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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
早年因十信風暴遭拍賣的泛國泰集團「起家厝」敦南金融大樓（現為敦南誠品大樓），在霖園集團蔡宏圖、蔡鎮宇兄弟先後共砸下近兩百億元買回後，由蔡鎮宇主導，傳將透過都更興建為地上二十六層、地下七層的複合式商業大樓，主要作為五星級旅館使用。
位於台北市敦南圓環的敦南金融大樓，占地約一千四百坪，最早是蓋了四棟小洋房，包括國泰信託集團理事主席蔡辰男、國泰金控董事長蔡宏圖及富邦金控董事長蔡明忠等泛國泰集團堂兄弟都是在此長大，後改建為國泰信託總部大樓，但因捲入十信風暴，大樓遭到拍賣，之後長達二十七年，國泰「起家厝」是落在新光集團手上。 敦南金融大樓屋齡約三十二年，是一棟地上十二層、地下五層的商業大樓。當年蔡辰男希望將這棟大樓做為蔡家人的精神地標，因此建材特別講究，以耐用的石材為主；新光集團接手後，更名為新光敦南金融大樓，低樓層由誠品書店敦南店承租，高樓層為商辦。
根據財團法人都市更新研究發展基金會資料顯示，蔡宏圖、蔡鎮宇兄弟二○一三年買回「起家厝」後，二○一四年四月十四日就申請將「敦南金融大樓」劃定為更新單元，隔年五月十二日核准；後再由蔡鎮宇「小吃大」、整合國壽手中產權，去年十一月初自辦事業計畫公聽會，並完成事業計畫報核。 由於這是蔡宏圖、蔡鎮宇兄弟在二○一○年六月「賣股分家」後首次正式攜手合作，市場格外矚目。當時蔡鎮宇出脫手中的國泰股份，推估價值超過七百億元；而這次外傳蔡鎮宇幾乎砸下當年賣股所得的三分之一投入此案。 分家後再攜手合作 蔡鎮宇主導 業者分析，這對於兩兄弟是合則兩利的結果，一方面國泰人壽持有兩年多便獲利超過十五億元，另一方面「起家厝」由蔡家人全權掌握主導，對蔡家人更是別具意義。 根據資料顯示，此都更案坐落在台北市大安區敦化南路一段、安和路一段及敦化南路一段二七四巷所圍成完整街廓，基地面積約一三四七．六七坪；都更後將興建地上二十六層、地下七層的全棟玻璃帷幕圓弧形指標複合式商業大樓，主體為五星級旅館。業者推估，更新後價值至少超過兩百億元。
「都市更新條例修正草案」卡關立法院逾三年，但國泰蔡家都更案卻如鴨子划水般進行，從「起家厝」、國泰建設，到國泰一號REITs均有都更案進入審議中階段，形成三案齊發態勢。
• 國泰兩大都更案基本資料
根據財團法人都市更新研究發展基金會資料顯示，除「敦南金融大樓都更案」外，還有實施者為國泰建設的「國泰世華敦北大樓都更案」，及國泰一號REITs（Real Estate Investment Trust，不動產投資信託）持有的西門中華大樓都將進行都更，並委託國泰建經擔任實施者。 國泰世華敦北 商辦旅館兼具 其中「國泰世華敦北大樓都更案」坐落北市敦化北路上，土地面積約三四三．九四坪，土地使用分區為敦化南北路特定專用區，適用住三、住三之二，現狀為地上七層、地下兩層的商業大樓，預計更新後將興建地上十六層、地下四層的商辦與旅館兼具的複合式大樓。 該案土地及建物各有兩組，已在去年七月完成更新單元劃定，十二月二十五日也自辦事業計畫公聽會，並於三十日申請事業計畫報核。
至於「西門中華大樓都更案」，現況為地上十一層的商業大樓，其中一到三樓為商場、四樓以上為商辦，基地面積約五二○．三坪，預計透過協議合建方式進行都更，都更後預計打造地上三十九層、地下七層的超高鋼骨商業大樓，主要經營旅館及商場。 該案已於去年五月完成更新單元劃定，十月自辦事業計畫公聽會以及申請事業計畫報核。 業者粗估，這兩案建物已經折舊得差不多，主要仍是土地價值，每坪推估超過千萬元。
