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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
三大壽險海外不動產投資金額及尚可投資額度
金管會將限縮保險業投資海外不動產限額，壽險業者本周力求翻案。保險局長李滿治2日表示，目前草案是以淨值30％為限，但部分壽險業者希望爭取以可運用資金2～5％來規範，會先傾聽業者意見，但「海外不動產單筆投資金額高，用淨值似乎才能真正控管風險」。 依據保險局的統計，目前僅有三家壽險公司獲准投資海外不動產，國泰人壽到去年底已投資526億元，尚有近500億元的投資限額，先前申請日本及大陸各約200億元的投資額，但尚未找到確定投資標的；新光人壽則投資倫敦商辦68億元，還有113億元左右的額度。 至於富邦人壽去年底已投資330億元，且已獲准投資比利時的不動產約新台幣80億元，最近則是送件申請要買倫敦第四棟大樓，約合新台幣250億元，但若這棟加入，富邦人壽即會超出淨值30％的限額，因此富邦人壽希望保險局能放寬限額，改用可運用資金來控管。 本月新上任的金管會主委王儷玲已承諾，會再多聽取學者專家及業者的意見，儘速訂出海外不投產投資管理機制，要不要再保留但書，即允許專案申請排除限額，還是要擴大額度，另外在資本適足率（RBC）的係數上是否已允當表達風險，都要通盤檢討。
李滿治表示，其實淨值30％的規定也是有壽險業者來建議，主要現行是淨值10％為限，但可逐案申請核准，排除10％的限制，有公司即認為逐案申請，會耽誤投資時效，因此爭取直接拉高為淨值30％，只要是直接去投資海外不動產，即不透過設立特殊目的公司或信託架構者，即可在額度內逕行投資，若是設信託或SPV架構，同地區第二案也可採報備制。 先前保險局只是先公布要修改海外投資管理辦法，其中即包含海外不動產投資上限改為淨值30％，目前條文尚未正式預告，最快本周五，最慢年後，即會預告14天，李滿治表示，屆時有意見的業者也可以表達看法。 據了解，壽險業者本周即會表達意見，爭取可改為可運用資金的5％以內來控管，由於其他壽險公司都尚未提出申請，額度尚足，僅有已投資海外不動產的業者會表達意見。 (工商時報)
台北市未來5年的公辦都更計畫
為突破現行都更之困境，透過公辦都更重新建構及加速台北都市機能再生，台北市政府副市長林欽榮昨（2）日指出，市府已在昨市政會議通過公辦都更試算原則，未來老舊大型整宅公辦都更，將採住戶產權一坪換室內一坪的計算方式。 林欽榮昨日是在北市蘭州斯文里整宅公辦都案工作站開幕儀式時宣布「整宅公辦都更一坪換一坪」的原則。而蘭州斯文里整宅公辦都更案又是台北市推出「台北市公辦都更8+2旗艦計畫」中的一環。 根據市府都發局所推出的「台北市公辦都更8+2旗艦計畫」，未來，經評估選定作公辦都更的案例可分4類；「全程型」即政府執行的旗艦計畫，包括蘭州斯文里、南機場和台大紹興南街等8處，以及未來要和新政府洽談的原空軍總部、台北機廠基地。 「半程型」是針對走不下去的民辦都更，經實施者同意撤回，改走公辦流程。「輔導諮詢型」則是像海砂屋等受損建物，由市府協助啟動改建。
另有「代拆型」針對難以拆除的民辦案例，建商申請後由「都市更新及爭議處理審議會」組專案小組，作協調和評估。 林欽榮強調，昨日市政會議通過的試算原則，會適用在未來台北市大型老舊整宅公辦都更，均會採用這樣的試算原則，目前除了蘭州斯文里案，預計南機場整宅公辦都更案也會採用這項原則。 至於其他類型公辦都更案的處理辦法，市府指出，目前已擬定「台北市公辦都更實施辦法」，通過後將依此辦法執行。 (工商時報)
