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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
北市府2002年招標信義計畫區內A12、A13土地，經6次流標，北市府最後將租金打6折，從土地公告現值年息的5%降為3%，才由新光人壽及遠東集團得標。但議員昨表示，租金違反現行市有土地年息5%的出租規定，市庫每年至少短收近億元，要求財政局與業者重新議約，從3%調回5%。 財政局則回應，因招標6次都流標，依市有土地相關規定，流標1次土地租金可減1%，最低可減到公告地價年息3%，且當時未制定「北市市有土地出租租金計收基準」，為順利招標才將租金打6折，且與業者早已簽訂合約，但會依議員要求與業者洽談租金調整。
由新光人壽得標的A12市地，目前轉租給寒舍艾美酒店經營，A13則為停車場，遠東集團未來計畫興建大遠百。根據財政局資料，以土地公告現值年息3%計算租金，市府每年向業者收取7450萬元和6731萬元租金，兩塊土地都採50年設定地上權，業者可自由使用50年。 議員陳重文質疑，該地當年沒有急迫性出租，即使流標10次也沒關係，不明白為何市府要將年息5%的租金改為3%，賤價出租市地，且此案為時任市長馬英九專案簽署，未經過議會備查，不符合公平正義原則。
議員周柏雅表示，信義計畫區現今土地租金一坪要價2500元，但市府還是以1坪500元賤租，且已出租8年，每年短收近1億元租金，8年少收將近9億元，市府應該把土地租金年息3%改回5%，才符合市地出租規定。 議員許淑華表示，市府過去因多次流標只好降價求租，但現今時空背景已不同，信義計畫區土地正夯，財政局應該向業者要求恢復5%租金，未來的42年不該再讓市庫損失。 •
今年多數預售屋買氣一片低迷，北台灣建案平均銷售率甚至不到3成，部分建商也看壞未來幾年預售屋市場，於是把興建中的建案直接變更為旅館，計畫搶食目前正熱的觀光商機。 欣元商仲總經理焦文華直言，明年住宅房市難有起色，因此從今年下半年起，陸續有建商將手中帶有建照的土地，把住宅規劃改變為旅館；目前北市地上權案、新北市頭前重劃區、桃園青埔特區、台中逢甲商圈及高雄市鹽埕區皆出現這種案例，且未來3年，每年至少會有10個建案改成旅館，且比率會逐步拉高。
他進一步解釋，因容積獎勵限縮政策在今年7月上路，在此之前，建商為了拿到更高的容積獎勵，紛紛在限縮政策上路前夕申請建照，不料卻遇上房市反轉；但取得的建照有開發時限，最遲也要在兩年內開發，不然之前獲得的容積獎勵將作廢。 因此，建商思考開發長期性收益的房地產，其中又以搭上近幾年觀光熱潮的旅館為首選，紛紛申請變更用途，將原本要興建的住宅一舉改成整棟旅館。不過，能將住宅改成飯店的建案，必須是地處北市精華區的建案，不然就要具備交通優勢，尤其是捷運、高鐵站周邊，再來則地處觀光景點周邊。 焦文華補充，通常將建案改成旅館，便是動輒10至15年的長期經營，但未來也可能因長期收益穩定，再轉售給壽險或私募基金業者。
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，的確有傳出新建案轉蓋飯店、月子中心等案例，主要仍受到房市整體買氣驟降的衝擊，因此，部分建商若對後市信心不足，或是銷售不佳的建案，便寧願與其他業者、或獨資轉作旅館或月子中心，改為長期的收益型商用房地產。 根據《住展》市調結果，目前三重集賢路一帶，便有2至3個建案計畫改為旅館用途。
