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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
內政部營建署昨（22）日公布今年第2季房價負擔能力指標，台北市和新北市房價所得比雖較上季略減，仍分別有16.1倍和12.9倍，想在大台北買房仍是不可承受之重。 營建署調查指出，今年第2季全國房價所得比為8.6倍、全國貸款負擔率為36.3%，均較上季微幅增加，整體來說，「房價負擔能力偏低」。 這項調查的計畫主持人、德明財經科技大學副教授花敬群表示，房價負擔能力不單只看房價漲跌，也和中位數房屋總價、利率等因素相關；雖然全國房價所得比、房貸負擔率較第1季上升，但從今年下半年情勢來看，應該已經到頂，民眾房價負擔能力會逐漸好轉，雙北市則因房價修正較明顯，第2季房價負擔能力已有提升。 六都中雙北市、台中市房價所得比都高於全國平均，尤其雙北市均高於十倍，民眾須不吃不喝至少十年以上才能買房，顯示購屋對人民來說負擔仍沈重。
房價負擔能力另一項指標為貸款負擔率，也就是每月應償還的房貸占家戶月可支配所得的比率；以家戶月所得6萬元為例，假設20年期本利均等攤還方式、貸款成數七成、固定利率1.99%及貸款負擔率30%等條件，約可合理負擔房屋總價509萬元以下住宅。 台北市因房價居全台之冠，貸款負擔率67.3%、新北市也有54.1%，均超過五成，處於「房價負擔能力過低」的水準。六都中也只有台南市28.4%低於三成，屬於「可合理負擔」的範圍。 但營建署調查指出：歷史房價負擔能力最低點已過。今年第2季雙北市房價所得比均較上季下降，台北市貸款負擔率67.3%、新北市54.1%，也都比上季降低約1個百分點，顯示雙北市民眾房價負擔能力較上季提升。
今年第2季全台房價負擔能力最高為屏東縣與基隆市，貸款負擔率均僅二成初，房價所得比分別為5.1倍與5.4倍，雖然屏東縣房價所得比、貸款負擔率較上季微增，買房負擔仍較北部輕鬆不少。 閱報秘書--房價負擔能力 房價負擔能力包含房價所得比、貸款負擔率二項指標，前者是「中位數房屋總價」除以「家戶年可支配所得中位數」，所得到的倍數代表民眾須花多少年的可支配所得，才能買到一戶中位數房價的住宅，數值愈高、表示房價負擔能力愈低。 貸款負擔率則以「中位數房價貸款每月攤還金額」除以「家戶月可支配所得中位數」，所得到的比率愈大，代表房價負擔能力愈低。
北市府宣布明年為「公辦都更元年」，也將在這週公布南機場整宅都更權利變換概算，揭開公辦都更序幕。然而議會21日丟下震撼彈，認為台北市都市更新推動中心成立時是屬於為民辦都更提供諮詢服務，不應該自己也擔任實施者，因此下附帶決議，若都更中心擔任實施者，則該單位預算則不得動支，讓公辦都更恐出師未捷身先死。 都發局為推動公辦都更，今年3月向內政部營建署請示，確認都更中心可擔任都更實施者，讓老舊社區都更有「一線希望」。而都發局也預估，本週將會公布第一處公辦都更－南機場整宅的權利變換概算，揭開公辦都更序幕。 但議員陳政忠21日於工務委員會表示，當年都更中心成立時就表明不擔任實施者，只民辦都更諮詢。他指出，「只要是自然人、法人都可以當實施者，」，請示營建署只是都發局自己找台階下。若要更新整宅，那麼公務部門就可以當實施者，根本不必給都更中心。
最後工務委員會附帶決議，都更中心不得為實施者，若為實施者，其預算不得動支。 對於都更中心不能擔任實施者的影響，都發局高層今天表示，都發局因為是審議機關，不適合擔任都更實施者，而其餘局處擔任老舊社區實施者的意願也不大；老舊社區多無能力自力更新，也缺乏誘因吸引企業進駐都更，「局內會再研究、討論。」而都發局表示，南機場的說明會會照預定舉辦，認為無直接影響。都更中心執行長、都發局長林洲民則表示，尊重附帶決議。
