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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】淺談不動產價值因鄰地施工造成之減損
總統大選結束，下任總統蔡英文當選逾1周，對現階段低迷的中古房市而言，選舉政治因素干擾告一段落，但展望今年，房仲大老認為價格仍會持續下修，幅度約5~10%，豪宅市場則持續探底，5月政黨輪替後，下半年房市才較明朗。
據地政局統計，去年北市買賣移轉棟數為2萬9904棟，比2010年最高峰衰退52.79%。房市冷，房仲最有感，台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長郭子立分析，北市房仲店約1213家，去年等於每家平均賣27棟房，每月僅2.25棟，若以總價2000萬元、服務費3.5%計算，每家店月佣金約157.5萬元，「移轉要扣掉新案交屋、道路用地等，去年是很慘的1年。」
針對今年趨勢，郭子立認為，政黨輪替不會因此為房市增量，除非政策鬆綁。目前買方沒信心，但賣方可能會有人急售，「去年價格下修幅度 10~15%，今年若景氣不好，至少也會下修5~10%。」
新總統就職前都不看好，北市去年關111家房仲加盟店，又開了114家，但幾乎都是改作海外和租案拼轉型。 「2016年量應會較去年更少，扣除新屋交屋，中古屋量再跌1成。」高雄市不動產仲介經紀商業同業公會理事長蔡松晏提到，要等蔡英文上任後政策明朗化，高雄房市走向才會較清楚，5月前，價少1成，量持續下跌少3~4成，上半年持續寒冬，且房仲店近半年已收70~80家，尤以前一波較熱的左營和鼓山區「冷最快」。
有別於北高，中部房仲大老相對樂觀。台中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長林金雄指出，利率低、資金充沛，市場無急跌條件，買賣雙方卡在議價，價格溫和修正5~10%，會刺激量，中部應該會較去年穩定一些，預估台中今年買賣移轉量會比去年的4.4萬棟多1成，接近5萬棟。「但今年中部房仲介還是辛苦，蛋白區收店，蛋黃區整併，省管銷費用。」 豪宅市場北市交易探底，中部指標台中7期豪宅聚落市況？林金雄表示，豪宅畢竟不是剛性需求，7期幾乎8~9成投資型買方，「自住我看沒幾個，不是台商就是瑪麗亞在住。」價格若下修1~2成，量應該會出來。蔡松晏則認為高雄的豪宅價格可能會降2成，但量續跌。
展望2016年，奢侈稅退場、房地合一稅時代來臨，且在政策未明的狀況下，建商推案趨於保守，台中市不動產公會預估台中市全年推案量約1500至1600億元，年減15％。 台中市不動產公會理事長魏嘉銘指出，去年，房產市場因政府諸多政策，眾多揣測出籠，因而影響消費者購屋意願，使得去年全年房屋交易量不及29萬戶，創十四年來新低。 他說，台中市全年推案量達1894.6億元，較2014年同期2127.8億元，減少233.2億元，減幅12％，全年推案戶數為11145戶。 新的一年，他認為，「稅制」與「選舉」二大影響房市不確定因素都將底定，新任執政者必然為政績打拚，為振興經濟而努力，對房市而言應可謂利空出盡。 不過，許多大型建商暫緩推案，或是採先建後售方式，因此預期今年房價應是價穩量縮，交易將回到供需基本面，房價呈現個案表現。 魏嘉銘說，房地產相對於其他投資產品，有增值抗跌效益，因此房價不會跌跌不休，房價持平，新成屋預估將再拉大3至5％的議價空間。
