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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】淺談不動產價值因鄰地施工造成之減損
2015年房市不只量縮，價格也全面失守！房產業者統計內政部實價登錄，近1年最新住宅成交單價，六都房價全部下滑，與最高點相比，新北市跌幅11.6％最大，台北市每坪價差下修5.1萬元最多；業者預估，今年房價溫和修正態勢將持續，全年「價跌量平」狀態機率較高。 太平洋房屋根據實價登錄統計近1年（2014年10月～2015年10月）房價發現，六都房價以新北市跌逾1成最多，該區近1年房價最高點為2015年6月的32.8萬元，但2015年10月跌至29萬元，下滑幅度達11.6％，跌幅居六都之冠。 但從每坪單價來看，新北市每坪僅減少3.8萬元，反倒是基期高的台北市，從2015年3月的最高點60.5萬元，跌至2015年10月的55.4萬元，雖然衰退幅度只有8.4％，但每坪房價下修了5.1萬元。其餘各都會區，桃園市下跌7.9％、台中市下滑8.7％、台南市下修最少僅1.1％，高雄市則下跌9.7％。 從房價變化也可以發現，包括新北市、桃園市、台中市及高雄市，從7、8月開始，房價逐月下修，而台北市更是提早修正，從5月起就一路下滑，平均單價從59.7萬元衰退至55.4萬元，5個月就少了4.3萬元，跌幅達7.2％。
此外，從信義房價指數也可看出此一趨勢，去年第3季信義房價指數顯示，台北市房價季減約1.17％，但新北市房價下跌速度超越台北市，房價指數季減幅高達4.25％，和去年相比房價指數更下跌了5.3％，季下滑與年度下滑的幅度居六都之冠。 去年第3季台中地區房價指數也出現高檔回檔整理的走勢，而高雄市房價指數雖然並未出現明顯回檔，但上漲動能已經趨緩，房價修正趨勢已擴散到中南部。 信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，房價從北部往南部蔓延下修趨勢不變，2014年北市房價率先走跌，新北市則在2015年第3季才出現較明顯下跌。 太平洋房屋副總經理章克勤認為，房市最壞的情況已過去，剛性需求會在下半年逐漸出現，交易量不會大幅回升，但也不會再萎縮，今年沒有比去年差的理由。 (工商時報)
準備好了！台開集團董事長邱復生昨（13）日指出，集團手中地產案，今年將「全面進入銷售期」。已推出的花蓮「日出山莊」及預計今年7月要推出的新竹新埔「智能生態園區」的酒店式公寓，總銷售額就達250億元。 台開統計，手中長期累積的花蓮、新竹、南投草屯禪主題生態園區及金門等地開發土地案量共47萬坪容積坪，其中自有資產40.7萬容積坪，BOT與地上權6.9萬容積坪。 邱復生強調，台開所推出的地產案，都將強調環保、生態、綠建築、智慧科技打造，有別於一般傳統的房地產。 以花蓮洄瀾灣日出山莊為例，就是台開集團經過8年擘畫，由日本知名的物聯網之父──日本坂村健領先全球首個第4代U-Home（Ubiquitous無所不在）智慧住宅，全區均為無線環境，強調即時、無線的創新應用，住宅感測不需要埋管布線，也不需要掃描QR code，這些先進科技都將建置應用於花蓮日出山莊，是集時尚、人文、智慧元素的綠建築，會館已在去年10月開幕落成。「花蓮日出山莊」，戶數5百多戶，總銷約150億元，目前採會員制銷售。 新埔智能生態園區日前更獲國際LEED白金級預認證，特色就是節能減碳，也由日本建築大師隈研吾花2年時間規劃設計，預期能打造大中華第一個國際LEED白金級的綠色智能生活園區，基地面積近1.7萬坪，可開發規模約2.5萬坪，目前已完成兩口碳酸氫鈉泉溫泉井開發，開放溫泉泡腳池與泡茶亭。