台北市三大地上權指標案地租漲幅
今年開始全台公告地價大幅調高，台北市調幅就高達30.38％，現在台北市三大公辦市有地的地上權開發案，儼然淪為「苦主」，估計每年必須上繳的地上權地租，至少要被吃掉3～8成；這還沒有計算到近年來房屋稅、地價稅「雙漲」的壓力，業者評估，接下來每年的租金報酬率，也勢必要再下修，超乎原先預期。 第一太平戴維斯資深經理丁玟甄昨（2）日表示，接下來台北市三大地上權開發案，恐怕將哀鴻遍野，尤其台北市自2014年7月後完工的建物，建物標準單價上漲，使得房屋稅至少增加1.6倍；今年又適逢三年一調的公告地價調整，六都公告地價漲幅皆超過3成，台北市平均漲幅高達30.38％，使得超大型地上權案地租成本明顯增加。
台北市已脫標的市有土地三大地上權指標案，包括世貿二館地上權、A25地上權、台北學苑地上權，今年公告地價漲幅都超過3成。其中台北學苑地上權案，今年度地租漲幅更高達88％，相當驚人；地上權權利金高達269億元的世貿二館，今年起地租更增加將近8,700萬元，每年地租增幅達37％；至於A25，算下來每年上繳給市府的地租，也要激增36％。 第一太平戴維斯估價師事務所所長張宏楷表示，台北市近年大幅調高房屋稅及公告地價，調幅甚至已經超出投資人在投標階段原本的預估值，更超乎以往房屋稅、公告地價調整之經驗法則。 張宏楷表示，現在地上權存續年限，動輒一簽就是30年、50年，甚至長達70年，長期累積下來，稅賦增加的潛在風險，影響甚鉅。另一方面，由於持有成本的變動性及不可預測性過高，投資人在未來評估新釋出的地上權案時，將更趨保守並提高風險報酬。 (工商時報)
看好春節房市，今年四大代銷加上遠雄的可銷售案量上看1,200億元、年增10%，主要是看好總統大選後，去年遞延性買盤有望在年節期間出籠；遠雄今年不僅祭出賞屋送3,000個紅包，更推出下訂再送GOGORO電動機車、特惠保留戶來衝刺春節行情。 今年春節期間四大代銷至少都端出80億至250億元新案銷售，其中以創意家250億元最多，海悅廣告、甲山林機構分別有120億、100億元新案可售，新聯陽可銷售案量超過80億元以上。建商部分以遠雄房地產最多，可銷售案量達650億元。 遠雄房地產董事長謝貴仕表示，看好自住剛性需求有機會在春節期間出籠，今年遠雄連續第11年春節不打烊，可銷售案量上看650億元，年增10%，全台36個新案、16大接待中心還會推出年度最大的促銷方案，包含特惠保留戶、精品裝修、全套家電等，全力衝刺春節銷售成績。 遠雄在新莊、中和、內湖、台中、新竹等各案場每天皆有不同主題活動，春節期間將有3,000個紅包發送，客戶只要到全台接待中心賞屋就有機會領到。
另外新莊、中和、內湖等各大案場每天皆有不同主題活動，如年菜教學、星座運勢分析、新年開運風水等；遠雄更端出價值約9萬元的GOGORO電動機車、8萬元的B&O立式音響等，讓下訂客戶帶回家。海悅國際總經理王俊傑表示，今年春節期間將端出120億元案量，年增二成，看好去年遞延買盤出籠。
