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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
新光人壽持有的台北市信義計畫區新光三越百貨A8館出售案，陷入年化租金收益率計算方式的「疑雲」。金管會保險局高層昨（12日）晚表示，她也大概知道此事，但因沒有公司正式發函詢問、無回覆的時效壓力，目前處於保險局和檢查局尋求共識的研究階段。 新光金昨舉行第3季法說會，副總徐順鋆指出，A8館不會賤售，因為兩年後就可以按照合約調漲租金，一年可增加租金收入5,000萬元，兩年後的評價利益或處分利益估計可增加十七、八億元。
消息人士指出，新壽與新光三越百貨的A8租約，目前還有12餘年，新壽把租期內可望收到的全部租金收入，當作計算收益率的分子，並且稱為平準化的計算方式。 假設A8以280億元賣出，平準化年化租金收益率逾2.6%，按此方式，售價降至268億元，就可符合保險局要求的2.805%最低收益率門檻。不過，平準化的計算方式，與其他壽險公司的實務做法並不相同。其他壽險業者指出，未來是不確定的，因而他們是用目前每月收到的租金乘上12個月，當作分子。 據了解，若按目前實際收租情況計算，A8必須降價到246億元，才符合2.805%的規範，但這又與新光金董事長吳東進心中的合理售價，差距太大，屬於賤售。
自住客當道！雙北市換屋族比重今年站上5年來新高，雙雙突破3成，其中，換屋又以中古屋占比達8～9成最高；房仲業者預估，房市隨便買隨便賺的時代已經過去了，惟在政策刺激、房地合一上路、建商降價、自住置產客進場及房價轉趨合理等5大因素下，明年量能將緩步回溫，房價跌幅將收斂至10％以內。 永慶房產團統計近5年雙北市換屋族比例變化，2011、2012年受奢侈稅及央行限貸影響，換屋族小幅減少，近3年則逐年成長，今年換屋族占比更突破3成，站上5年來新高。 其中，台北市中心換屋族增加幅度最高，從2013年的26％上升至到今年的34％，北市郊區則從2013年的35％，微升至今年的36％；新北市部分，則從2013年27％上升至今年的30％。 換屋族比重攀升，中古屋更是換屋族首選，永慶房產統計，今年台北市中心換屋族選擇中古屋的比例高達93％，創歷年最高。
永慶房產集團經理黃舒衛表示，台北市中心2011年換屋族購買中古屋比例為74％，逐年上升至今年的93％，也就是每10個換屋族就有9人選購中古屋。而北市郊區及新北市換屋族買中古屋比例也雙雙突破8成，其中，北市郊區從2011年67％上升至今年85％，新北市則從70％成長至今年86％。 全國不動產總經理石吉平表示，今年前9月全台物買賣移轉量近20萬棟、年減17.1％，交易量下滑主要因為買賣雙方對價格認知差異過大。展望明年，石吉平表示總統大選後，新執政者為挽救經濟，可望端出政策牛肉刺激內需，且利率也沒調升的條件。 石吉平認為，房市可望軟著陸，加上自住、置產客進場，預估明年房市量能緩步回溫。(工商時報)
亞力山大健身俱樂部位於台中文心路、天津路口地下室（B1）建物，面積約370坪，因公司積欠百萬元稅款，法務部行政執行署台中分署將於11月24日進行拍賣，以本次拍賣底價約3,000萬元換算，每坪單價不到8萬元。 亞力山大健身俱樂部已歇業數年，台中市地方稅務局昨日表示，亞力山大積欠百萬元稅款；此建物位於台中綠線捷運北屯線G5站正對面，民眾如欲購買，請於本月24日下午2時30分至3時前，至行政執行署台中分署投標。
地方稅務局表示，標的物雖在地下1樓，但格局方正，可做為商業用途。相較於當地周邊區域最近成交的商辦大樓或店面，實價登錄每坪單價約20萬元上下，該建物以本次拍賣底價約3,000萬元換算，每坪單價不到8萬元，相對低價。(工商時報)
苗栗大埔張藥房等土地徵收事件，最高行政法院去年對台中高等行政法院更一審判決「居民勝訴，但土地無法回復原狀，聲請國賠」部分，予以廢棄並發回續審；台中高等行政法院法官昨天現場會勘，評估返地重建的可能性。張藥房、朱樹、黃福記等三戶都希望法官了解實際狀況後，公正判決，讓他們能原地重建。 台中高等行政法院法官兼庭長王德麟，為本案承審法官，他昨天上午與苗栗縣地政人員及張藥房等戶委任律師詹順貴等人，一同實際走訪張藥房、朱樹鐵皮屋舊址及黃福記住家，並深入大埔重劃區，了解區內台積電產業專區等實況，隨後驅車離去。 彭秀春、朱樹的兒子朱炳坤及黃福記等人，也全程緊跟關心。三人都說，過去法院審理大埔案，都是依憑文字、照片「紙上談兵」，這次是第一次有法官親自到現場，希望法官公正判決。
