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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
備受矚目的全台最大地主自辦都更案—台塑集團敦北總部都更計畫正式拍版攜手姚仁喜團隊。台塑集團預計3月上旬召開地主會議，介紹設計公司，公布設計藍圖、架構，展開細部規劃協商，粗估建造經費逾百億元。目前已有94％地主願意共同出資，攜手參與都更建造。 此外，因應總部都更的員工搬遷，台塑集團臨時總部擬落腳南港捷運區域的商辦大樓，包括台肥興建的商辦及南港輪胎舊廠土地等均為評估承租、購買之標的。 台塑企業總部包括前棟及後棟大樓，土地面積近6千坪，樓地板面積37,376坪，合計持有業主共58個，台塑集團自有產權比68％。 台塑集團已在去年9月7日正式向台北市政府遞交「劃定都市更新單元」申請資料，預計審查時程約6～8個月。
台塑集團總裁王文淵透露，九人小組1月底針對三家決選設計公司，就其設計規劃與標案金額資訊，進行最終投票，選定姚仁喜領銜的大元建築工場-大元聯合建築師事務所，成為總部都更設計團隊。 據提案規劃，台塑集團新總部將採前段由天橋串連的二棟商辦大樓，以及後段二棟豪宅的規劃想法。其中，後段住宅設計擬依照地主要求，暫定一層四戶（各80坪）共320坪的設計架構。 為此，台塑集團將配合設計公司專業規劃設計，爭取四分之三業主支持，進入第二階段的「事業更新計畫」。
在此同時，台塑集團的臨時總部安置方案也有具體進展。台塑集團透露，最先青睞尋覓的敦北、南京東路區域因商辦大樓評估標的不多，且供應坪數也不足，決定將尋覓方向轉進具有捷運便利性，商辦大樓標的相對較多的南港地區。至於外傳的內湖地區從未納入評估考量中。 據悉，台塑集團已與台肥就其南港興建大樓進行協商，並持續就南港捷運鄰近區域，尋找其他商辦補強方案。 此外，南港輪胎佔地9600坪的南港舊廠土地也主動向台塑集團表達出售意願，惟此標的尚須加入自建費用，台塑集團已交由內部團隊進行精算評估。 (工商時報)
社子島開發i-Voting，最後由「生態社子島」勝出。面對3成5的低投票率，當地議員表示，與居民切身相關的容積率、拆遷補償及安置計畫，市府都沒向居民說清楚。如今大方向雖出來，後續還有都市計畫、環評、防洪計畫、區段徵收等四階段程序，市府應持續與居民溝通，達成共識，加快腳步開發。 另外，有地方人士懷疑，6成5居民未投票，3成5的投票率疑遭黑箱灌票，不排除走上街頭抗議；市議員何志偉也說，投票過程黑箱，將向市府究責。 社子島專案辦公室執行長易立民說，社子島民與台北市民都能網路投票，但市民投票僅是意見蒐集，未算進社子島的3成5投票率中，只有設籍社子島，或有土地、房屋產權在社子島的民眾才能投票。 市議員林世宗表示，開票完就接到許多民眾意見，雖然這次勝出的「生態社子島」還有很多事項不甚妥善，但他認為市府應以這方案為基礎，傾聽居民聲音。
林表示，社子島不能再不開發，但在地居民的權益一定要保障。最主要的有容積率增加、先建後拆、安置計畫及開發期程，市府應在規畫內容加入居民期待。 市議員陳慈慧也表示，居民都希望盡速開發，多數未投票的居民，是因市府未說清楚大家關心的部分。她期待市府繼續傾聽民意，放寬拆遷補償及安置辦法。 市議員陳建銘說，前市長郝龍斌鼓勵都更時，原住戶至少一坪換一坪，目前照市府估算，1坪僅換回0.64坪，居民當然無法接受。 福安里長謝文加說，以該里為例，有1200多戶「有屋無地」的弱勢民眾，沒辦法配到專案住宅，只能領39萬元拆遷補償費，搬出社子島。 易立民說，「有屋無地」的社子島居民，若是合法房屋或77年8月1日前的違建房屋，可以配售住宅，也能獲得一坪5萬元補償費，社會局也會進駐照顧弱勢居民。