台開指出，這個生態園區，其中由日本隈研吾規劃設計之「Villa 3」別墅，已正式取得建照，是台灣最大別墅，總共有6戶，每戶800多坪、總價超過4億；另溫泉會館甲種建築執照也已報請開工興建；觀光休閒示範農場正在申請籌設許可；旅館與酒店式公寓申請建照中，並已與喜達屋酒店集團簽約，未來計畫建187間房間生態精品旅館、酒店式公寓248戶與獨棟別墅，建築意象以現代中國風呈現，將成新竹觀光新亮點。 另外，南投草屯禪主題生態園區已通過環差，由隈研吾設計的禪會所近期將取得建照，與核定整體園區開發計畫，園區面積達12.54公頃，溫泉井開發也同步進行中。 而以地上權方式取得的金門自然村，共3千多坪土地，將規畫擁有300間房間的中高級旅館，距離太湖約600公尺。此處台開已與喜達屋集團簽定經營管理合作意向書（Letter of Intent），將以雅樂軒（Aloft）品牌對外營運。 (工商時報)
全體國銀房貸逾放比連12年下滑後，去年首見增加。不動產龍頭土銀代理董事長吳當傑昨天表示，土銀房貸逾放比仍持續下滑，風險控管良好。他認為，房地合一稅制上路後，市場機制將恢復，對土銀不動產相關業務發展將是「短空長多」。 金管會統計，國銀購置住宅貸款逾放比，原本連續12年下滑，但2015年卻逆勢成長，顯示不動產風險有升高趨勢。 吳當傑指出，土銀房貸逾放比持續下滑，風險控管嚴謹。 土銀總經理高明賢表示，土銀房貸月平均逾放比，從2013年的0.266%，2014年降到0.181%，去年底再降為0.18%，逐年下降，沒有不動產授信風險提高的問題。高明賢說，去年底土銀房貸餘額為7322億元，年增240億元，其中屬首購族承貸的青年安心成家貸款餘額為1100億元，年增300億元，顯見去年土銀不動產授信對象多以自住首購族為主。
吳當傑表示，房地合一新制今年上路，市場遊戲規則明確化，不再有不確定因素，相信市場機制及市場機能將會恢復。 吳當傑指出，財政部推動房地合一稅是希望市場機制健全，減少房市投機炒作，也讓社會資源合理分配。各界對房地合一都有高度共識，相關業者及市場運作上可能發生的問題也都考慮並解決了，相信不動產市場發展將愈來愈健全。 吳當傑說，土銀業務發展的方向與房地合一政策推出所希望達到的效果是一致的，都是鼓勵長期持有及支持自用住宅貸款需求，豪宅及投資客授信則從嚴辦理，儘量不做。房地合一稅制上路後，市場將合理發展，短期業務量可能會減少一些，但中長期對土銀業務發展沒有影響。 吳當傑說，土銀授信嚴謹，財務結構健全，壓力測試結果沒問題，即使房價下修，土銀也不會有問題。吳當傑指出，金管會提出逾放比的問題，是提醒金融機構注意風險，土銀會特別注意。他也以財政部次長的身份表示，也會瞭解及要求8大公股注意房貸逾放風險。
鼓勵民間投資公益設施，台中市都發局首創提出「台中市都市更新事業計畫申請經政府指定額外提供之公益設施建築容積獎勵作業要點」，不但簡化都市更新行政程序，並提供更明確的申請獎勵規則。 根據要點規定，未來如更新單元土地位處市府指定額外提供的公益設施範圍，在申辦都市更新事業計畫審議時，除公益設施樓地板面積不計入容積外，並可爭取最高達15%法定建築容積獎勵額度。
都發局指出，公益設施的樓地板面積不計入容積，同時法定建築容積獎勵最高可達15%，將可鼓勵民間提供更多托老、托幼或社會住宅等公益設施空間。 都發局表示，因應台灣邁入高齡化社會，立法院去年12月16日三讀通過「都市計畫法」部分條文修正案，明訂未來政府在進行都市計畫規劃時，應將「社會福利設施」納入公共設施用地與建設考量。