2016房地合一稅制上路，投資客退場的機制下，自住剛性需求仍是房屋市場的主力支撐。整體市場將回歸基本面，交易成數為過去預售占四成、結構中占三成、新成屋占比三成的穩健銷售腳步，暴起暴跌的情形不再，建築投資環境回到穩紮穩打的健全模式，對整體市場反而有利。 至於良好的生活機能、公園綠地及學區等機能完善的「成熟型商圈」最能滿足自住型購屋者的需求，包括草悟道特區及台灣大道周邊、四期、五期、八期等生活便利性較佳之區域，總價在2000萬元以下，或2至3房（35至50坪格局），是市場主流。 另外，今年，台中市鐵路高架化將通車（紅線捷運），將打破過去台中市因鐵路切割造成城市區域分隔的窘境。搭配市府推動大智路打通與綠空鐵道中區再造計畫後，將大大改變東區和中區的城市樣貌，也讓東區成為台中新城市亮點。
魏嘉銘強調，過去二年因政府多項政策打房，致使台灣房產市場陷入一片慘綠。臺中市不動產公會曾多次向中央政府提出建言，更以「救房市六大建言」力請政府相關單位正視房市問題。 其中，「全面解除購屋信用管制貸款」已在去年底獲得金管會認同；提高青年購屋貸款成數與年限部分，也在今年初，財政部將「青年安心成家方案」貸款金額從500萬元提高為800萬元方案中，得到正面回應，房市榮景再現。
台北市政府昨天召開記者會宣布，二○一六年為台北市「公辦都更元年」，公布「台北市公辦都更八+二旗艦計畫」及《台北市公辦都市更新實施辦法》草案。旗艦計畫包括先前公布的「南機場整宅」、「蘭州、斯文里整宅」等，新確定的則是中正區水源營區、士林中正路基河路沿線。另外兩案「台北機廠」、「原空軍總部」將由市府與新的中央政府協議。 • 公辦都更8+2旗艦計畫。
都發局也公布《台北市公辦都市更新實施辦法》草案，包括配合市府政策目標，主導大規模地區都市更新執行的「全程型」、民辦都更推動遇困難轉軌公辦的「半程型」、輔導海砂屋等災損建物都更重建的「諮詢輔導型」及事業計畫核定，並取得拆除執照，有執行拆除困難者的「代拆型」。 會執行「強拆條款」 而草案第十七條指出，已取得拆照卻無法拆除者，將由台北市都市更新及爭議處理審議會成立專案小組評估協調，若符合「公共利益」、「公共安全」、「緊急必要」，則將以都更法三十六條、也就是「強拆條款」執行。這是否表示「都更三十六條」復辟？副市長林欽榮說，大法官解釋並沒有判都更法三十六條死刑，因此市政府不該迴避相關的責任。
林欽榮說，過去台北市都更多為單點式的民辦都更，缺乏整體效益，去年北市府經過一年籌劃，希望用政府先進駐執行公辦都更，再帶動周邊民辦都更。為了順利推動公辦都更，都發局也預計三月成立「公辦都更專案辦公室」。
儘管去(2015)年房地產景氣表現不佳，但老牌建商太子建設(2511)在積極分散佈局，並主打自用、自住的健康智能宅，推出的產品多能完銷，穩定挹注業績；再加上，多角化經飯店、大學宿舍BOT長期穩定收益來源，致去年業績大致平穩。太子總經理謝明汎(見附圖)表示，隨著大選後不確定因素移除，今年公司將維持推案200億元，同時，也將在520後開始啟動新一波獵地，為未來的營運做準備。
太子建設雖然是老招牌建商，但近幾年公司積極將文創、雲端、智能、健康概念等民眾在意的生活機能，融入生活當中，使品牌形象年輕起來，尤其，公司分散推案據點，走出大台北高總價、高單價地區，前往首購、首換需求地點，推出智能、健康訴求的低總價、小坪數產品，產品推出往往可以完銷，業績也持續穩定。 謝明汎坦言，2015年雖然是房地產景氣轉冷的一年，但公司過去幾年推案完銷，讓去年業績達成優於預期；而此與品牌效益有關，不景氣具品牌印象的建商較受青睞，這也是近來不少小建商釋出土地，或尋求大品牌合建的原因。 謝明汎對太子的招牌相當有信心，工務專長的他近年連續出書教民眾學會「建築密碼」，按著工程的步驟挑好宅，成為消費者在選屋、建商在蓋屋時參考。謝明汎說，太子的房子就是公開、透明的讓民眾檢視工程，品質更有保障。 對今年的營運，謝明汎表示，今年公司將持續有個案完工穩定入帳，包括桃園的「太子馥II」、以及內湖的另一棟商辦大樓也有機會在今年出售，另外，台中則有「太子雲世紀A區和特A區」、「青峰錦」，南區有台南的「花博5」、高雄的「太子雲D區」等，今年業績有機會穩定。
