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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
104年雙北市各屋齡區間交易量占比
台南大地震震出對老舊住宅的疑慮，統計雙北市104年住宅交易狀況發現，受限房價預算考量，北市屋齡20年以上住宅占整體成交比率高達46％，其中又以屋齡31～40年占比24％最高，且51年以上老宅因具都更及土地效益，單價居然超過百萬元；而新北市屋齡20年以下住宅交易占比最高達75％。 雖然屋齡和耐震並非絕對相關，但因921地震後，政府修定建築法規，提高防震係數的要求，因此10年內的房屋在結構上的耐震性相對較佳。 台灣房屋智庫統計104年實價住宅交易狀況發現，北市屋齡10年內住宅占比近4成最高，但屋齡20年以上住宅占整體成交比率高達46％，其中又以屋齡31～40年占比24％最多。值得注意的是，北市屋齡51年以上老屋，雖交易占比僅1.4％，但平均成交單價卻高達133.6萬元，幾乎是10年內新古屋的2倍。
在新北市方面，因房價相較北市便宜，屋齡20年以下住宅交易占比最高達75％，其中，屋齡10年內占比達54.1％，屋齡11～20年交易占比為21％。 在住宅交易型態方面，太平洋房屋統計，雙北市買方偏愛電梯大樓與CP值較高的公寓，其中，電梯大樓北市占比53.5％、新北市占比66.2％，公寓成交占比則分別為29.4％及23.6％。太平洋房屋副總章克勤表示，房價便宜是公寓脫穎而出的主因，尤其在台北市，公寓與電梯大樓的價差高達17.5％。 根據實價登錄資料，北市南港、內湖、信義區的公寓和電梯大樓價差均逾2成，南港區及內湖區的差距最大，公寓每坪單價42.8萬、43.2萬，電梯大樓每坪則要56.9萬，價差24.8％及24.1％，而信義、大同與萬華區的價差也分別有22％、18.3％及17.7％。 (工商時報)
對於今年房市，房貸龍頭銀行土地銀行指出，在政府陸續提出不動產實價登錄與房地合一課稅、土地與房屋現值調整等稅制改革措施下，民眾購屋態度轉趨觀望，房市交易萎縮，上半年房市價格和交易量可能不易上升。 土地銀行評估，面對當前房市氛圍，在辦理房貸業務上，將續推展優質房貸客源，並配合政策性貸款業務，如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部整合住宅政策貸款，以固守房貸市占率及穩定獲利來源。 華南銀行認為，受到房地合一稅政策影響，房地產價格應仍呈緩跌趨勢，且買方持續觀望中，交易量無法大幅提升。 臺灣銀行指出，房市供給面受到累積推案量去化緩慢以及房地合一稅實施前的解套求現潮，尤其是供給過多以及過度炒作的區域，預期將有賣壓，房價將會有相當的議價空間。 其他行庫主管認為，政府為抑制房價及落實居住正義，實施選擇性信用管制，去年更宣布改採房地合一稅等措施，因此去年房市成交天期拉長，價量雙跌，而在政府的各種措施下，投資客的貸款減少許多，連豪宅成交量也急速萎縮。
預計最強力的房市措施房地合一稅上路後，今年第1季將受到明顯影響，價格續跌、成交量萎縮，但最快329檔期後，就會慢慢持穩，預計520後，買氣會逐漸慢慢回升，下半年會出現比較明顯的回升態勢。 民營金控旗下投顧分析，房地合一稅開始實施，房市價格應是易跌難漲，成交量部分受到買賣雙方價格共識仍未形成，推估上半年將呈現下降，加上新政府的房市政策尚未明朗，後續建案去化恐仍不易。 (工商時報)
