.jpg)
|
|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
周曼真主任(Anna #212)黃宣慈(Mia #230) 王詠樂(Zora #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
高雄市財政局活化市有不動產的利用，成立平台，鼓勵各局處提供活化計畫，最近統計，已完成57件，面積有205公頃，民間投金額至少可達1121億元，對市庫收入是一大助益，像市立圖書總館後方停車場也要釋出，鼓勵民間投資興建會展文創會館。
財政局長簡振澄說，57案中有22件是市有不動產的標租，9件是設定地上權，促參是26件，最大件是目前在公告招商中設定地上權的捷運凹子底站旁原龍華國小用地，共有3.8公頃，權利金設定底價是110億元，預計在地上權期間可增加稅收630億元。 據悉，目前已有不少壽險業及建築業有意爭取這塊土地的地上權，面積3.8公頃，民間投資金額達200億元，未來可使用70年，預計12月初開標。 另一場是觀光局的蓮潭湖畔旅館招標，也就是左營國中用地，面積共有4.67公頃，民間投資90億元，還有市立圖書總館也要設附屬文創會館BOT案，民間投資也達20億元。
中央銀行今天將公布五大銀行新承做放款金額與利率，行庫主管指出，不動產市場買氣「觀望」多過於成交，預估10月份購屋貸款金額將延續今年以來月月年增率負成長的態勢，五大行新承做金額合計不到300億元，利率也可能下跌到1.9%附近。 五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）9月份新承做購屋貸款金額317.42億元，貸款利率1.964%。 五大銀行辦理的房屋貸款，合計市占率高達四成，因此五大銀行新增房貸金額，常被視為房市景氣風向球。 根據央行統計，今年前九月，五大銀行新承做購屋貸款金額，有超過半數月份，月增率皆為負數。 另外，前九月平均每月購屋貸款金額為316.73億元，也比去年同期平均每月432.68億元減少。 購屋貸款利率部分，行庫主管指出，今年9月24日央行理監事會議決議降息半碼後，許多行庫也跟進調整房貸利率，國內房貸利率約下滑0.05至0.07個百分點。 為配合央行政策，防範建商養地、炒作等作為，目前五大銀行辦理的土建融案件已經減少許多。 土地銀行因為土建融持續成長，房貸業務靠分戶貸款而稍有起色。
土銀主管表示，相較年初購屋貸款萎縮了七、八十億，近來已稍有恢復。 台灣銀行則表示，台銀一般調整利率時間點在每月21日，估計10月房貸金額會比9月減少三分之一。 他指出，房貸利率下滑，加上銀行與房貸承做的成交量縮水，市場買氣「觀望」多過於成交，因此整體表現較差。 合作金庫則認為，雖然利率下滑，但有房貸業務需求的消費者，多為兩年前預購，近日交屋才會到銀行申請房貸，因此沒有明顯減少量，整體而言房貸量較以往持平。 華南銀行則表示，在景氣、經濟成長率沒有傳出好消息的同時，投資客退場、自住型客戶呈現觀望態度，使得今年表現較去年同期減少許多，但與上月房貸業務表現相較，波動幅度則不大。
圖／經濟日報提供
活絡商辦交易，金管會本周將宣布調降不動產年化租金收益率1碼。 本報系資料庫 備受關注的保險業投資不動產最低年化收益率調整案，金管會本周將對外公布，可望調降1碼，從現行的2.805%降至2.555%，有助保險業資金投入商辦大樓，並提振低迷景氣。 至於保險業投資股票，計算保險業資本適足率（RBC）的風險係數，壽險公會建議調降或採逆景氣循環方式隨股價指數變動，由於各界尚有不意見，官員指出，這部分尚未底定，可能要到下周才會定案。 保險業投資不動產最低收益標準2.805%（原本2.875%，降息後隨中華郵政利率機動調整），被視為保險業投資不動產的緊箍咒，不動產業者抱怨讓商用不動產市場陷入急凍，在壽險業者多次建議下，金管會允諾檢討，並納入強化經濟體質方案。 金管會主委曾銘宗昨（22）日表示，尊重保險局專業評估，本周或下周就會公布。 據了解，金管會已大致敲定保險業投資不動產最低收益率標準調整內容，預計本周提業務會報，順利的話，最快可望在明（24）日對外公布。 根據金管會保險局內部評估，目前A級辦公室的租金收益率足以讓保險業的投資達標，因此主管機關一開始就規劃調降1碼或半碼，為使強化經濟體質方案的效益更大，傾向調降1碼。