由於新北市早期不少像板橋海釣族的私地被劃為機關、公園、停車場或學校等公設用地，而政府財政困窘，也沒辦法徵收，土地使用受限，影響民眾權益。因此新北市府日前頒布「公設保留地申請檢討變更作業要點」，提供解編管道，但因因需取得100%土地所有人同意的門檻太高，導致政策上路以來，申請案始終掛零。 據統計，目前全市3408公頃未徵收的公設保留地，在去年2月城鄉局頒布「公設保留地減半徵收」後，若確認用地機關無需求，民眾即可申請土地變更商業或住宅區，並回饋50%公設用地。也在今年7月放寬條件，只要取得50%地主同意，即可送件初審，但仍無人申請，因此才將受理期間展延至107年3月底。
部分地主質疑，市府長期限制利用卻不給一毛錢補償，如今要申請變更，竟還得被索討50%土地，非常不合理。對此，謝惠琦表示，公設保留地申請變更為商業或住宅區的可建地，容積率和價值都將提高數倍。且50%回饋比例是參考民國80年台灣省政府對各地公設保留地的通盤檢討計畫，因此目前沒有下修空間。
市府工程施工查核小組為確保公共工程的最佳品質，22日由工務局採購品管科科長鄒譽名帶領小組委員，實地勘查市府新10大旗艦計畫中的平實營區市地重劃區工程，發現工程中有些小缺失，已當場予以糾正。 施工查核小組委員先聽取工程主辦機關、監造及施工等單位簡報後，隨即前往工地實地詳細勘查施工品質，大部份施工均符合標準，不過仍發現有處水溝工程有氣泡產生恐影響外觀，亦有小部份的鋼板間距不均勻等小缺失，小組委員當場立即予以糾正。
工務局長吳宗榮表示，查核小組前往勘查平實營區重劃工程，不僅說明市府不但有工程單位的督導監督，同時也有實地的查核與要求，希望的就是提供市民幸福宜居的環境，同時也感謝工程主辦機關、監造單位及施工單位的辛勞，希望大家繼續努力，打造市民安全、舒適的居住城市。 工務局表示，平實營區不僅是土地重劃工程或土地開發案，其中還有高品質的住商環境、城市綠肺的中央公園、交通便利的轉運站、因應未來發展的地下停車場、以及社會照護之養護中心、安養中心等。換言之，平實營區即是台南市未來願景城市縮影，也代表市府團隊一直朝著「文化首都、科技新城、低碳城市、觀光樂園」城市發展願景與目標前進。
淡水街道文化促進會推動「漢人街區貓道藝廊」計畫，入圍新北市環境整體營造計畫，欲改造重建街險路為貓道，但土地所有權人不同意，今年只好黯然撤案。（謝幸恩攝） 淡水街道文化促進會以重建街為主，推動「漢人街區貓道藝廊」計畫，欲改造古早三塊厝橫向「險路」為貓道，今年入圍新北市環境景觀整體營造計畫，但土地所有權人礙於法令規定5年內土地不得挪作他用而反對，促進會今年黯然撤案，盼政府能因地制宜並鬆綁法令。
計畫發起人、淡水「心波力書店」負責人張仰賢表示，重建街一條路罕見融合日式、漢式、巴洛克建築風格，欲以重建街名稱申請整體營造計畫，但拆除、拓寬、保留等意見紛歧，加上當地人認為「時機敏感」，便改名為漢人街區。 張仰賢說，重建街路勢沿著山坡漸陡，古早遺留的三塊厝為連接直向的大街，便在其橫向開闢4條險路，選擇連接重建街與紅樓的僻靜險路改造為貓道，全長不到百米、寬僅50公分，貓道也可俯瞰淡水河口怡人景致。 重建街高齡人口居多，形成「貓比人多」奇景，促進會與當地店家設計街道家具、開放友善銀髮店門口，長者「累了，坐一下」，也舉辦「阿公阿嬤下午茶」，推動一店一菜共餐概念，讓數十年未見面的街頭、街尾七旬姊妹淘，淚流滿面話當年。 張仰賢說，重建街「浪貓」由動保人士進行TNR絕育，也在貓道設置中途送養貓屋，並由在地藝術家「殺蟲劑」設計高達5層樓的噴漆彩繪牆，然而，貓道部分土地為淡水福佑宮所有，無法取得其同意權，便於今年撤案。 張仰賢說，計畫申請法令明定，若地主同意，計畫用地5年內不能挪作他用，福佑宮對此有疑慮，計畫只好停擺，法令實可因地制宜調整，若土地有急迫性因素，地主可向城鄉局提報變更。
