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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
潤泰創新昨（23）日公告，將投入位於新店裕隆城附近都更案，2塊基地面積合計約1200坪，其中一塊富裔實業出資30％，另一基地地主為正大尼龍及正僑開發，雙方將共同開發。 潤泰新昨（23）日與富裔實業簽訂都更委託契約書，將開發新店寶元段2筆土地，其中A區土地面積487.8坪、B區土地面積96.71坪，潤泰新為都更實施者，富裔提供3成資金，雙方以7:3作為權利變換比例，且潤泰新A區銷售後利潤將分七分之二利潤給富裔。
上櫃公司富裔實業原為科技公司德士通，在國礎建設入主後更名，並轉型從事不動產開發業務。一方面鎖定台北市土地開發為住宅；另外也採自地自建自銷、再採「售後回租」經營觀光旅館，並以「富裔旅館」為系列品牌。 至於另一筆都更案地主為正大尼龍及正僑開發，土地面積634.15坪，潤泰新也為該都更案實施者。 (工商時報)
公告地價全面調高，壽險業者表示，全台幾乎都調高3成左右，但因為台北市信義計劃區的地價原本就高，調高3成影響最大的仍是信義區，且直接衝擊地上權案的租金，業者感嘆，當初響應政府投資公共建設政策，現在反而是「懲罰到自己」。 壽險業者指出，租金漲幅跟不上地價調漲速度，公告地價再漲下去，有些地上權案根本會變成賠本的投資，每年要攤銷成本，拖累獲利，有些大案50年下來，租金上看百億元、甚至更高，再加上權利金及營建成本，一年價值要蒸發數億到10多億元，同時成本墊高，未來信義計劃區地上權案每坪租金必須要5,000～6,000元以上，才能有合理的利潤，但業者表示這麼高的租金恐怕很難。
此外，郵局降息連帶使得壽險業投資不動產報酬率門檻由月初才適用的2.555％，再降到2.485％，最大苦主就是新光人壽，新光三越A8館本月11日才以270.34億元賣給富邦人壽，若現在出售，至少可多賺7億元。新壽強調當初即預期會降息，要求分潤機制，但未被買家接受，所以不到二周的時間，新壽少賺7億元。 業者坦言，未來政府若想再標地上權案，除非租金不再與公告地價掛勾，否則壽險資金參與意願將降低，業者說：「我們去開發、拉高週邊價值，最後被漲租金，真的划不來」。 (工商時報)
5大銀行新承作房貸金額與利率
中央銀行連續降息，加上房地合一課稅新制明年上路在即，催出房市買氣。中央銀行昨（23）日公布，台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行11月新承作購屋貸款為380.35億元，創下今年單月新高；新增房貸利率1.906％則是3年新低。 央行官員表示，今年底前購屋適用房地稅舊制，買房比較划算，而且利率更比先前更低，應是新增貸款增加主因；由於央行12月再度降息，12月新增房貸是否可重新衝上400億元，備受市場關注。 五大銀行承作房貸比重約占全體銀行的4成，通常被視為房市風向球。根據央行公布的五大銀行11月新承作房貸統計，除月增3.09％或11.4億元，年增也達4.26％或15.54億元，是今年10月首度年減轉為年增後，延續第二個月出現年增。