受到公告土地現值提高、豪宅稅等壓力影響，群義房屋觀察到台北市「200萬俱樂部」豪宅近期約有40%價格呈現負成長，群義房屋總經理潘家成指出，政府近年連續調漲公告土地現值，尤其是針對台北市高級地段、重大建設等重點區段，使屋主的持有成本提高，而明年又適逢3年1次的公告地價調整，預期地方政府為增加稅收，續調漲公告地價、房屋稅的可能性極大。 目前全台有12大豪宅為「200萬俱樂部會員」，但群義房屋觀察發現約40%豪宅成交價格有下修現象，成交價格難再創新高，例如「仁愛一品」2012年9月單坪成交價站上240萬元，創該社區最高價，但來到2014年，3樓有1戶每坪僅以139.99萬元出售，價格負成長41%。
潘家成表示，通常億元豪宅買方原本手中就有相似類型產品，並不缺房產，若要買房也會希望是買全新物件，若選擇如「仁愛一品」、「帝寶」屋齡已近10年的中古豪宅，可能是買方指定仁愛路的產品，或為了拉近特殊人脈關係、與政商名流當鄰居以及看好該社區名氣，因此，在接手中古豪宅時不會追高房價。 若觀察價格成長者，以「吾疆」居冠，同樣位在11樓但價差高達141%，2012年10月每坪成交105.41萬元，但2014年4月成交價每坪站上254.07萬元。
潘家成說明，2012年為預售價格，且「吾疆」位在仁愛路三段、近捷運忠孝復興站，有別於多數豪宅多為上百坪數規劃，還提供有中小坪數格局，適合買方購入給小孩甚至是第三代居住，因此少有移轉。 另一方面，近期揭露的中山區豪宅「宜華國際」，最高單價290.63萬元，進入全台第2名高價豪宅排名，與11樓最低成交單價的130.5萬元低樓層物件，高低樓層價差極大，價差比55%，目前「宜華國際」已揭露60戶，平均成交單價約160-170萬元。
南港飯店大戰將起，六福投資10億的萬怡酒店今日開幕，台肥南港「C2觀光旅館辦公大樓」則是今日動工，包括凱薩飯店、和漢來飯店引進的皇家鬱金香酒店，兩者預計2018～2020年開幕。若加上興建中的老爺行旅，房間上看2000間。另國泰商旅和華泰飯店將在南港調車場案各自興建飯店，屆時南港將成為台北市飯店密度最高的區域，取代信義區。 萬怡酒店經理吳維寧表示，萬怡房間數465間，是近期量體最大的星級酒店，平均房價6000至6500元。
由於南港未來將興建的飯店很多，吳維寧認為，南港車站BOT案同時間有商辦大樓，進駐業者像是HSBC、Intel等，將導入商務客群，並且南港還有中國信託總部以及南港軟體園區等，都有助提升當地住宿需求。 不僅如此，吳維寧觀察，台灣觀光客增加不少來自亞洲、以3至4天短期旅遊旅客，喜歡深度旅行、會自己搭高鐵捷運去玩，所以南港具備的交通條件也是促成飯店業蓬勃發展主因。萬怡因此規畫出親子房、蜜月房、商務房和閨蜜房等不同情境的房間，供自由行旅客或商務客選擇。
以南港整體區域來看，未來將取代信義區，成為密度最高的飯店戰場。台肥C2土地今日將舉行動工典禮，土地面積達7051坪，由漢來、凱撒2家飯店業者得標，規畫興建2棟地下4樓、地上26至27樓的飯店，其中漢來將引進歐洲知名飯店品牌Royal Tulip（皇家鬱金香酒店），規畫430間房，瞄準頂級商務客層。 凱撒房間數則有663間，因此這2家飯店開幕後，房間總數高達1093間。同時還有老爺行旅、國泰與華泰等飯店等著落成，南港將擁有全台規模最大飯店群。 (中國時報)