地產南霸天、名列台灣五大家族之一的高雄陳家，去年將旗下南和興產的過半股權賣給港資後，近期傳出正有意賣出手中土地，甚至一塊在高雄中央公園正對面的停車場，已喊到了每坪500萬元。 根據《壹週刊》報導，前高雄市長陳啟川過世後，家族金脈的南和興產由二房三房共管，原本相安無事，但卻傳出三房陳田圃有意主導掌握南和興產20％股權的陳啟川文教基金會，甚至引入外力長期主導基金會，引爆家族其它成為不滿。 由於兄弟間長期利益分配不均，大房、二房、四房、五房等多位成員乾脆求去，便在去年12月，聯手將南和興產58％股權賣給港資亞太置地，賤賣家族祖產給外人。
而在外資入主後，陳田圃雖仍掌握4成股權，手仍握有牽制權，但外資後來也解除了他的總經理職務，「只能跟外國人打仗」。 據報導，陳田圃對於家族成員賣祖產一事表示「這樣很難看」，雖然一年外資沒有大動作，精華地也都還在，現在只求外資不要賤賣，但能維持多久還不曉得。 南霸天南和興產 土地多到自己也搞不清楚 高雄陳家名列台灣五大家族之一，為前高雄市長陳啟川家族，旗下的南和興產更有地產南霸天之稱，旗下土地之多，連陳田圃自己都曾說搞不太清楚。有員工透露，公司旗下土地超過50萬坪，甚至比國產署在高雄擁有的國有地還多。日前也傳出一塊高雄中央公園正對面的停車場求售，喊價竟高達每坪500萬元。
友勁（6142）昨日公告出售內湖辦公大樓予訊舟（3047），不過將採售後租回的方式，大樓出售後，出售大樓總價金達20.28億元，處分利益達4.85億元，以第三季的股本26.82億元換算，每股獲利挹注約1.8元，對彌平今年虧損有著直接的幫助。 友勁昨日公告，為活化資產，經董事會決議出售位於內湖的辦公大樓，該建物面積達4,624.83坪，土地持份1,194.26坪。 友勁指出，此次出售大樓係參考估價報告設算底標後，再公開招標。
依據歐亞不動產估價師聯合事務所的估價設定的底標，每坪為40.3萬元，出售總價為18.63億元，經公開招標後，最終以每坪43.869萬元，出售給同業訊舟，充作企業營運總部，合計此不動產交易總價金達20.28億元。 友勁指出，因該筆交易尚須支付經紀費用2,028萬，扣除此費用後，處分利益估達4.85億，另為降低對營運的影響，已與訊舟簽訂售後租回之方式，議定的租賃期間為1.5年，應不致影響公司的營運活動。 友勁今年上半年陷入虧損，雖然第三季已轉虧為盈，但全年獲利仍無法轉正，累計前三季稅後淨損為1.01億元，每股稅後淨損0.38元，不過此番出售資產，如來得及在今年認列，剛好可以靠業外進補。 (工商時報) 。
日月光決定敵意購併矽品，昨（22）日宣布自下周二（29）日起，以每股55元二度公開收購矽品24.71％股權，總收購金額達423.5億元。同時，日月光也揚言，將依法全面改選矽品董事會，並納為持股100％子公司。 矽品ADR昨開盤漲幅不到2％，日 月光二度公開收購似乎未對股價有明顯激勵效果。 日月光前次投入352億元公開收購矽品24.99％股權，如今再度砸逾4百億銀彈，合計將投入775.5億元，收購矽品49.7％股權。此次55元收購價，相對昨天矽品50.1元，溢價幅度為9.78％。 日月光財務長董宏思表示，14日首度提出合意100％收購股權案，矽品未如期在21日回應，認為矽品將持續採取反制動作，對雙方股東權益不利，所以決二度公開收購。