經濟部擬在3月13日公布土壤液化潛勢區域，新北市城鄉局今天在市政會議報告「防災型都更7大行動方案」，將針對土壤液化潛勢區等災害風險密集區域，擬提高自力都更的補助額度，再簡化簡易都更程序、放寬臨路條件限制。市長朱立倫表示，希望最快6月1日、最慢7月1日，要提出完整執行細節，務實地加速推動新北市防災型都更。 新北市城鄉局長邱敬斌在市政會議中表示，中央預計3月中公布土壤液化潛勢區，新北市也已配合國土計畫法通過，先擬定「新北市區域計畫」將新北市內環境敏感區域建立分級管理機制，後續在「防災型都更」推動上，將會針對災害風險密集區域，篩選出策略地區，搭配中繼住宅等配套措施，進行示範公辦都更。
有意願不透過建商「自力更新」的地主，城鄉局擬將經費補助總額度從現行的280萬元提高到600萬元。經認定為災害風險密集區域，也擬再簡化簡易都更程序，有條件放寬臨路限制。此外配合工務局將老屋健檢和結構補強「一條龍」服務，整建維護耐震補強同時進行，都更推動師也將主動深入災害風險地區蹲點輔導，協助民眾自力都更。
台南市地政局昨公布今年2月建物買賣移轉棟數，僅788棟，較1月的1039棟衰退24%，和去年2月同期的1171棟，也衰退32.7%，買氣持續下降。2月交易量最多的是台南市北區，有154棟，次多為這次震災較嚴重的永康區110棟。業者表示，地震後至今，透天厝詢問度攀升。 震後透天買氣攀升 「年前買氣就很差，加上大地震，大家沒心情買房，年假又很長。」台灣房屋土帝公特許加盟店店東薛大川表示，這次災情嚴重的永康區有許多工業區，就業機會很多，因此買氣仍能居第2名。
台南市直轄市不動產仲介公會理事長黃明成則說：「和上次921地震後一樣，震後都出現一波透天的買氣。」 現階段以剛性需求自住為主，買方幾乎都看透天，以永康區來說，總價700~800萬元就能買到不錯的透天產品。
路邊停車格全面收費，民眾質疑停車空間根本不足，台北市政府卻制定「台北市市有非公用土地標租作臨時路外停車場使用之處理原則」修正案，三月一日起，將路外停車場標租金額從申報地價年息五％下降為四％，交通區位不佳者則以三％計算；以中正區臨沂街一九○坪停車場為例試算，停車場業者可省約一二○萬元。 北市府日前公告，為紓解停車需求，促進土地資源利用，減輕管理成本進而增加收益，修訂市有非公用土地標租作臨時路外停車場使用處理原則，市有空地臨接六公尺以上道路者，於預定計畫、規定用途或事業目的使用前，經市政府核准者，得以公開招標，出租作臨時路外停車場使用。 以往停車場標租要經過市長簽准，新處理原則改由市政府核准。
以往停車場標租租金是申報地價年息五％，但北市府考慮停車場位於公告地價較高的商業區，高於市場租金行情，導致廠商無投標意願，因此租金改收四％的地價年息，交通、區域不佳者則以三％計算。 財政局副局長游適銘坦言，以往停車場標租五％年息計算，有些業者會以六、七％競標，價高者得標，但考量交通、區位條件不佳者，加上公告地價調漲三成、業者負擔也多出三成，所以調降租金。
鄭文燦上任來重大措施、政策宣示
桃園航空城重新啟動時間表 桃園市長鄭文燦上任第2年，舉辦2016台灣燈會創造多項第1，他說，已有愈來愈多民眾以身為桃園人為榮，更要打造桃園為「宜居宜業」的城市。 桃園是最晚成為台灣「第6都」，但鄭文燦強調，桃園有很大潛力補足落後其他5都的重大建設，在升格直轄市第2年的建設黃金時期，希望航空城、捷運、河川整治、下水道系統、台鐵桃園段地下化、市立美術館及圖書總館等重大建設都能定案、動工。 去年底，桃園市府研究發展考核委員會調查鄭文燦就職1周年施政滿意度，喜歡、認同桃園市的市民分別高達91.5％及91.6％，認為住在桃園市幸福的有86.7％，以身為桃園市民為榮的86.9％。 