根據內政部最新發布的建築執照及使用執照統計，去年全國住宅建照申請戶數創近三年新低，但使照卻創下七年來最高；房仲業者分析，這凸顯國內房市買氣凍，建商推案轉趨保守，為避免資金積壓，搶著交屋，才會出現建照創低、使照創高情形。 去年買氣凍 建商搶交屋緩推案 去年申請建照戶數僅十萬六七五二戶，較前年減少約十四％，是近三年來最低；而使照申請戶數達九萬九四二九戶，較前年成長八．二％，是二○○九年以來的新高。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，去年使照量創高，主因是前兩、三年房市多頭末端，建商拚命搶建；但當景氣反轉後，建商拚命趕著交屋，企圖加速回收資金，以度房市寒冬。 她還指出，使照的核發量等於是新成屋的供給量，以近幾年使照一路攀高來看，房市賣壓短期難解。 以六都統計來看，除台北市外，其餘五都去年使照均破萬戶，新北市、桃園市與台中市更突破一．五萬戶；在建照上，新北市與桃園市逼近兩萬戶大關。徐佳馨提醒，建照代表未來交屋量，使照代表市場新屋供給量，未來幾年某些區域房市賣壓將會更大，甚至會出現多殺多慘況，有意購屋人應該多方觀察，再擇優進場。
台中市政府正在推動舊市區8座閒置建築物再利用，其中位於台中公園旁的合作暨觀光大樓，已於日前召開2場都市更新宣導說明會，都發局並向居民說明都市更新相關法規及流程，期望藉閒置大樓的再利用，為中區再生注入活水。 都發局表示，合作暨觀光大樓的活化目前是由更新單元範圍內的所有權人，自行組織都市更新團體，並成立都市更新會籌備小組進行，未來達到法定同意比例門檻後，該籌備小組即可併同相關文件向都發局申請設立都市更新會，未來本案都市更新相關議題都可透過會員大會討論及決議。 此都市更新會籌備小組已於1月24日及31日召開2場都市更新宣導說明會，並邀請市府都發局協助向居民說明都市更新相關法規及流程，現場出席民眾相當踴躍。 合作暨觀光大樓因產權複雜、建物老舊，昔日繁華光景已不復見，市府將配合城中城面、線、點三面向活化再生策略，並從旁輔導及提供協助，讓居民瞭解自身相關權益。 都發局表示，市府目前在舊市區進行活化的閒置建築，包含第一廣場商業綜合大樓、千越綠川大樓、綜合大樓、原遠東百貨、原永琦東急百貨、原財神百貨、合作暨觀光大樓、中英大樓等。其中合作暨觀光大樓的活化對於推動中區再生相當具有指標性，若能成功推動，將可為台中市中區注入再生活水。
主要科技大廠在台申請專利消長
經濟部昨（2）日公布去年國內專利申請共計73,627件、年減5.6％，數量創下近十年新低。本國法人中，鴻海雖蟬聯14年專利王寶座，但去年發明專利僅申請596件、年減達4成5，申請量已連5年衰退。 英特爾、三星申請量大增 就各產業別觀察，半導體產業的專利布局最積極，台積電去年以502件奪下本國法人第二名，僅次於鴻海，外國法人包括英特爾、韓國三星電子年申請量增1.4倍與3成。反觀面板業布局持續減少，友達與群創分別減少2～5成，行動裝置業也衰退，美國蘋果與宏達電減少7～15.4％，已連續兩年下降。 鴻海重質，申請量驟降 智慧局長王美花解釋說，鴻海近3年來的專利布局策略有大幅改變，重視「專利貨幣化」，意即可以幫助企業將研發成果或專利申請，轉換為實質財產。而且，鴻海是重質不重量，致使申請量驟降，「鴻海申請量減少，也會影響其他廠商的意願」，其他科技公司也會認為，有必要才提出專利申請，沒有用的專利會變成企業負擔，單一專利每年要交上千元給智慧局做維護費，廠商也吃不消。 專利趨向「重質不重量」 國內專利申請量連年下滑，是否影響業者布局？王美花表示，很多企業提到近期競爭壓力大，「研發投入金額並未減少」，反倒是企業越來越務實，不必單純以量來炫耀所擁有的專利，而是要讓專利可以應用，作為產品授權，甚至可於國際專利戰上，成為重要談判策略。 