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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
統計實價資料，今年前8月北市店面交易量年衰退逾4成，除中山區仍是店面交易最熱區之外，內湖區、松山區擠進前3名，而大同區則是交易量唯一逆勢成長區域；其中，社區型生活商圈投報高於定存，成為資金轉進的避風港。 永慶房產集團統計今年前8月實價資料，北市12各行政區店面交易共計184件，較去年同期的315件，大幅下滑41.6％；僅大同區逆勢成長27.3％。 今年店面成交量仍以中山區居冠，占台北全市店面交易量24％，其次是內湖區與松山區，分別占全市的11％與10％。其中，林森北路條通商圈與晴光夜市，今年店面交易量高居中山區的4成，平均成交單價約135萬／坪，熱門的總價帶1,500～5,000萬之間，平均投報率約2.1％～2.5％。
永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴表示，店面產品的投資除夜市、捷運商圈2大不敗題材外，現在更轉向低風險與穩定投報效益的社區生活商圈。 文山區以景美夜市商圈附近最熱門，交易量高居文山區比重達7成5，平均成交單價約84萬／坪，熱門總價帶1,000～4,000萬，平均投報率最亮眼約2.3％～2.7％。 松山區則以民生社區商圈店面交易量最多，占松山區店面交易比重3成，平均成交單價約121萬／坪，熱門總價帶1,000～4,500萬之間，平均投報率約2.2％～2.4％。(工商時報)
北市府擬將文山區「萬隆東營區」列入公共住宅興建基地，但土地產權雙北市各占一半。北市財政局副局長游適銘表示，若要在該地建造公宅，恐需負擔約10億元取得用地；但都發局表示，目前只提出構想，方案尚未確定。 北市文山區興隆路二段的萬隆東營區屬於「社福用地」，產權雙北市各持分5成，過去無償提供國防部軍法機關使用，但今年初閒置至今，預計年底點交。
都發局科長葉家源說，目前在研議該地是否作為公宅用地，因今年8月接獲函示，認定北市公宅同屬社福設施一環，若要在該地建公宅，可免去進行都市計畫變更用地。 但葉坦言，一切都在構想階段，方案尚未明確，且公宅由住宅基金獨立運作，須負擔盈虧，因此若要選在該地興建公宅，歸屬新北的另5成土地要有償取得。 社會局長許立民表示，地方居民多次表示當地有「食物銀行」的需求，但未來如何使用該塊土地，尊重市府決定，但無論如何運用，都可納入食物銀行配置。 游適銘表示，新北市持分5成，若北市要蓋公宅需價購，按照今年公告現值約20億元，北市需負擔約10億元土地取得成本，但詳細數字要依公告現值計價。
台北市南港區策略型工業用地變更商業用地捐地代金爭議，7家土地開發業者與北市府對以哪一年的土地公告現值計算捐地代金，看法不同鬧上法院。法院審理後判決北市府敗訴，應以101年土地公告現值計算捐地代金11億7,657萬元。 國揚實業、威力國際、展邦建設、定利開發等7業者，取得台北市南港路3段以南、東新街以東、南港路3段149巷以西街廓策略型工業用地，申請變更為商業用地及道路用地。 99年7業者與北市府簽約，答應將重劃後應捐給市府的3,691平方公尺（約1,116坪）土地，改以土地代金繳納。 國揚等7業者於101年12月欲繳納11億7,657萬元，但遭北市府以業者應在取得商業區建築執照的當年才繳代金拒收。 國揚不服北府處分，提訴願被駁回，因此提起行政訴訟。 國揚等業者主張，這幾年地價不斷上漲，晚一天拿到商業區建築執照，捐地代金就不斷上漲，北市府違反99年雙方簽約內容，應以101年的土地公告現值加40％計算捐地代金11億7,657萬元才對。
台北市政府辯稱，雙方未約定以101年的土地公告現值為計算基礎；其次依契約本案是在領取建築執照後才有繳納捐地代金的問題，因此應以取得建照那一年的土地公告現值為計算基礎。 台北高等行政法院檢視契約，「（業者）應捐贈建築用地面積3,691平方公尺改折算代金繳納……金額以毗鄰商業用地的土地公告現值加40％計算。並於領取商業區建築建造執照前繳納（北市府）。」 法院指出，從文義觀之，7業者必須在簽約後，取得商業區建築建造執照「前」繳納捐地代金，意即取得商業區建築建造執照是繳納捐地代金的最後期限，因此判決7業者勝訴。 敗訴的台北市政府應以101年的土地公告現值為計算基礎，開立捐地代金11億7,567萬元的繳納單給7業者繳納。本案北市府可上訴。(工商時報)