近來社會住宅為社會各界關注的議題，亦為中央及地方政府推動的重要政策，為使全體國民居住適宜住宅，依住宅法規定，由內政部擬訂住宅政策及全國性住宅計畫，地方政府興辦社會住宅。國產署則配合內政部推動住宅政策及各地方政府興建社會住宅需要，從3個面相提供適宜國有土地，以增加房屋供給。
(1)已完成撥用：台北市(萬華區青年段、松山區寶清段、文山區木柵段)、新北市(中和區秀峰段、三重區同安厝段、三重區大同段)、台中市(大里區光正段、西屯區惠來厝段)、桃園市(中壢區東寮段)及台東縣(台東市台東段)共10處國有土地，面積合計9.89公頃。
(2)撥用中：台北市(文山區華興段及景美段、萬華區青年段、信義區三興段)、新北市(三峽區國光段、三重區集美段)及金門縣(金沙鎮陽宅段)共7處國有房地，面積合計7.86公頃。
(3)評估中：國產署並篩選49處國有土地(位於基隆市、台北市、新北市、桃園市、新竹縣、台中市、嘉義縣、台南市、高雄市及花蓮縣)，面積合計38.91公頃，提供地方政府評估作為社會住宅用地。
國產署亦表示，基於土地之稀少性及不可增性，覓得位處生活機能完備之大面積國有可建築用地日趨困難，惟為配合社會住宅政策的推動，健全住宅市場提升居住品質，未來仍將持續依各地方政府興辦社會住宅需求，提供需用之國有土地。
另行政院為推動社會住宅政策，減輕地方政府土地取得的財政負擔，分別在2014年5月28日及2015年11月18日修正「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」規定，將地方政府為興建社會住宅需要撥用國有土地，由有償撥用修正為得無償撥用，以及將地方政府為興辦社會住宅設置有住宅基金者也納入得無償撥用之適用範圍，其餘須有償撥用者(例如申撥台鐵局事業資產、抵稅不動產、營改基金資產等)，地方政府則可以分期付款辦理，期限最長8年，有助地方政府籌措財源。
半導體產業再度出現震撼彈，DRAM（隨機動態存取記憶體）大廠美國美光昨宣布，將以每股價格30元、共新台幣1300億元，收購旗下華亞科全數在外的67%股權；未來華亞科將下市，並透過旗下台灣美光持有華亞科100%股權。 同時，台塑集團旗下南亞科出售華亞科股權給美光後，將參與換取美光私募股，從華亞科股東改當技術母廠美光的股東。
中國大陸正積極切入半導體市場，紫光集團先前即向美國美光招親遭拒，但外界認為，陸方的企圖心不減，雙方後續不排除仍保有合作空間。未來在華亞科下市成為純外商公司後，是否更有利紫光入股美光？後續發展備受關注。 華亞科兩大主要股東是美國美光與台塑集團，分別持有33%與32%股權，其中台塑集團持有華亞科股權的主要企業為南亞科，持股比率為24.2%。華亞科主要生產伺服器、繪圖、PC、低功率記憶體等，為美光代工製造記憶體，是其廿奈米製程生產重鎮。
美光收購華亞科股權所需的1300億元資金中，除私募股與自有資金，預計將有800億元是由華亞科出面向銀行融資。 南亞科出售手上全部華亞科股權，可取得約476億元資金，但同時以315億元內的價格認購美光私募股，取得股權比例視交割日時美光的市價而定。另外，南亞科正籌畫轉進廿奈米製程，藉著這次交換股權，也能取得未來1x/1y奈米兩個世代製程技術與產品授權的選擇權，對於後續發展更添競爭力。
華亞科董事長兼南亞科總經理李培瑛昨表示，此交易案由美光提議，已討論好幾個月。此案是否與華亞科前董座高啟全動向有關？他強調，高啟全沒有參與相關協商。
壽險業錢留台灣，落實金融進口替代政策的市場先例出現。花旗銀行推出「在地化」全球保管業務平台服務，首家合作壽險業今(14)日宣布為南山人壽，未來其所有海外資產，將全數移轉至國內。 據瞭解，在此架構下，由花旗銀行擔任簽約主體，開立保管帳戶，客戶的有價證券資產皆簿記於花旗台灣帳上，並依保險公司或監理機關要求，提供國內與國外資產的帳簿資訊、相關報表等。
