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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
權利金底價110.09億元、創南台灣地上權標金新高紀錄的高雄農16特區龍華國小舊校區土地，昨日決標因無人投標而宣告流標。高市府表示，將根據市場行情，再針對權利金底價、租金率、存續期間等3項變數，做連動性的調整，明年上半年前再擇期推出；希望壽險業投資不動產的最低投報率調降到2.555％之後，有助脫標。
位於高雄捷運凹子底站出口旁的龍華國小舊址11,636坪土地，昨（2）日進行地上權決標，權利金底價110.09億元，創南台灣地上權標金新高紀錄，不過，因無人投標而宣告流標。主持開標會議的高市府財政局副局長曾純倩指出，此一標租案，決標之前詢問度相當高，可能因為最近國內房地產市場相對低迷，導致無人投標，預定明年上半年再伺機進行招標。
她表示，龍華國小舊址地上權的存續期間70年、地租年息率3.5％及權利金底價110.09億元，這3項變數是連動的，因此，如果明年推出時，房地產景氣沒好轉，權利金也可能向下調降。房地產業者說，該案權利金介於80到90億元之間是比較合理價位，因為此次招標權利金訂為110億元，主要以該地地價每坪215萬到220萬元為計算基礎，可是該區「商四用地」每坪合理價格介於185萬到190萬元之間，因此，二者計算出來的合理價位有所差距。 不過業者也分析，龍華國小地上權基地位於農16特區博愛路、大順路口，除高雄捷運紅線凹仔底站，未來也是高雄環狀輕軌的出口；明年若順利脫標，將可與漢神巨蛋百貨商圈及正興建中的義大集團亞洲廣場，構成北高雄最堅強的黃金百貨商圈，長線發展前景可期。也因此，若能適度調降底價，配合最低投報率門檻調降，可望順利脫標，屆時對周邊房市將是一大利多。
近8年全台贈與移轉棟數
房屋贈與節稅熱潮逐漸消退，截至今年10月止，全台贈與棟數僅4.3萬棟，較去年同期減少3,000餘棟、年減7.9％，預估全年約5.1萬棟，將創下2009年新版遺贈稅上路以來首次量縮紀錄。 現行遺產及贈與稅稅率於2009年調降為10％後，贈與移轉棟數逐年攀高，甚至在去年達5.5萬棟的天量；不過今年前10月贈與棟數僅達4.3萬棟，較去年同期萎縮7.9％，減少3,000餘棟。 依過去移轉數據來看，最後2個月約在9,000棟上下，預估今年約5.1萬棟，將是新版遺贈稅率上路後首次量縮的一年。 推究其主要因素，應與財政部針對贈與房子出售，採實際出售價格減去公告現值方式，計算獲利後課稅有關，由於贈與節稅效益大減，熱潮也逐漸消退。 住商不動產特約代書張世樟表示，贈與取得者在未來移轉時，將以贈與當年的土地公告現值與房屋評定現值作為取得成本，由於課稅基礎與市價至少相差3～5倍之譜，併入所得稅計算後稅率將十分驚人。
永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，舉例來說，1間市價3,000萬的房子，公告現值1,000萬，若用房產贈與需繳交78萬贈與稅（1,000萬-220萬（免稅額）=780萬X10％（贈與稅）=78萬）；但若贈與現金3,000萬，則須繳交278萬贈與稅（3,000萬-220萬=2,780萬X10％=278萬），兩者相差200萬元，因此，以往大多使用房產贈與節稅。 但受贈者未來若以4,000萬出售房產，以今年底前出售計算，需繳360萬元的財產交易所得稅（4,000萬-1,000萬（公告現值）=3,000萬X30％（房地比）=900萬X40％（個人所得稅率）=360萬）。 若明年房地合一上路，2年內出售要繳1,050萬的財產交易所得稅（4,000萬-1,000萬=3,000萬X35％（2年內出售稅率）=1,050萬）。
