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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】淺談不動產價值因鄰地施工造成之減損
北市精華地段土地鑲金，開發商機更是誘人，為了整合取得不易的土地，從不到一坪的畸零地、到電影院座位都能買賣。北市中正區和平西路二段七十巷八弄內、一棟屋齡約六十五年的老舊透天，四年內就接連出現八十七筆建物、持分土地各僅○．○一坪的實價揭露資訊，多筆交易總價皆僅四八三一元，合計交易總坪數還不到一坪，其中八十四筆交易都在去年九月。 房地產業者推測，此現象應是有業者積極整合土地，並以增加共有人方式希望進一步取得土地產權。根據土地法第三十四條之一第六點，共有人（指所有權人）與應有部分（指產權）合計均超過半數，應有部分逾三分之二，便可向法院聲請處分；透過這樣的方式就可順利取得完整產權，是整合開發常見的手法。
寬頻房訊副總陳鴻明指出，最常見的卡位手法便是充分運用土地法，並透過物權與債權等方式順利取得入場券；部分業者甚至會找上某一塊持分地主並談好條件，先讓地主贈與一坪土地給欲插旗的業者，讓業者順利取得共有人的權益，最終再將剩餘的持分土地賣給業者，該業者便可順利跨入土地整合的門檻。
除北市信義計畫區B7街廓素地上演整合戲碼外，近期較著名整合資產的案例則有北市長安東路二段的芝麻大廈，近三年出現四筆電影院座位的實價交易紀錄，據悉，這是皇家季節酒店的大股東方素蝶及李銘松在背後積極整合。
儘管房市低迷，但全國最燙金地段的台北市信義計畫區最後一塊素地，包括「台南幫」、宏泰集團及外資等多路人馬已紛紛插旗；這塊位於信義路五段、松仁路口的B7街廓八筆地號素地，市價推估近百億元，光法人就有近十組人馬投入，再加上個人持分地主，超過三十個，可說是信義區有史以來競爭最激烈的土地。 B7街廓共有十三筆地號，扣除已興建豪宅的「慕夏四季」三筆地號，及大陸建設豪宅預售案「琢白」兩筆地號，還有信義段三小段五十二—四到五十二—八地號，與五十二—十及五十二—十二等八筆地號尚未開發。 目前這些素地多作為停車場使用，土地面積約三一四一平方公尺（約九五○．一五坪），使用分區為信義計畫區特定專用區中的特定業務區，以今年公告土地現值來看，就高達三十億元以上。
房產業者推算，若依二○一二年七月大陸建設以八十七．一三億元買下B7街廓中兩筆約一○五九坪土地、每坪土地單價八二三萬元推估，這塊「最後素地」市值估近八十億元；但若參考同年十二月，富邦集團以每坪九二九．九三萬元買進信義計畫區「最貴菜園」（即D1街廓）的持分土地價格，這塊素地價值近九十億元。 再對照實價網揭露資訊，該街廓近三年有近二十筆土地持分交易實價紀錄，其中土地每坪最高實價約七二二．五八萬元、最低則為一七九．六五萬元，價差超過四倍。房地產業者推測，實價揭露價差如此大，可能是有卡位業者將手中持分土地先低價轉賣給親戚，增加共有人人數，期望共有人（指所有權人）與應有部分（指產權）合計均超過半數，達到土地法取得完整產權的門檻。
房地產業者指出，信義區這塊最後素地不僅國內業者虎視眈眈，連外資、台商都搶著插旗。寬頻房訊副總陳鴻明表示，從近三年實價揭露資訊來看，B7街廓土地出現近二十筆小坪數的持分土地交易紀錄，推測應該是有業者積極整合，不過，這種精華地整合通常需要一段不短的時間。 業者指出，假設該案順利整合，未來一旦房市好轉，每坪三百萬元的成交價其實可以預期，整個豪宅建案的總銷也可望超過兩百億元，推測是多家業者卡位的主因。
