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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】淺談不動產價值因鄰地施工造成之減損
預售、新成屋等一手市場交易陷入僵局，不僅讓建商募資計畫喊卡，也讓開發商在營運上和價格上出現調整。興富發表示，去年已藉由成立銷售團隊，掌控人事成本，估計每年可省下2%的銷售成本，加上房價適度讓價，在這波房市低潮期，絕對保有競爭優勢。 興富發表示，過去集團新案都是委由代銷業者銷售，不過去年公司銷售部門正式成立、運作後，相較先前委外銷售可節省2%成本；以公司年推案量400億至600億元估算，每年約可省下超過10億元的經費。 除了從人事管銷成本做調整外，在手銷售的新案也會適度讓價，加速餘屋去化。興富發指出，今年集團除推出600億元新案外，成屋銷售也是一大重點，尤其這些在線銷售的舊案，因成本、獲利多已回收入袋，共150億元舊案銷售，將會適度讓利給客戶，加速餘屋去化，更可保有絕對競爭力。
雙北市「新屋」失寵、「老屋」吃香！房產業者統計，北市21年以上老屋房價比5年內新屋便宜超過2,000萬，新北市價差也近900萬，造成新屋交易占比逐年下滑；統計近3年來，雙北市新屋交易占比分別減少28.4、17.4個百分點，北市新屋占整體物件成交比重掉到2成以下，老屋占比則超過5成，至於新北市則各占3成左右。 太平洋房屋統計實價資料顯示，2015年北市住宅平均總價為2,246萬元，其中，5年以內為4,012萬元、6∼10年為2,189萬元、11∼20年為1,956萬元、21年以上為1,707萬元，老屋、新屋價差高達2,305萬元；新北市方面，住宅平均總價為1,220萬元，5年內新屋為1,743萬元、21年以上老屋為874萬元，兩者價差達869萬元。 有鑑於屋齡高低對總價有顯著的影響，在目前自住當道的時候，選擇購買5年以內的新屋比重逐年減少，北市從2013年的47.3％一路下滑至2015年的18.9％，共少了28.4個百分點；新北市則是由原先的50％，下降至35.2％、32.6％，3年減少17.4個百分點。 在房價高不可攀的時代，老屋相對顯得吃香，北市21年以上的成交住宅比重，在2013年只有36％，2014年增加至47％，2015年持續攀升達52.6％，3年增加了16.6個百分點。另新北市老屋交易占比由23％增加至28.4％，2015年來到31.3％，3年增加8.3個百分點。 太平洋房屋副總章克勤表示，「低總價」是老屋近幾年受到市場歡迎的關鍵，民眾偏好的轉變，除了因為新成屋行情高，北市在2014年7月1日以後才領得使照住宅，適用新房屋標準單價，持有稅成本大幅增加，也衝擊新屋買氣。反觀老屋，除擁有總價優勢，建物逐年折舊，房屋稅也相對低，是高價雙北市中，CP值較高的選擇。
房市景氣低迷，營建股股價頻破底，讓建商籌資計畫緊急「喊卡」，興富發昨（19）日公告，30億元的公司債「確定不募了」。此外，寶徠、國揚也撤回募資，房市、股市吹起寒風，讓建商募資計畫受阻。 興富發去年7月20日董事會通過發行有擔保及無擔保可轉換公司債各15億元，總計30億元，是國內營建股最大筆的募資金額。興富發原計畫將這30億元，用來償還銀行借款，不過，籌資期間卻遇到預售、新成屋市場景氣低迷，股價從71元高點重摔至昨日的34.05元，半年之內價格腰斬，興富發市值蒸發約400億元。 興富發表示，募資期間因營建股受到政府政策性控管措施及國際經濟情勢影響，股價出現大幅下跌，為顧及公司和股東最大權益，董事會決議籌資金額共30億元的公司債申請撤回。寶徠、國揚兩家上市建商則已在去年底將現增及有擔保轉換公司債撤回，目標僅剩名軒和三發地產的公司債募資計畫還在進行中。 興富發指出，募資計畫喊卡後，原預計籌措的償還銀行借款資金，將以自有資金或其他融資方式支應，不影響公司營運、財務運作。 法人表示，興富發去年獲利估約80億至85億元，手中資金充足。