至於推案，太子今年則將在北中南持續推案，北部的推案預估約50億元，主要個案則為「太子雲鼎」30億元，和「W太子」20億，中部則將推案75億，包括「太子玉鼎」的22億、「太平市平新段」33億元、草屯富中路別墅案9億、「太子郡」11億，南部則將推出84億元，包括「太子雲C」總銷約35億元、「花博5」總銷23億元、「善化慶安段」6億元、新營案20億元，共計全年將推案209億元。 謝明汎說，今年房市景氣雖仍處低檔，但在政治不確定因素移除後，公司將在520後啟動新一波的獵地計劃，目標仍鎖定首購、首換地區，推出低總價、小坪數的產品，而公司的方向仍是希望持續品質精雕、服務創新，打造物超所值的智能健康宅。 法人則估，太子去年營收161.69億元，雖年減16.3%，但由於毛利率、業外收益均穩，全年EPS估有1.3、1.4元，與前年的1.58元差異並不大；今年有機會配出1元現金股利，以目前的股價8.69元估算，現金殖利率達11.5%。
全台老屋問題日益嚴重，根據內政部不動產資訊平台發布最新的第3季統計資訊，全國屋齡超過30年，符合都更獎勵年限的老屋高達368萬餘宅，較上季增加近13.7萬宅，雙北市便高達116萬餘宅，占全國比率逾3成；為解決老屋造成的耐震等相關安全問題，北市府決議採取「公辦都更帶頭衝」，希望能夠起帶頭作用。 根據最新統計數據，去年第3季全國屋齡超過50年的住宅高達55萬餘戶，其中雙北市便有7萬8000餘戶，占全國比率約14.21%，而這些老屋普遍存在耐震係數不足及防火安全強度不好等問題。 北市屋齡平均31.54歲 政大商學院信義不動產研究中心經理蘇啟榮表示，目前北市住宅平均屋齡高達31.54年、新北市為26.15年，均顯示城市已經邁入老化狀態，亟待都市更新進行城市再造。
但都更議題並非最近10年才發生，財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，全台最早的公辦都更發生在1981年的「柳鄉更新案」，當時是採取區段徵收私人土地再進行更新，不過，現行公辦都更案程序相對複雜，若非土地產權為單純公有，其實都要花費相當長的時間，因此，自2000~2015年僅完成38個公辦都更案，更新土地面積約49公頃（約14萬8225坪），僅是民辦都更案比率的1成。 對於北市府近期積極辦理「公辦都更」，甚至想要將卡住的民辦都更案改為公辦都更案，希望能夠藉此解決問題。但是丁致成卻認為，「拆不動」才是都更面臨最大的問題，若要考慮社會觀感不佳而不執行代拆，便會卡住不動。 15年公辦都更僅38處 仲量聯行董事總經理趙正義表示，都更最難執行的部分是土地整合困難，15年完成不到2%，尤其是「文林苑」事件後都更幾近停頓，都更須具備公權力與公平透明協調程序，以英、日、星等國經驗，都更的專責機構均具備有強制徵收或收買的公權力，36條代拆如不能執行，等於變相鼓勵釘子戶。
豪宅慘兮兮！又有兩百萬豪宅俱樂部成員遭法拍。根據台北地院公告，北市信義計畫區「信義帝寶」一樓一戶預計二月十六日執行一拍，底價三．二二億元，拆算車位後每坪底價超過二百萬元，也是繼「台北信義」、「寶徠花園廣場」後，近半年第三件豪宅法拍物件。
每當全球經濟及房市景氣翻轉時，均會有知名豪宅流入法拍市場，最有名的便是金融海嘯過後的二○一○年底，全國最貴豪宅「帝寶」五樓一戶遭法拍，最終在二○一一年初由知名投資客「劉媽媽」劉月釵以近三億元拍走。 近半年遭到法拍的豪宅社區也有明顯增加趨勢，包括去年九月北市博愛特區的豪宅「元大一品苑」十八樓一戶遭法拍；緊接著信義計畫區豪宅也淪陷，包括去年十一月「寶徠花園廣場」二十三樓一戶、「台北信義」十一樓一戶，今年則又有二百萬豪宅俱樂部成員「信義帝寶」一戶，光是這三戶豪宅遭法拍的合計底價便將近七億元。
