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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
拚股價！合庫金控（5880）近期利多連連，不但獲利創新高，新推出的「以房養老」轟動市場，連東南亞參股計畫也有眉目，董事長廖燦昌昨天表示，明年第一季底、第二季初將召開合庫首次法說會，展現合庫的投資價值及投資潛力。 合庫金去年獲利破百億元，今年自結前11月合併稅後盈餘達120.18億元，每股稅後盈餘（EPS）達1.12元。法人預估，合庫金今年稅後盈餘可達130億元，再創史上新高。 廖燦昌說，要辦法說會，一定要有「話題」，除了說明最新推出的以房養老創新商品，還要讓法人瞭解合庫的轉型及參股計畫。
合庫金每股淨值約16至17元，昨天成交價為13.45元，廖燦昌直說「股價太低、太委屈了」，希望讓境內外法人看到投資價值，提升外資持有占比由16至17%，拉高到2成。 此外，近期合庫創新推出的首宗商業型以房養老貸款，讓年滿65歲年老有屋族，可以活化資產，取得養老金，符合現行少子化、高齡化的社會趨勢，引起市場轟動。廖燦昌表示，以房養老才推出逾一周，已有三件核貸案，反應相當熱烈。 至於合庫的東南亞參股計畫，是否會在明年首季開花結果？是否做為法說會亮點？廖燦昌笑而不答。 廖燦昌指出，金融業與整體經濟發展息息相關，台灣面對紅色供應鏈的衝擊，若沒有調整產業結構，產生新的投資，資金需求就不高，金融業就受影響，「銀行業一定要走出去」。 對於中國大陸經濟成長放緩，合庫銀行表示，內部對大陸相關授信已從嚴審核，透過實地訪查、增提擔保品、慎選優質台商及要求大陸四大行作保等，以降低風險。大陸近期對汙染企業的限制也愈來愈嚴格，未來也會將相關政策因素納入授信考量。
北市議會工務委員會昨審查台北住宅基金預算，發現公共住宅4年2萬戶需1422億，光是購買土地費用就要394億，議員認為，中央有償撥地的部分，可等明年總統大選後，再視情勢與中央談無償撥用，預計明年僅編列140億元，100億元預算擱置或刪除。 不過民進黨議員則要求保留大會發言權，公宅基金預算仍須至大會討論及進行表決。 9筆公宅土地預算中，有6筆遭擱置、刪除，包括文山區華興段8億元、信義區六張犁營區A、B街廓54億元、北投奇岩新社區11億元、文山區景美女中調車場基地9億元、中正區忠義國小基地17億元、大同區明倫國小基地1億4千萬元。 議員郭昭嚴說，4年2萬戶要花1422億，每年光利息就要付4千多萬，擔心債留子孫。
市議員鍾小平說，「中央土地能不能無償撥用，要看柯文哲跟蔡英文的關係」，因此建議需向中央購地的預算都先擱置，未來若能與中央合作，也能改善地方財政。 都發局住宅企劃科長簡瑟芳說，預算刪除將影響公宅達成進度，預估將減少3175戶。都發局長林洲民說，1422億中有300多億是買地費用，興建工程費約900多億，估算自償率大於百分之百，且興建時未有收入的前幾年，只需還利息，財務審慎樂觀。
東港眷村文化生態保護協會、共和新村自救會、共和里長、共和社區發展協會聯署陳情，將眷村納為文化聚落。 記者蔣繼平／攝影 分享 東港共和新村眷改案和東港鎮都市計畫綁定，本月15日送內政部都市計畫委員審查，擔心一旦通過就成定局，共和社區人士為留住東港最後一塊綠地，四處奔走。 東港眷村文化生態保護協會、共和新村自救會、共和里長、共和社區發展協會聯署陳情內政部都市計畫委員，昨天再度走上街頭訴求將眷村納為文化聚落，保留最後一片綠地，讓東港人有喘息生活空間。 眷戶劉玉珍指出，民國98年莫拉克風災將東港鎮包括共和新村在內劃為洪泛、淹水、地層下陷、海水倒灌區，不適合開發；且東港鎮及屏東縣人口逐年減少，缺的不是住宅，而是綠地，質疑都市計畫是本末倒置。但是兩種說法都遭到縣府否認。