北市西門町商圈發展快速，店面租金較四年前漲約七成，許多業者被迫出走，被視為西門町地標的「誠品116」最近也結束營業。文史工作者擔憂，高店租恐造成西門町「東區化」，失去在地特色。 「西門町每周都有新變化。」住在當地四十年的文史工作者張哲生說，西門町原以戲院、青少年服飾、玩具模型店等青少年休閒娛樂為主要產業，近年來因西門町店面租金不斷提高，老店紛紛出走。 張哲生表示，最明顯的改變就是現今西門町商圈旅店林立，由於來台自由行背包客人數飆高，商圈旅店多到一百多家，這些新生旅店的背後，代表有上百家老店離開商圈。 他也舉例，位於峨嵋街的五十年老店「北平一條龍餃子館」，租金從每月廿五萬元漲至卅五萬，只得搬至二樓；峨嵋街十字路口經營卅年的肯德基，是過去許多青少年會面地點，去年也悄悄熄燈。 一名房東透露，四年前，他的一樓店面租十六萬元、二樓租九萬元，現今一樓店面租廿五萬元、二樓十五萬元，漲了近六成。
據了解，「誠品116」在新世界商業大樓經營十四年，去年底結束營業，由國際品牌H&M進駐，一至五樓的月租高達新台幣一千兩百萬元，但國際品牌看中商圈「地標」的廣告效益仍積極搶進。 張哲生說，高租金造成只有少數「實力雄厚」的老店可在當地深根，像武昌街的老天祿滷味、成都楊桃冰與知名小吃鴨肉扁，因都是自有店面，才能持續在西門町飄香。 「西門町的面貌正在改變。」張哲生憂心高租金的結果，將迫使西門町商圈「東區化」，原有特色逐步流失，只剩實力雄厚的國際品牌、大百貨公司，成了沒有特色的「複製商圈」。
房地合一施行後，出售自地自建房產要注意，適用新、舊制課稅方式要由房、地各自的取得日決定，如屬新制合一課稅的利得，因持有期長短會使稅負輕重不一，財政部規定，這類自地自建售屋利得的持有期間，可自土地取得日起算，即土地持有愈久，新制合一稅率即會愈輕。 財政部表示，今年開始實施房地合一課稅新制，房產利得課稅方式也進入雙軌並行年代。民眾購買土地後再自建房屋並出售，因土地與房屋取得日期不同，會出現房屋及土地分別適用新、舊制課稅的情形。 依據財政部規定，自地自建案件中，土地取得日期若是在去年12月31日以前，自建房屋取得日（核發使用執照日）是在新制施行之後，從取得土地到自建房屋出售合計持有年數超過二年，土地部分即須適用舊制，仍然免課所得稅；房屋部分則要適用新制課稅。
如果土地取得日在去年底以前，但建屋後到出售時，土地持有年數未達二年，包括土地及房屋均要按新制合一課稅。財政部表示，此時在計算合一課稅的適用稅率時，應自取得土地所有權日到房產出售日的總持有年數，決定其合一課稅的稅率。 例如，甲分別在2013年6月1日及2016年6月1日買入A、B兩塊土地，並在二筆土地上自建房屋，2019年6月1日房屋同時興建完成，甲在2021年5月31日將房地全出售。 甲出售的房地中，A土地的取得日（2013年6月1日）在去年12月31日以前，出售時持有期間已超過二年，A地應適用舊制，不課土地交易所得稅；在A地上自建的房屋，因是在2016年以後才興建完成，應按新制課稅，其適用稅率是以土地取得日（2013年6月1日）到出售日（2021年5月31日）計算共達八年，因此合一課徵房屋部分的交易所得稅率為20%（超過二年但未達十年）。 至於B地，因為是在今年以後才買進，B地上所建房屋亦是今年以後完成，甲出售B地及B地上的房屋均應按新制課稅，適用稅率也是自取得B地時起算共計五年，甲出售B房、地的合一稅率為20%。
圖／經濟日報提供
橫跨新北市淡水、八里的「淡江大橋」，過去20年曾被譏為「選舉浮橋」，前年9月第一標工程終於動工，最近輪到第二標八里端引橋至八里連絡道及淡水端隧道工程，總統馬英九上午參加動工典禮，第3標主橋段預計明年初開工。 淡江大橋工程規畫多年，每到選舉就被拿出來作文章，還曾因第一標工程僅聯絡道而非橋梁本體，新北市長朱立倫當初競選連任時被對手游錫堃質疑「假動工」，如今第二標工程也終於開工。