「信義帝寶」坐落北市信義計畫區內，地處忠孝東路五段二三六巷四十五弄內，其中二三六巷有「名人巷」的稱號；而該「信義帝寶」法拍戶的債務人是去年遭到下櫃的和旺聯合實業前董座劉永祥。 房地產業者推測，自房市景氣從二○一四年開始翻轉，便陸續傳出有豪宅落入法拍市場，二○一五年更因房市買氣陷入十餘年來的低迷，加上房價出現修正，預計未來遭法拍的豪宅件數可能會增多。
高雄房市常勝軍永信建設（5508）在國內政情明朗後，上半年將在北高雄推出總銷約20億元的豪宅新案「禮源」，以愛河景觀為主訴求，為今年首季高雄房市增添話題；法人評估認為永信建設今年表現有機會優於去年。 法人表示，永信建對房市發展敏銳度高，這二年都聚焦首購與自住族群，大幅度避開全台打房風暴，加上市場口碑良好，各案場普遍順銷，是高雄建商中的績優生。永信建22日收盤25.2元，跌0.4元。 永信建指出，「禮源」是新完工的成屋，已經聚得使用執照，全部總戶數僅50戶，因擁有愛河景觀的利基，當初規劃選擇大坪數設計，全部單一110坪大戶，這也是二、三年前的情境，不代表永信建聚焦自住、首購族群的營運策略有大幅修正。
法人分析說，當前全台房地產市場都不景氣，但相對於中北部來說，高雄房價基期低，價格不算太高，首購族有一定的購屋需求，成為目前市場主流客源。 其中永信建首購建案以「瑞祥」、「R5新世界」及透天別墅「清豐大鎮五期」等為主；「瑞祥」有110戶，銷售單價每坪約20萬至21萬元。「R5新世界」為地上權建案，每坪14萬左右，銷售反應出奇熱烈。 另「清豐大鎮五期」是地坪30坪的透天別墅，總價1,100萬至1,200萬元，楠梓目前新的透天別墅建案，至少都1,500萬元起跳，低價誘因成為該案順銷的重要動能。
法人表示，永信建是市場常勝軍，去年12月入帳表現優於預期，如今總統與立委選後房地產市場將更明朗穩定，永信建伺機推出大坪數豪宅，加上其他首購建案強銷，預期今年表現可望比去年好，為港都房市增添動能。
樺漢科技（6414）上周末宣布斥資新台幣約19億元，取得德國工業電腦知名品牌廠Kontron集團旗下通訊事業KCI的49%股權，成為兩家公司結盟的第一步。KCI今年約有7千萬美元硬體採購與製造將與樺漢合作，再加上樺漢集團本身沅聖、瑞祺電（6416）、樺鼎成長，還有歐洲的人機介面（HMI）訂單，今年營收已掌握超過160億元、年增近5成。樺漢說，今年第二季至下半年仍評估併購案。 樺漢總經理朱復銓表示，公司去年至今年初的KCI公司投資結盟案，累計斥資25億元投資與整併新公司，短期內將暫無新案。不過，他亦透露，下一個案子亦已在評估之中，屬於網路應用相關公司。 據悉，樺漢去（2015）年全年EPS可站上12元，而按現有在Bank 3.0與ATM、網路設備、資安網通設備的成長動力，每年營收要以年增30%為目標。
（一）樺漢自身有機成長3成，併購能帶來20億營收： 樺漢今年來自本身的有機成長（organic growth）約3成，主要動力來自沅聖、瑞祺電、專注Bank 3.0的樺鼎等。以去年全年樺漢營收110億元初估，今年自身成長至140餘億元。 而此次投資德國工業電腦廠Kontron旗下KCI的49%股權，並取得KCI一席董事，因主導權仍在德商，僅認列投資獲利，而非認列KCI的營業額。KCI目前一年營收約1.2億美金，其中有6成、7,200萬美元屬於硬體採購金額，也就是約新台幣20億元將與樺漢合作。 把樺漢集團本身的有機成長後的140億元，以及與德商結盟帶來的ODM接單的20億元合計，今年樺漢已能掌握約160億元營收，較去年的110億元，年增45%。 而第二季至下半年或有其他結盟規劃，以及新接獲的歐洲人機介面的數億元台幣訂單，今年營收約年成長5成。