台中市政府地方稅務局昨（17）日表示，各縣市政府陸續展開地價稅清查作業，原核准按自用住宅用地優惠稅率課徵的土地，如經查獲有出租或供營業使用，除補徵差額地價稅外，可處短匿稅額三倍以下罰鍰。 地價稅清查範圍包含自用住宅用地、工業用地、課徵田賦土地及公、私有減免地價稅的土地。 民眾的土地如果不符合減稅規定，應該主動向土地所在的地方稅務局申請恢復課稅，以免遭罰。 台中稅務局舉例，忘記申報自用住宅用地變更用途，是民眾常見的錯誤。
但自用住宅用地的地價稅率僅為千分之二，一般用地的地價稅率則可以高達千分之55，差距頗大。 「自用住宅用地」變更出租用途 圖／經濟日報提供 分享 自用住宅用地必須是土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦妥戶籍登記，且無出租或營業用途的住宅用地，土地面積也須符合規定，才能適用。該筆土地若有戶籍遷出，或是供他人出租、營業的用途，就不符合自用住宅用地的要件。台中稅務局說，民眾申請政府機關租金補貼、具有租賃公證書、私人之間簽訂租賃契約、公司行號申報租賃支出開立扣繳憑單，或經國稅局設算有租賃所得者，都屬於將土地改作出租用途的行為。 台中稅務局說，自用住宅用地如變更用途，改為出租，即使土地上的房屋仍按住家用稅率課徵房屋稅，戶籍也設籍在原來地址，民眾仍然要從出租的次期改以一般用地的稅率繳稅，並補繳差額的地價稅。
根據土地稅法，民眾如果沒有主動申報，經稅務機關查獲後，不僅要補繳差額地價稅，還會被處以短匿稅額三倍以下罰鍰。 台中稅務局說，民眾如果有戶籍遷出、出租房地的狀況，導致原來適用自用住宅用地稅率的事實消失，要記得在事實消滅的30日內向土地所在地方稅稽徵機關申報，並改按一般用地稅率課徵地價稅，以免挨罰。 稅務局補充，民眾的土地如被查獲，而後更改課徵的地價稅率，稅務局將會發函給該筆土地的所有權人。民眾的姓名、通訊住址等聯繫資料若有更動，也應主動向各分局申請變更，才不致於讓相關文書延誤送達。
北市府日前將《土地使用分區管制自治條例》修正草案送議會審查，訂定容積獎勵上限，其中老屋更新、海砂屋、輻射屋等也受限，但因恐衝擊都更利益，出現新制延後實施的陳情，但市府卻未正面回應，指該案已送議會審查，應「尊重議會」。有議員痛批，市府把燙手山芋丟給議會，害議員成為「壞人」。也有專家提醒，政策反覆恐讓市場無所適從，影響北市近千案都更案。
由於過去地方政府濫發容獎，營建署訂出原則希望地方政府有所限制，新北市、台中市、高雄市均陸續實施，僅有台北市仍停留在議會。都發局解釋，以前容獎上限無法可循，均由地方政府及委員會控管。 新制未上路，但近年來已在市場造成騷動，建商及都更戶均盼在新制前談好都更，以免折損利益。新營里里長何國榮分析，新制實施後，海砂屋國宅新隆社區只能申請卅％的海砂屋容獎，無法再申請都更容獎，前後差四千多坪。 議員洪健益表示支持容獎放寬帶動北市都更，但若草率展延只會讓市場更加混雜，北市府把燙手山芋丟給議會，「無論通過或不通過，都可能會讓議員成為壞人。」議員簡舒培表示，北市府不該認為透過都更獎勵就可以解決，「如果可以的話過去『台北好好看』就能全部推動了」。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，許多都更案均藉新制說服不同意戶都更，若政策突然改變恐擾動市場增添更多變數。她也指出，展延雖然會增加誘因，但充其量只是讓都更案不要變得更慢，並不會加速。