台灣金服今（20）日將標售奇力二廠房及機器設備、專利權，合計總底價8.446億元，已有十多組人馬領標，預估標脫機率高達八成。 奇力光電曾是台灣發光二極體（LED）業界的績優生，又有奇美實業及群創光電持股近六成的後盾；2008年、2010年分別向一銀、兆豐銀組成的銀行團辦理聯貸，合計34.8億元，但仍不敵市場變化而歇業，合計兩次聯貸及自貸款，留給銀行團約56億元債務。 奇力光電聲請破產後，資產經法院四拍，但均告失敗，債權銀行委請台灣金服接手標售。 台灣金服已敲定今日標售，依兩個廠房，分為甲、乙兩標及專利標，合計底價8.446億元。 不過，相對於銀行債權，即使全數拍出，銀行團還是有呆帳損失。 此次甲標分為動產、不動產兩標，底價各為2.42億餘元、3,406.5萬元，合計約2.77億元。 乙標分為不動產含辦公設備、機器設備及原物料等兩標，底價各為4.72億元、8,937.5萬元，再加上台、日、美等國專利權標售底價600萬元。 這次標售案有三大亮點；第一個是土地所有權，奇力光電位於台南樹谷科學園區，位於南科路上，緊鄰台南科學園區，地點佳，相較於多數科學園區的廠房不含土地所有權，奇力光電的不動產含土地所有權，可以登記轉移，更能吸引買方。 第二是廠房尚新。標購的買家可以直接使用，若在園區規範內，自行修建即可使用。 第三是機器設備尚可運轉。科技廠的機器設備若未能持續運轉，往往只能報廢，尤其淪入拍賣後，根本無人維修運轉。但奇力光電尚有部分人員留任，可以維持運轉。 台灣金服這次開出的底價完全沿用法院拍賣價，推測是不希望買家還有降價的預期心理，儘速參與投標。
奇力光電標售案
圖／經濟日報提供
藍天集團與關係企業宏匯集團看好大陸推動內需的動能，與全球知名酒店品牌凱悅（Hyatt）攜手衝刺當地高檔酒店市場，斥資12億人民幣興建的首家據點－長春凱悅於19日開幕。藍天董座許崑泰表示，要做就做最好，集團在第1季末有成都君悅，以及之後的洛陽凱悅都將陸續開幕。 藍天從筆電（NB）代工起家，10多年前進中國大陸開設連鎖資訊賣場百腦匯，並朝向商用不動產領域佈局。從營運面來看，藍天在NB的本業仍十分穩健，每年還貢獻EPS約1元，在NB產業低迷、甚至出現負成長之際，如此表現算是相當不容易。 許崑泰在開幕致詞時指出，長春凱悅有4個第一，分別是地點、產品、酒店品牌和經營團隊第一。以地點來說，位於長春南北和東西的主幹道交會，而且也是地鐵一、二號線交叉點；而凱悅酒店身為全球知名酒店品牌，此一飯店在其監督下完工，加上優秀的團隊共同努力，足足花了8年、人民幣12億元才完成。 凱悅酒店集亞太區總裁于德勵（David Udell）表示，該集團從1986年進軍中國大陸市場，至今已30年，而長春凱悅剛好是集團在大陸地區的第30家，具有極大意義。對於長春凱悅的發展策略，他則以一句俗語解釋，「要抓住一個人的心，要先抓住他的胃」，透過凱悅集團旗下的餐飲實力，將長春凱悅打造成吉林省最佳的酒店。
長春凱悅酒店的地上共有38層、地下則有5層，其中，7到19樓是辦公室，從2014年10月開始招租之後，僅花半年就滿租，而1到6樓是酒店公共設施，21到38樓是客房，共有427間。而藍天集團位於長春，還有長春百腦匯。 藍天的NB出貨量並無法與廣達、仁寶、緯創等一線大廠相抗衡，因此長期以來都耕耘少量多樣的通路市場。該公司表示，今年NB不論是營收和獲利都會有1成的成長，優於業界平均值，主要是主打電競領域的成效浮現，尤其新興市場如新加坡、印尼都有不錯表現。以去年第4季來看，毛利率能衝上雙位數，主要就是拜電競機種佔整體NB出貨比來到50％的史上最高水準。 值得注意的是，藍天旗下百腦匯至今在中國大陸共有25個據點，而其中還有多個據點的辦公樓面尚未開始出售，今年都有計畫處分。此外，百腦匯也開始轉型成為綜合的百貨賣場。 (工商時報)