央行昨天提出11月房貸續增的六大原因，一是明年房地合一課稅新制就要上路，買方趁今年底新制上路前，適用舊制，相對優惠。二是央行9月底降息半碼（0.125個百分點），讓房貸利率跟著調降，對提振買氣有一定效應。 三是每年在年底接近時，通常都有一波購屋潮的季節因素；四是近期一波新完工交屋潮，使得整批轉入分戶房貸推升；五是各區房價持續鬆動，激勵自住需求進場；六是明年全台各區將調高地價公告現值，也推動交易提前進場。 央行官員說明，11月六都移轉棟數幾乎全數成長，其中當月除台南市月衰退3.95％，其餘包括台北、新北、台中、高雄、桃園市，月成長各0.91～36.98％；與去年同期相比，六都也只有新北市衰退12.05％，其餘五都各成長2.1～12.07％，顯示自住客趕在房地合一課稅新制上路前買房效應已全面發酵。 此外，央行官員指出，房價持續下滑，買賣雙方在價格上的認知有逐漸拉近的情況，加上各銀行房貸指標利率隨央行降息下調，可看出自住客買房轉為積極，像是首購族「青年安心成家方案」11月便月增74.66億元。 (工商時報)
2015年即將結束，房仲全聯會票選今年度十大房地產新聞，結果以「房地合一稅改通過交易急凍」榮登年度10大新聞之首。房仲全國聯合會理事長林正雄表示，今年全台房屋交易量確定跌破30萬件，勉強維持住27萬件，而交易量急凍主因為政策干擾房市，其中房地合一稅改通過，讓整體房市交易更形萎縮。他建議，政府應檢討房地產政策，至於，興建社會住宅則緩不濟急，並認為應提供優惠房貸，協助青年購屋，並在房市交易冷清下，全面解除選擇性信用管制。 林正雄指出，房地合一稅改從去(2014)年提出後，就對房市產生殺傷力，今年6月初迅速修法通過，不但沒有所謂的利空出盡，反而衝擊更大，且買盤更形觀望；最近兩個月雖然市場出現趕舊制輕稅的末班車效應，但還是無法改變全年交易量跌破30萬大關的事實。 他表示，本次公會票選出的2015年房市10大新聞，清一色跟政府政策有關，屬於市場面與非市場因素者都沒上榜，跟2014年10大新聞有「九合一選舉」、「巢運」、「雙張會」、「太陽花學運」、「八德合宜宅弊案」等新聞事件比較來看，房仲業者普遍認為，即使今年有央行降息及部分區域解除信用管制的利多，但整體房市還是有被政策打敗的情形。 林正雄說，2015年可謂是房地產轉折的一年，政府稅制、行政干預以及經濟大環境不佳的情況下，市場呈現量縮價跌，1-10月全台建物買賣移轉量共22萬1448棟，相較去年同期減少16.8%，而第4季受到傳統購屋旺季、輕稅舊制末班車激勵之下，使得新成屋大量過戶、中古屋交易加速，預計12月交易量會優於前11個月單月交易量，不過全年交易量仍無法回到過去榮景，預估僅27萬棟。
而展望2016年，他則認為，2016年房地產市場將由房地合一稅掀開新一頁，過去隨便買隨便賺的時代結束了，預期在投機歪風消失、提振景氣下，從央行放寬選擇性信用管制、金管會調降保險業投資不動產投報率，還有台北市市長柯文哲和總統候選人朱立倫陸續表示，沒有打房的必要、政府應退居二線等言論，即可窺知一二，在經濟環境不佳的情況下，政府開始鬆綁對房市的打壓，價量未來則交由市場機制決定，並回歸自住及長期置產市場，但可預期的是，在利率維持低水平之下，房價會軟著陸，跌幅亦較今年收斂，精華區豪宅估將修正5~10%、外圍賣壓大的地區則修正10～15%。 