（二）樺漢大陸將擴充產能1倍： 樺漢透過母集團鴻海（2317）在大陸昆山、深圳的製造資源進行生產；來自Kontron集團的接單，會選在昆山廠擴充產能，而沅聖今年營收目標將年增1倍，則會在深圳廠擴增產能。
（三）樺漢產業地位蛻變，品牌與通路角色漸吃重： 樺漢與Kontron不僅是代工與投資關係，還有更進一步的合作。Kontron的舊款產品因為原有設計開發階段屬於德國公司智財而難做移轉，但是新談妥的新產品，則將可以交給樺漢來開發。 今年Kontron旗下KCI交給樺漢訂單金額約15~20億元是第一步的合作。考量到與整個Kontron集團合作，預計2017年雙方交易金額可以提高至30~40億元。 朱復銓認為，樺漢替IPC同業代工模式，未來還有更多發展空間。客戶將能全力發展品牌，樺漢從事JDM與設計研發，未來還能夠替客戶找到銷售管道或市場，提高樺漢在IPC領域的通路價值。
神準科技（3558）在上周末舉行旺年尾牙，神準董事長蔡文河表示，去（2015）年已陸續布局X86工業電腦（IPC）領域，除了自行組成相關團隊外，正在與2~3家工業電腦廠洽談合作到併購，其中不乏台灣上市櫃工業電腦廠。神準的工業電腦布局要聚焦通訊、物聯網，可望成為未來一至兩年神準的成長動能的第2隻腳，預計3年內，IPC占其營收比重達到5成。 法人預期，神準去（2015）年EPS約16.5元，獲利年成長約3成。今年營收年增約10%~11%，在獲利方面，因加入工業用電源供應器、IP-Cam、天線等新品，預估年增約6%。
（一）今年景氣未如去年；神準新品是影響毛利率關鍵： 神準表示，今年景氣不好，訂單能見度較去年的5~6個月時間，縮短至3~4個月。不過，蔡文河認為要更為積極，例如此次的購併想法。今年公司並想將毛利率維持27%~28%水準。 神準今年加入的新產品有戶外型LTE天線，工業用電腦供應器、X86的IPC產品，Mesh IP Cam等。新產品品項較為複雜，預計今年第二季之後，才較能確定今年毛利率是否可達成公司既定目標。
（二）神準自身工業電腦產品，今年第三季量產： 神準已著手準備好自己的IPC產業，預計今年第三季可以量產。 由於過去神準就以企業客戶為主，所以對工業電腦的B2B市場並不陌生，惟要適應的是IPC產業的小量接單特性，未來研發費用亦可能快速升高，軟體工程師與專案分配的比例上也要學習。所以，法人預期，一旦完成併購與整合，效益亦還要等一年時間。
（三）神準擬籌組百人研發規模團隊： 蔡文河指出，目前已經有2~3家工業電腦廠在洽談中，評估的誘因不是對方的營收規模，而是新增50~60人的研發能量。去年神準已有20~30名工業電腦研發人才，未來目標把研發團隊擴大至百人規模。 神準目前資本額4.9億元，股價在200元之上；在併購方面，若公司傾向以換股方式，而非現金併購，則應該會找股本相當的同業；例如股本在4~6億的上市櫃IPC廠，有強固系統電腦的融程電（3416）、POS廠鴻翊（3521）、工控自動化的泓格（3577）、系統與板卡的磐儀（3594）、手持裝置的精聯（3652），股本約2億元而主打資安設備的其陽（3564），或是其他未上市櫃工業電腦商。 至於股本略高於6億元的艾訊（3088）與安勤（3479），分別與大廠研華（2395）與仁寶（2324）集團有合作關係，與神準整併的機率則低。 神準科技股份有限公司(TE.3558) 2016/01/22 開226.50 高226.50 低221.50 收222.50 量146張