1月土增稅收只有66億，相較12月驟減72％(圖/卡優新聞網) 儘管去(104)年國內經濟成長率只有0.75％，而稅收仍創下史上新高，更是大額超徵，且超徵金額也重寫歷史紀錄。財政部修正104年全年全國賦稅收入實徵淨額為2兆1,349億元，較預算數超徵1,877億4,400萬元，超徵數超越94年的1,877億2,800萬。全年稅收連續2年都有亮麗表現，103年稅收超徵1,088億，104年稅收超徵1,877億；而104年稅收較103年稅收增加8％，稅收增加的項目包括綜所稅增加631億，增幅15.4％；營所稅增加602億，增幅14.9％，土增稅收增加118億，增幅11.6％，貨物稅收增加102億，增幅5.9％，遺產稅增加49億，增幅36.5％。
至於今(105)年稅收預算數，則首次突破2兆大關，達到2兆949億。財政部統計處指出，今年的預算數比去年的實徵數減少了400億，幅度為1.9％，只要今年全年的稅收減幅在1.9％以內，預算目標就可以達成。不過，讓統計處比較擔心的是，經濟不景氣，影響營利事業的營運，進而衝擊營利事業所得稅及個人綜所稅的稅收。而所得稅收入正是去年稅收大幅成長的主因，若稅收要達標，還須要多努力。依據主計總處的預估，今年全年經濟仍有1.47％的成長。
財政部同時公布，105年1月全國賦稅收入實徵淨額為1,331億，較去年同期減少9億，小減0.7％，以土地增值稅收減少42億最多，營所稅也下滑15億之多，但綜所稅及營業稅各有16億的成長，關稅也增加13億元。 1月各項稅收中，表現最為特殊的就是土增稅，1月土增稅收只有66億，較去年同期減少42億，減幅38.8％，和上(12)月的236億元相比，今年1月的土增稅收驟減72％，與公告地價今年調高，以及房地合一課稅新制上路有關。趕在房地合一課稅新制實施前，土地買賣熱絡，去年12月土增稅徵起件數11萬2千多件，今年1月的徵起件數僅有4萬6千多件，月減近6成；與去年同期相比，件數減少3成，徵起件數減少，稅收金額也減少。
台郡科技（6269）跨入高階軟性印刷電路板發酵，去年首度賺逾一個資本額，昨（17）日表示本季底動土興建下世代技術新廠，預計明年初投產，滿足到2018年所須產能。 台郡表示，為興建毗鄰高雄廠鄰近的新廠房、購買機器設備，擬發行2～2.75年期的國內第4次無擔保轉換公司債，上限16億元，將以詢價圈購方式對外公開承銷。 台郡這次籌資僅鎖定不衝刺營業額的高階軟性印刷電路板（FPC），新廠就在高雄市總部旁，經營策略明顯轉向，董事長鄭明智說：「未來要做強，不做大。」
台郡在打入蘋果FPC供應鏈後，是近幾年籌資頻率最高的上市櫃印刷電路板（PCB）產業鏈，過去多用在轉投資大陸江蘇省昆山廠、發展FPC組裝加工（Assembly），營收、獲利也明顯墊高，昨日股價下跌0.5元、0.6％，收盤價82.2元，穩坐PCB產業鏈「股王」。 台郡董事會通過去年財務報表，營收181億元，毛利率26.55％，稅後純益27.59億元，每股稅後純益10.83元；營收、稅後純益及每股稅後純益創歷史新高。 (工商時報)