城鄉發展處都市計畫科長張宛婷表示，共和新村18多公頃土地是國軍選定眷改用地，改建後全部不會保留，都市計畫是為了跟軍方取得土地，將蓋房子的土地變成公共設施用地，避免全部為水泥建築，軍方則將部分變更為商業區做損益平衡。 張宛婷表示，15日內政部都市計畫委員召開第一次專案小組並場勘，不會立刻有結論，還要送大會審議，在國防部跟現住戶權利關係問題解決之前，也無法定案，若申請文化資產通過，都市計畫又要重新來過。 文化處長吳錦發表示，共和社區過去提報整體為文化聚落未成功，目前以防空壕、消防柱、活動中心各項個別提報保留，成功機率較大，或許能保住重要的文化資產，這部分仍要尊重文資委員的審查結果。 東港鎮公所主秘劉佳郎表示，東港鎮配合縣府做東港都市計畫變更，並通知各單位進行開會，不樂見土地都變拍賣掉成為住宅區、商業區，保留這塊公園綠地供鎮民使用。
雖然近期房市交投有轉趨回溫跡象，不過，站在第一線觀察，合庫金（5880）董事長廖燦昌認為，現在房市交易情況冷清，就像最近的天氣；也有公股行庫主管指出，對於供給量大的地區，若建商有周轉需求，個案房價最高有下修2成的空間。 廖燦昌指出，據建商轉述，近期看屋人潮確實有多一些，但買氣還是沒上來，目前合庫銀房貸餘額為4700多億元，明年目標持平。 另一位公股行庫主管表示，有發現到桃園青埔、新北林口及淡水等區，存貨多的建商，降價意願開始顯現，房價下修幅度最多甚至可達2成；且過去常說的「林三淡」（林口、三峽、淡水），現在變成「林五淡」（林口、五股、淡水），三峽已被五股取代。 對於中央銀行統計，全體銀行10月購置住宅貸款餘額為5兆9982億元，續創歷史新高；該名行庫主管說，這可能是「末班車」效應。
行庫主管表示，第四季進入年底的交屋旺季，加上房地合一將於明年上路，帶動想適用舊稅制的買賣需求，成為推升最近房貸餘額成長的主因；不過，明年仍沒有太過樂觀的理由。 另外，合庫銀近年積極拓展消金業務，11月底首創「以房養老貸款」，給予年滿65歲國人，家計消費及安養所需資金；民眾提供單獨所有房屋為擔保，首次貸款額度最高7成，貸款利率最低2.13％起。 廖燦昌表示，「以房養老貸款」推出後，市場反應相當熱烈，不到半個月就有3件被核准，每件核貸金額皆超過1000萬元，不動產則都坐落大台北地區。
為了兌現台北市長柯文哲「四年兩萬戶」公共住宅政策，北市府日前公布四十七處公宅基地，但獨缺蛋黃大安區，而信義區基地也位於邊陲的蛋白區，不過，近日市府鎖定捷運忠孝復興站旁、SOGO百貨復興館後方的四○二坪，研究闢建大安區首座公宅，也是未來最精華地段。 • 北市府最黃金地段的公共住宅，位於捷運忠孝復興站、SOGO百貨後方。 （記者郭安家攝） 共402坪 將成大安區首座公宅 該基地位於復興南路，包括懷生二小段等三筆土地，原屬於第三種商業區，不同區塊建蔽率有六十五％及四十五％，容積率則為六三○％及二二五％，郝市府時代原本設定地上權，權利金為十八億元，開發為兩百房的觀光旅館，但沒廠商投標，兩度流標。
都發局主秘羅世譽表示，大安區大部分公有地已眷改，所以日前公布公宅基地無大安區，但懷生二小段基地閒置沒有規劃，就委託廠商評估公宅計畫。公宅坪數還在規劃，一房型占六成、兩房型占三成、三房型占一成，會參考周邊行情訂租金，達民眾可負擔程度。 住商不動產主任徐佳馨說，根據實價登錄，忠孝復興站方圓五百公尺內，中古屋成交價每坪約八十至九十萬元，若十二年房屋每坪則有一二八萬元，新建案則可能落在每坪一百至一五○萬元之間；估算該處月租一坪約一千五百元至一千八百元，若打八五折計算公宅租金，每坪也要一二七五元至一五三○元。
想知道自家房屋行情，再也不用從實價網中大海撈針。向來有「空頭總司令」稱號的張金鶚，找來美國安富金融工程集團合作，昨宣布不動產自動估價系統公益性平台（http://www.houseplus.tw/）正式上線，目前免費提供民眾查詢房屋價格。 政治大學地政系教授張金鶚表示，該平台主要是提供民眾免費查詢房屋價格，價格來源是以實價登錄資訊為主。目前資料庫建立資料是以六都非透天類的住宅房價為主，實價樣本數超過18.5萬件，預計每一季進行資訊更新。該網站上線前，也就是11月23日至12月3日間，曾邀集539人上線查詢，查詢次數共3252次，主要測試對象為一般民眾、地政士、不動產估價師、銀行等。