廣受竹科家長青睞、設立逾10年的矽谷國民中小學，2年前積欠5億多土地增值稅，校地、校舍遭行政執行署新竹分署查封法拍，經過多次流標，昨天由「康橋學校財團法人」出價3億4590萬元購得。市府教育處與校方均表示，這僅是學校的不動產易主，不影響在學五百多名孩子受教權。 主打雙語教學的矽谷國民中小學，因接受鄭姓地主捐贈70筆土地，遭稅務局依土地稅法規定補徵土地增值稅1億餘元，連同滯納金及行政救濟利息，合計欠款高達5億6300萬餘元。行政執行署多次通知學校負責人到場報告財務狀況，校方表示學校收支僅達平衡，無力分期償還稅金，校方名下建築物及校地因此予以查封拍賣。
新竹分署2013年11月查封學校名下75筆土地，經多次流標，終於在昨天上午拍定賣出，校方名下5筆土地、1筆建築物底價為3億4590萬元，上午11時開標結果，由唯一投標人、康橋學校財團法人得標，取得不動產權，而學校經營權並未賣出，經營方針未來將由雙方董事會商討。 校長溫貴琳表示，當年此案影響部分家長將孩子轉出，但這一年來他向家長說明，校務穩定有目共睹，學校人數未減反增，這一年多來約增加2成的學生數，校地、校舍拍賣出去，校方也會想辦法確保穩定，期盼兩方能夠和平轉移。 矽谷中小學目前學生數共530人，溫貴琳強調，學生受教權益不變，將會繼續招生，國小招4班共100人、國中招兩班共54人，學校將會繼續辦學，家長和老師們不用擔心。 新竹市政府教育處表示，昨天上午接到通知，得標人康橋學校也同屬教育事業機構，期許這兩家學校的經營運作能無縫接軌，市府將會持續維護教師工作權和孩子就學權益。
吃蘋果無上限！傳鴻海集團積極在河南蘭考打造手機蓋板玻璃產線，未來擬分兩階段投資、籌設規模上看人民幣56億元的富士康科技園區。據悉，該投資案去年12月已簽約並開工，若產能全開，未來每4支蘋果iPhone手機中，就有一支觸控顯示玻璃蓋板，出自鴻海富士康的手筆。 吃蘋果超補，已經是蘋果第一大組裝廠的鴻海，持續擴大在蘋果的出貨佔比，近期傳出鴻海規畫連觸控顯示玻璃蓋板也統包，且相關投資計畫已經就緒，不單手機蓋板玻璃主要生產技術，包括雷射開片整合數控開片、數控磨邊鑽孔、研磨拋光、化學強化、清洗等都已到位，就連配套設備包括精雕機、檢測設備等也都相繼備齊中。
不過，針對此市場傳聞，鴻海不願對號入座，僅表示絕無此事。由於投資計畫龐大，鴻海富士康擬分期進行，據傳其中一期的河南蘭考裕展精密科技的手機蓋板玻璃元件生產項目，光投資規模就達到人民幣6.5億元，初估廠房用地1,355公畝，現規畫第一期產能約1,500萬片，第二期產能則將倍增至9,300萬片，依目前規畫進度，應可於2017年12月完工。 據悉富泰華精密電子（鄭州）在鄭州架設的產線今年9月就會完成，法人推估，若再加上河南蘭考2017年底即將到位的產能，鴻海富士康有機會囊括四分之一的蘋果iPhone手機的觸控顯示玻璃蓋板訂單。
清潔劑原料大廠和桐（1714），看準東南亞龐大人口，擬投入3,000萬美元（約新台幣10億元）在印尼與菲律賓各自設立清潔劑原料直鏈烷苯磺酸（LAS）工廠，總產能為9萬噸，將是和桐首度跨足東南亞生產，就近供應市場與客戶，預料二、三年內開始投產，可替和桐創造年營收至少30億元，占總營收比重達8%。 和桐布局東南亞已久，前年在泰國設立倉儲物流中心，將原料直接送到客戶工廠加工，提升服務能量獲得客戶倚重，今年1月也在菲律賓成立倉儲物流中心，建置完運輸物流網絡後，下一步擬在東南亞設立工廠。和桐昨（13）日收盤6.71元，下跌0.12元。