花旗銀行董事長管國霖表示，這項服務將是壽險業錢留台灣的重要里程碑，已為此增加10%的人力，並將保管作業系統全面升級。而南山人壽全數海外資產，預計本月底前完成移轉作業。 根據金管會統計，國內保險業目前有高達7.5兆元資金，都存放國外保管銀行，而推出金融進口替代政策後，初步也僅0.5%轉回台灣，未來成長空間仍非常大。
金管會指出，希望台灣的金流能投資在台灣市場，若保險業資金能移回台灣，將為國內金融市場創造極大的交易效果，且在金融監理上，尤其是有價證券將趨於更透明，有利提高金融安全性。 事實上，花旗全球的保管資產超過16.2兆美元，亞洲10大退休基金中就有3家為其客戶，甚至全球最大主權基金，挪威主權財富基金高達8,500億美金的資產，去(2014)年起也委任花旗為其唯一的全球保銀。
管國霖強調，金融進口替代政策能夠發揮「吸引資金留台」、「增加就業機會」、「強化金融監理」與「鼓勵金融創新」的效果，是台灣金融業發展的重要方向。南山人壽則是提到，過去AIG台灣子公司的時代，就開始與花旗銀行合作，進行全球投資布局，這次的合作將同樣會創造出高效能。
日月光晚間宣布，向矽品董事會提議，以現金收購矽品其他75%股份，估計交易金額達40億美元(約新台幣1313億元)，力抗紫光擬入股矽品，為台灣半導體產業再投下震撼彈。 日月光表示，董事會決議通過並已向矽品董事會提議，在雙方合意基礎下，共同簽訂合乎市場併購慣例條款及條件(包括交割條件)，以現金為對價進行股份轉換收購矽品100%股權。
收購提議包含：
一、交易價格：每股普通股現金新台幣55元(每單位美國存託憑證新台幣275元)。
二、若交易完成後，矽品將成為日月光持有100%股權子公司，維持矽品存續及矽品名稱，矽品也將下市。
三、留任矽品全體董事、經營團隊並維持現有薪酬及相關福利。
四、維持矽品現有員工福利、工作條件及人事規章，留任矽品全部員工保障工作權。
五、矽品必須依相關契約約定或法令規定，終止或撤銷中國大陸紫光參股案，包括其他任何將稀釋矽品股權參股或其他任何交易案。 日月光之前已公開收購矽品約25%股權，持股數約7.79億股，投資金額達新台幣352億元。
日月光表示，相關收購提議，已經送交給矽品公司，矽品也已經收到相關文件，日月光請矽品12月21日前，以書面回覆是否同意，儘速完成與日月光進行100%股份轉換交易協商。 日月光指出，收購提議每股收購金額，相當於表彰矽品普通股12月11日當日收盤價20.88%溢價，以及前60個營業日平均收盤價27.91%溢價。 日月光指出，投資矽品初衷，是認為台灣半導體封測同業應積極尋求合作機會、整合資源，面對全球競爭加劇及新興勢力崛起的大時代命題，維護並進一步提升台灣半導體封測業在國際間競爭優勢。 日月光認為，正式開始公開收購矽品迄今，矽品經營階層對日月光投資案始終存有敵意，未以較理性態度審慎思考各種與日月光合作的可能性。 日月光指出，矽品董事會日前決議與中國大陸紫光集團入股，對此高度稀釋全體股東權益、未給予股東任何現金對價，且似對日月光投資矽品股權具反制目的的交易，深感遺憾。1041214
