發包，希望交通部給予高鐵局協助。 他說，A23中壢火車站變更設計，雖然未來工期延後1年，但對於台鐵及高鐵共構的站體結構會更加完整，有利前後站打通，未來整體商圈機能將更加完善。 沿線店家則說，自從架設圍籬後，生意就受到影響，如今還要在延後一年工期，真的不知如何是好？ 高鐵局強調，因應地方要求，市府已同意移設中正路施工圍籬，提供南、北各一4公尺混合車道；另封閉的元化路地下道影響交通太大，高鐵局將再規劃替代道路等方案。
基隆市東岸停車場促參OT案，上個月底只有2家投標，市府不予決標，要辦第二次公告。市議員呂美玲質疑，當初說明會有20多家來聽，連誠品書店都來了，市府還誇口會引起搶標，為何結果會落差那麼大？市府要檢討。 東岸停車場位於市中心最佳區位，如何活化利用，是市府重要課題。市議會昨天進行議案報告，市議員秦鉦指出，東岸停車場促參案流標後，業界傳聞很多，他要求把招標內容和委員名單送到議會了解。 藍敏煌議員說，一家不合格，一家不符公眾利益，業者的說明書應公開閱覽。 呂美玲議員指出，市府日前辦促參說明會，吸引20多家業者來聽，誠品也來了，市府還信誓旦旦認為會引來搶標，結果只來2家，2家都被淘汰，為何與預期落差這麼大？市府為何不去找好的企業進來？ 林明智議員說，東岸停車場位在市區，是基隆市的門面，用促參委外經營，業者要先對結構體滲水提改善計畫，OT年限5年，延長頂多10年，廠商要先投入一定成本，才能拿到案子，把優質廠商都嚇跑了，他建議先調整條件。
交旅處長李綱表示，停車場經營近年都採最有利標，東岸停車場促參是以公開最有利標去評選，競標的是服務品質而不是價錢，廢標的原因是一家未達合格標準，一家合格但分數低空飛過，品質有問題。 市長林右昌說，東岸停車場設備老舊，市府財政困難沒錢改善，期待OT引進民間業者力量協助市府處理，市府也提出很多要求，包括信二路公車循環站串起來，業者的確得先投資，他們會進一步思考看如何吸引廠商下次來投標。 這次投標的兩家業者，其中有一家提到要與誠品合作，但意向書沒有正式簽出來，沒有證明文件，評委覺得口說無憑，也欠缺完整的財務計畫因而廢標。 議長宋瑋莉最後做成結論指出，市府相關單位辦理委外招商時，請廣為招商並公開透明辦理，並請妥善考量決標方式及廠商資格限制，以維委外經營專業性及招商公平性。
行政院在10月舉行生產力4.0誓師後，各產業亮點將百花齊放，其中食品業龍頭統一企業扮領頭羊，將斥資150億在湖口建置食品業第一個4.0示範工廠，完工生產效率提升8成，產值提升1.5億元。 此外，電子業的英業達也和德國西門子簽訂合作協議；航空業有長榮航、漢翔，和工具機業者宣布共組產業與技術大聯盟，透過跨域合作加足馬力推生產力4.0。 工業局長吳明機表示，電子資訊金屬機械設備食品紡織等六個公協會均已成立委員會，五個規畫中，政府結合公協會成立重點產業跨域服務團，以加強系統整合，深化媒合平台，目前專家顧問團決定優先建立航空、自行車二大產業4.0供應鏈體系。
食品業方面，統一企業已建置首個4.0示範工廠，官員說，統一投資150億以上資金，在湖口建置智慧工廠，規畫以生產力4.0技術，建立從原料供應商、生產製造、通路商到消費者之聯網服務製造系統。 統一未來將透過物聯網建立生產履歷，縮短生產紀錄查詢時間，從三天縮短為0.5小時以內；並透過大數據分析，建立食品安全快速回應機制，讓消費者的疑慮在第一時間就能得到解答。 航空業12/10日將在台中舉行產業與技術大聯盟簽約儀式，屆時長榮、漢翔、工具機業者及台中市政府都會共襄盛舉，生產力4.0的產業亮點會在全國各地百花齊放。(工商時報)
田中警分局二水分駐所因為要拆屋還地，正式告別125年又3個月的老廳舍，5日搬遷到臨時辦公室繼續為民服務，並隆重舉辦啟用典禮。都已經搬新家，但是，員警及當地居民都說， 看到空蕩蕩的舊址，還是「捨不得」。 二水分駐所原廳舍位在二水村員集路3段711號，土地是日治時代政府向鄭姓鄉民徵用取得 ，1899年7月8日成立，名為二八水警察官吏派出所，隸屬於北斗辦務署，老一輩的鄉民都稱呼叫「衙門」。
