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房產新聞

  1. 北市房價鬆動 和平東路三段 跌最凶

  2. 104年第4季房地產 板土價跌量增

  3. 房市冷 房貸業務鬆綁有望

  4. 建商避險 首選飯店開發

  5. 大立光愛台灣 高價搶地奪標

  6. 〈中部〉台中糖廠22.25公頃用地開發 打造東區明珠

產業新聞

  1. 日月光高雄研發大樓 Q2啟用

  2. 馬玉山:營建業快轉型

  3. 麵屋一燈砸47萬月租 登台展首店

  4. 建大在美投資加碼2.3億

  5. 全球市場苦戰 麥當勞積極整頓

  6. 中國跨國房產投資 去年亞洲第2

 

【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介


1、北市房價鬆動 和平東路三段 跌最凶

2016年03月03日 04:11 記者方明/台北報導

房市交易量陷谷底,房價也開始鬆動,北市房價下跌最高路段出爐,和平東路三段、民權東路六段及光復南路為跌幅最高前3名,房價較去年下修13.4%~11.9%,其中,大安區路段跌價占比最多。 住商不動產統計近2年北市中古屋熱門交易路段發現,大安區和平東路三段平均房價由103年的74.9萬下跌至104年的64.8萬元,房價下修幅度達13.4%最多。 此外,內湖區民權東路六段平均房價由58.5萬下跌至51.3萬元,房價年下滑12.3%居次;光復南路均價則由95.5萬下跌至84.1萬元,跌幅11.9%居第3。

值得注意的是,北市市中心大安區的和平東路三段、光復南路及忠孝東路四段,包辦北市熱門路段跌價前10名中的1、3、5名,跌價路段比例居12個行政區之冠。住商不動產企研室主任徐佳馨表示,統計中可以發現市中心5區(大安、信義、中山、中正、松山)在跌價路段中占比較大,推估原因與市中心區近年漲多,不少屋主擔心價格修正,因此提前獲利了結,在房價初跌段中漲幅較為明顯。 徐佳馨進一步指出,除了大安區外,統計中也可以發現,像是生活機能較弱、新古屋較多的內湖區民權東路六段,因松山線通車後逐漸退燒的八德路三、四段,以及豪宅交易轉冷而受影響的忠孝東路五段等路段,跌幅也不小,顯示當話題退燒回歸基本面的時候,即使是精華區也會打回原形。 (工商時報)

 

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2、104年第4季房地產 板土價跌量增

2016年3月3日 上午8:23 (中央社記者蘇龍麒新北市3日電)

新北市板橋地政事務所表示,新北市板橋及土城區104年第4季對外提供查詢的實價登錄房地成交價格,較上季微幅下跌,只有新板特區均價呈現微幅上漲趨勢。 板橋地政事務所主任莊月桂表示,板橋區104年第4季對外提供查詢的買賣實價登錄案件共計1358件,較上季增加436件,增加幅度為47.29%。 其中住宅區房地均價每坪新台幣42萬元,較上季下跌,分析相對低價的住宅區移轉件數較上季略多,導致均價呈現下滑趨勢;商業區房地均價每坪42.7萬元,較上季微幅下跌;工業區房地均價每坪26.8萬元,較上季下跌,主要是低價廠辦移轉面積大,導致均價下滑。 土城區104年第4季對外提供查詢的買賣實價登錄案件計823件,較上季增加320件,增加幅度為63.62%。 其中住宅區房地均價每坪29.5萬元,較上季下跌,分析相對低價的住宅區移轉件數較上季略多,導致均價下滑;商業區房地均價每坪34.9萬元,較上季微幅下跌;工業區房地均價每坪28.9萬元,與上季持平。

莊月桂表示,綜觀板橋及土城區房價波動因素,是受到105年1月1日房地合一稅制施行影響,湧現大量移轉潮,成交量大幅增加,但因不動產市場景氣低迷,雖成交量增加但均價呈下滑趨勢。整體而言,房地成交價格較上季微幅下跌。 她表示,板橋地政事務所網站不動產資訊專區也提供轄區重大工程、整體開發計畫、地價動態、轄區買賣件數及建使照統計量等多元豐富的參考資訊,歡迎民眾多加利用。1050303

 

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3、房市冷 房貸業務鬆綁有望

2016-03-02 20:41 中央社 台北2日電

房市冷颼颼,銀行業者反應現行房貸風險權數適用45%及100%,相對國際的35%高,建議檢討房貸風險權數,金管會認同目前房市確實比較淡,傾向調降風險權數。 金融監督管理委員會今天邀集23家非金控銀行參加本國銀行政策座談會,會中就目前可持續並於未來3個月完成的重要措施,以及未來金融市場發展的政策建議兩大議題廣泛交換意見。 會中業者反應目前自用住宅風險權數適用45%、非自用住宅適用100%,建議比照國際間不分住宅、或非自用一律為35%。