林正雄建議，政府應針對社會上大約12%的無殼蝸牛，提供低利、高額的「青年購屋貸款優惠專案」，只要準備自備1成，另由政府及金融機構提供高達9成的低利貸款，也就是「二低一高」，加上將貸款期限拉長到30年，幫助他們早日「成家」，一來可提振內需，貢獻經濟成長率，二來可消化市場上空餘屋，三來讓年輕人藉此強迫儲蓄，有恆產者才有恆心，更可避免社會上出現階級性的仇富心態。 此外，他認為社會住宅式並無法解決居住正義，土地取得、資金及將來管理都有問題，一勞永逸之計，是將有限的政府資源拿來幫助年輕人輕鬆購屋。 針對明年房地合一實價課稅正式上路，他則認為，這是個很好的稅制設計，可是可能會產生一後遺症，因為至少6年的自住綁約條款，使得出租物件可能頓時減少，加上有些縣市又實施囤房稅，都將讓目前租屋族可能面臨物件選擇變少的問題。因此建議，財政部應該盡快重新檢討房地合一實價課稅自用條款，或是其相關配套措施。 最後，林正雄也建議全面解除選擇性信用管制，因政策對金融體系風險的控管已經達到一定的成效，階段性任務已經完成，隨著房市回歸市場基本面，建議央行應該及早全面解除選擇性信用金融管制措施。
房市嚴冬，不單房仲倒店潮，更可能出現建築業裁員潮！房仲公會全聯會昨舉行年終記者會指出，今年是房市轉折的一年，過往「隨便買隨便賺」的投機歪風已不復在，預期明年房價仍呈現修正趨勢，精華區跌幅5％至10％、外圍賣壓大的區域更可能出現房價修正10％至15％。理事長林正雄更直言，建築業預期將裁員2至3成，並透露自家富旺國際開發旗下的代銷部門便選擇裁撤。 • 明年新案推案量大概是今年的6成，房仲明年可能要收掉1300餘家，建築業也恐面臨裁員潮。（資料照） 房仲明年估收掉1300家 房仲公會全聯會指出，今年房市關鍵字是「愁」，不僅是愁雲慘霧的「愁」，更是生計的「愁」，不單房仲出現倒店潮，預計明年可能要收掉1300餘家，建築業也恐面臨裁員潮。 今年全國買賣移轉棟數僅約27萬棟，較過往房市榮景時36萬至40萬棟，出現大幅衰退。
林正雄指出，面對寒冬，建築業多半選擇直接裁員過冬，預計這波房市不景氣將裁撤2至3成的員工；以自家富旺國際開發為例，代銷部門選擇直接裁撤，一次裁員人數超過20人。 代銷部門 直接裁撤 林正雄指出，建築業沒有無薪假的問題，多數選擇直接裁員。由於推出一個建案至少都要2至3年，面對當前房市買氣，建商多半保守推案，甚至不推案，以選擇去化餘屋為主；因此，不需要如此多的人員，而會選擇直接裁撤。 尤其明年新案推案量大概是今年的6成，在整體推案量減少的情況下，便會選擇縮減人力。 至於明年房價預測，林正雄表示，在投機歪風消失的情況下，房市將更健康，且在自住買盤撐場，包括首購與換屋民眾，預期買賣移轉棟數可站回30萬棟關卡；不過，房價會持續修正，明年精華區房價修正5％至10％、外圍賣壓大的區域可能面臨10％至15％的價格修正。
台灣雀巢與台灣可口可樂在今年10月底終止合作後，終於敲定與愛之味(1217)成為合作夥伴，「雀巢茶品Nestea」可望委託愛之味代工生產。愛之味在此次的品牌授權合作下，正式成為雀巢亞洲區重要戰略合作夥伴之一。 台灣雀巢、愛之味雙方對於合作內容相當保密，僅表示，將在下周三（30日）舉辦戰略合作簽約記者會，屆時會詳細公布所有合作細項。據了解，當天雀巢大中華區水業務總裁Gilles Duc杜克、台灣雀巢總經理Mayank Trivedi崔伍迪、愛之味食品生技集團總裁陳哲芳、第一生技集團董事長陳冠翰等人都將出席。 愛之味今年明星商品分解茶持續熱賣，且新推紅豆水、薏仁水、紅神孅洛神膠囊銷售均開出紅盤，尤其紅神纖洛神膠囊在電視購物還一度賣到缺貨，帶動第三季獲利大躍進，達2.12億元、EPS 0.44元，終結連六季的虧損窘境，前3季EPS 0.18元，成功轉虧為盈。 愛之味Q4進入冬季及年節採購旺季，愛之味牛奶花生、韓式泡菜銷售長紅，推升營運成長。前11月營收43.17億元、年增7.16％。昨日股價收在7.79元，跌0.01元。