他指出，目前六都測試模型的平均誤差為13％，換句話說，假設民眾查詢路段每坪行情為100萬元，查詢結果可能出現每坪87萬至113萬元的行情，估值結果的誤差範圍，符合國際標準。 全國不動產企研室主任張瀞勻也指出，此平台對於不動產市場有參考價值，但仍應考量當下的經濟環境與賣方條件，以及當地利多建設或利空變數，審慎評估後，再決定購屋與否。
泛公股行庫明年房貸的目標幾乎都設定為「零成長」，甚至是負成長，為了填補獲利缺口，三商銀已擬定，明年主軸是加強化財富管理等個人業務，強化手續費等收入，調整結構補足房貸缺口，同時降低利差對獲利的衝擊。 銀行主管說，房貸占個人金融業務相當大宗，因此除了維持原有的餘額，更要用財富管理、退休規劃這塊來補足缺口。
第一金統計，今年第3季底的房貸放款，較去年第3季底小幅下滑0.1％，但淨手續費收益成長13％，其中，財富管理更大舉成長27.1％，預計明年要在手續費這塊繼續努力。
華南銀行分析，今年以來的財富管理手續費比去年成長約5％，雖然下半年受到全球景氣趨緩，基金承作量下滑，但保險拉高，因此整體影響幅度不大，基金、保險的比重，從上半年的6比4，下半年來到5比5。華銀強調，基金及保險業務是今年財富管理業務推展的雙主力商品，明年將持續強化，希望以定期（不）定額推展及經營高價值客戶推展方式，透過規劃各項理財商品平台，以滿足不同風險屬性的客戶需求。
彰化銀行則指出，會持續衝刺個人金融，包含推展分期繳及投資型保單；聚焦推展外匯存量，增加理財銷售機會；個人貸款業務主要以理財型貸款為重點商品。整體來看，仍以理財型房貸與信用貸款為銀行的主力商品。臺灣企銀強調，希望整合企金、外匯、財富管理三項業務，並落實客戶關係經營，提升相關手續費收入。
今年底前公司債待送件指標個案
景氣不佳，企業缺乏投資意願，連帶影響資金需求，市場出現近年最大規模公司債停滯潮，合計有約700億元原本預計今年發行的公司債額度，打算延至明年之後再發行，券商指出，今年公司債市場除了第4季旺季不旺，氣氛更可說是冷到谷底。 券商強調，原本央行第3季降息後，市場利率走低，加上過年前不少企業有資金調度需求，第4季原應是公司債發行旺季，但總計待送件逾700億元公司債現在全部「HOLD」住，市場苦等不新籌碼，至於明年這些額度發不發，還要看景氣臉色。 券商主管表示，觀察今年下半年來，包括財政部標售的各年期公債，及定存單、國庫券，利率均屢創新低，公司債定價利率平均也降低了5～10個bp（1bp是0.01個百分點），尤其第3季底央行降息半碼（0.125個百分點），將市場利率打到絕低水準，但仍喚不起企業發債意願。
「主要是大環境總經，經濟成長率連連下修，出口更是連續10個月衰退，且衰退幅度有擴大的現象，現在發公司債拿了錢，也沒什麼投資機會」，券商主管指出，除非有借新還舊需求，否則定價利率雖然低，企業也不急於在此時抱一堆新資金進來。 觀察進入第4季以來，指標發債大咖定價者，只有鴻海的90億元，並且在10月底又完成後續180億元無擔保公司債送件，其他指標大咖，有過半是董事會在上半年就通過發行額度，但遲遲到現在都還沒送件，更不用說進場詢價、定價。
券商主管說，今年通過發行額度的大咖，包括亞泥、台塑集團、統一企業、鴻海、中龍鋼鐵等，合計就有690億元額度，但現在看來全都HOLD住了。 券商主管認為，公司債次級場缺券嚴重，除企業受景氣差衝擊，造成發新債投資意願保守，與明年公司債由財顧制轉承銷制的變動也有關，指標個案偏向延後至明年，邊等（新制影響）邊看（景氣復甦），再評估發債時機，至於關鍵還是景氣是否有起色，否則明年第1季缺券情況恐難改善。 (工商時報)
金管會核准首宗金融業轉投資FinTech（金融科技）案，玉山銀行斥資2.24億元，轉投資「金財通」商務科技。玉山銀行將收購「金財通」原股東統一超商所持有58.33%全部股分，在股權完成轉讓並加計玉山原有持股後，玉山銀持股金財通比率增加到64%，成為金財通最大股東。 金管會9月宣布，放寬銀行和金控得百分之百轉投資金融科技公司，年底前即出現首宗獲准的轉投資案。 金管會銀行局表示，玉山銀行轉投資的這家公司，較偏重資訊服務，玉山銀在持股達64%後，將對該公司具有一定「控制力」，有利於玉山銀行發展電子商務及第三方支付等業務。