土地政策一團亂，而且愈改革愈亂，學者專家快看不下去了！30多位老中青三代地政學者專家和官員、房地產業者，昨共同發起成立「台灣土地社會聯盟」，由召集人國立台北大學副校長李承嘉發表「台灣土地宣言」，呼籲不論2016年誰執政，政府都須制定「土地基本法」、「國土計畫法」，以建立台灣土地政策的大方向。 現行公告地價僅市價不到4成，嚴重失真。該聯盟將向政府和總統候選人建議調高，最好目標到5成；另「國土計畫法」草案已在立院擱置達20年，政府應正視。
李承嘉邀集中國土地改革協會理事長卓輝華、政大地政系教授和中國土地經濟學會理事長徐世榮、政大地政系教授陳立夫、文大市政暨環境規劃系主任楊松齡等4位擔任共同召集人。李承嘉表示，「台灣土地社會聯盟」將建議推動一個比行政院更高、更上位的層級。 卓輝華表示，台灣50年來是市價、公告土地現值、公告地價3個價，到現在儘管有實價登錄，可是以北市來說，公告土地現值只有市價不到9成、公告地價又只有公告土地現值的32％？此亂象應予導正，走向1個價。 政大地政系主任林子欽表示，這幾年來奢侈稅、囤房稅、明年的房地合一實價課稅，這些不動產稅制改革只是淪為財稅工具、並非土地正義，結果現在愈改愈疊床架屋愈複雜；再加上稅基與市價嚴重偏離，結果可能造成稅制目標達不到。(工商時報)
南區國稅局昨(10)日表示，法院拍賣營利事業的財產，屬於有買賣性質的銷售行為。無論拍賣後所得的款項是用於清償債務或其他用途，賣出財產的營利事業都應自行計算損益，並且申報繳納營利事業所得稅。 國稅局提醒，營利事業如果名下有財產遭到法院拍賣，必須計算財產交易所得並申報，該筆所得的歸屬年度則是以買受人（買得該資產的所有人）領到權利移轉證書日的時間點為準。沒有自行辦理申報的營利事業，除了要補繳營所稅，還可被國稅局處三倍以下的罰鍰。 常有民眾誤以為，法院拍賣不動產或資產得到的金錢，如果全部用於償還債務，就可以不必申報。
國稅局澄清，法院「拍賣」是具有買賣性質的銷售行為，不管賣出資產的營利事業最後有沒有取得拍賣價金、有無從交易中實際獲益，拍賣都是屬於出售資產行為，拍定價格即是國稅局認定的出售價格，營利事業必須計算損益，並且如實申報。 損益計算方式，是以拍定價格減去不動產帳面上未折減餘額和相關處分費用（如土地增值稅和執行費用），若損益為正數，則要將此筆交易所得申報並納稅；損益為負數，則可申報扣減。 國稅局舉實例說明，最近查核甲公司102年度營利事業所得稅結算申報案時，發現甲公司廠房曾於當年度3月遭到法院拍賣，卻未如實申報拍賣損益。該局於是以拍定價格1,000萬元，減去帳面上未折減餘額和執行費用900萬元，核定甲公司出售廠房的收益是100萬元。甲公司除要補繳稅款17萬餘元外，還要繳罰鍰13萬元。
工業用地違規興建工業宅，台北市政府將於明年3月完成通盤檢討；台北市長柯文哲昨（10）日表示，會基於公平正義原則進行檢討。 不過，副市長林欽榮指出，原則會是若在都市計畫發布前興建的，可能會以扶植角度給予協助，若發布後才刻意違規的，絕對會加強裁罰。
北市工業宅過去都依《建築法》91條進行開罰，有些案子已改善不當住宅，但目前仍有內湖、南港地區共4案，雖被開罰超過百萬，但依舊違法當住宅使用。 林欽榮表示，明年三月通盤檢討結果會出爐，目前初步想法是若工業宅興建在都市計畫發布前，會以扶植角度協助做公辦都更，並進行調節回饋用地，若是偷跑部分則會加強裁罰。(工商時報)
中信金第三季法說會重點