所謂風險權數,是指銀行辦理授信時需計提多少資本,也就是,若風險權數為45%時,當放款100元,銀行需提45元資本,若風險權數調降至35%時,銀行一樣做100元放款,提列資本則降至35元,等於少提10元的資本。 銀行局局長詹庭禎表示,目前房市以及不動產市場交易確實比較淡,至於是否比照國際間的規範,需要進一步研議,畢竟風險權數下調後,銀行可運用的資金也會增加。 詹庭禎進一步指出,現階段自用住宅資本計提率45%、非自用住宅100%的要求,是因應先前房市過熱、銀行承作房貸風險也相對較高,金管會於100年4月時所推出的措施。 官員說明,房貸風險權數35%是國際的最低標準,各國可依該國時空、環境的不同而有所調整。 此外,為鼓勵銀行持續發展高齡化社會的金融創新商品,銀行建議以房養老授信案件的風險權數計提,比照現階段自用住宅的45%,金管會表示,將請銀行公會蒐集國外相關規定,以作為參考。

 

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4、建商避險 首選飯店開發

2016-03-03〔記者徐義平/台北報導〕

房市買氣凍,新建案銷售速度跟著放緩,銷售率甚至僅剩高峰期的三分之一不到。不少上市櫃建商早有準備,積極布局其他事業;根據商仲業者調查,目前建商避險的方法可分為四招,包括投入飯店、商場、休閒房地產,或直接到海外買地開發新市場。 另投資商場、休閒房地產、海外買地 信義全球資產指出,因飯店開發門檻較低,且可維持穩定的現金流,是目前較多建商選擇避險的方式之一;早期跨入飯店的建商就有麗寶建設的福容飯店,還有鄉林建設走高檔飯店的涵碧樓,中期則有日勝生、太子建設引進國際連鎖飯店品牌,近期則以建案轉推小型商旅最常見。 另投資百貨商場也是近期熱門選項,以冠德建設環球購物中心及潤泰建設Citylink規模最大,兩者皆採取沿軌道展店的經營模式;日勝生的京站廣場也靠著轉運站打造金雞母。

近年來因觀光產業夯,也有不少建商轉投資休閒不動產,最知名的是遠雄花蓮海洋公園及麗寶機構的麗寶樂園,兩者都結合飯店事業體進駐,麗寶更宣布將在樂園旁興建outlet,要將樂園打造成全方位觀光娛樂園區。 部分建商乾脆轉往海外市場開發,達麗、全坤建不約而同宣布進軍美國西雅圖,達麗投資商場收租,全坤建則買下土地,預備興建住宅。 信義全球資產經理王維宏表示,自從二○一三年IFRS上路後,建商推案不再依完工比例法入帳,改為全部完工法,也就是推案完工交屋後一次入帳,造成營收波動性高,因此建商積極進行長期收益布局,運用轉投資開拓財源,降低對景氣波動敏感度。

 

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5、大立光愛台灣 高價搶地奪標

2016年03月03日 04:11 記者劉朱松、王中一/綜合報導

股王大立光加碼投資台灣!昨(2)日以總價19.31億、溢價112.7%,標得台中市精密機械園區一期產業專用區1.36公頃土地。親自主持開標的台中市經濟發展局副局長李逸安表示,市府初步審查競標資格,大立光均符合規定。 李逸安說,大立光應在3個月內,提出專案建廠計畫書,市府將召開審查會,一旦通過將由台中市副市長張光瑤召集土地租售小組會議,做最後得標確定。李逸安認為,因全案還未通過最後審查程序,所以大立光實際競標價格,尚不能對外公布。 不過,大立光昨晚發佈重大訊息,以每坪46.789萬元、總價19.31億元,取得台中機密機械園區一期土地4,127坪的優先承購權。 精密機械園區一期產業專用區1.36公頃土地招標案,台中市政府自1月28日至3月1日公告,每坪標售底價22萬元,總底價約9.08億元,原本有3、4家業者詢問競標案,但昨開標結果,只有大立光參與投標,結果更以溢價112.7%得標。