淡海輕軌機廠用地徵收公聽會昨天在淡水舉行，地主們不滿捷運局遲未明確提出價購金額，頻頻開罵，場面一度火爆，市議員蔡錦賢出面要求下次公聽會必須說明金額，捷運局允諾盡速調查交易市價，再向地主說明。 新北市捷運局興建淡海輕軌系統，預計在尚未開發的淡海新市鎮二期範圍、沙崙路和新市六路口徵收約5公頃私有農地興建機廠，並已通過都市計畫變更和環評，將採協議價購，或先租5年同時保留地主參加日後區段徵收權利方式，取得土地。
但地主不滿輕軌系統2013年即已核定，卻拖到去年6月才突然通知要徵地，且無法適用區段徵收、將來無法按比例獲得配地回饋，認為權益受損，去年10月已在徵收說明會強烈抗議，要求營建署應出席公聽會向地主說明，價購和租金額度、將來參與新市鎮二期區段徵收相關權利。 昨天營建署仍未派員與會，捷運局表示已著手查估土地市價，但未明確說明金額，引發地主不滿，輪番發言抨擊到底每坪土地要用多少錢價購或租用都不講清楚，缺乏誠意，甚至有人衝上台拉抗議布條，被警方當場勸下。
為了留才，龍巖董事長李世聰砸錢不手軟！龍巖去年7月才落成的汐止集團總部，其中一棟定位為休閒大樓，不僅頂樓有游泳池，還有一個樓層的SPA區，聽說男女烤箱裝潢用的檜木，每一塊都是他親自選過、聞過，確認是真的檜木後才買，還有健身房設備採用五星級飯店指定品牌，光是這些休閒設備，整整花了3000多萬元。 龍巖行政副總梁建芸說，龍巖休閒大樓每層樓都有咖啡休息區，提供精選咖啡豆現磨現煮的免費咖啡，另員工餐廳廚師也是專任，平均每餐每人的食材費用高達100元，且不健康料理方式不能出，所有用油、食材都必須有品質檢查合格。 龍巖員工也透露，除了健身房、SPA池、三溫暖、飛輪教室、戶外泳池外，龍巖還有高爾夫球練習區，但李世聰自己不太打球，有一次他去日本看到一套高爾夫球場模擬設備，覺得很有趣，結果回台灣也買了2套給員工使用，花了500萬元。
李世聰每年也幫員工加薪，梁建芸說，去年龍巖不僅為108人加薪，且調薪幅度達8.7%，今年更將投入1200萬元進行全面調薪，3月份起襄理階以下的基層員工每人加薪2000元，副理階以上則是依績效個別認定且調幅沒有設限，預估調薪人數達300人。 龍巖今年也預計大舉招募儲備幹部，給予優於金融服務業的薪資。梁建芸說，不管有沒有經驗，只要拿出實力證明，基本上龍巖各部門都需要儲備幹部，起薪45000元以上，如果之前待過的公司薪水更高，龍巖可以再加10%聘用，如果是部門主管，只要有能力，龍巖提供的薪資沒有上限。 不過這麼好的福利，當然不是天上掉下來的禮物，龍巖員工透露，李世聰與總經理劉偉龍的要求都很高，由於龍巖是產業的龍頭公司，不論在產品的設計、銷售、廣告行銷等等，都要維持領先的優勢，且在生前契約市場還有很大的開拓空間，這些並不容易，所以需要最好的人才一起加入共同努力。
台開(2841)集團在手土地，今(2016)年即將進入「全面銷售期」，董事長邱復生(見附圖／資料照片)今(30)日表示，已推出的花蓮「日出山莊」，以及今年7月預計推出的新竹新埔「智能生態園區」酒店式公寓，合計總銷售額達到250億元。除此之外，草屯、金門等各園區，也均按開發時程規劃執行。他表示，看好內政部持續調升土地公告現值，使台開的資產價值大幅提升。 台開集團經過多人的整體開發規劃，今年包括花蓮、新埔、草屯、金門等各園區均已進入開發期，其中，花蓮和新竹新埔，則將成為今年開發案的主力。 邱復生說，新埔智能生態園區目前已獲國際LEED白金級預認證，Villa 3別墅也已取得建照，溫泉會館甲種建築執照也已報請開工興建，觀光休閒示範農場正在申請籌設許可，旅館與酒店也在申請建照中。台開並已與喜達屋酒店集團簽約，未來計畫建187間房間生態精品旅館、酒店式公寓248戶與獨棟別墅，建築意象以現代中國風呈現，將成新竹觀光新亮點。