中信金控10月將台灣人壽納為子公司，中信金10日法說會時公布，10月台壽加計中信人壽資產已突破新台幣1兆元，正式擠入國內第六大壽險公司，若以新契約保費市占率來看，更排入第四名，將正式成為中信金獲利及策略布局的重要子公司。 同時，台壽正在申請提高海外投資上限到45％，由於明年1月1日正式合併後，是由台壽存續，延用台灣人壽的名稱，因此合併後逾兆元的資金，即可多出約新台幣500億元投資海外動能，一年保守預估可多出10多億元的收益。 此外，由於中信人壽先前宣布要以約新台幣85億元，參股大陸農銀人壽19.99％，昨日中信金也證實此合約已到期，雙方正在重新議約。 原本中信人壽要買下的19.99％已被其他買家搶走，目前中信人壽應會改參股14％左右，近期即可定案，如此一來未來的新台灣人壽將是國內第一家同時擁有大陸子公司即君龍人壽，又參股一家大陸壽險公司者。
中信金前10月稅後獲利272.01億元，每股盈餘1.95元，中信金資深副總高麗雪表示，信義區舊總部大樓已順利賣給外商，但必須經投審會同意資金匯入才能交割，若年底前可完成交割，中信金將可認70億元獲利，貢獻EPS達0.39元。即若年底前交割，中信金全年獲利應可破350億元，努力朝400億元逼近。 高麗雪也強調，儘管近期全球市場及台灣經濟波動，但中信金獲利不受影響，會繼續執行「強本跨業跨境」策略，即繼續強化銀行本業，且跨入保險產業，傾金控力量壯大壽險子公司，另外則是持續尋找亞洲布局及併購機會，增加跨境收入，中信金已通過30億股的增資授權，首波規劃先申請9.2股現金增資，主要是要強化金控資本適足率及轉投資動能，但何時啟動增資，仍未確定。 目前國內資產前5大壽險公司即國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、新光人壽及中國人壽，第六大原本是三商美邦人壽及全球人壽角逐，但在新台灣人壽合併後，則篤定站穩資產第六大壽險公司，同時在中信銀通路協助下，新台壽的新契約保費市占也可擠入前五大，未來壽險資金也可協助中信金打亞洲盃，進行海外併購。(工商時報)
拚海外併購及業務版塊擴張布局，台灣金控將在台灣金控條例中，提出政府採購法的排除條款爭取立院放行，相關人士表示，倘若排除條款能順利過關，過去至少得花上一年至一年半時間的程序，將可縮短在半年內，甚至數月內完成，台灣金控不論是對外併購或擴張業務，都將更具機動性。 台灣金控身為台灣唯一的國營金控，招牌雖響亮，但每每因為政府採購法或是預算法的限制，導致綁手綁腳，甚至一籌莫展，在這當中最嚴重的障礙，就是時效問題。
台灣金控此次在修正草案裡，新列舉出四大事項，擬爭取排除政府採購法的限制，包括：1、金控或子公司辦理融資性租賃業務的租賃物採購；2、為併購需求遴聘外部顧問（即財顧）；3、設立海外分支機構或海外子公司所需辦理的立即採購（諸如選點、房租、設備等）；4、以委任契約聘任業務發展所需的高階專業人員。 以租賃業務為例，租賃設備的採購，必須切合最新的產業脈動，並且瞄準主力承租者的需求，倘若用公開招標方式來採購租賃物，將如同「散彈打鳥」，到時反而買了一堆沒有用的設備，而公開招標的程序如果再拖延，買來的東西更恐有「過時」之虞。
此外，對於併購必須排除採購法的迫切性，台灣金也特別強調「避免業務機密外洩及延誤時效」兩大重要性，當中台灣金特別點出，併購有一定的「保密性」，參與者也必須出具書面的「保密條款」，這本身就與政府採購法規定必須「公開辦理」的特性相衝突。 再者，在海外設置子行或分行，部分國家的監理單位原本就開出特定規格的軟硬體要求採用，這些均使採購法要求公開招標在當地窒礙難行。(工商時報)
• 今年證交稅、土地增值稅統計
財政部昨（10）日公布，今年10月稅收1,940億元，續創新高，年增率36.2％，累計1至10月稅收1兆8,043億元，比去年同期增加1,368億元，成長8.2％，預估今年可超徵1,700億元。 財政部統計處指出，10月稅收以營所稅增加459億元、綜所稅增加23億元、營業稅增加23億元較多，貨物稅減少7億元；證券交易稅70億元，是在連續9個月負成長後轉為正成長，年增2.4％；土地增值稅收到81億元，也較去年同期增加3.6％。 累計1至10月稅收增加較多的是綜合所得稅增加695億元、營利事業所得稅增加556億元、貨物稅增加96億元、房屋稅增加47億元；減少的項目有證交稅少75億元，土地增值稅少51億元。