金財通2000年10月成立，目前實收資本額1.35億元，主要從事金融與企業界金流與帳務系統開發業務（B2B、B2C）及電子支付，也是之前統一超商icash卡的系統商。不過，目前統一集團已成立愛金卡公司主導icash業務。 玉山銀行表示，投資案不影響金財通經營策略及與現有顧客服務關係，未來玉山會投入更多資源，強化新興支付及數位金融平台，擴大與企業界及金融業者的合作，並期待未來金財通可在金融3.0過程中，扮演更重要的角色。
台灣上市櫃公司協會昨（10）日正式成立，馬英九總統、行政院副院長張善政、金管會主委曾銘宗均親臨現場見證，馬總統致詞時指出，行政院大力推動社會企業，去年已啟動相關行動方案，期望台灣上市櫃公司協會發揮帶頭作用，鼓勵企業同時兼顧利潤與社會服務。 台灣上市櫃公司協會舉行成立典禮，馬英九總統擔任嘉賓，與剛出爐的首屆理事長林德瑞、金管會主委曾銘宗等一同出席。
曾銘宗表示，台股總市值高達27兆元，創造出超過155萬個就業機會，上市櫃公司對台灣的經濟發展貢獻厥偉；金管會過去二、三年來，亦持續建構完善的資本市場，包括上市、上櫃、興櫃、公開發行、創櫃、乃至群募，未來不論打亞洲盃或世界盃，台灣企業家都可充分利用健全環境。 此外，上市櫃企業家不僅是對經濟發展有貢獻，長時間以來也履行企業社會責任，積極參與公益，金管會將持續推動上市櫃企業社會責任。
台灣上市櫃公司協會去年初由關貿網路公司董事長施明豪發起，迄正式成立前，已二度於總統府舉行圓桌論壇，同期間也與對岸企業舉行企業家論壇，加深兩岸經濟、企業合作交流。台灣上市櫃公司協會目前會員約150位，尚在申請入會階段者有30家，預計2016年會員人數可達200家。理事長林德瑞指出，未來將展開與香港上市公司商會、大陸上市公司協會對接，並進一步與其他國家接觸。 台灣上市櫃公司協會副理事長蔡榮騰說明，協會成員橫跨食、衣、住、行、育、樂、金融各領域，參與的企業包括「天上飛的航空公司，地上跑的輪胎公司、高鐵等，水中游的船運公司」等都加入上市櫃公司協會行列，可發揮跨業交流效果。上市櫃公司協會內已成立工業合作、商業合作、科技合作、金融投資、產業研究、文化創意、健康樂活、教育合作、新世代青年智庫等九大委員會。
明基投資專業電競品牌ZOWIE GEAR之後，昨（10）日正式宣布，未來旗下電競相關產品服務，如液晶監視器與周邊設備，包括鍵盤、滑鼠、滑鼠墊、耳機等，將整合以ZOWIE專業品牌推出。 ZOWIE是全球知名專業電競產品品牌，尤其是在北美及歐洲市場，為第一人稱射擊遊戲玩家在專業產品使用上指名度最高的品牌。早在2010年，明基就已經與ZOWIE聯手合作，聯手打造出第一款專業電競顯示器BenQ XL和RL系列，如今兩品牌的整合，將創造出更多令玩家感動且信賴的產品。 明基表示，ZOWIE品牌精神持續致力於了解玩家未被滿足的需求，深入溝通，並以最符合人體工學與實際使用的狀況，讓玩家在遊戲中感到舒適，進而提升在競技中的表現。
即日起，ZOWIE將以全新面貌推出周邊產品，而ZOWIE電競監視器也將於明年推出，進一步強化明基在電競顯示器市場的專業形象。 全球監視器市場近年緩步衰退，根據市調機構統計，去年台灣整體監視器市場出現了高達5％～10％的衰退，市場規模大約是100萬台。但是大尺寸、電競等高階機種出貨卻是逆勢成長。而明基近年策略性深耕分眾市場，推出一系列護眼機種、電競產品、以及專業色準系列。明基強化電競、美工設計、以及攝影專業等專業應用市場的經營有成，去年專業應用市場出貨占比已經提升到15％，預期此一占比還會持續提升。另一方面，明基也鎖定在較大尺寸的監視器產品線，並且推出智慧藍光系列產品，打造高階的品牌形象。 即日起，ZOWIE將以全新Logo及識別設計推出周邊產品，包括滑鼠墊、滑鼠及CAMADE線夾，包括，ZOWIE ZA，ZOWIE FK和ZOWIE EC系列，會新增超耐久2千萬次歐姆龍微動開關與16段滾輪設計功能、滑鼠墊將則以全黑色系推出、CAMADE線夾也將以黑紅色調重新設計，提供電競玩家耳目一新的新視覺新感受。
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