台積電大量在台、美申請 至於各產業申請專利情況，去年英特爾申請件數達956件、年增140％，韓國三星194件、增加三成，台積電5年前僅申請110件，去年已飆升至502件。王美花說，台積電將美國視為全球布局重點，在美國的發明專利申請量每年逾1,700件，台灣為生產製造地點，在本國申請量亦明顯增加；英特爾短短一年暴增至9百多件，一半都與半導體業相關，顯示台積電專利申請增加，也影響國際競爭者來台申請意願。 以本國與外國人在發明專利占比而言，王美花分析指出，外國人佔61.9％，本國人則為38.9％；而近五年來年年減少，顯見本國人對專利申請態度近年轉趨謹慎保守。 (工商時報)
向來不賣股的王品（2727）集團創辦人戴勝益，昨日與配偶劉採卿罕見地申報將於2月5日至3月4日間於公開市場轉讓300張王品股票，此舉是否意味著戴勝益家族將淡出王品？再度為王品投下一顆震撼彈。 根據證交所股市觀測站公告的資訊，去年7月，戴勝益家族包括戴勝益和配偶劉採卿、王品戴水社會福利基金會、中國信託商業銀行劉採卿信託財產專戶，以及其子女持有王品的股權達20.07%，是王品最大股東。 戴勝益原本持有王品3705張股票，持股約4.81%，目前已剩下約2490張；配偶劉採卿目前持有約1511張，持股約1.96%。 去年7月王品經營權之爭後就未再公開露面的戴勝益和劉採卿，昨日選在台股羊年封關前申報，將分別轉讓王品持股150張；轉讓後，戴勝益和劉採卿持股將分別降至2340張和1361張。 王品集團表示，創辦人轉讓持股純屬個人的財務規劃，內部尊重創辦人的個人規劃，經過持股轉讓後，創辦人仍是集團最大股東。 曾經創下600元股價傳奇的王品，在經營權之爭後，去年第3季驚見虧損，股價也一路直直落，元月18日一度重挫至127元，昨日收盤價為140元。
寶豐隆興業董事長蔡鎮宇離開國泰金控後，手中握有700多億元現金，2010年開始陸續在台北市、國外各地「掃貨」，斥資數百億元買不動產，還與元利建設交換信義聯勤與D5土地，要自行開發不動產，動作頻頻。 蔡鎮宇對不動產情有獨鍾，2012年以91億元買進內湖「華固V-PARK」辦公大樓、70億元買下新加坡羅賓森中心（Robinson Centre）辦公大樓，出手大方，速度很快。寶豐隆在各大公開標案中，都可看到獵樓足跡。 而最受業界關注的是，蔡鎮宇在2013年以88億元標下蔡家起家厝「敦南金融大樓」37%產權，2014年又以112億元買下其他樓層，將整棟整合完畢。 能夠百分之百整合「敦南金融大樓」，對於蔡鎮宇有著截然不同的意義。「敦南金融大樓」是他小時候住過的地方，也是蔡家起家厝，後來因捲入十信風暴後，遭到法院拍賣，有長達27年時間在新光集團手上，直到2013年才被蔡宏圖、蔡鎮宇兄弟陸續買回。 業界人士分析，蔡鎮宇雖已與國泰金分家，但要重新打造「起家厝」，不僅是對外宣示開發不動產的決心，更要打造出全新企業版圖。