據了解，和桐規劃在印尼與菲律賓設立LAS工廠，印尼二條產線年產能為6萬噸，菲律賓一條產線年產3萬噸，合計9萬噸，公司認為，現階段東南亞生活品質提升，對清潔用品需求漸增，加上菲律賓與印尼擁有上億人口，市場規模不容小覷。
拜穿戴式裝置興起所賜，全球PMOLED面板需求暴增。PMOLED供應商智晶（5245）去年第4季衝上滿載，公司預期今年市場仍是供不應求。除了針對設備去瓶頸化提升產能之外，公司還有意再投資一條新的生產線擴產。 穿戴式裝置以及新興應用興起，使得輕薄、低單價的PMOLED面板需求攀升，主要PMOLED面板供應商包括大陸的維信諾、以及台灣的錸寶、智晶和日本的Pioneer等等，去年下半年產能都達到滿載。智晶表示，PMOLED面板在穿戴式裝置、醫療、工控等應用增加，整體來看今年市場需求仍大於供給量。 智晶表示，PMOLED多項應用興起，以去年出貨為例，穿戴式裝置的所占比重約20％～30％，至於如醫療、工控等其他應用，所占比重也都有10％～20％，產品組合相當平均。雖然穿戴式裝置上半年是淡季，但是醫療、工控等產品出貨穩定，現在看來第1季訂單狀況仍然相當強勁。 智晶目前旗下有2條2.5代線，去年12月營收衝上1.47億元，已經達到滿載的水準。由於產能供不應求，今年市場需求持續看好，外傳智晶有意投資一條新生產線，最快在年底投產。智晶表示，現階段公司會針對現有設備優化、產能去瓶頸化，小幅度拉升產能，估計上半年產能還可以增加約10％。
長期來看，公司也在評估擴產，且將送董事會討論。 智晶去年前三季營收約8.63億元，相比前一年同期成長20.86％，營業利益約1.07億元，稅前淨利1.22億元，稅後淨利1億元，每股盈餘2.72元。智晶去年第4季受惠中國雙十一、歐美耶誕旺季銷售拉抬，國際品牌、白牌穿戴式裝置需求暢旺，另外大陸的電子煙、兒童智慧手表穩定出貨，新產品如微創手術儀器和博弈機台用顯示模組也開始出貨，智晶12月營收1.47億元，月增4.6％、年成長78.5％，創下歷史新高，單季自結營收4.2億元，季增10.9％、年增71.6％，同創歷史新高紀錄。 (工商時報)
• 崇越近6季營收
半導體材料通路大廠崇越科技（5434）去年第4季因光阻液與光罩基板出貨量放大，營收達49.23億元為歷史次高，去年全年營收達190.72億元，年增率達5.4％並創下歷史新高。而今年受惠於台積電（2330）、聯電（2303）均擴大先進製程產能，帶動設備及材料新需求，崇越看好今年營運表現，預期今年營收將優於去年。 崇越去年12月營收17.25億元，月增7.9％並改寫歷史次高。崇越表示，12月營收表現優於預期，原因包括光阻液與光罩基板等出貨量較上月大幅成長，機台設備安裝亦於12月驗收完畢，挹注部分營收。而崇越去年第4季合併營收達49.23億元，季增4.9％並且改寫歷史次高，表現優於市場預期。 崇越去年前3季合併營收141.49億元，稅後淨利7.15億元，每股淨利4.40元。法人表示，去年第4季獲利應可與第3季相當，由此預估去年全年每股淨利應可上看5.5～6元，可望創4年來新高。崇越不評論法人預估的財務數字。 崇越表示，2015年營收表現佳，與2014年相較LED與碳化矽（SiC）研磨粉營收出貨量成長不少，在海外事業部分，晶圓與光罩市場需求強勁，亦帶來正向動能。展望2016年，在行動裝置、車用電子、特殊製程半導體等應用需求拉抬，中國半導體自製率提升方向不變下，客戶將持續提升產能，營收可望優於2015年。