鄭文燦說：「我是跨越族群、政黨藩籬當選桃園首任直轄市長，市民也不打折扣支持蔡英文當選總統。」他已告訴蔡英文要「做好、做滿」市長來完成桃園轉型夢想，蔡英文就職總統後，也應該會全力支持桃園。 蔡英文政見之一「亞洲矽谷」就落腳桃園市，看好桃園飛行距離香港、上海、首爾、東京、新加坡等亞洲5大城市都不到3小時，還擁有29個工業區，萬餘家工廠，車程距離新竹的資通訊產業聚落及台北的軟體產業和企業總部都1小時以內，要在這裡建構一個「亞太創新研發人才交流中心」，提供平台，協助台灣與國際年輕人創業和交流。
鄭文燦認為，「亞洲矽谷」應結合桃園航空城、捷運、台灣鐵路局桃園段地下化等各大建設，除建立研發、品牌，也要加入物聯網、電商等雲端產業。 桃園航空城計畫正式聽證會議將自4月29日展開3天，5月1日落幕，屆時就送內政部審議、核定區段徵收範圍、敲定計畫，鄭文燦分析未來在將在物流產業、轉運中心具有優勢，全力推動成為一個「綠色經濟版航空城」。 鄭文燦強調，桃園市已是全台物流重鎮，超過1,700家且快速成長，在桃園航空城成型後，可再攀升到2,500家。 至於延宕多年的機場捷運，鄭文燦更視為航空城所在地中壢青埔的重大利多，不僅可連接台北市、新北市及桃園市等「北北桃」生活圈，更提升桃園競爭力、降低聯外負擔，他將鼓勵在山鼻（A10）站、環北（A21）站設轉運站，廣設停車場、公車接駁，滿足南崁、中壢到台北通勤族需求，降低市民對小客車的依賴。 鄭文燦指出，機場捷運通車後，不但滿足桃園國際機場3萬人的通勤需求，長庚醫院看病民眾也極為便利，連中華職棒「桃猿」隊也非常關心進度，桃園大眾捷運公司為此已完整規畫，1,200人將在5月底前訓練完畢，每人至少要有兩張證照。 在民進黨成為執政黨後，鄭文燦強調，只要對桃園有幫助，他願意去訪問，其實對岸城市也有值得學習的地方。 (工商時報)
統一企業（1216）斥資逾150億元的第6個綜合食品廠-新竹湖口廠，繼冰塊廠先行量產後，泡麵、麵包廠將在今年3月底完工投產，預期總產值將達到100億元，與楊梅、新市廠並列為「百億級」總廠。預期統一企業董事長羅智先應會親自到場舉行啟動儀式。 統一在台灣的綜合性食品廠，包括永康總廠、新市、麻豆、楊梅及中壢；在2011年，統一斥資約新台幣30億元購得新竹湖口土地，整個基地面積約5萬多坪（17.4公頃），計畫打造成供應北台灣的冰品、麵包及泡麵等綜合性生產基地。據了解，此廠投入的金額超過百億，約在150億至180億元，是統一在台灣最大的投資案。 統一湖口綜合食品廠，其冰塊廠在前年已經量產，產值高達40億元，原本預期麵包、泡麵等廠在去年底完工，延至今年3月底投產。據內部規畫，屆時每日可產出33,000條土司、40萬包袋麵、30萬碗容器麵，有助推升營運動能。 羅智先一直相當看好烘焙、及冷藏事業，尤其烘焙產業未來必定是精采可期。
有鑑於此，統一不僅在消費品牌下功夫，推出較高價的昂舒巴黎，也在7-ELEVEN推限量現烤的貝洛邦麵包，同時舉辦UNI烘焙王大賽，祭出台灣最高的得獎獎金，期能吸引好人才投入烘焙產業。如今，統一在製造端-湖口麵包廠也將在3月加入投產，據了解，羅智先也會親臨主持投產盛事。統一搶攻烘焙市場的決心，可見一斑。 此外，由於食安事件，重創統一泡麵事業，且食安法修法趨嚴，因此，統一每年在食安的資金投入上，至少是台灣營收的2％，羅智先也常對外表示，「沒有食安，沒有統一。」，食品安全的維護「沒有最好，只有更好」，未來投資食安無上限。 有鑑於食安的重要性，統一已投資4.9億元升級檢測設備，且成立食安揭弊專線，同時投資10億元打造食安檢驗大樓，預計在今年下半年落成。 (工商時報)
台塑四寶股利資料