日月光強調，在一、只要矽品取消與紫光合作及入股協議、或二、1月28日召開股東臨時會議案未獲通過兩項前提下，日月光將依法向矽品董事會提案或自行召集矽品股東臨時會，進一步改選矽品全體董事並參與新董事選舉，日月光若在新董事會取得過半股權，就會依企併法，以55元現金對價進行股權轉換，進一步取得矽品100％股權。 另外界疑慮，日月光、矽品全球兩大封測廠合併，是否涉及反托拉斯？對此，日月光表示，以整體封測業而言，兩家公司合計市佔率不到15％，不存在反托拉斯的問題日月光二度公開收購矽品，期間由12月29日起至明年2月16日止。 (工商時報)
杏一（4175）繼前3季交出EPS 3.63元佳績後，總經理蔡德忠表示，未來將發展社區藥局及醫材複合型門市來拓展營運規模，並尋求整合上下游策略聯盟伴提高毛利，2016年規劃募資6～10億元增設台灣和大陸物流中心。 蔡德忠昨日在法說會中表示，籌資可能採發行公司債、現金增資及銀行借款併行模式。 營運穩定成長的杏一， 今年1～11月營收成長6.84％，同店成長率為5.57％。電商成長力道強勁，今年營收約1,672萬元，年成長79.37％。大陸杏一毛利率較低約28.2％，今年前3季虧損167萬人民幣，前11月營收成長8.51％，優於台灣。 杏一近年樍極以拓展兩岸據點來帶動成長動能。
蔡德忠表示，目前台灣共有189家店面，大陸則有11家，明年兩岸新展店以不低於今年的10家為目標，台灣目前策略上是發展社區藥局及醫材複合型門市，主要是台灣現有約6,000家社區藥局，未來若能和這些家庭藥局合作，以加盟模式整合，即可切入健保藥，並達到藥品、醫材的整合式服務。 蔡德忠指出，杏一新年度展望除了持續拓點外，也將在大陸建置物流中心，以提高效率，而台灣則因現有的楊梅物流中心再二年就會滿載，已規劃再蓋一個物流中心，目前已在桃園縣尋找工業土地並與有意售地賣方洽議。 蔡德忠表示，杏一是台灣最大醫療健康連鎖通路，目前50％量送至楊梅物流中心，50％直送各店，未來希望繼續拉高送至物流中心量，已提高門市服務能量。 (工商時報)
兩大實體書店營運表現
國內兩大實體連鎖書店持續加碼攻城略地，誠品總經理李介修昨（22）日表示，隨大陸蘇州店開幕，誠品在今（2015）年成為唯一橫跨台港陸的華文實體書店，目前書店數45家，並創下1.8億人流新高，較2014年成長26％；展望明年，將再接再厲在兩岸三地開4店，新增香港太古店、林口三井店、大陸上海中心店、高雄SOGO店，讓逛書店成為華人生活選項，引領華人閱讀風景。 其中，今年台灣三家新展店一年便湧入500萬人次遊逛，香港尖沙咀店開業至今也吸引122萬人次，蘇州店更是20天即累計達100萬人次入館。 據誠品銷售統計，今年在台、港兩地圖書銷售金額分別成長8％、7％，顯示隨著出版品多樣化、數位工具普及，紙本書閱讀情況持續提升。 目前誠品與台、港、陸共2,000家出版社合作，2015年即促動約54,000種華文出版品的流通，香港、蘇州合計引進約48,000種台灣出版品，也同步於信義、銅鑼灣兩店設立簡體書區，引進6,000種簡體書籍。總計，今年誠品在兩岸三地提供30萬種書籍選擇、舉辦超過5,000場活動、與近3,000位藝文工作者合作，各項數字均創下歷年新高。