由於該基地位於大立光台中總部大樓旁,公司顯得勢在必得,昨天開出標價,高出總底價逾倍,凸顯公司對該土地標案的高度重視。 大立光曾在2014年9月29日標下精密機械園區一期「產業用地(一)」面積約4.548公頃(約1萬3,758坪),每坪出價22.53萬元,高於每坪底價22萬元,總土地價款31億元。此次大立光再出手競標緊臨1.36公頃土地,一旦審查通過後,不僅可投資擴廠,還可擴大整個廠區規模。 李逸安指出,1.36公頃土地,建蔽率訂為50%,容積率為300%,可做為工廠使用,一旦大立光得標後,精密機械園區一期工廠用地高達60.98公頃,均已全數出清。台中市精密械械園區面積共161.7公頃。其中,一期園區124.79公頃、二期園區36.92公頃,園區的指標性廠商,包括大立光、上銀科技,及慶鴻機電等多家廠商。

 

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6、〈中部〉台中糖廠22.25公頃用地開發 打造東區明珠

2016-03-03〔記者張菁雅/台中報導〕

位於東區的台中糖廠區段徵收基礎建設二日竣工,該區段徵收開發總面積廿二.二五公頃,除了公共設施用地外,其餘都是商業區土地,市府希望配合鐵路高架化,全力吸引企業到此投資,讓此處成為「東區明珠」。 • 記者張菁雅製表 台糖公司八十六年以設定地上權方式招商,將台中糖廠原址開發為大型購物中心,當時由威京集團得標,並提出中華城購物中心開發計畫,但動工大規模開挖後,工程卻停工,日積月累下來,開挖的地下室成為大水池,並形成自然生態。 建國市場遷入 並有生態公園 台糖公司之後歷經多次招商都不成功,為了不讓當地開發停滯,市府在一○○年十一月公告辦理區段徵收,一○二年九月底動工,廿二.二五公頃的開發範圍內,包括商業區八.八八公頃、公共設施用地十三.三七公頃,後者包括二.二三公頃的市場用地,建國市場將遷建至此,以及六.○九公頃的公園用地,將保留區內既有的生態池與歷史建築帝國製糖台中營業所,打造為湖濱生態公園。

市長林佳龍在竣工典禮表示,過去廿幾年來,這裡被認為阻礙地方發展,如今區段徵收基礎工程完工,未來將結合生態、人文、商業,成為「東區明珠」,舊糖廠營業所規劃為台中產業故事館,新建國市場會成為最大的公有市場,區內還有八公頃多的商業區,可設立商務辦公室、休閒娛樂設施及購物中心,預估可帶來百億元以上效益。 林佳龍也說,推動區段徵收過程一波三折,這五年來有很多人的貢獻,包括前市府團隊、在地議員、里長一直促成此案,一棒接一棒,才走到今天。 地政局長張治祥表示,全區的道路系統以南北向的進德路為主,輔以東西向的樂業路、樂業一路、樂業二路,銜接連通至建成路、復興路,竣工典禮後即開放通車;另外,新建國市場預計九月一日啟用,湖濱生態公園明年底完工。

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1、日月光高雄研發大樓 Q2啟用

2016年03月03日 04:11 記者顏瑞田/高雄報導

日月光高雄廠既有和未來投資計劃 位於楠梓加工區二期園區的日月光高雄研發大樓,預定今(105)年第二季啟用,日月光「5年6廠」新投資計劃的後續3個新廠,也將由K24廠同步動工後,陸續建廠,為區域經濟注入動能,並創造高薪就業環境。 日月光高雄廠副總經理周光春表示,屬於楠梓園區的5年6廠新投資計劃的K23研發大樓,正陸續進駐當中,預定今(105)年第二季正式啟用,未來所有研發人員將集中在此上班。

周光春指出,這將是日月光繼K21廠和K22廠之後,5年6廠新投資計劃的第3個新廠房和辦公大樓。 在K23研發大樓Q2正式啟用的同時,第4個新廠K24也將同步於當天動工,預定107年5月完工,另K25新廠、K13新廠則預定在明(106)年1月、9月動工,並預定分別在108年3月、9月完工啟用。他說,5年6廠投資案總投資金額約690億元,迄今已經投入大約280億元,未來還將陸續投入410億元。 日月光楠梓二園區的新廠房,在完工啟用之後,將成為日月光先進製程的重鎮,周光春表示,包括覆晶封裝、凸塊封裝、SiP系統級封裝、以及Fan-out封裝等,都將移到新廠生產,專攻高階的3C、通信、車用、消費性電子、以及繪圖晶片等應用領域。 他指出,日月光希望藉由併購、整合、創新和差異化的策略,擴大SiP系統級封裝的市場,未來如果在營運上出現大躍進,高雄廠的擴展將不只是5年6廠,將會再大幅擴充新廠。 周光春說,5年6廠將新增1萬個技術含量高的製程、自動化等工程人才,預期平均月薪將比目前的工程師4萬元的待遇還高,更比日月光目前在高雄廠員工平均投保薪資3.4萬到3.6萬元高出甚多。 (工商時報)