因贈與房產轉售後的財交稅遠高於省下的贈與稅，讓贈與效果大打折扣，因此，目前大多以贈與部分現金作為兒女購屋貸款，再以每年220萬的免稅額贈與現金繳交房貸方式辦理，但若贈與房產後並未有轉售動作，則仍有節稅效果。 (工商時報)
為加速國防部軍備局覺民營區1.27公頃土地的活化利用，高雄市政府與國防部達成共識，預定明年底前完成土地移撥，並在後續土地利用進行前的過渡期，儘速簡易綠美化或暫作停車空間使用，有效活化營區，同時提供社區運動休憩空間。
高市府秘書長楊明州昨（2）日率領高市府官員，前往國防部軍備局覺民營區勘查，他說，覺民營區已於103年10月30日公告都市計畫變更，機關用地變更為學校用地及住宅區，其中32％劃為學校用地，約0.41公頃移撥為光武國小校地使用，作為高雄市體操館及光武國小體育館；10％住宅用地捐贈市府，處分後將挹注鐵路地下化鳳山計畫之財源；剩餘58％、約0.736公頃歸國防部所有。
楊明州表示，為了加速土地後續利用，財政局和地政局將全力協助土地捐贈，並專案處理廢棄物流向及拆除執照審查。而為改善周遭居住環境，減少孳生源滋長，營舍拆除後，將進行空地綠美化，由區公所向養工處提出申請，高市府也會支持相關算預算，盼為鄰近社區風貌帶來正面效益。 (工商時報)
林口國宅暨二○一七年世界大學運動會新建統包工程，昨天舉行上梁典禮，內政部長陳威仁、台北市長柯文哲、新北市副市長侯友宜皆出席。林口國宅屬於社會住宅，配合世大運做為選手村短期使用，原本預定在二○一七年三月完工，目前總體進度超前，可望在明年底前完工。 林口國宅由內政部規劃籌備，使用新北市林口區國宅用地，工程由台北市政府發包，完工後先用做選手村短期使用，世大運賽事結束後，則成為「只租不賣」的社會住宅，四個基地計有卅四棟建物、共三千四百七十九戶住宅；選手村預定二○一七年六月移交世大運組委會試營運，八月中正式開村，選手到各個比賽場館，車程都將在一小時以內。
昨天在Ｄ基地辦理上梁典禮，在建築工程文化中，「上梁」代表將最後一支頂梁放上後，結構主體就已經完成。 陳威仁表示，林口國宅的土地和建築費用是以住宅基金投入，大台北地區的住宅議題亟需政府關注，林口國宅後續絕對用做社會住宅。 柯文哲今年前往韓國參訪光州世大運，對於選手村印象深刻，譬如依據國際關係安排住宿區位，建構防恐維安防護網，柯文哲認為，林口國宅暨選手村的品質「絕對不會輸」。 柯文哲說，距離二○一七年世大運剩下不到兩年，包括選手、裁判、行政、媒體、工作人員等，初估超過兩萬人到訪台灣，選手村品質是活動成敗關鍵，硬體完成後，營運軟體也會儘速跟上。柯文哲也感謝廠商對於工程的努力。侯友宜則肯定林口區近年來的發展和成長，對於雙北在世大運的相關合作充滿期待。
錢變薄了！近3年購屋坪數縮減9.5％，千萬預算購屋坪數大不同，高雄為北市的3.2倍 新聞摘要 • 錢變薄了！近3年購屋坪數縮減9.5％，千萬預算購屋坪數大不同，高雄為北市的3.2倍 房地合一上路倒數計時，投資者紛紛退場，剛性需求當道！2015年全台不動產買賣移轉棟數進入『26萬棟保衛戰』，但隨著年底購屋潮回溫，仍有不少自住民眾選擇在交易量低點時紛紛入市。 21世紀不動產統計近3年內部成交資料顯示，以台中市及高雄市為例，購買1,000萬元內的住宅民眾高達7至9成，顯示該價產品仍為購屋主力。
現全台首購族為多以總價1,000萬元左右的產品為首選，若以1,000萬元為購屋預算，在台北市、台中市及高雄市三地能購入的房屋坪數相差甚遠！統計數據顯示，台北市可購入坪數約為17.4坪、台中市則為45坪、高雄市為55.7坪，中南部兩都分別為北市的2.58倍及3.2倍。 21世紀不動產副總經理曹若琪表示，北市居不易，購屋門檻較低的小宅產品相對熱門，在房市低迷時反而顯得搶手，能吸引到具有剛性需求的單身族或小家庭首購，只要選對區域，保值抗跌性相對高。但以相同價格，在北市只能買到「首購宅」，在中市卻能買到「首換宅」，在高雄更能買到坪數50~60坪的換屋型大四房，顯示出北、中、南住屋坪數呈現越往南，坪數越大的趨勢。 以1,000萬元為購屋預算來看，近3年北、中、南三都平均購入坪數大小皆呈現縮減趨勢，以2013與2015年相比，台中市從49.7坪縮減至45坪，減少9.5％為最多，台北市從17.7坪縮減至17.4坪，減少1.7％，高雄市則從58.1坪減少至55.7坪，減少4.1％。而觀察三都購屋平均單價，2015年較2013年相比，北市從2013年每坪64萬跌到2015年60萬，跌幅達5.3％，高雄市則是以單坪17.9萬跌至17.8萬，小幅下跌0.6％，而台中市未跌反漲，由20.9萬漲至23.4萬，漲幅達16.4％。