金石堂則是深耕台灣，經營企劃部協理汪信次指出，因應社群與移動裝置迅速發展，將加強實體與網路書店的整合，滿足全通路消費者需求，目前實體與網路的營業比例已來到1：1，其中網路書店今年成長2、3成，實體書店持平，透過網書ONLINE支援，提供門市現場訂書服務，有25萬種書可訂，15萬種書今天訂明天到，此服務額外貢獻了7％的營業額，也擴大延伸到圖書以外的商品，推升一次購足商機。 明年金石堂將運用新的IT平台，在雲端架構下，推出更多O2O虛實整合服務，年初將導入會員新系統，整合虛實會員，第一年希望將實體書店會員數從20萬提升到100萬；未來開實體店也會朝書店、生活學堂、咖啡複合式經營大店發展，每年新增約3、5家實體店，主要鎖定六都。 (工商時報)
鴻夏戀再度傳出新進展，日本朝日電視台報導，鴻海提議將斥資5,000億日圓（約新台幣1,350億元）收購夏普，出價不僅遠高於日本產業革新機構（INCJ）所提出的2,000億日圓，也比原外傳鴻海提出的金額高一倍。 據了解，鴻海收購夏普案，最快在明年元旦假期後拍板。業界人士分析，鴻海若真的斥資5,000億日圓，可能是檯面上有興趣收購夏普的業者當中，出價最高的企業，顯示鴻海志在必得的決心。 鴻海昨（22）日表示，不評論市場傳言。法人指出，根據鴻海財報，截至第3季底現金及約當現金餘額為6,472億元，現金水位相當充足，收購夏普「資金不是問題」。
朝日電視台昨天報導，為爭取夏普同意，鴻海向夏普提出高達5,000億日圓的收購金額，這個數字比日前傳出，鴻海擬以2,500億日圓收購夏普的金額高一倍。 相關人士透露，鴻海有意收購夏普整家公司，主要是想要藉此取得面板、家電技術，提高競爭力，預期夏普及其主要往來銀行（瑞穗銀行和三菱東京UFJ銀行）會謹慎評估提案，能否協助夏普重建。 由於距離夏普決定最後對象的時間點愈來愈近，有意出價的廠商陸續浮現，南韓三星及INCJ等都是潛在買家，其中，INCJ考慮向夏普出資2,000億日圓，三星方面則尚未表態金額。 INCJ是日本顯示器公司（JDI）最大股東，挾著「主場優勢」，不希望夏普面板技術外流，因此向夏普提案，希望JDI合併夏普，藉由整合日本面板技術，在小尺寸面板的全球市占率將衝破三成，屆時JDI不但能成為全球最大中小尺寸面板廠，而且能力抗台、韓、中國同業。
為阻止JDI坐大，同時增強顯示器技術，鴻海對收購夏普也抱持高度興趣，其生產中小尺寸面板為主的夏普龜山工廠最有技術利基，對於雙方合資，以生產大尺寸面板為主的土界市10代廠，鴻海也有意收購。 根據IHS的統計，2014年樂金顯示器（LGD）於全球中小尺寸面板市場的市占率達17.1%，高居首位，JDI、夏普分別以16.2%、14.7%位居第二、三名；其次分別為群創的8.3%、華映的8.2%、友達的7.7%、京東方的5.4%，以及天馬微電子的4.8%
力山工業（1515）董事會昨（22）日通過，配合大陸蕭山經濟技術開發區市北區塊變更商業區規劃，杭州力武機電將遷至浙江桐鄉力山工業生產，預計明年完成遷廠，而新廠未來將新增20%設備，並可增約40%產能。 目前，蕭山杭州力武廠占地約62畝（約1.24萬坪），當初力山購地成本每畝約人民幣6.5萬坪。 法人說，未來當地政府完工收購後，潛在售地利益可觀。 配合遷廠，力山董事會昨天通過杭州力武減產計畫，今年底前並將資遣員工150人，明年3月底再資遣150人。杭州力武近三年已陸續減產，去年木工機產量約38.8萬台，今年預估產量29.2萬餘台，預計明年逐步停產，訂單全轉由桐鄉力山生產。 力山今年前11月合併營收31.93億元，與去年同期32.61億元比較，減少約2%。力山昨天股價以10.3元、下跌0.1元作收。
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