詹順貴認為，過去他們在法庭上，儘管向法官詳細解說張藥房、朱樹、黃福記等三戶的情形，都不如法官到現場一看。 他說，如今，法官願意到場會勘，代表對返地重建有審慎考量，也讓法官了解，張藥房、朱樹鐵皮屋及黃福記住家，其實都在都市計畫區的「邊邊角角」，不會影響區內整體計畫，他對於法官會勘後評估返地重建的可能性，持樂觀立場。
夾在東北角與北海岸的基隆發展觀光，卻未見新的大飯店興建投入；基隆市長林右昌坦承，未來2、3年基隆市飯店旅館缺很大，現在蓋飯店也緩不濟急，短期將研議鬆綁，發展民宿因應。 議員張耿輝說，中央把基隆列為觀光休憩港口，卻連一間5星級、6星級的飯店也沒有，問市府有何因應作為？ 林右昌表示，基隆目前各飯店的住宿率非常高，2、3年內就會出現一房難求，但是現在從構想、投資、置地、規畫到興建，緩不濟急趕不上住宿需求。
林右昌說，目前市區有的大面積空地包括基隆港東五軍港遷移後的空地、及新海港大樓遷移後的土地；此外，包括碧砂漁港有機會興建飯店，但因碧砂漁港港區屬於農委會漁業署所有，都發處還要與漁業署討論。
據了解，儘管台北101董事會通過讓百仕通集團進場實地查核，但現在卡在台北101拒絕開放租戶的資料讓百仕通實地查核，因此已陷入僵局。知情人士表示，這已是百仕通的「底限」，包括百仕通願否出到每股30元以上，全部都得等看了租約資料作完實地查核後才能算數，若看不到租約，最壞情況，這宗交易可能破局，頂新集團退出台北101將再延後。 下個月9日，台北101董監改選就要登場，迄今不到一個月時間，但百仕通集團買頂新集團101股權一案，到現在尚未如期進行實地查核，憑添該交易的變數，在此情況之下，相關人士指出，頂新集團不僅將如期參加改選，包括席次上以現有5席董事、2席監察人來應選的可能性也更高，儘管公股透過其他民股的協助，監察人將可望取得3席，但董事方面，若頂新志在參選5席，那麼公股席次最多將只能拿7席。
百仕通集團對於能否進台北101作實地查核非常重視，包括上周二特別由投行大老郭明鑑親自以百仕通香港高級顧問的身份出馬談判，當時郭明鑑就代表百仕通強調租約必須納入實地查核的重要性，因為畢竟商辦、櫃位承租，才是台北101最重要的本業。 但因台北101方面拒絕將租約納入實地查核範圍，已成為雙方繼續溝通的最大障礙。台北101方面願否同意，在消去個別企業的識別化資料，例如企業名稱之後，提供各租約，包括樓層、租金、租期等資料讓百仕通實地查核，將成為實地查核能否成局的最重要關鍵，否則，百仕通買頂新股權一案，很有可能在實地查核尚未開始前就破局。 由於百仕通對101實際的營運情況非常關注，並且認為這才是決定價格的關鍵，因此相關人士指出，百仕通對了解租約資料相當堅持。(工商時報) )
拚海外併購及業務版塊擴張布局，台灣金控將在台灣金控條例中，提出政府採購法的排除條款爭取立院放行，相關人士表示，倘若排除條款能順利過關，過去至少得花上一年至一年半時間的程序，將可縮短在半年內，甚至數月內完成，台灣金控不論是對外併購或擴張業務，都將更具機動性。
台灣金控身為台灣唯一的國營金控，招牌雖響亮，但每每因為政府採購法或是預算法的限制，導致綁手綁腳，甚至一籌莫展，在這當中最嚴重的障礙，就是時效問題。 台灣金控此次在修正草案裡，新列舉出四大事項，擬爭取排除政府採購法的限制，包括：1、金控或子公司辦理融資性租賃業務的租賃物採購；2、為併購需求遴聘外部顧問（即財顧）；3、設立海外分支機構或海外子公司所需辦理的立即採購（諸如選點、房租、設備等）；4、以委任契約聘任業務發展所需的高階專業人員。 以租賃業務為例，租賃設備的採購，必須切合最新的產業脈動，並且瞄準主力承租者的需求，倘若用公開招標方式來採購租賃物，將如同「散彈打鳥」，到時反而買了一堆沒有用的設備，而公開招標的程序如果再拖延，買來的東西更恐有「過時」之虞。
此外，對於併購必須排除採購法的迫切性，台灣金也特別強調「避免業務機密外洩及延誤時效」兩大重要性，當中台灣金特別點出，併購有一定的「保密性」，參與者也必須出具書面的「保密條款」，這本身就與政府採購法規定必須「公開辦理」的特性相衝突。 再者，在海外設置子行或分行，部分國家的監理單位原本就開出特定規格的軟硬體要求採用，這些均使採購法要求公開招標在當地窒礙難行。(工商時報)