副巿長侯友宜指出，新北市推動淡海輕軌及淡江大橋計畫，已預留未來淡海輕軌延伸八里線的空間，且未來完工後，民眾可在橋上欣賞淡水夕照，還可騎乘自行車悠遊淡水八里地區，兼具交通與觀光價值。 新北市交通局長聲威說，淡江大橋及其連絡道路整體工程，第1標台北港臨港大道段，2014年動工，而後進行場鑄工程，去年9月12日開始進行吊裝作業，預計明年10月31日完工。今天動工範圍為第2標八里端引橋至八里連絡道及淡水端隧道工程，預計2017年底完工，第3標則於明年初開工。
飲料包材業在新產能、新市場與新客戶3大利多加持下，今年力拼谷底翻揚，國內規模最大的宏全（9939），今年多箭齊發，除了在印尼泗水的首座東南亞無菌飲料充填廠預計第1季投產，更領先業界打進非洲市場，莫三比克產線預定第2季投產，今年營收有機會突破200億元大關。 此外，中國第2大馬口鐵罐製造商F-福貞（8411），新開發的鋁罐產線今年將從福建揮軍華北市場，而統一（1216）旗下的馬口鐵罐大廠統一實（9907），今年寶特瓶營收則有機會超越鐵罐本業。
今年飲料包材業者布局概況 F-福貞攻華北市場 但廠商也提醒，由於中國市場營收在各家業者的佔比都不低，2016年飲料包材業面臨的2大變數，包括：人民幣貶值造成的匯兌損失，以及油價下跌抑制包材出貨價。 宏全主管昨表示，宏全與法國達能（Danone）與對岸涼茶巨擘王老吉等主要飲料品牌簽下長約，今年起開始交貨；而緬甸新in-house（駐廠生產）產線與印尼泗水的首座東南亞無菌飲料充填線，本季起也陸續投產，將對營收產生貢獻。 另一方面，宏全跨出創業46年來的飲料包材與代工本業，去年以自有飲料品牌「HONLY」進軍柬埔寨市場，首先推出的乳酸飲料「POBO Yogurt」，已於上季開始銷售，意謂宏全今年在柬埔寨將有完整的全年營收。 國內法人推估，2015年宏全合併營收可能與2014年的172億元相去不遠，其中台灣約佔70億元、中國約70億元、東南亞約36億元。 展望2016年宏全營收，在台灣可能增加10%至75~76億元，在中國則看增逾2成至75~78億元，而在東南亞可望翻揚至50億元；同時，在非洲莫三比克的新廠，也可望帶來3~4億元營收，整體來說，今年可能是宏全首度突破年營收200億元門檻的關鍵年。 而在F-福貞的部分，因受惠農曆年前客戶拉貨帶動，12月營收年增逾4成至7.41億元，創下2年來單月新高。 F-福貞在山東新建的第2條中國鋁罐產線，預計下半年投產，將供應華北市場，並可望進一步推升整體營收。
大華擴產環保鋁罐 至於國內最大鋁罐製造商大華（9905）投資約10億元，在桃園楊梅的富岡廠新設環保鋁罐生產線，已於過去1個月內投產，規劃年產能4億罐，是大華10年來在國內規模最大投資案。 大華金屬總經理姜正行說明，環保鋁罐較現有鋁罐製程更簡單，特別是少了使用化學藥劑上塗料的程序，因此無需洗罐，不僅大幅減少用水，碳排放量也同步降低，為節能減碳盡一份心力，且產品同樣可應用至啤酒、果汁及碳酸飲料。
近日有外資點名電競風興起將改善PC業獲利，品牌廠尤以華碩、聯想為甚。據瞭解，為拚電競筆電50％成長目標，華碩今年將深化大陸市場布局，上半年就在蘇州開設首座電競館，展示包含筆電、螢幕、顯示卡在內的整套方案。 《巴倫周刊》報導，瑞士信貸近期雖下修2016年PC業展望，將總出貨量從成長0.8％改為持平；但該機構的分析師Thompson Wu指出，當中電競需求的轉強，有助於改善產業ASP（單價）與毛利，品牌廠中他看好手握子品牌ROG的華碩，以及與電競商Razer合作的聯想。 有關近期市場討論火熱的VR（虛擬實境）產品，Thompson Wu認為，VR短期內難以為產業創造成長動能，不過他仍肯定華碩在這段時間的努力，因為該廠去年以來不僅與VR設備商Oculus Rift結盟，同時也在筆電產品中，導入英特爾RealSense的3D感測技術。