曹若琪分析，北市房價已到相對高點，受近年限貸、稅率調漲的外在因素影響，房價開始逐步下修，且近年來台中大型建設議題不斷，更有台中七期新市政中心及歌劇院加持，吸引當地自住者與北部投資者青睞，使房價節節高漲，觀其11月買賣移轉棟數，六都又以台中月增37％為最多。 曹若琪提醒，首購族入場前應全面分析購屋資金分配，避免房貸繳不出來的情況發生，房貸支出可佔月收入約3分之1，才是兼顧購屋與儲蓄，最健全的理財守則。
義美食品明年將加碼投資台灣，擬斥資10億元在斗六興建豆奶與鮮奶廠，預計2017年投產，將是單一產線規模最大豆奶廠。這是義美近十年來最大投資案。 義美總經理高志明昨（2）日舉辦新書《非油不可•好油難尋》發表會，展現出人脈實力，各黨派政治人物齊聚，為食安發聲。高志明說，現在義美有能力發揮影響力，希望打破黨派藩籬，共同替食安努力。 今年對義美來說是豐收的一年，在網友鄉民力挺下，豆奶與鮮奶兩項冷藏品銷售爆量成長，豆奶更成為市占第二品牌，將挑戰龍頭統一。 整體來看，義美今年營收成長三至四成，無論成長幅度與業績規模都創歷史新高。 今年初義美推出小包裝豆奶在超商、超市與量販銷售，帶動豆奶業績成長八成。因應通路需求擴大，現有六條產線相當緊繃，除南崁、龍潭兩廠增設每小時1.4萬瓶產線，明年更投資建新廠生產豆奶。
高志明說，豆奶與鮮奶產能已經滿載，市場供不應求，擴充產能燃眉在即，已在斗六工業區購置土地，明年動工，最快後年投產，總投資金額約10億元，預期可創造營收25億至30億元。 目前國內豆奶與豆米漿市場規模約40億至50億元，前三大業者分別是統一、義美與光泉。今年前三季統一豆漿市占率為43.7%，仍居龍頭，但較去年同期市占率64%大幅滑落，就是被義美搶走。 今年前三季義美豆奶市占率達34%，與去年同期14%相比，不僅市占規模倍數成長，也擠下長年占據第二的光泉。
義美豆奶產品與統一的市占距離僅有10%，明年積極擴廠後，挑戰龍頭意味濃厚。 通路業者指出，在一連串食安風暴後，義美的品牌形象好，消費者接受度大幅提升，今年義美相關產品銷售直線成長，今年以來相關產品營業額成長二至三成，優於其他食品業者。
長榮航空積極布局航太事業，新成立的航太子公司長榮航宇精密桃園觀音工業區廠房昨（2）日開幕，長榮航董座張國煒指出，二期廠房興建工程將於明年初啟動。 長榮航集團布局航太事業，除負責飛機修護的子公司長榮航太（EGAT）外，另成立長榮航宇精密（EGAP），負責航太製造，桃園觀音廠房昨天開幕，正式進入量產階段。 開幕儀式由長榮集團副總裁林榮華、張國煒共同主持，桃園市長鄭文燦、GE公司亞洲區採購總經理Neil Walker、波音商用飛機駐中國大陸副總裁Ian Chang等近400人到場。
長榮航宇第一期廠房面積17,600平方公尺，今年初完工後，陸續導入各式新穎機器設備，造價2億元、台灣唯一的自動鉚釘機昨天也正式啟用。張國煒並宣布，因應未來市場需求，二期廠房興建工程明年初將接力啟動，新廠面積15,700平方公尺。長榮航宇董事長王宜恭先前表示，今年營收目標4億元，明年挑戰倍增。 長榮航宇一期廠房昨天開幕，但今年2月落成後就已陸續進駐，7月配合長榮航空向波音採購五架B777F全貨機，與波音簽下五年大單，負責提供777F貨機的防撞牆，合約期至2019年止。 另外，長榮航上月與波音簽約，將投入2,400億元，引進包括B787夢幻客機等26架廣體客機，可望再為長榮航宇帶進更多新訂單。