統一阪急百貨將在3月正式更名，今(17)天宣布新名稱為「統一時代百貨」，除了以新制服、新看板等與消費者見面外，並展現鳶尾花品牌形象，以及擄獲女人心的超可愛吉祥物。統一時代百貨表示，並不會朝「台味」發展，仍以消費者導向經營。統一集團在2013年底與日本無印良品宣告「分手」後，將價值14.5億元的51%股權賣回日方，切割營運關係。去(2015)年7月又宣布終止與日本阪急阪神百貨的合作關係，從今(2016)年起由台灣團隊100%負責運籌帷幄。
高雄夢時代總經理張國光表示，統一時代百貨由統一集團出資，而以往每年都須支付技術權利金給日方團隊。不過，日方涉入百貨營運程度逐年減少，加上因應百貨市場的激烈變化，消費習慣得不斷改變，須要本土領導團隊經營，以求更貼近消費者口味。統一集團今天宣告，原統一阪急正式更名為「統一時代百貨」，並將於3月3日正式啟動。以「Style」諧音的「時代」為百貨新名字，可和「夢(mall)時代」連結也產生區隔，同時選用花語是優雅的心的「鳶尾花」，作為品牌象徵，在入口大門換上全新意象，以鳶尾花的花瓣為時針和分針，不同時間組成各種圖樣，而花萼中還藏有LED燈，一週7日天天都會變化不同顏色。
同時，推出造型可愛討喜的全新吉祥物雪鈴兔波波，雪鈴為英文sharing分享的諧音，波波為紫色英文，波波其中一耳下垂，象徵以謙虛的態度傾聽消費者的聲音，藉以吸引女性客層的青睞。統一時代台北店總經理王寶銘指出，事實上，在最初的組織建構上，就不是主打日系路線，像是台北店前年引進Gap，韓系化妝品，未來仍以消費者需求為依歸，商品和服務才是「KEY WORD」，而台北店則維持年輕流行，高雄店主打家庭客。預計今年目標朝成長5%邁進。
今年全球市場景氣不佳，但公股獲利王兆豐金（2886）卻是銀彈多多，海外併購蓄勢待發。兆豐金董事長蔡友才昨指出，兆豐金全靠本業賺錢，今年「完全看壞銀行業的獲利，但沒有看壞兆豐」，目前兆豐金併購「子彈很多」，只等「政府的號角響起」，今年有機會到海外撿便宜。兆豐金昨日循例在春節過後發布今年的景氣展望。根據兆豐銀行企劃部發布的2016年全球經濟展望，對台灣經濟看法「非常悲觀」，預估2016年經濟成長率只能維持在1.5%至2%，低於主計總處預估的2.32%，提醒投資人，今年需「審慎以對」。
看壞今年銀行業獲利 兆豐銀指出，目前全球有四分之一的經濟體是採取負利率，中國面臨產能過剩及資金加速外流等問題，加上巴西和俄羅斯衰退，嚴重拖累新興市場，進而衝擊全球經濟；另一方面，預估台灣民間消費和民間投資仍低迷，房地產市場也不佳，蔡友才昨日因此表示：「完全看壞今年銀行業的獲利，但沒有看壞兆豐。」 蔡友才直言，近年各金融機構都在瘋「亞洲盃」，但打亞洲盃有其風險，特別是在美元獨強下，亞洲市場資本外流，花這麼高的本益比是否符合效益？而且多數銀行都擠到同一個市場，是否還有獲利空間？ 兆豐金去年完成第二次現金增資，目前手中銀彈多多。蔡友才昨日指出，目前金控保留盈餘895億元，兆豐銀行股本853億元、淨值2546億元、保留盈餘1068億元，「的確子彈很多，等待反攻的號角響起」，他表示，過去沒有得手的標的，未來還有機會，目前正「等政府的號角」。
不過，兆豐金目前股價正處於歷史低點，蔡友才指出，從2003年以來，無論卡債風暴、金融風暴，甚至去年的TRF，兆豐沒有一個踩到，兆豐金靠本業賺錢，獲利能力「在短期內不容易撼動」，去年更已大幅調整中國曝險，至今「在中國沒有被倒過一筆帳」，他表示，外界「要看空就讓他看空，我們從來不去管股價」。