事實上，除了對技術的涉入外，華碩在市場的經營與資源投注，今年也將更為聚焦電競領域。據悉，華碩已將準心瞄向全球最大電競市場中國，預計上半年將在蘇州開出該國第一家電競館，展示華碩包含筆電、桌機、顯示卡、耳機等成套解決方案後，而其他省分也有陸續跟進的計畫。 華碩發言人吳長榮表示，在評估公司電競產品的規模足量性後，的確有授權預算給該事業體，進行相關的規畫。而由於華碩服務的是全球玩家，因此未來不僅在中國大陸擴大布局，也會落實在其他國家，以深化華碩ROG的品牌價值。 (工商時報)
日經新聞11日報導，夏普(Sharp)和日本官民基金「產業革新機構(INCJ、Japan Display Inc的最大股東)」正進行協商的營運重建方案概要內容於10日曝光，且夏普已和2家主要往來銀行(瑞穗銀行和三菱東京UFJ銀行、以下稱主要銀行)針對INCJ所提的重建案展開最終協議。 據報導，INCJ所提的重建案主要內容是夏普分拆液晶面板事業、成立面板新公司之後，INCJ將砸下2,000億日圓取得該面板新公司9成股權，之後也計畫將該面板新公司和Japan Display Inc(JDI)進行合併，且除了吃下夏普有意分拆的面板事業之外，INCJ也將以第三者配額增資的方式，對分拆面板事業後的夏普進行資金援助；另外，夏普也將向主要銀行提出追加金援要求，擬將主要銀行借款中的1,500億日圓轉換為面板新公司的優先股(即要求以債務股票化的形式對夏普提供援助)。 報導指出，台灣鴻海(2317)已提出5,000億日圓的援助案，擬吃下包含面板事業在內的夏普整家公司，不過對夏普來說，在考量維持就業等因素之後，預估將以INCJ的重建案作為最優先考量；另外，夏普主要銀行雖傳出有意接受INCJ的重建案，但對於夏普所提的大規模金援一事(上述債務股票化要求)抱持謹慎態度。
夏普8日收盤跌0.87%至114日圓，連續第5個交易日走跌；夏普去年12月25日收盤價110日圓創下掛牌上市以來新低紀錄。 有關鴻海所提出的援助金額版本多變，日本媒體共同通信去年12月25日報導，鴻海已提案，有意砸下3,000億日圓收購夏普，不過該收購提案是有條件的，就是夏普社長高橋興三等現有經營團隊必須下台、且夏普社長一職將由鴻海集團派人擔任。報導指出，以顯示企業價值的市值來看，鴻海上述收購提案溢價約5成(夏普市值約2,000億日圓)，而鴻海此舉應是想藉由提供優厚的條件，讓鴻海在協商上能站到有利的位置。 日本朝日電視台去年12月22日報導，據關係人士透露，鴻海已於本月向夏普及其主要往來銀行打探，有意提供金額規模高達5,000億日圓的援助案。 產經新聞去年12月17日報導，為了成功入主夏普有意分拆出來的面板事業，鴻海已向夏普提案，願意溢價50%(比夏普面板事業現行價值高出50%的價格)入股夏普面板事業。報導指出，溢價50%相當於鴻海可能將砸下1,500億-2,500億日圓收購夏普面板事業。
另外，華爾街日報(WSJ)去年12月28日報導，要是鴻海把夏普整個買下，就太過火了(going too far)。報導指出，鴻海可能看上夏普的面板部門，但若把夏普整個打包帶走，有些不自量力。因為如此一來，夏普岌岌可危的太陽能面板和家電事業，將成為鴻海包袱。不僅如此，夏普債台高築，淨債務達5,640億日圓，約為當前市值兩倍，鴻海也需全數承擔。 據產經新聞指出，截至2015年9月底為止，夏普有息負債額達約7,500億日圓、其中面板事業債務約3,000億日圓。
陸股熔斷機制、人民幣匯率重貶引發全球股災，台灣金融股又成重災區，以上周五收盤價來看，15家金控股中，僅4家金控股價守穩淨值之上，比2015年8月當時全球股災還慘。這波低股價，已衝擊富邦金（2881）、中信金（2891）的現增案。 中信金和富邦金是在去年第3季通過現金增資計劃，證期局也在去年底陸續核准。其中富邦金上周五收39.65元，已跌破證期局核准富邦金增資發行參考價48元，中信金也面臨相同困境，上周五僅收16元、也低於增資參考價16.73元。