台塑四寶3月中旬起召開董事會討論集團股利政策。由於台塑四寶去年獲利豐收，連帶支撐股利政策向上提升，回饋股東現金股息可望展現倍增態勢。其中，台塑、南亞及台化股息配發率可望向上提升至60～70％；台塑化雖有微幅下調規劃，但仍會維持80％以上的配發水準。 現金殖利率約3.98～5％ 分析師指出，以台塑四寶股息配發率粗估，台塑四寶104年合計發放股東現金股息可望上看990～1011億元，比103年總計發放442億元倍增躍進。對照台塑四寶當前股價水準，台塑、南亞、台化現金殖利率約3.98％～4.4％，台塑化或有機會達5％水準。 去年合計自結獲利1414億 台塑四寶去年獲利豐收、亮眼。四寶去年營業利益率明顯提振達5.45～7.22％，本業獲利年增361％，加計台塑美國等轉投資貢獻，全年合計自結獲利1414.78億元，年成長104.4％，EPS悉數突破4.5元，創近四年高點。 台塑化、台化預計3月15日、16日率先召開董事會，通過104年財報及股利政策；其後，台塑、南亞也將在21日、24日跟進召開。據悉，考量南亞、台塑及台化103年僅有57～66％低配息率，台塑、南亞及台化104年股息配發可望向上提升至60～70％。
台塑化103年因獲利不佳，以89％的高配息率彌補股東。104年因EPS衝高達4.95元，股利政策傾向微幅下調，但仍維持80％以上配發水準。 台塑集團表示，考量台塑四寶在美國均有新石化一貫投資推動、規劃中，大陸廠因大陸景氣趨緩，仍具挑戰，股息配發率傾向微幅提高。惟四寶去年獲利明顯成長，實際配發股東現金收益也會同步放大。 今年營運利多題材不斷 今年油價波動趨緩，台塑化煉油、石化價差走堅，台塑、南亞及台化也因PE、PP及EG、SM利差向上提振，營運蓄勢推進。加上台塑美國、華亞科股權出售利益入帳，增添利多題材。 此外，台塑集團更以美國德州、路易斯安那州雙軌並進策略，擴大掌握頁岩氣優勢，強化長期競爭；合計兩地投資總額逾124億美元（逾4千億元台幣）。 其中，台塑、南亞除參與台塑美國德州的乙烷裂解廠（0L-3）投資，並將獨資興建HDPE、EG廠；台塑化、台化則主責路易斯安那州包括乙烷裂解廠、丙烷脫氫、PE、PP及EG，二期合計600萬噸產能的石化一貫佈局。 (工商時報)
全球第五大電解電容器廠立隆電子，3月4日將歡度40周年慶，並啟用營運總部，做為40周年的最大賀禮。立隆董事長吳德銓昨（2月29日）表示，立隆與旗下立敦科技今年營運可同步成長，且立隆全球排名已打進「世界盃」，期許未來5年內，集團營收能破百億元。 立隆電子40周年慶的貴賓，冠蓋雲集，包括前台中市長的旺旺中時媒體集團副董事長胡志強、金仁寶集團董事長許勝雄、華為總經理、磐石會長的百容電子董事長廖本林、副會長的台灣百和董事長鄭森煤，及北區扶輪社友等，席開至少50桌。 立隆新的台中營運總部，占地550坪，包括營運、財務、研發總部，及新產品試產線。至於占地約1,100坪的原大里工廠與辦公室，今年1月已完成處分過戶登記，總成交金額1.8億元，在扣除持股成本及稅負後，處分利益將在今年第1季認列。 吳德銓透露，全球電解電容器年產值達新台幣1,200億元。其中，三分之二年產值均為日本廠商所貢獻，且全球前四大廠，依序為日本Chemicon、Nichicon、Rubycon，及Panasonic等4家。