晶華麗晶酒店昨宣布，將攜手美國地產開發商Cottonwood Management共同開拓北美市場，初期合作的兩大建案，將在指標性的波士頓海港區和紐約第五大道插旗，宣告麗晶品牌暌違10年後，重返北美市場。 晶華麗晶酒店集團董事長潘思亮（右）說明海外拓點狀況，並與Cottonwood Management創辦人兼董事長成漢傑（左）合作簽約，晶華將插旗波士頓、紐約。 記者高彬原／攝影 分享 晶華董事長潘思亮指出，紐約與波士頓兩大建案，將採麗晶酒店與麗晶豪邸的營運模式同時進駐，這也是麗晶繼黑山港麗晶酒店，及印尼雅加達麗晶酒店後，再度同時負責經營管理酒店與豪宅的據點。 潘思亮表示，麗晶過去曾在北美市場立足，紐約、芝加哥、洛杉磯比佛利山莊等地都曾有麗晶酒店，其中比佛利山莊麗晶酒店更是經典電影「麻雀變鳳凰」的拍攝場景，但1992年交易給四季酒店後，直到金融風暴，晶華才有機會再次買回，對麗晶而言，北美市場的情感意義更大於商業意義。
儘管全球經濟復甦趨緩，但潘思亮觀察，北美市場人口不僅沒有老化，且持續吸引大批投資者、菁英移民進駐各大城市。晶華麗晶酒店集團重返北美，初期將分別進駐波士頓和紐約。 不過，潘思亮也說，五星級酒店開發成本過高，未來發展策略將以多體系的彈性開發策略為主，打造結合飯店、豪宅與購物中心的綜合體。 他指出，位在波士頓海港區的開發案占地100.03萬平方呎，將投資260億新台幣，預計規劃3棟大樓，共計90萬平方呎的麗晶酒店式公寓、豪宅，及12.5萬平方呎的商場購物空間，現已被列為今年全美50大建案之一。至於紐約第五大道建案還在初步規畫階段，投資額約40至60億新台幣，同樣計畫朝酒店、豪宅並進方向發展。 成立於2011年的Cottonwood Management，業務範疇為房地產開發及資產管理，總管理資產金額達新台幣825億元。創辦人兼董事長成漢傑指出，他從小在台灣長大，選擇和潘思亮合作，是看重麗晶不同於其他國際大型酒店品牌的服務DNA，與融合東方哲學和西方經理管理的理念。 成漢傑說，目前紐約建案將與打造上海環球金融中心的建築團隊KPF合作，有信心蓋出具特色的設計，而非無聊的「glass box」。
華碩執行長沈振來昨（17）日表示，今年大環境充滿挑戰，但華碩以創新迎戰，變中求勝應對市況，個人電腦（PC）、手機以外，機器人、物聯網裝置等新領域研發持續前進，今年首度將擴增實境（AR）與虛擬實境（VR）列入產品線，初期與臉書等國際大廠合作。 他同時透露，今年6月將在台北國際電腦展發表機器人及下世代Zenfone新機，同時醞釀籌辦品牌的國際發表會。 外界關注華碩與臉書旗下虛擬實境製造商Oculus合作進展，沈振來回應，配合夥伴的頭戴裝置在第一階段於美國、台灣、荷蘭預購銷售，隨預購供不應求，華碩主機G20、G11在整體美國備貨量穩定提升。 據了解，華碩今年支援虛擬實境的個人電腦裝置，將在電競PC產品線占比約一成。
行動裝置相關VR或AR載具預計第4季推出。 沈振來強調，華碩在巨獅計畫引領，積極開拓行動市場，個人電腦產品攻守兼備，在Vivobook、二合一裝置以及Zenbook、Chromebook等帶動，目標全年PC出貨衝刺2,200萬台至2,400萬台，年成長5%至10%，超越產業表現。 外界也關切華碩未來是否推出頭戴式裝置。沈振來表示，目前仍觀察中。由於產品推出後，必須獲得遊戲等內容提供者認同，因此，先與國際大廠合作，待生態系統完善後，再進一步評估。
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