金控股價淨值比概況 增資計劃面臨困境 據證期局資料顯示，富邦金是以每股48元現金增資價、發行5.2億股，共擬籌資249.6億元；中信金則是以每股16.73元、發行9.2億股，共籌資153.9億元，2家金控至今都尚未正式啟動籌資程序。 法人說，股價低於每股淨值，通常代表這家公司股價可能被低估，也會衝擊該業者現增或發債計劃，一般來說，若業者這時辦現增，增資發行價格，恐須「打折」，才會有股東要認。 金控業者坦言，股價太低，會讓現增案陷兩難；要讓現增案完成、勢必得「讓利折價」發行，才會有股東要認，但若價格「要跳樓大拍賣」恐變成低價籌資，反不利公司。 據公開資訊觀測站顯示，若以去年第3季淨值來看，除富邦金、國泰金（2882）、玉山金（2884）和中信金等4家外，其餘11家金控，上周五收盤價全數低於淨值，股價淨值比（P/B）全部低於1。
5家金控跌破票面 2015年8月全球股災時，當時也有10家金控股，股價均跌破淨值，這次更高達11家股價跌破淨值，顯示這波陸股引爆的股災，恐比去年8月還慘。 其中開發金（2883）、新光金（2888）、國票金（2889）、日盛金（5820）、永豐金（2890），5家金控股價連10元票面價都不到，股價淨值比也低於0.7。 法人說，股票市場中，市值通常決定市場競爭力，而市值又和股價息息相關，股價就是投資價值，一家金控股的市值若長期偏低，顯示投資價值已不如以往。 第一金（2892）總經理鄭美玲說，一般股價跌破淨值，表示該檔股票投資價值浮現，投資人可逢低分批進場撿便宜，尤其是金融股，通常股價淨值比會大於1，若股價長期低於淨值，就須看是否有系統性的因素影響。 例如去年第一金以每股14.7元、及兆豐金以每股21.01元做現增，以上周五收盤價來看，兆豐金收20.25元、已跌破現增價，顯示去年認兆豐金股票的小股東，每買一張就虧了760元。
亞光（3019）攜手美商搶進VR市場，今年營收挑戰200億元，董事長賴以仁表示，已與美國第2大無人飛機公司3DR SOLO合作，一起進軍VR市場，另在高階段智慧機鏡頭、微投影今年也會有大幅長，預估今年營收可望2位數成長。法人預估，今年可望在睽違3年後，再度挑戰200億元。 2顆鏡頭拍360度 今年最紅的話題就是VR（Virtual Reality，虛擬實境），而亞光已搶先光學廠進軍VR，賴以仁指出，過往無人機只能拍150度景觀，不過，亞光已成功研發出SP3604K，只要用2顆鏡頭就可拍出360度全景。 為了搶進VR市場，去年與3DR SOLO合作，在無人機上只要在裝上2顆SP3604K，搭配軟體，就可拍出全景，並感受VR情境，不僅去年12月正式出貨，並在CES展展出，由於反應熱絡，預估今年1年出貨至少賣10萬運動相機。 高階鏡頭將大成長 雖然照相近年來佔營收比重一直很低，不過，隨著SP3604K出貨大幅成長，預估成長3成，營收從去年的6億增至7.8億元。
此外，今年也將進軍家庭醫療器材，賴以仁說，在全球人口老化，健康管理意識高漲，將帶動醫療市場龐大商機，亞光與日商合作的研發的PASESA，目前已在FDA進行檢測，預估今年7~8月就可正式出貨，由於PASESA可在家中方便精準的量測動脈血管硬度，達到預警效果，預估今年的出貨量達2萬台，對營收貢獻約1.2億元。 另外，因應智慧機鏡頭朝向高畫素、高解析度及高色彩飽和度發展，亞光深耕非球面玻璃模造技術，並自主開發高折射特殊玻璃材料，預估今年在高階鏡頭出貨將會有很大的成長，預估成長33%，營收從原本的7.56億元，增長到10.06億元。 另一項大幅成長業務則是小型微投影機，目前正與美系業者洽談合作，預估今年此塊業績從2.5億元翻倍成長到5.5億元。
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