立隆104年度合併營收約58.03億元，其中，立敦占集團近三分之一營收；另立隆占集團約三分之二的營收，目前立隆全球市占率逾4％，躍居全球第五大。 立隆今年度將編列經費，進行設備更新，強化自動化，因公司介入高階的鋁質電解電容器產品，已大力搶攻車用電子、網通、雲端伺服器、工業用產品，及基地台等領域，因營收及利潤都拉大，公司期許未來能先躋身為全球前三大。 至於旗下立敦科技，已在四川阿壩州設立鋁箔化成廠，第一期生產線共有18條。為增加對外投資及拓展多角化經營，立敦已引進大陸鋁箔大廠廣東東陽光科技控股參股，東陽光斥資新台幣3億7,275萬元，取得立敦約16.89％股權。 立敦與東陽光已合資在廣東韶關設廠，立敦占6成股權，東陽光占4成股權。合資後，立敦將關掉彰化伸港的全興廠，並將其設備移往韶關廠，主力做「中高壓腐蝕產品」，分別交由立敦與東陽光，去做「鋁箔化成」，再供貨給既有客戶。 韶關廠首任董事長及總經理，分別由立敦總經理柯村忺，及全興廠長出任。而韶關廠元月投產後，立敦的全興廠占地面積3,000坪的廠區，有意處分賣掉。 (工商時報)
台灣首座蘭花生技觀光工廠蘭都(宥盛科技)預計3月併購偉翔達企業，日前舉辦新春酬賓暨重大消息發表會。 宥盛科技以台南在地文化－蘭花打造的特色觀光休閒園區「蘭都觀光工廠」，結合在地經營20多年專業行銷貿易商－偉翔達企業可謂如虎添翼，為銷售端注入充沛活力，宥盛在整併資源帶動規模效益推升下，今年營收可望成長逾4成。 2009年成立的宥盛實收資本額1,000萬元，為專業製造個人清潔用品、口腔用品與保養品之製造商，2010年起獲得臺南市政府及工研院輔導，開始蘭花生技產品的研發計畫，2015年建立既休閒且寓教於樂的「蘭都觀光工廠」，結合一、二、三級產業，體驗、探索、展售蘭花相關文化知識與商品，持續以臺南在地的元素結合創新與文化，去年12月29日通過創櫃評核獲臺南市政府推薦創櫃申請，即將被併購的偉翔達自1994年成立，至今擁有近2萬名有效會員，資本額500萬，全盛期年營業額破上千萬，目前年均銷售額約800萬，經營20多年的偉翔達預估其品牌價值，會員通路價值未來每年EPS保守估計可在3元以上。
宥盛藉併購偉翔達增加品牌價值，併入約2萬偉翔達有效會員，提升宥盛品牌資產有形資產與無形資產至少3,000萬元，每年合併營收增加800萬到1,000萬，在整併資源帶動規模效益推升下，今年營收可望成長逾4成。 (工商時報)
宏達電董事長王雪紅進軍好萊塢首戰告捷，王雪紅旗下的Catchplay首部投資的好萊塢電影「神鬼獵人」，昨日抱回第88屆奧斯卡最佳導演、男主角與攝影3大獎，得獎效應下各地戲院可望加廳熱映搶錢，目前「神鬼獵人」全球票房逼近4億美元，全台票房也破1.3億台幣。 「神鬼獵人」為Catchplay執行長楊麗貞籌備運作多時的跨國投資案，不只是Catchplay首部投資的好萊塢電影，更是第一部由台灣直接投資美國八大片商拍攝的鉅作，而接下來Catchplay所投資的其他好萊塢電影，包括馬汀史柯西斯（Martin Scorsese）執導的「沉默」（Silence）、麥可法斯賓達（Michael Fassbender）主演的「刺客教條」（Assassin's Creed）、湯姆哈迪（Tom Hardy）主演的「縱橫諜海」（Splinter Cell），都將陸續在台上映。 在投資華語電影方面，Catchplay首度投資的華語片是2014年的「軍中樂園」，2015年則有「重返20歲」，也都有賺到錢。
CatchPlay隸屬於CatchPlay媒體控股公司，是王雪紅在數位內容及媒體產業布局的重要關鍵，目前是台灣獨立片商龍頭，也是全台最大內容供應商。服務內容包含院線發行、家庭娛樂、線上電影、網路電視等，以及CatchPlay電影台。目前CatchPlay媒體控股公司董事長為張孝威，負責全面性策略規畫，王雪紅（宏達電董事長）、陳文琦（威盛電子總經理）、陳主望（CatchPlay創辦人暨董事長）、張孝威、楊麗貞等五位擔任董事。伴隨全球性業務成長，CatchPlay除固守台灣，也將逐步朝大中華、亞太地區與邁向世界發展，並將在3月公布一個國際性重大決策。 (工商時報)
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