1945年台灣光復，二八水派出所改名二水派出所，屬於員林區警察所，1950年又改為二水警察分駐所，1968年區域劃分，改隸田中分局迄今，一直以來都被視為地方治安的守護者；由於地主爭取拆屋還地，並於去年經司法判決確定後，警方也只能割捨。 田中警分局長蔡詳忠說，二水分駐所臨時辦公室位在裕民村員集路3段451號的3層樓建築，另外，縣警局已擇定在火車站旁的舊鐵路宿舍現址新建廳舍，預期3年後完工啟用。
縣府去年初提出六塊厝產業園區開發案，預計在十九公頃台糖土地設置，昨天進入環評大會，由於府外委員出席未過半而流會；屏東縣環盟理事長洪輝祥等人質疑開發案會恐帶來污染而表示反對，認為環評委員應專職化。 縣府為解決臨時工廠問題，輔導業者於工業區設廠，提出「六塊厝產業園區」計畫，地點位於屏東二代加工出口區旁的台糖用地，面積約十九公頃，規劃汽車零件加工、金屬、機械、照明、電子等產業。
環保局長魯台營指出，該案由縣府開發，環評委員共二十一席，府外委員佔十五席，昨天預定會有九人到場，結果臨時有二名委員無法出席，大會沒有辦法開。 洪輝祥指出，屏東縣閒置工業區土地約一百三十九．五公頃，排全國第二，此外，空污本來就嚴重，加上工廠污水排放問題，縣府不應該再開發工業區，應珍惜農業資源，朝著農業、觀光產業發展。 屏東市前進里長王泰益說「既然流會，乾脆就不要開發了！」；縣府表示，現工業區土地多數已出售，縣府沒有主導權，昨天流會後，預定三十天內再召開環評大會。
高雄輕軌第一階段受長鴻營造公司跳票影響，土建工程停擺達20天，日前總算完成債權讓與程序，長鴻下游包商全面復工。捷運局表示，包商吃下定心丸後，施工速度比以前快，可望達成明年初通車到C8站的目標。 高雄環狀輕軌第一階段由西班牙CAF公司和長鴻營造聯合承攬，各自負責機電和土建工程，但長鴻財務出狀況後，下游包商沒有領到錢，10月14日即展開罷工。
高市府、長鴻與長鴻下游分包商組成的自救會展開協商，終於完成債權讓與，由市府直接付錢給下游包商，下游包商本月4日起全面復工，並加緊趕工。 捷運局表示，長鴻問題爆發是「長痛不如短痛」，如今下游包商確定可拿到錢後，趕工速度比以前還快。有信心明年春節前通車到C8站，明年中到C14站可全面通車。
鞏固國內婚宴龍頭地位，典華學習長林齊國昨宣布，典華擴張版圖南北兩路並進，先斥資12億元布局新北市最大婚宴會館「新莊典華」，並將於2016年在高雄開設「樂林飯店」，今年營收挑戰28億元，坐穩國內婚宴龍頭地位。 林齊國說，各產業受到景氣高低影響，難免起起落落，然婚宴卻是「不敗產業」，近十幾年來典華每年營收均成長5%，且根據經濟部商業司統計，國內每對新人結婚花費平均74.5萬元，亦攀上最高峰。 林齊國指出，若從去年國內結婚對數14.9萬對計算，婚禮相關產值包括蜜月珠寶約120億元，婚宴約530億元，金飾約170億元，婚紗攝影約119億元，喜餅約110億元，其餘為90億元，合計「幸福經濟」總產值上看1200億元。 鑒於此，典華的發展亦從專精婚宴，轉向多角化經營。
林齊國表示，13年前他領先業界推出婚禮顧問團隊後，便自己換掉「董事長」一職，改掛「學習長」，意即要好好學習在婚禮市場的每一細節，進而將婚禮分成「婚前」和「婚後」兩大市場。 過去業者專精經營婚前的婚紗、婚攝、婚顧、喜餅等，典華現在更發展出「婚後」服務品項，包括婚姻促進課程、滿月酒、抓周禮策劃，等於產品賣出後的「售後服務」。 目前典華的售後服務產業由林齊國的兒子林廣哲率隊研發，由於林廣哲讀電機，又在科技業做了4年工程師，此次在典華售後服務導入「科技味」，例如建立婚姻雲端平台，把新人結婚過程的照片、影片、親友祝福，全都上傳臉書，並開發「夫妻App」，整合婚禮資訊。 典華目前在國內婚宴市占率約10%，位居龍頭地位，另有新天地和晶宴會館等連鎖婚宴雙雄。林齊國說，當國內婚宴龍頭地位穩固之後，將發展海外市場，包括和日商異業結盟，並推出婚紗攝影觀光，搶攻陸客商機。
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