金管會內部持續觀察不動產市場變化，包括新光三越百貨A8館及曼哈頓世貿大樓的流標，及中信金總部大樓的順利標出等，都是觀察案例。 官員表示，有關保險業投資不動產最低收益率標準，相關函令發布即可，不涉及法規預告。因此，本周金管會敲定並對外公布、刊登公報後即可實施。以刊登公報的作業時間來看，最快本周，最慢下周。 不動產業者表示，雖然金管會這項規定的調整，未針對任何個案，但市場關注的A8標售案，可望因此吸引保險業投標；一些位於精華地段、好的商辦大樓標的，也會有更多保險業者出手，將可替商辦市場加溫，也有助提振低迷的景氣。 壽險業投入不動產變化。
圖／經濟日報提供
海軍港平營區現址位於淡海新市鎮已開發區內，經對相關土地就需求考量進行勘選後，爰由國防部選定三芝地區作為該營區新址辦理遷建。 該營區遷建三芝新址面積約6公頃，其中10.32％土地已價購取得，其餘未達成價購協議之土地暨土地改良物，業經內政部2015年10月29日函准予一般徵收。目前新北市政府已於2015年11月12日公告徵收30天(104年12月11日公告期滿)，並預定於2015年12月22日辦理徵收補償發價作業。
未來海軍港平營區遷建至三芝新址後，營建署將就營區現址進行整地及公共工程，完工後，其中屬道路、公園、國民學校用地等約5.28公頃公共設施用地將無償登記予新北市所有，其餘約5.56公頃住宅區土地則辦理標售，以利回收經費，並逐步完成建設淡海新市鎮，建構健康永續自給自足生態城市新願景。
在全台首見區段徵收預備聽證會議正式落幕，桃園市政府視為開發桃園航空城大步邁進，支持開發民間團體也樂觀前景，並將力邀桃園航空城公司董事長梁榮輝，作為正、反意見的溝通橋樑。 桃園市長鄭文燦多次力挺綠色經濟版航空城，4月也簽下支票、公開承諾明年4月底前完成正式聽證會，他並表示目前贊成方意見較多。 交通部與桃園市政府自10月3日至11月15日辦理桃園航空城機場園區及附近地區（第一期）預備聽證會議，桃園市政府地政局指出，這是首次依土地徵收條例、創全國之先舉辦，共有24場、逾5,000民眾參與，其中也有435位人次提出意見，會中除充分討論，過程也理性平和，算是圓滿落幕。
桃園市政府強調，雖然計畫面積、參與民眾規模均創國內歷史紀錄，市府基於追求國家整體發展與兼顧民眾權益的立場，接著將全力投入、積極配合交通部明年2月起的正式聽證會議，在經過討論後，也將堅持以穩健的立場推動桃園航空城計畫，以多數意見為依歸，並保障少數人的權益。 桃市府認為，桃園航空城計畫是國家重大建設之一，區段徵收規模廣達3,000公頃，影響地主約2萬人，相關規畫必須縝密且周延，期望降低民眾生活、就學、就業等面向的衝擊，藉由預備聽證會可有效釐清徵收必要性等爭議點。 市府地政局分析這次預備聽證會的爭議點，涉及徵收必要性的議題超過70項，經彙整包括設置桃園國際機場第3跑道、自由貿易港區、產業專用區、車站專用區等必要性，還有區段徵收面積規模合理性、徵收影響等，將於正式聽證時，民眾與機關透過陳訴意見及相互詢答，釐清事實真相。(工商時報)
東森電視背景
國內有線電視台近年重要出售案小檔案
DMG控股集團
東森電視出售案拍板定案，由美國DMG娛樂控股公司執行長丹密茨（Dan Mintz）個人出資，以6億美元（約新台幣近195億元）買下，此為近年國內電視頻道業者股權出售金額最大的一筆交易案。 凱雷昨（22）日透過奧美公關媒體公司代表發言，證實此一交易，而丹密茨在接受外國媒體專訪時，也證實已與凱雷簽訂一紙購買其在東森電視股權的合約。雙方強調，這次是以丹密茨個人名義收購。至於該收購案，未來還將待NCC審核通過後才能定案。 丹密茨是美國好萊塢知名影片製作人，曾經製作電影「鋼鐵人3」（Iron Man3）等數部大片，其個人擁有的投資事業包括遍布美國、中國及其它地區的動畫、電視內容、以及媒體資產，同時也是DMG美國娛樂與媒體公司的創辦人。