據台開規劃，新埔智能生態園區由日本建築大師隈研吾花2年時間規劃設計，基地面積近1.7萬坪，可開發規模約2.5萬坪，已完成兩口碳酸氫鈉泉溫泉井開發，開放溫泉泡腳池與泡茶亭。而其中共有6棟別墅建案基地，邱復生表示，第1棟由日本隈研吾規劃設計之「Villa 3」別墅，已正式取得建照，是台灣最大建坪的別墅，一戶800多坪，總價超過4億元。 此外，位於花蓮吉安鄉的花蓮洄瀾灣特區，佔地45公頃，與國際知名建築團隊合作，將打造綠色、智能、文創的新市鎮。台開洄瀾灣日出山莊會館已在去年10月開幕落成，是全球首座第四代U-Home智慧住宅，今年正式進入全面銷售期。 同時，花蓮洄瀾灣特區裏的東部首座IMAX影城，已取得建照並動工興建中，有機會在今年底完工，明年開始營運；另外，家慈園區也成為洄瀾灣的創意基地，將展現花蓮創意文化。邱復生說，花東是全台灣空氣品質最佳的地方，未來在蘇花改先局部通車後，可望帶動移居與觀光效益再現。
邱復生說，2016年新埔智能園區預估銷售100億元及花蓮洄瀾灣特區的銷售150億元為銷售金額，合計總銷為250億元，看好市場休閒當道，且台灣的觀光效益佳，預料房價有機會微幅看漲。 台開集團其餘土地還包括南投草屯禪主題生態園區，甫通過園區空橋計劃土地同意書，並由國際大師隈研吾設計禪會所，近期可望取得建照。 金門部份，金門風獅爺商店街第一期已完工營運，2015年的營業額比2014年大幅成長近4.5倍，其中，11月的單月業績更改寫歷史新高紀錄，店家陸續進，包括金獅影城、綺麗珊瑚、風獅量販、星巴克、Studio A、7-11、金寶來免稅店、璞之鍋火鍋店等。邱復生說，未來第二期也將進行開發，可開發面積7.1萬坪。 整體估算，台開手中的土地占集團總資產的63.7%，包括花蓮、新竹、南投草屯禪主題生態園區及金門等地開發土地案量，共有高達47萬坪的容積坪，其中自有資產為40.7萬容積坪，BOT與地上權則為6.9萬容積坪。 邱復生說，台開集團2015年的土地資產價值232億，較2014年的193億大幅成長2成，台開的資產隨著全國土地公告現值調升而大幅提升。
雖然近期房地產景氣吹冷風，但邱復生強調，台開推出的地產案，都朝向環保、生態、綠建築、智能和文創打造，與一般傳統的房地產產品有所區隔，對銷售有信心。 至於房地產市場看法，他則認為，過去政府3年打房，為追求公平正義，卻打掉了台灣的GDP，邱復生說，房地產是國家的經濟火車頭，全世界國家的政府沒有人會與房地產為敵，建議政府對於打房政策應該再思考、檢討，政府若要解決20%的民眾沒有房子，應該是用出租住宅方式。 對於房市景氣，邱復生表示，壞的時機也有好的產品，房市都有循環性，最壞的時機反而是最適合的買點。對於產品，他認為市場結構在改變，以往台灣家庭成員多，但現在少子化，所以小坪數、總價低將為市場主流；而休閒產品則因市場需求也有買盤。
• 中國大陸兩大電商平台開戰
中國大陸最大的B2C電商平台京東商城，近期積極擴展海外市場，旗下的「全球購」平台預計年後來台灣招商，希望爭取服飾、鞋包、禮品、奢侈品、運動、戶外用品及家居家飾等台灣品牌商，進駐到全球購平台，將產品銷售給中國大陸消費者。 京東商城已經與台灣的方城市行銷公司簽約，該公司成為其授權廠商，負責籌辦招商大會及記者會，未來也會提供代辦、代運及訓練電商等相關服務。近期的招商大會及記者會的時間預定在3月16日。
京東商城成立於2004年，是中國大陸最大的B2C網站，其電商模式類似於台灣的網路家庭，由京東商城向供應商進貨，再銷售給終端消費者。其模式與阿里巴巴不同。阿里巴巴旗下的淘寶為拍賣平台，天貓則是開店平台。 京東商城的主要股東包括有創辦人劉強東、今日資本、雄牛資本、亞洲著名投資銀行家梁伯韜等人，2011年時再獲數字天空技術（DST）、老虛基金共15億美元的投資，2013年則獲沙烏地阿拉伯王子阿德勒瓦利德的投資。 2015年京東在美國那斯達克掛牌，同年7月被納入那斯達克100指數成分股。根據2015年6月的資料顯示，京東的活躍用戶達1.18億，年成長率為72％，而該平台的第三方供應廠商高達7.6萬家。分析師預估2015年該平台的GMV（總交易金額）可望達4千億元人民幣；該公司在大陸B2C的市占率達56.3％。