由於主要在手工程逐步完工，新建（2516）加碼公共工程案量，繼日前標得西濱快速道路、桃園機場二期航廈擴建工程後，昨（2）日再標得合約金額33億元的西濱快速公路WH51標。近一個月來新建已取得三件總金額約75億元工程標案，預計明年底將是新入手標案入帳高峰期。
新亞昨日向交通部標得的西濱快速道路橋梁、擋土牆及路工等工程，位於彰化芳苑市郊永興至新街路段新建工程，全長4.75公里，預計2019年7月完工，這是新建近一個月來連續標得的第三件公共工程，前二件分別為約30億元的西濱快速道路WH52標，與益鼎工程聯合承攬、新建分得約11.8億元的桃園國際機場第二航廈擴建工程，在年底前接連得標工程進補下，今年已得標125.4億元工程，高於往年新簽工程約80億元的水準。 由於新建主要在手工程均已過了入帳高峰期，今年新建前10月營收72.7億元，較去年同期衰退22.6%，單月營收也從年初的約10億元，衰退至第3季約單月5億元。
咖哩連鎖專賣店「魔法咖哩」全台積極布局展店，繼今年5月開設苗栗店後，看好台中餐飲市場發展潛力，最近進駐家樂福台中大墩店，開設全台第9家直營店，估計今年營收可衝破1億元。 魔法咖哩總經理李明乾表示，將以1年開1店的速度穩健展店，朝台灣最具規模的咖哩連鎖專賣店邁進。 李明乾表示，隨著社會型態改變，單身與外食人口逐年增加，目前全台單身人口約千萬人，近10年來成長逾16％，強調「個人化」與「自我滿足」，一個人的生活方式，帶動單身經濟潮流，魔法咖哩為搶食單身經濟商機，台中大墩店推出「一人樣集點送」，消費滿額集點送免費餐點，鼓勵一個人也能開心吃咖哩。
李明乾表示，魔法咖哩搶進台中食尚重鎮－公益路商圈展店，挑戰台中餐飲超級戰區，除在選擇分店地點下功夫外，對自家美食也有信心。 他說，咖哩是個非常深奧的東西，裡面的配方2、30種，魔法咖哩的經典三色獨門配方，黑色搭海鮮、黃色搭肉品、白色搭蔬菜，讓顧客一次可吃到3種顏色的咖哩。 由於餐飲市場競爭激烈，李明乾表示，因為大環境問題，比起上高級餐館，大家更追求CP值高的餐廳。 而魔法咖哩經營理念就是帶給客人幸福感，即使是免費添飯的服務，也不因無限量供應而內容打折，「米飯使用的是日本新潟越光米原生種，在彰化二林契作，讓顧客免費續碗，醬料也可免費續」。 李明乾指出，近年來食安風波不斷，魔法咖哩創店至今，堅持使用天然食材與香料，只有可以溯源的安心食材能出現在顧客的桌上，就是為了替顧客的健康把關。 (工商時報)
（中央社記者林行健丹轆省吉隆納鎮2日專電）全興國際水產集團於呂宋島中部投資設立的飼料生產園區，今天舉行新廠落成典禮，這是台菲漁業執法合作協定簽署後，首宗台灣漁業企業在菲設廠投資案。 全興新廠座落於呂宋島中部丹轆省（Tarlac）吉隆納鎮（Gerona），園區面積達14.2公頃，是東南亞地區最大，主要生產魚、蝦、豬、雞等飼料，3期工程總投資預計達2200萬美元，水產飼料年產能高達15萬噸，畜產飼料年產能高達20萬噸。 丹轆省是菲律賓現任總統艾奎諾三世的故鄉，且距馬尼拉只有150公里，經由新開通的高速公路往返，車程約2小時。
農業委員會主任委員陳保基率同副主委沙志一參加新廠落成典禮，並與中華民國駐菲代表林松煥、馬尼拉經濟文化辦事處理事主席培瑞斯、菲律賓駐台代表白熙禮、菲律賓漁業局與海岸防衛隊高層官員以及地方官員共同剪綵。 這是台菲漁業執法合作協定簽署後，首宗台灣漁業企業在菲律賓設廠投資案。 陳保基表示，全興投資除鞏固台菲友好關係外，更奠立雙方進一步展開漁業事務合作基礎，未來雙方將逐步推動如水產飼料投資等漁業事務合作。 他也期勉全興持續深耕核心技術，布局全球，為台灣企業開拓海外市場樹立典範。 全興集團在台深耕40年，創造出全球知名的「Grobest」品牌，全興集團說，他們未來將把生意擴產至家禽與家畜飼養。1041202
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