工研院創新院區昨（2）日舉行開工典禮，總統馬英九也親臨現場，馬英九致詞時表示，創新是台灣未來生存發展最重要的事，工研院創新園區落成後，結合學校、醫院、產業能量，將可發揮創新的群聚效應。工研院則表示，創新院區預計明年落成，將先以「智能醫院照明系統」、「先進微創手術系統」、「智慧視覺系統」、「自主駕駛車輛系統」為開發主題。 工研院董事長蔡清彥表示，從工研院的光復院區到中興院區的短短7公里，匯集了清華大學、交通大學，還有科學園區的高科技廠商，是台灣最知名的科技走廊，工研院從2011到2015年新創成立的44家公司也聚集在此。 工研院為了擴大鏈結產學研的能量，並加速新創育成，因此建置「創新院區」作為新興系統科技研發與應用服務示範之用，創新園區將是可以讓學校、業界進駐的平台，已選定4～5項題目，業界也已表達高度興趣，共同打造未來發展及轉型升級的聚落。 工研院院長劉仲明表示，面對全球產業快速變化，工研院的重要任務，就是針對5年後的機會及早佈局，把台灣製造業的群聚往創新研發來推動，去年12月工研院院士會議中，院士表示，台灣從1到N，做得非常成功，但是從0到1是目前必須打通的瓶頸，創新院區在明年建成後，希望帶動前瞻性的技術整合創新平台，讓工研院扮演創新加速器角色，帶動創新型中小企業，並培育年輕人發揮創新。 「創新院區」初期計畫興建兩棟研發大樓，目前選定智能醫院照明系統、先進微創手術系統、智慧視覺系統、自主駕駛車輛系統4項主題，而且為了呼應節能減碳，創新院區以打造成鑽石級綠建築為目標。
台股今日封關，回首過去1年，營建類股表現隨著市場急凍，而趨於慘烈，皇翔（2545）、興富發（2542）及冠德（2520）跌幅居營建類股前10名，法人認為，3家公司2015年現金股利有2~4元，今年若能有相同水平，就現金殖利率來看，皆在10%以上，仍值得關注。 營建類股過去1年股價跌幅最慘重的10家公司，分別為欣巴巴（9906）、永信建（5508）、聯上（4113）、三豐（5514）、皇翔、豐謙（5523）、興富發、達麗（6177）、冠德及志嘉（5529），跌幅在47.3~75.9%。皇翔、興富發及冠德被視為指標建商，股價跌幅也幾近腰斬，3家公司累計1年市值蒸發超過180億元，房市狀況令人憂心。 興富發估配股息逾4元 皇翔2015年營收17.02億元，年減63.44%，去年原預計可完工交屋的個案，為林口A7合宜住宅案「皇翔歡喜城」，總銷100餘億元，但進度延宕，加上包括「皇翔御琚」等餘屋銷售狀況不佳，導致營收不如預期。使得股價自1年前的45元左右，至昨日成交價僅餘21.35元。 興富發2015年營收約346億元，位居營建類股之冠，但股價自1年前的65.4元直往下走，至昨日成交價為32.65元，股價等同腰斬。
興富發副總經理廖昭雄指出，去年最佳表現集中在第4季，包括「台北CBD 時代廣場」、「圓山1 號院」和高雄建案「華人匯」，和「台中CBD 時代廣場」、台南市建案「成大城」共計5案完工交屋。法人估計全年EPS（每股盈餘）約6.7元。 若興富發今年現金股息有機會配出4元以上，以今天收盤價計算，現金殖利率有機會超過10%，屬於高現金殖利率個股。 冠德去年營收約107.59億元，年減18.38%，股價自1年前的28元，至昨日成交價僅剩14.4元，年跌幅48.6%，令投資人搖頭嘆息。而該公司第4季主仰賴「冠德捷世」、「冠德天驕」案完工認列，法人估計全年EPS 1.65元。 冠德去年EPS估1.65元 冠德建設總經理洪錦欽曾表示，總銷超過2百億元的信義計劃區豪宅「興雅BCF案」，可能將在今年第2季後公開。但業者認為景氣仍然混沌，興雅案完工後銷售，恐需3~5年時間去化，將成為冠德未來營運的不確定因素，恐拖累獲利表現。法人認為，惟以去年現金股利水平換算現金殖利率，仍有破10%水準，投資人可留意今年股利政策，無須過分悲觀。
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