新竹有名的摃丸廠商海瑞摃丸日前宣布大陸天津廠正式啟動營運，總經理黃世凱表示，由於中國大陸對於進口肉製品檢驗嚴格，以當地生產當地銷售的模式，將有助於海瑞在中國大陸市場的開拓。 2009年起，海瑞摃丸走出台灣開始布局海外市場，陸續在廣州、深圳、東莞、長江三角洲、珠江三角洲、澳門、香港等設點經銷，目前包含台灣年銷售量約600噸。 天津廠初期設置一條產線，年產量100噸，目標市場放在北京、天津等華北地區，但行銷不局限於華北，也將支援上海、東莞、崑山、成都等華中、華南各地經銷點。黃世凱表示，中國大陸已經成為世界市場，全球在地化、在地全球化是銳不可檔趨勢，未來華南、珠江角洲等地達經濟規模時，也將在華南設廠。 黃世凱也說，中國市場龐大，客戶下單都是以噸級計算，海瑞摃丸將在財務穩健的前提下，擴大公司格局，以對接中國市場的需求。 在天津廠正式營運的同時，台灣這裡也傳出喜訊，去年底，西湖服務區駐點正式開始販售，加上原有關西服務區、桃園機場第一航廈的駐點，也添增海瑞整體營運動能。 (工商時報)
封測廠矽格（6257）公開收購測試廠誠遠（8079）100％股權，矽品昨（19）日表示，截至105年01月19日累計參與應賣普通股股數達32,109,178股，已超過預定之最低收購數量32,081,000股，公開收購條件已成就。 矽格去年12月24日宣布將每股17.5元價格，公開收購測試廠誠遠100％股權，總收購金額達14億元，收購期間將自去年12月25日至今年1月25日，全數以矽格手中現金支付。 矽格此次採取公開收購方式來取得誠遠100％股權，若此次收購未達100％但已達40％，公開收購仍然得以成就，矽格會再透過現金對價方式收購未參與應賣的其它誠遠股份，合併完成後誠遠將下市。
而矽格昨日公告參與應賣普通股股數已達最低收購數量，公開收購條件已成就，代表已有逾4成的誠遠股東參與應賣，而不論其它誠遠股東是否會在1月25日前參與應賣，矽格都將以每股17.5元現金對價，收購所有誠遠股權。 (工商時報)
市場指出，宏達電今年奪下Google Nexus的2款智慧機代工訂單，這將是Google暌違6年後，再度與宏達電在手機上合作。對此，宏達電北亞區總經理董俊良表示，與Google一直都是很好的策略夥伴，未來任何合作都有可能。 Google每年都找不同手機品牌廠商合作Nexus手機，Google2010年推出首款Nexus手機，就是與宏達電合作，而宏達電在2014年與Google合作推出Nexus 9平板。
宏達電去年推出24款手機，董俊良指出，今年不走機海戰術，但各個價格帶都會布局，預估仍將與去年一樣，在0.5-1萬、1-1.5萬、1.5-2萬的三個價格帶表現很好。 值得注意的是，在電信業者不再大力補貼單一手機下，預估今年高階Android佔比會提高與iOS相當。 董俊良指出，去年第四季蘋果iPhone銷售量年增10%，但在日本政府規定電信公司不能加重補貼iPhone，以及各國電信業者因為大幅補貼iPhone手機，造成財務壓力下，除非iPhone 7有特殊功能，否則二平台的銷售量佔比會相當。 董俊良強調，宏達電去年推出0.5萬元以下的3G手機，今年也將推出 0.5萬元以下的4G手機。
已確定嫁入聯發科（2454）集團的立錡昨（19）日宣布，雙方將進入第二階段收購，由聯發科旗下旭思投資與立錡進行股權交換，換股基準日暫定今年4月29日。 旭思仍將以聯發科第一階段的收購價、也就是每股195元支付給立錡股其餘股東，未來立錡將成旭思旗下100%持股子公司，正式成為聯發科集團的一員；聯發科也將自第2季合併立錡100%營收。 聯發科去年9月初宣布收購立錡，隨著收購條件已成就，聯發科隔月已由子公司收購立錡51%股權，並順利自去年第4季認列立錡業績，成為去年第4季營收再創新高的助力。 惟因立錡規模較小，目前年營收約100億元，對於一年營收逾2,000億元的聯發科來說，占比不高，並因此微幅拉低聯發科毛利率。 立錡昨日再度宣布，雙方將進行第二階段收購，由聯發科旗下子公司旭思科技與立錡進行股份轉換，以每股195元支付予立錡其於股東，取得立錡全數股份。 立錡將在3月3日舉行股東會討論合併案後將進行股份轉換，股份轉換基準日預計是4月29日，轉換完後，立錡將下市，並成為旭思旗下100%持股子公司。 法人認為，聯發科當初合併立錡的原因之一，是立錡手中握有的三星訂單，隨著市場一度傳出訂單轉向，立錡又努力再重新拿回多少訂單配比？將左右今年對於聯發科業績的助益。
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