第一太平戴維斯接受友勁科技（6142）委託，公開標售友勁位於台北市內湖的企業總部大樓，預計開價19.18億元，於12月22日公開標售。 繼三陽工業（2206）把內湖廠辦大案「T-CBD」（台北總部園區）的A4棟，以整棟近90億元、每坪約68萬元，對外求售之後，第一太平戴維斯昨（12）日公告，已經接受委託辦理內科園區的友勁科技整棟總部大樓，公開標售。 第一太平戴維斯協理黃瑞楠表示，這棟友勁科技的企業總部大樓，位於內湖舊宗段新湖一路，2010年全新完工啟用，為地上7層、地下2層的廠辦大樓，基地面積1,194.25坪，建物總面積3,503.65坪，並有99個坡道平面車位，土地使用分區為科技工業區（C區）；預計以底價19.186億元，於12月22日公開標售。
黃瑞楠表示，近年來內科園區成為企業購置整棟總部的首選區域，目前西湖段、文德段，平均開發率已達9成，有些需求逐漸轉移到具備廣大腹地的舊宗段，預期舊宗段可望成為內科園區未來十年發展的重要養份。 第一太平戴維斯調查指出，這棟友勁總部大樓，開價每坪46萬元、屋齡不到6年，相較於西湖段成交行情每坪55萬至60萬元，相對親民；與其台北市中心辦公大樓行情相較，此次求售價格還不到市區的5成，且是市場難得的整棟出售標的，預期會吸引企業總部需求者的目光。(工商時報)
長榮航（2618）第三季營收創新高，法人預估，第三季獲利可望超越上半年每股獲利的0.97元，不過，受到全球景氣不佳影響，長榮航全年獲利可望僅近90億元，較年初預估的百億元，少了10%左右。 長榮航董事長張國煒也對明年景氣看法保守，張國煒說，雖然營運量沒有減少，但全球經濟不景氣，在市場競爭下，票價降很多，以今年為例，美國線票價就少10元美元，且下半年根本沒有貨運景氣，因此對明年景氣保守看待。
另外，張國煒表示，考量空運整體服務品質的一致性，預計最快2017年合併立榮航空。 長榮航合併立榮航後，長榮集團僅有一家航空公司，是否會影響將來航權的分配， 張國煒說，目前日本、美國等國家都已開放天空了，可以不需考量航權的分配，且如果單從航權取得的考量，就多成立航空公司就好了，像華航旗下除華信外，還有台灣虎航。
市場現存5檔REIT
不動產投資信託基金（REITs）戰火再起？金管會昨（12）日宣布，將預告相關草案，未來准許公開收購REITs，比照公開發行公司公開收購辦法。 任何人單獨或與他人共同預定在50天內取得REITs受益權達20％以上，就必須向金管會申報並公告，採取公開收購。 金管會官員表示，主要是現行市場只剩下5檔REITs，多數握在壽險手中，流動性不足，若有投資人想要取得這些REITs受益權，很難在市場上慢慢買，因此開放可啟動公開收購。
5檔REITs包括國泰人壽、富邦人壽及新光人壽等三大壽險公司作為「創始機構」，在2005、2006年時壽險公司初遇利差損，且不動產出售不易時，各公司拿出其投資的不動產作為標的，發行REITs受益權籌資。 其中如國泰R1中的喜來登飯店、富邦人壽敦南大樓等，現在價值都翻倍，引來一些想套利投資人想要透過收購REITs受益權，推動基金下市清算，藉以獲得更大的資本利得。 先前部分投資人透過市場上悄悄收購REITs受益權，再召開受益人大會推動資產清算，已成功讓基泰之星、駿馬R1、三鼎等REITs的資產拍賣獲利，但剩下5檔REITs的受益權多握在國壽、富邦、新壽等大型壽險公司手中，因此有投資人即透過立法院修法，想啟動REITs公開收購，再推動這些值錢不動產出售變現。
金管會表示，公開收購是中性措施，只是讓有意願的投資人多一個管道，但依據REITs立法要分散投資精神，任5人持有REITs受益權不得逾50％，且創始機構持有不得逾20％，也不能靠買回REITs受益權，收回不動產，即未來若有投資人發動公開收購，例如收購國泰R1，國壽投資若已達20％，即不能再投資，一旦投資人取得一定成數，召開受益人大會即可推動清算等流程。 據了解，三大壽險已擬好「備戰方案」，且不會協助他人去侵犯對方的REITs，更可能是壽險公司間會「共同防禦」，避免自家不動產被拍賣。(工商時報
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