崇越董事長郭智輝日前表示，兩岸半導體業今年仍有擴充產能計畫，而台積電、聯電等不僅在台灣擴產，也將到大陸設廠，對設備及材料都有新需求，因此看好今年半導體設備及材料的需求，對崇越來說，今年營運表現可望優於去年。 崇越除了代理半導體材料外，也開始提供系統規畫服務，近年來崇越將業務觸角擴及環保、廠務、新能源、綠建材、生技醫療等技術與整合服務，深受高科技業者與合作夥伴的信任與肯定。 崇越轉投資的生鮮事業安永生技，跨足食品、醫療保健產業，並投資經營生鮮通路品牌「安永鮮物」健康超市，除引進日本高端冷凍技術Cells Alive System進行加工，更於門市銷售在地食材、有機蔬果以及熟食、料理包等。另外，崇越投資的蘇澳水產觀光工廠去年底陸續完工，今年可望開始挹注營收。 (工商時報)
臺中軟體園區網銀國際公司於13日上午10時舉行動土典禮，工程投資額高達新臺幣10億元，預計106年底完竣並開始營運，將創造615個就業機會，年產值可達新臺幣3億元。同時，園區租地自建的鼎新、佑順、大買家及網銀國際等4家公司，均已全數動工，未來臺中軟體園區將扮演資訊軟體、文創產業的重要推手，提升臺灣軟實力。 動土儀式由網銀國際董事長蕭政豪主持，經濟部加工處中港分處分處長梁又文等貴賓應邀觀禮，共同祈求開工平安，工程順利圓滿。該公司工程投資額高達新臺幣10億元，建築面積約5,392平方公尺，總樓地板面積約1萬7800平方公尺，主建物為地下2層、地上10層。
加工處表示，網銀國際為國內知名遊戲軟體開發商，擁有豐富的營運經驗及優秀的研發能力，此次進駐臺中軟體園區可望形成產業群聚效應，刺激中部地區軟體設計發展能力的提升、培養相關產業的人才。同時加工處將結合中部各大學，推動產學合作，提供豐富的輔導資源，培訓優質的人力。 加工處進一步表示，期望未來有更多的軟體公司、文創廠商進駐臺中軟體園區，將臺中軟體園區打造為創意軟實力的研發基地，帶動創新科技產業與都會區域的繁榮發展。未來臺中軟體園區更將扮演資訊軟體、文創產業的重要推手，扶植產業成長，提升臺灣軟實力。(資料來源：經濟部)
東森國際（2614）董事長廖尚文指出，公司出售東森電視股權案，買家丹密茲是真正美國人，不是外傳的的華裔商人，應可順利通過交易案，關渡土地也已與買主簽署意向書，快的話兩案可在今年首季成交。法人估成交後扣除散裝船運虧損，東森今年EPS約4.5元。 廖尚文表示，公司決定聚焦電商零售與新媒體事業，並活化資產，關渡的土地已經與境外公司Grand Seal Company Limited（偉章有限公司）買主簽屬意向書，計畫以80到85億元賣出，如果順利成交，公司將有7到12億的出售利益，每股獲利貢獻1到1.7元。 東森國際計畫以183億元，賣出與凱雷共同持有的東森電視82％股份，其中東森國際持有的21.32％股權估計可分到39.02億元，扣除成本可獲利32.6億元，每股獲利貢獻達4.7元，目前全案正由投審會審議中。 廖尚文透露，考慮邀請丹密茲來台召開記者會，讓大家認識他是真的美國人，也是電影「鋼鐵人3」的投資者，過去在大陸也不少投資，中文說的非常好。 東森國際董事會已通過關渡土地80億元至85億元區間內為作價基準，計算持有該土地的轉投資房角石資產公司之企業價值，授權總公司董事長簽訂處分房角石資產公司100％股權意向書。
該筆1.14萬坪土地帳上成本73億元，東森國際以出售公司方式處理，現階段免繳土地增值稅，僅需繳交千分之三的交易稅。成交後該筆土地以公允市價入帳的25.8億元保留盈餘將轉為可分配盈餘。這兩項交易快的話今年首季可以成交，最晚也可在上半年內有結果。 廖尚文指出，東森國際目前手上共有6艘巴拿馬型船舶及1艘海岬型船舶，海岬型船6月底到期後不再續租，另6艘巴拿馬型船到2017年只剩3艘，2019年剩兩艘，2020年將全數合約到期，屆時是否完全退出散裝船運市場還要觀察。 (工商時報)