去年4月份，京東商城開始啟動「全球購」，集結海外的品牌在此平台銷售給中國大陸消費者，包括來自美國、法國、日韓及澳洲等共有1,200個品牌，而今年度則是將海外招商觸角伸向台灣。 該公司表示，將以京東香港公司為主體，與台灣供應商簽約，而供應商的發貨方式有兩種，一種是從境外直接寄，或者透過申請從保稅區發貨。而供應商如要進駐全球購，需要支付保證金1～1.5萬美元，以及每年1,000美元的平台費，再加上2％至15％不等的銷售抽成費用。 (工商時報)
國內工紙大廠榮成(1909-TW)聯貸了5年期新臺幣42億元，近期在今(2016)年1月平湖廠三期順利投產後，在中國大陸工紙總年產能將達185萬噸，為華東地區前三大工紙業者。 本聯貸案由第一金(2892-TW)旗下第一銀行擔任額度管理銀行，臺灣銀行擔任擔保品管理銀行，兆豐銀行擔任文件管理銀行，簽約典禮由榮成紙業董事長鄭瑛彬與第一銀行董事長蔡慶年共同主持。 榮成集團成立迄今已有30多年的歷史，於兩岸工紙市場享有領導地位，在台灣及大陸華東地區工紙市佔率皆居市場前三大。榮成紙業目前於中國大陸成立兩座工紙廠及四座紙器廠，集中於人口稠密、商業活動密集，同時也是台資企業聚集之華東地區，服務當地台商客戶及紙器廠。近期在今(2016)年1月平湖廠三期順利投產後，在中國大陸工紙總年產能將達185萬噸，為華東地區前三大工紙業者， 加上國內產能65萬噸，總計兩岸工紙年產能達250萬噸。
中國大陸目前紙張及紙板市場規模居全球第二大，且中國大陸人均用紙量仍低於世界平均用量，又隨著中國持續淘汰落後產能，逐漸改善過去工紙價格的惡性削價狀況，及中國網購商機所創造出的物流包裝用紙箱需求，可望持續帶動工紙需求之成長，而近年榮成集團已將生產及銷售中心移往具有潛力的中國大陸市場，預期榮成集團未來在產能規模效益發揮及隨中國紙張及紙板內銷市場成長下，營收與獲利可望持續穩定成長。
大陸紫光集團已確定在大陸華南地區籌建12吋DRAM廠，並循當年台塑集團與美光合資華亞科的商業模式，由紫光出資建廠，再邀請美光等國際大廠入股，解決技術授權問題。 據了解，此計畫由前華亞科董事長、現為紫光集團執行副總裁的高啟全親自操刀，業界盛傳，日本前爾必達總裁?本幸雄亦有意加入。 大陸官方自前年成立國家積體電路產業投資基金（簡稱大基金）後，就有意投入自建記憶體供應鏈，但不論是DRAM或NAND Flash，主要製程專利及矽智財都掌握前國際大廠手中，因此，率先表態要自建記憶體產能的紫光集團，由於投資入股美國DRAM廠美光一案受阻，現在策略已有所轉變，決定在大陸自建DRAM廠。 業界人士指出，紫光原本有意投入鉅資收購美光，因傳出美國政府反對而作罷，但紫光仍多次派出團隊與美光協商，後來有意投資入股美光，但美國政府仍持反對立場。
因此，紫光已不再以投資美光為主軸，而是在大陸自建DRAM廠，再邀請美光投資入股，解決專利上的問題。 紫光最可能的做法，是依循當年台塑集團與美光合資華亞科模式，由紫光出資在大陸興建DRAM廠，再邀請美光以技轉方式投資入股。由於美光不需出錢、又能取得產能，較易說服美光參與此投資計畫，也能迴避來自美國政府的反對壓力。 紫光集團總裁趙偉國先前接受大陸媒體專訪時表示，不論有沒有收購或入股國際記憶體大廠，紫光將會自建記憶體廠，因為在大陸建立由當地資本控制的記憶體廠，不僅是企業自身需要、也是國家需要。 紫光集團母公司清華控股去年也有所動作，包括取得惠普旗下新華三51％股權，並以38億美元入股硬碟大廠威騰（WD），並由威騰出面併購NAND Flash廠SanDisk。同時，紫光旗下同方國芯去年也宣布800億元人民幣的增資案，其中600億元將投入興建記憶體廠，還包括計畫投資入股記憶體封測廠力成及南茂。 業界人士指出，紫光已派出團隊跟美光及SK海力士接洽合作事宜，但目前看來與美光合作的機會最大。據了解，紫光自建DRAM廠後，還會再投資興建NAND Flash廠，最終目標是在大陸建立起自己的記憶體生產鏈，此計畫已獲大陸官方支持。