此外，泛投資事業還包括勇士娛樂（Valiant）與小夢露（Mini Marilyn）的國際版權（International IP），這次丹密茨投資台灣媒體產業，主要著眼於看好全球華文內容產業未來成長空間及潛力龐大。 東森電視目前是台灣最大頻道電視台，同時擁有美洲及亞洲兩個海外衛星電視台，對於丹密茨拓展華文仍至全球事業相當有幫助。未來，丹密茨也將把他在全球的經驗、版權資源挹注到台灣市場，將東森電視集團轉型為成為全球華文娛樂市場首屈一指的多媒體平台。 DMG已在2015年將中國事業部門分割成為印紀娛樂與媒體公司，並在深圳證交所掛牌公司，由於中國法律限制外國人擁有上市娛樂公司的所有權，丹密茨掌管分拆後中國以外的全球業務即DMG Entertainment，但外界仍質疑該交易案恐有中資色彩。
NCC副主委兼發言人虞孝成昨晚表示，外資持有本土衛星電視台直、間接可以達到100％，其中，直接比率不得超過50％。截至目前，NCC尚未接獲相關公司遞件申請審核，對於外界質疑該交易案是否有中資色彩並無法評論，未來將按相關規定進行審核。 東森電視擁有新聞台、財經新聞台、綜合台、戲劇台、洋片台、電影台、幼幼台、超視等8個電視頻道，是國內最大電視台，海外則有美洲衛星台及亞洲衛星台2個頻道節目。 東森電視主要股東包括凱雷（持股約61％）、東森國際（21.32％），相當以3.66億美元買下凱雷持股。 東森電視2014年營收約57億元，EBITDA約13億餘元、每股稅後盈餘超過9元，去年配發現金股利每股8元，獲利狀況相當豐厚。(工商時報)
2015年雖總體房市表現疲弱，但國建（2501）在已完工、未售餘屋，只有區區2戶，絲毫沒有降價求售壓力；進入11月，正忙衝刺高雄總銷逾36億元的「YOO馥建築」完工交屋，加上國泰商旅的轉投資貢獻，法人預期國建今年全年營收有挑戰100億元大關實力。 國建邁向完工交屋高峰，上半年毛利率高達6成多的台北市「國泰天母」，持續入帳，台中「森林苑」加入貢獻，使前3季累計營收達66.72億元、毛利率達39.97％，前3季EPS達1.12元，比前一年同期EPS0.44元激增2倍多。 進入第4季，國建協理林清樑表示，國建在手將有總銷36億元的「YOO馥建築」，自11月份開始完工交屋。 法人估計，「YOO馥建築」應可望持續貢獻至12月底，該案若依毛利率35％估計，可望帶來國建每股稅後約0.5元以上的純益，也有機會讓國建Q4出現另一波獲利起飛高峰。
另外，國建業外轉投資、100％持股的國泰商旅Hotel COZZI年底前全台將達到6家，房間總數站上1,000間。法人預期，國建第4季營收和獲利可望出現下一波高峰，營收有機會挑戰100億元大關、超越2014年營收98.92億元。 國建2014年EPS創下史上第二高的新紀錄，達1.78元，僅次於2011年EPS 1.87元；2015年是否有機會超越2014年？林清樑表示，將要看「YOO馥建築」交屋入帳的速度而定。 目前滿手現金的國建，日前又簽下台北市指標型都更案，取得國泰世華銀行敦北分行的都更案，並擔任都市更新案實施者，可望為國建在台北市的土地原料，增添柴火。 林清樑表示，國建目前已參與和國壽在民生東路和建國北路口的飯店都更案，目前興建中；至於國泰世華銀行的敦北分行都更案，國建預計分配比例不低於32％，開發用途也是辦公商業大樓。(工商時報)
兩岸第12輪貨貿談判今（23）日進入最後一天，昨日雙方聚焦討論貿易救濟、技術性貿易障礙，取得部分進展；最為關鍵的市場開放清單及產品降稅安排將於今日繼續討論。經濟部國貿局局長楊珍妮表示，仍保持樂觀心情，以努力達成重大進展為目標。 本輪貨貿談判為期3天，因「馬習會」效應，再加上雙方以年底完成談判為目標，外界對本次談判達陣期盼頗深。雙方在談判首日大致敲定原產地規則、海關程序、食品安全檢驗與動植物防疫檢疫措施（SPS）等章節；昨天更就農工產品市場開放、技術貿易障礙及貿易救濟進行談判。 在貿易救濟部分，楊珍妮表示，雙方討論訂定雙邊防衛措施，即當市場開放後，產品在一定時間進入，致產業受到嚴重損害，可依此採取防衛措施，這在WTO叫做全球防衛措施。 她解釋，WTO的全球防衛措施是指就所有進口國進行調查，但雙邊則只適用簽訂雙方。楊珍妮特別強調，有的雙邊FTA不會同意訂定雙邊防衛措施，但本次談判雙方有將此納入。 不過，就貿易救濟的反傾銷調查程序雙方仍有歧見，還要繼續討論。