統計處副處長許瑞琳說，除了營業所得稅前10月稅收已破4,000億元大關，比去年提前達到預算目標，其他的綜合所得稅、期貨交易稅、房屋稅、牌照稅也已經達到全年預算數目標，假設未來2個月稅收跟去年相同，預估全年可超徵1,658億元，更有望挑戰超徵1,700億元大關。 證交稅及土增稅成長率雖然由負轉正，但許瑞琳坦言，受到房市、股市成交量不振影響，證交稅、土增稅今年將可確定無法達到年度預算數。 證交稅年度預徵940億元，已徵673億元，尚缺276億元；土增稅年度預徵1,010億元，已徵收800億元，還少211億元。 依財政部統計，10月房屋成交量與去年同期比較，減少排名前5名分別是新北市2,156件、桃園1,649件、台中市1,412件、台北市486件 和屏東縣432件，唯彰化縣增加867件最多。(工商時報)
晶豪科、宜揚合併說明
利基型記憶體IC廠晶豪科（3006）合併NOR Flash廠宜揚（3411），合併後，以晶豪科為存續公司，預計合併換股比例暫定為2.55股宜揚普通股換發晶豪科普通股1股，合併基準日預計訂於明年5月31日，以昨（10）日收盤價計算，約溢價24％進行該項合併案。 宜揚總經理周錦穎表示，記憶體產業今年面臨極大的挑戰，為了因應市場趨勢變化、才會與大股東晶豪科進行合併。 晶豪科為利基型記憶體IC、宜揚為NOR Flash記憶體IC廠，合併後將可更符合終端市場朝向使用整合型記憶體的需求，兩家公司合併將可發揮效益，晶豪科等於是全球第一家同時擁有DRAM、NOR Flash、NAND Flash的完整記憶體產品線的記憶體IC設計公司。 周錦穎指出，兩家公司同時於10日召開董事會通過合併案，並以非對稱式合併方式進行，預計合併後，宜揚將於明年5月31日的合併基準日正式撒銷興櫃，而晶豪科為存續企業。
目前晶豪科持有宜揚約19％，宜揚的損益已列入晶豪科財報中的業外。 晶豪科發展利基型記憶體IC，並看好NAND Flash產品在消費性電子產品上的應用，近5年來積極發展低密度NAND Flash及MCP產品，已成功打入智慧型手機晶片大廠聯發科的供應鏈之中。 宜揚雖為晶豪科的轉投資公司，但其NOR Flash相關晶片主要客戶以電視、筆電為主，商業模式不同於晶豪科。今年宜揚面臨該兩大市場成長動能不足，致使NOR Flash的市場及價格更為激烈競爭，經營愈趨辛苦，為突破市場困境，朝向工業、車用、醫療等市場發展。 周錦穎表示，兩家公司合併後，將可整合資源，推出整合DRAM 、Flash的記憶體之解決方案，提升營運績效，優化產品組合、降低營運成本，以期營收及獲利隨著合併效益而有更好的成績，預期除了鞏固彼此既有的市場之外，在未來物聯網市場上亦有較佳的機會。(工商時報)
「JBSD涓豆腐」看好台南餐飲市場龐大商機，繼搶灘南紡夢時代購物中心之後，短短一年時間，再大舉叩關新光三越台南新天地，開設全台第13家據點，並預計年底前在新莊、桃園拓點，完成全台15家據點的版圖。 全台最大韓式連鎖餐廳「JBSD涓豆腐」，開啟與全台最大百貨通路新光三越的合作，進軍南台灣百貨業績王「台南西門店」，也是涓豆腐全台座位數最多的店點。 「JBSD涓豆腐」所屬的豆府餐飲集團，旗下尚有銅盤、韓斤麻浦、炙鐵五花燒肉與涓火鍋等。自2011年以來，每年營收以30％至40％的成長率快速攀升，預估今（2015）年總營收將站上新台幣7億元，總店數增加至20家，預估明（2016）年總營收將超過10億元，總店數增加至30家規模。
涓豆腐預定11月24日再開新北市新莊、12月18日在桃園完成全台第15家據點。據悉，「JBSD涓豆腐」目前各店平均客單價落在550元上下，營收最高據點是新竹店，單月曾創下950萬元業績。 涓豆腐一年前進軍南紡夢時代購物中心，到目前還常需排隊一小時才能入場，該據點月營收約650萬元；如今再卡位不同的新光西門商圈，打造全台最大的營業據點，營收有機會再創新高。 「JBSD涓豆腐」是韓國第一大連鎖嫩豆腐煲專賣店，該連鎖店一年賣超過1,000,000碗的明星商品「嫩豆腐煲」，可堆疊超過百座101大樓高度。(工商時報)
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