今年台灣可口可樂與台灣雀巢在10月底終止合作後，自行推出自有品牌FUZE tea(飛想茶)，至今，影城、速食店、自助餐、火鍋店等餐飲通路的飲料現場調理機上，均已看不到大家熟悉的雀巢檸檬茶(Nestea)，銷售通路也僅存一些庫存。對此，台灣雀巢多次表示，雀巢檸檬茶絕不會退出台灣，且正尋找合作夥伴。在經歷1個多月的尋覓後，最終由愛之味成為台灣雀巢的新合作夥伴。 飲料業者分析，台灣即飲檸檬茶市場，以雀巢及泰山冰鎮分居前二大，就算有新品牌加入，似乎都很難撼動消費者對這兩個商品的口感記憶。不過，據通路商銷售來看，台灣可口可樂FUZE tea(飛想茶)，市場反應不錯，泰山冰鎮緊追，預料在雀巢檸檬茶重返後，將為台灣檸檬茶市場開啟一個全新戰局。 (工商時報)
開發金控昨（23）日指出，開發金明年可望有近400億元銀彈到手，支應國內外併購需求，併購標的以國內壽險以及東南亞市場證券商為優先，商銀部分因應金融3.0趨勢，併購迫切性下降，價格夠便宜才會考慮。 據悉，最近招親併購話題大熱的安泰銀，開發金確實曾經接觸，也初步看過資產內容，最後卻打退堂鼓，關鍵原因在於，安泰銀的客戶與開發金的策略目標客戶連結度偏低，因此認為併購效益不高，實體分行通路則並不重要，尤其以安泰銀大股東私募基金隆力集團的成本價，每股要賣21元以上，內部甚至認為恐怕要打到對折才考慮。對此，開發金發言人、副總經理張立人則是維持一貫立場，個案不予評論。
張立人表示，開發金直接投資水位持續調降，到明年回到手上的現金就超過200億元，加上銀行資本適足率高達15%，證券也有剩餘資本，有空間上繳上百億資金，因此開發金可用來併購的銀彈就有將近400億元。 過去開發金的併購史，不論是併凱基證 或是凱基銀前身萬泰銀，併購價格的股價淨值比倍數，相對同業都算低，開發金未來也希望秉持此一原則，進行併購。 開發金兼凱基銀行副總經理盛嘉珍則是指出，凱基銀行經過整併後，明年將進行核心系統汰換的大工程，以全力朝金融3.0轉型發展，今年凱基銀行獲利前11月已經超過50億元，是貢獻開發金獲利最多的子公司，明年預期將持續成長，股東權益報酬率（ROE）今年預估超過9%，明年目標將超過10%，落在10%~15%區間。 盛嘉珍並表示，明年凱基銀預估將徵求理專與客戶關係經理合計超過百人以上新血，並針對核心系統更換建立專案人力。
盛弘醫藥昨（23）日公告，投資明基集團在大陸的明基南京、明基蘇州兩家醫院，總投資額約841萬美元（約新台幣2.8億元），為盛弘大陸醫管版圖再下一城，也是台灣醫管平台與大陸台資醫院合作首例。 盛弘醫藥是由「敏盛醫控公司」轉投資設立，是整合性的醫療後勤專業服務公司，公司初期以醫院後勤服務為主，2005年起開始陸續成立健康管理部、醫藥流通部、設備服務部、專業人力部及照護服務部等，目前聚焦醫療管理服務。 盛弘指出，此次投資明基大陸醫院，是透過取得第三地區控股公司BenQ BM控股開曼公司股權方式進行投資，交易數量5,258,048股、每單位價格1.6美元，交易總金額841萬2,876.8美元。