在與中信人壽合併後，中信金控旗下台灣人壽今(2016)年1月全新營運上路，保單業務與保戶服務皆已順利銜接，中信金控總經理吳一揆及台灣人壽總經理林欽淼13日在慶祝酒會上也宣示，在金控當後盾下，台灣人壽今年初年度保費(FYP)目標要突破新台幣1000億元。 在與中信人壽合併後，台灣人壽總資產達1兆599億元、資本適足率(RBC)超過300%、保戶超過145萬人，保單數285萬張，內勤員工(含電銷人員)2272人，業務員人數達8431人，初年度保費938億元。13日在慶祝酒會上，台灣人壽董事長凌氤寶、副董事長許舒博也率領全新的經營團隊正式亮相，並發表台灣人壽全新企業識別(CI)。同時，中信金總經理吳一揆也授旗给台灣人壽總經理林欽淼及5大通路團隊，象徵新台灣人壽經營團隊矢志打造「以客為尊，以服務為本」的保險公司。
中信金董事長顏文隆則說，中信人壽與台灣人壽已登記結婚，13日算是宴客慶祝，台灣人壽也站上國內資產第6大的保險公司，未來期許台灣人壽員工也秉持中信金「We are family」的精神，邁向新的里程碑。他也表示，近年來響應金管會打「亞洲盃」政策，中信金走出台灣、邁向世界，在世界各地布局，同時也逐步邁向亞洲區域型銀行，希望為台灣金融版圖爭取世界一席之地，中信金不只是希望自己好，同時也希望台灣好、世界更好。 凌氤寶則強調，這是台灣人壽歷史的新起點，全新的台灣人壽，擁有更堅強及專業的經營團隊，並會延續秉持質、量並重的核心策略，深化核心競爭力，打造差異化，並希望打造「保險不只是保險」的壽險公司，翻轉傳統保險觀念，並繼續以中信金做為堅強後盾及豐富資源，以「客戶在哪，我們的服務就到哪」的信念，全心為客戶服務，保障所有保戶的權益。 也因為有中信金為後盾，台灣人壽在保戶服務上將持續推廣7-11的ibon 理賠申請及保費繳款、ATM 保單借款、預付住院保險金、電話理賠及網站及智慧型手機APP立即繳費等創新服務，強化及優化客服與資訊作業功能，照顧與滿足保戶的需求，讓保險服務更貼近保戶的生活。
在商品設計方面，台灣人壽將持續落實「保障Better、健康Better、財富Better」三重防護網概念，整合人身保險、投資理財及退休與資產規劃的保險觀念，商品類型涵括保障型、A&H（意外傷害及健康醫療險）、財富型、投資型和團體保險等5大險種，透過已齊備的5大通路服務，提供保戶更完善的服務及符合需求的商品。 林欽淼會後也表示， 與中信人壽合併後，預估每年總保費可達2000億元，其中初年度保費收入約1000億元，至於今年能否擠入前五大保險公司，他說，一切都在努力，希望合併後越來越好，可以發揮一加一大於三的效果。 在資產配置方面，林欽淼表示，邏輯不會太大改變，跟業界作法差不多，股票不能拉太高，大陸部位就是QFII，投資固定收益為主，對於台股則審慎樂觀，預期台股未來應該愈來愈好才對，但是否加碼要看配置的比重，有需要加碼的話，會隨著個股價位狀況做機動應變。 至於台灣人壽資產占金控比重超過25%，獲利貢獻何時跟上？林欽淼表示，要努力再努力，今年壽險業因市場變化，最大不確定因素還是資產風險，但台灣人壽投資的標的都是評級以上的公司，所以很有信心。他還說，台灣人壽目前以銀行通路為主，占比7成，但未來會強化業務員通路，占比會逐年提升。 同時，在兩家壽險公司合併後。台灣人壽也推出開門紅保單，即4張利率變動型商品，林欽淼說，相信這4張保單對客戶及通路來說，都是有競爭力的商品。
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