大魯閣集團兩岸衝刺運動休閒娛樂市場 以打造大陸運動界的LV為目標，大魯閣集團旗下的上海基創體育投資公司，採取「運動娛樂+」複合經營場館新商模登陸，現有5店、今年新增7店，預計明（2017）年在大陸累積開出20店，要拚出一個年營收10億元的事業！ 目前大魯閣兵分兩路搶攻兩岸運動休閒娛樂市場，除上海基創，台灣的基創實業以大魯閣之名經營棒壘球、保齡球等運動娛樂項目，去（2015）年16店、營收3.3億元，今年將新增3月的草衙道、6月的汐止運動中心等據點。 上海基創執行長林志松表示，上海基創以台灣基創經營運動休閒娛樂的經驗為基礎，自2014年進軍大陸的購物中心，採複合式經營，除帶進台式「玩樂」體驗消費，也陸續開發餐廳、酒吧等「吃喝」項目，成立樂記中式餐廳、樂子甜品等自有品牌，預計今年9月新開的上海七寶店更將加入音樂等文創元素，增設live演出舞台、KTV功能。 大魯閣在大陸每店的投資額至少千萬人民幣，主打台式服務的精緻，包括服務員會陪你玩、幫你辦活動，並採用美、日等供應商最新運動休閒機台與設施，目前已發展出近20種運動項目，並持續因地制宜做變形、組合，例如7月新開的上海虹橋店，首度推出棒壘球打擊場＋棒球主題餐廳的複合店。
上海基創目前單店一年營收3～6千萬台幣，其中有複合餐廳的店營收最高，去年5店（有3店下半年開）、營收近1億元，隨今年開店數達12店，可望開始獲利賺錢。 林志松指出，在吃喝玩樂的背後，大魯閣在大陸販售的是運動休閒＋娛樂＋餐廳＋音樂等，結合運動休閒與社交娛樂的體驗式消費，給人們一個非來不可的理由，可實質引入人流，大魯閣這種新的體驗業態經濟，為大陸開發商所需要，上海基創也趁勢擴大市場，與國際、上市的開發商合作如：日本永旺集團、香港九龍倉集團等加速展店。 粗估，大陸近年一年開出多達3、4百家購物中心，對項目需求大，需要新內容做差異化、突破電商衝擊，加上大陸官方推廣體育產業，霧霾促使運動人口轉移至室內運動，都被上海基創視為利多因素。 大魯閣目前已投資上海基創800萬美元，預計將投資共2,000萬美元，接下來將以一級、二級城市為主要發展目標，開創大陸市場，今年首度進軍上海、重慶、長沙、杭州等地，目標是3年內展店總數達20家。 (工商時報)
新北市林口區三井暢貨中心27日開幕，挾北台灣最大優勢，鄰近桃園市購物中心積極備戰，甚至捉對廝殺，尤其地緣最近的台茂購物中心，更自29日至2月14日推出5大專區滿千送百。 桃園市蘆竹區台茂、中壢區大江是全台最早開幕的購物中心，近年營運也蒸蒸日上，繼號稱全台最大露天美式暢貨中心（Outlet）華泰名品城（GLORIA OUTLETS）去年12月18日在中壢開幕，如今又有北台灣最大Outlet林口三井（MITSUI OUTLET PARK）加入戰場。
對於林口三井，台茂相對緊張，除距離僅約10公里，且商品完整性較類似，但強調近年已調整產品力，備戰多時；大江購物中心對此則心情緩和。 面對林口三井已試賣並見人潮，並針對林口鄉親設置VIP停車區148個停車位，台茂29日至2月14日消費滿額送特別商品券，1樓化妝品、香氛區滿3,000元送200元，1樓飾品區滿5,000元送400元，名表、4樓珠寶區滿1萬元送500元，5樓鍋具區單筆5,000元送300元。 至於華泰，似乎威脅性也遠不如想像，除台茂本就不擔心距離略遠於林口三井的華泰，原因在於商品布局較弱；大江購物中心距離最近僅不到5公里，當時擔心「大敵當前」將衝擊業績，如今證實毫無影響，但仍緊咬華泰。 大江強調，華泰開幕來，業績仍優於去年同期，研判除受惠做大市場，搭配贈送增值策略也奏效。 大江即日起至2月3日推出消費4,500元送400元現金券，並為儲備春節消費能量，現金券若保留到2月4日至14日使用，可加值20％到500元，尤其鎖定聯名卡友，若消費5,000元並保留現金券，相當於5,000元可拿到850元，回饋率17％ 。
百貨業界甚至認為，林口三井開幕恐影響華泰，林口三井占地2萬坪，共引進約220家店鋪，還有首次來台展店的知名日系品牌、美食近50家，但華泰仍老神在在，認為兩家outlet定位不同。
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