• 受惠於觀光客來台效應，西門商圈行情鍍金！國際知名運動品牌New Balance（紐巴倫）以年租金超過2,000萬台幣的代價，搶下成都路、西寧南路口黃金三角店面，打造整棟4層、逾250坪的NB亞洲最大品牌概念店，於上周六盛大開幕，台灣紐巴倫副董事長潘淑瑞說，就是看好該商圈集客效應。 潘淑瑞接受本報專訪時指出，近年來台灣運動風氣盛行，即使大環境不景氣，但運動品牌在零售業中發展仍十分蓬勃，一年創造數百億元商機，New Balance在台營收亦平均每年保持「兩位數」的高成長。
選擇在西門町打造全新概念店，潘淑瑞說，西門商圈除國際觀光客往來頻繁，更是年輕人必到之處，雖然租金貴，但New Balance「非來不可」；她並強調，這是品牌看好台灣市場的宣示，未來展店都將以百坪以上的大店為目標。 事實上，New Balance西門概念店的前身，是本土內衣品牌EASY SHOP全台最大旗艦店，開業長達十年，因不堪房東一次調漲租金逾7成，於去年10月結束營業，轉由國際運動品牌接手，外傳月租金行情超過180萬元。 New Balance目前全台有44家直營門市專櫃，品牌表示，西門概念店不僅是全台灣最大，更是亞洲最大的直營門市，集結最完整的系列商品，包括Running、Lifestyle、Women...等，並結合數位科技裝置，打造最新潮流形象店舖。 (工商時報)
• 蘋果iPhone近期拉貨動能轉弱，全球第三大、大陸最大智慧手機廠華為本季持續拚出貨，力圖超車蘋果。華為旗下手機晶片廠海思配合母公司衝晶片自給率，近期擴大在台積電、矽品及京元電下單，為台灣半導體業者淡季增添動能。 半導體業者透露，海思是首季最積極投片的手機晶片廠，主因母公司華為下達衝刺手機晶片自給率要由去年的30%向70%的目標邁進。相較於蘋果iPhone近期拉貨動能疲弱，華為取而代之，扮演電子業本季度過蘋果低潮期的關鍵角色。 華為已定下今年手機銷售量要超過1.3億支、年增逾二成的目標。以華為今年力拚手機晶片70%自給率估算，海思必須提供華為逾9,000萬顆晶片。海思尚未宣布今年手機晶片銷售目標等細節，但首季已大舉擴大在台積電下單投片，全力配合華為出貨。 海思去年便是台積電第一個導入16奈米FinFET（鰭式場效電晶）製程的客戶，產品包括旗下主力晶片麒麟系列及網通處理器。
海思後段封裝則全數委由矽品，測試由京元電獨攬，二家封測廠也與台積電同步展現首季淡季不淡，同時積極為海思布建產能，春節期間趕工交貨，預料3月起營收將有強勁成長動能，與台積電同為首季春燕率先飛來的半導體族群個股。 華為近年以自有品牌快速崛起，不僅在大陸搶下一席之地，並在歐洲表現亮眼。市調機構集邦科技調查，華為去年智慧手機銷售量首度突破1億支、達1.08億支，超越聯想，成為大陸第一大手機品牌，全球排名僅次三星、蘋果，居第三。 華為更在印度等新興市場攻城掠地，近期在印度發表榮耀5X及Holly 2 Plus兩款新機，並喊出今年在印度智慧手機銷售要大增三倍的目標。外電報導，華為看好印度智慧手機發展，已在當地設有網通設備廠，去年也獲印度政府批准，在印度設立生產電子或電信硬體的工廠。
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