盛弘醫藥總經理劉慶文日前在法說會上透露，該公司醫管領域將有大突破，其中，將與明基位於大陸的兩家醫院合作，為公司在醫療管理領域再添新動能。 盛弘旗下有四大營業項目，包括銷售藥品為主的醫藥供應、醫學實驗室相關的健康管理，以及長期照護、醫療設備租賃等專科服務。 特別的是，盛弘的營收有八成來自藥品供應、兩成來自健康管理服務，但健康管理的毛利較高，成為該公司獲利的金雞母，醫管領域包括健檢、長照、眼科、洗腎專科等。盛弘近兩年並積極搶進大陸醫管市場，受到大陸醫療市場的矚目。
中華郵政晉升包租公，近年來積極將房產出租，不只賺租金也活化資產。中華郵政看好旅遊市場成長，最近幾起承租案都是與旅宿業者合作，如位在台北市精華地段的信維郵局，最快明年就要重新整建，新建的19層商業大樓，將是結合郵局的五星級酒店。 中華郵政將各郵局節餘閒置空間出租，承租對象除了便利商店、超市和速食店，也吸引旅宿業注意，最近幾個招租案面積都在1000坪至2000坪左右，由旅宿業承租後改裝作為商旅使用。
中華郵政資產營運處長蔡文慶說，目前較大坪數的承租案包括東門郵局、前金郵局、南港郵局與豐原站前大樓，都是改建為商務旅館，其中東門郵局是第一個招租商旅的案例。 蔡文慶說，高雄站前郵局也有3200坪將出租，近期將對外招租，預計明年中簽約，同樣改建成商務旅館使用；北市信義路上的信維郵局計畫改建為商業大樓，中華郵政已跟晶華酒店簽約，設定租期20年，將興建19層五星級酒店，一樓部分空間供郵局營業使用。 另外，中華郵政的台塑郵局、台中民權郵局，則是出租給便利商店。 台北松山國宅內的郵局，則租給了超市，另一個位在精華路段的大安郵局，目前隔成兩個單位租給速食店和書攤，明年約滿後將租給迴轉壽司業者，屆時會有壽司、定食業者進駐。
以艾美特品牌打入大陸小家電市場的F-艾美（1626，艾美特）力拚明年營運比今年成長、毛利率回升至2成以上，2016年資本支出6億元以下，主要用在持續大陸九江廠產能。 艾美特主管表示，艾美特上半年順利去化大陸經銷商電風扇庫存，毛利率也回升至20％以上，今年中，大陸發生股災，不單消費者消費緊縮，經銷商資金也跟著吃緊，還得忙去化電暖器庫存，連帶影響艾美特前11月合併營收降為101.22億元，比去年同期減少9.28％，毛利率僅18％至19％，還好今年前11個月庫存已從30億元降為23億元、應收帳款由21億元降為13億元，加上最近大陸長江一帶天氣開始變冷，有助於12月全力衝刺電暖器銷售，前3季EPS降為0.04元，力求第4季虧損不再惡化，希望全年能接近損益兩平，明年恢復正常營運。
艾美特主管表示，艾美特購入大陸九江新廠2014年10月投產，目前專事生產大陸市場所需的電風扇、電暖器及小家電，今年產量攀升至2百多萬台，2016年預估可達3、4百萬台。艾美特電風扇內銷600萬台、電暖器200萬台，加上小家電，2016年深圳及九江兩廠總產能可達1,700萬台，大陸內需市場6成，40％外銷。 艾美特主管指出，九江廠艾美特大陸內需市場比重從今年20％提高至30以上，人民幣兌美元匯率貶值，艾美特預期明年營收比今年增加，毛利率回升至20％以上。艾美特2016年資本支出8億元降至6億元以內，九江廠佔三分之二，主要是持續擴充產能。 (工商時報)
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