國貿局副局長徐大衛解釋，雙方在反傾銷還無法達共識，主要是談判進入深水區，都是最敏感、複雜，牽扯面向廣；再者，貿易救濟與文本、產品降稅直接關聯，有些雖已談大致，但產品降稅沒談妥，反傾銷調查部分也沒辦法完全定案。 至於技術性貿易障礙部分，對於我方希望陸方簡化審批，這部分取得進展。經濟部官員表示，這次談判中，陸方同意在我方產品銷到大陸遭遇退運、銷回等處置時，要把原因通知進口人、進口商或代理人，這是非常重要的進展。 此外，我方也爭取，陸方要就主要港埠公開各項審批程序，在可行範圍內，公開程序所需的一般作業時間。(工商時報)
樺漢科技（6414）第三季財報與10月營收優於預期；近兩個月客戶密集拉貨，洽談之中的併購案應等到明年初才反映在營收上，樺漢初估，11~12月份單月營收會低於前兩個月（9月與10月）平均水準。法人預期，因CB轉換、第四季樺漢股本微增至6.9億元，單季營收若高於26億元，全年EPS約12元，每股獲利高居同業之冠。 樺漢表示，今年底前新的併購案，仍還洽談之中。不排除12月底之前對外宣布併購與結盟成果；若談判稍有延後，也可能待2016年1月份再公布。等雙方談妥後，才能挹注樺漢合併業績。
（一） 樺漢2016年網路設備、金融設備接單成長： 樺漢今年營運成長，除了集團持股38.7%瑞祺電（6416）資安設備之外，美國網路設備客戶是最重要的訂單來源。 美國網路設備客戶屬於ATCA Blade產品；該客戶持續更換新型，持續激勵樺漢2016年營收走高。 至於ATM產品方面，2016年終端的銀行客戶持續有正常更新換機訂單。
（二） 樺漢Q4營收稍低於Q3，全年EPS約12元： 今年9月與10月份，客戶密集下單大單，激勵第三季創下新高峰，第四季營收也有機會達單季次高水準。樺漢表示 ，客戶近月集中下單、第三季營收高於預期，初估第四季營收應該會回到正常水準。 樺漢今年7月份已有股東轉換手上的公司債，股本擴增至6.88億元。樺漢10、11月陸續也投資人轉換公司債，預計今年第4季財報公布時，股本可能接近6.9億元。 法人以年底股本向上微增，毛利率穩定在18%水準，預估樺漢全年EPS約12元，將是IPC產業今年的每股獲利冠軍。
（三）樺漢併購案還再談，亦不排除策略聯盟： 月前法人說明會中，公司表明年底之前會有新的併購成果。據悉，12月有機會開花結果，但亦不排除要等到2016年的1月份才對外宣布。 過去的「併購、交換股權」並非惟一方式，也可能從「策略聯盟」模式下手。 樺漢不只想併購硬體與製造，尤其是母集團鴻海（2317）在機構、組裝上有豐富經驗。未來也評估關鍵零件、軟體技術，或是有設計能力的團隊。 雖然外界都很關心樺漢又整併了下什麼廠商，但是，其實「併購」並非樺漢擴張的最終目的。 樺漢想提供給客戶的，是一個研發能力強的「平台」，讓不同領域客戶找樺漢下單；這些品牌客戶只要安心打行銷戰與攻城掠地，工業電腦、網路機櫃、手持裝置與連網終端等製造端，就交給樺漢來完成。
信驊上市後近年財報表
伺服器遠端控制IC廠信驊（5274）走出上半年營運谷底，不但第3季交出改寫歷史新高營運佳績、第4季可望再攀高峰。此外，該公司近期再傳捷報，其伺服器相關晶片全面打入大陸清華紫光集團旗下的資料中心服務大廠新華三（H3C）供應鏈。 信驊董事長林鴻明低調表示，來自新華三的貢獻將從明年開始，其餘不便多談。 法人評估，信驊受惠於英特爾新平台Grantley平台伺服器拉貨效益，推升第3、4季營運快速跳升之外，目前獲新華三訂單，也為明年帶來強勁的成長動能。 紫光於今年5月正式宣布以不低於25億美元的價格，向惠普（HP）收購新華三的51％股權，預料今年年底前完成該收購案。
由於紫光集團董事長趙偉國看好大陸雲端服務商機，因此新華三執行長于英濤從5月至今，快馬加鞭布建大陸企業級雲端資料中心，並啟動企業級網路建置雲計畫，包括大陸各大銀行金融機構、阿里巴巴、O2O相關服務企業皆已成為新華三的核心客戶。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。