鋁罐製造大廠大華金（9905）持續加碼在台投資，斥資近12億元打造環保鋁罐生產線，並擴建二片鐵罐及蓋子生產線，該3大投資案預計年底陸續投產，可望成為明年營運成長引擎。 大華金總經理姜正行表示，該公司去年和日本東洋製罐株式會社簽訂授權合約，斥資3000萬美元在楊梅廠設立環保鋁罐生產線，目前正趕工安裝中，預計本月底投產，屆時年產能將達4億個。 姜正行說，台灣保健飲料產品愈來愈多，但包裝容器未趕上食品業者需求，大華金在台灣市場幾乎都是第一個推出新型食品包裝容器生產線的，該環保鋁罐是完全沒有雙酚A及塑化劑等，且更能保存產品原始風味，紅酒、保健飲料、營養品都可以使用。
大華金同時斥資6000萬元擴建一條裝盛魚類、肉類或蔬菜類罐頭的二片鐵罐生產線，以及斥資1億多元擴增一條鐵的及鋁的蓋子生產線，可運用於奶粉罐，明年皆可開始生產，挹注營收。 姜正行指出，大華金目前在越南已設立蓋子廠，獲利狀況不錯，由於東南亞飲料和食品等市場逐年成長，大華金也想去東南亞，未來不排除到越南設立鋁罐廠，目前仍在研議中。 大華金目前在中國上海、重慶、濟南等地設有3座製罐廠及1座華通塑膠廠，主要客戶則有可口可樂、百事可樂、青島啤酒、燕京啤酒、康師傅、加多寶的王老吉等。
姜正行說，中國製罐廠目前仍呈現供過於求狀況，價格跌到谷底，客戶資金也比較吃緊，有些小廠已陸續被整併，整個市場要達到供需平衡恐怕還得等2、3年，短期仍不宜加碼投資。 大華金前3季營收維持成長走勢，第4季由於下游廠商進入機器保養，且飲料進入銷售淡季，造成10-11月營收皆出現衰退，前11月累計合併營收達73.59億元，較去年同期微衰0.88%，但公司仍力拚全年維持去年80億元的營收水準。
東芝(Toshiba)在爆發會計醜聞之後，於9月正式上路的新經營團隊就大刀闊斧展開精簡措施，繼10月宣布將退出CMOS影像感測器以及白色LED市場之後，日前又傳出東芝PC事業可能將和富士通、VAIO合併，而最新傳出，東芝精簡對象轉向家電、電視事業，可能最高將裁員7000人。 日經新聞15日報導，東芝計畫藉由優退等方式，最高將裁撤家電/電視事業7,000名員工，且也計畫大幅縮小青梅事業所規模、結束電視的研發業務。 報導指出，東芝由液晶電視、PC以及家電組成的生活相關部門(Lifestyle部門)2014年度(截至2015年3月為止的會計年度)營收年減約1成至1兆1,637億日圓、營損額達1,097億日圓，在主要事業部門中表現最差；截至2015年3月底為止東芝生活相關部門海內外員工人數為2.4萬人以上，而東芝計畫將其員工數裁撤6,000-7,000人。
報導並指出，除裁員之外，東芝也將大幅縮小設立於1967年的青梅事業所規模，且之後不排除關閉的可能性；青梅事業所除了是東芝電視、PC的研發據點之外，東芝家電子公司的總部也設在此。 日經新聞並在15日另一篇報導中指出，除縮減家電/電視事業員工人數之外，東芝也將加快資產的出售腳步，考慮將在東證上市、負責印表機等事務機器業務的Toshiba Tec(6588.JP)以及負責醫療機器業務的Toshiba Medical Systems持股出售給投資基金，以藉此籌措進行裁員等措施時所需的資金；截至2015年3月底為止，東芝對Toshiba Tec持股比重為52.9%。 根據嘉實XQ全球贏家系統報價，截至台北時間15日上午8點45分為止，東芝勁揚1.03%、Toshiba Tec飆漲4.43%。 日本媒體朝日新聞12月10日報導指出，東芝已決定退出電視生產業務，旗下唯一一家自家電視生產工廠「印尼工廠」將出售給台灣仁寶(2324)。
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