 

 

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2、馬玉山:營建業快轉型

2016-03-03 01:33:36 經濟日報 記者陳美玲/台北報導

國發會統計,2025年台灣將進入超高齡社會,也就是65歲以上的高齡人口達20%;冠德建設董事長馬玉山表示,少子化與人口老化問題已是台灣必須面對的課題,也是不動產開發商必須面對的問題,營建業要轉型,銀髮宅或是全齡宅是轉型必走之路。 馬玉山指出,台灣少子化、人口老化的問題,是每一個不動產開發商都必須面對的課題,因此銀髮宅是營建業必走的轉型之路。 以冠德建設來說,目前旗下所規劃的住宅99%都具備銀髮宅的條件,與大洋塑膠合作的中和開發案,是集團第一個全齡宅的示範社區,也將賦予銀髮宅全新定義和概念。

冠德建設總經理洪錦欽表示,過去日本在規劃銀髮宅時,也都把建案位置規劃在郊區,不過這會面臨到當長者獨自生活時,心理上會有孤立無依的感覺。現在日本開發商已在規劃上開始修正位置較偏的狀況,逐步把銀髮宅位置導回至都會區中,不僅讓長輩在外出交通上便利性十足,也能滿足其所需的完善生活機能,最重要的是,能經常與家人相處,情感上有依托。 洪錦欽指出,除了冠德和大洋所打造的中和生態全齡宅外,新光人壽所規劃的新板傑仕堡,也是將針對銀髮長輩所規劃的出租住宅,設立在新北市新板特區內,並且另一棟商務旅館提供給探視父母親的子女,可入住的商務旅館,顯示在都會區規劃銀髮住宅,以及滿足子女探視家人時的住宿需求,已受到開發商的重視並納入建築規畫中。

 

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3、麵屋一燈砸47萬月租 登台展首店

2016年03月03日 04:11 記者方明/台北報導

東京超人氣拉麵名店「麵屋一燈」大手筆以月租金47萬元承租中山商圈店面,跨海來台開設第1家門市,為去年中山商圈透天店面最高租金;此外,「麵屋一燈」鄰近1間透天厝,去年11月以總價2.6億元成交,也寫下中山商圈實價最高總價透天交易紀錄。 根據內政部租賃實價資訊顯示,去年7月,位於北市中山區南京東路一段29號,有4層樓高透天厝建物整棟出租,建物總坪數126.36坪,月租金高達47萬元,為去年中山商圈透天店面最高租金紀錄,換算每坪月租金為3,719元。 該棟透天店面原為知名飲料業者「春水堂」承租,退出後改由鼎王集團旗下的「囍壺人間茶館」接手,因租金過高,現由日本東京超人氣拉麵名店「麵屋一燈」進駐,成為來台第1家門市,目前裝潢中。 根據謄本資料顯示,該棟透天屋主為天山投資公司,在102年12月以總價2.08億元購入,而天山投資負責人古素琴,據悉,即是昇恆昌旗下采盟公司董事長。 台灣房屋智庫召集人劉怡蓉表示,中山商圈有條通商圈及日系大倉久和飯店,具濃厚日本味,成為日本拉麵一級戰區,包括有屯京拉麵、一風堂、麵屋武藏及鬼金棒等,此次又吸引日本人氣拉麵來台展店,預料又將掀起一波拉麵排隊風潮,也拉高當地租金價格。

此外,根據實價資料顯示,同樣該商圈位於南京東路一段23號的1間透天店面,建物總面積121.5坪,去年11月,以總價2.6億元成交,買方為源堃建設,創下實價中山商圈最高總價透天交易紀錄。該棟透天原為王品集團旗下品牌「原燒」承租,去年6月該店發生火警後退出,目前該透天店面空置當中。 劉怡蓉分析,若以上述2棟透天店面實價總價換算,粗估該商圈透天店面有2.17%~2.71%,而中山商圈整棟透天產品稀少,以投報率及目前利率來看,置產1間優質店面不僅有穩定投報,長期還有都更效益可期。

 

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4、建大在美投資加碼2.3億

2016年03月03日 【侯良儒╱台北報導】

在台灣苦尋不著建廠土地的輪胎廠建大(2106),今年將加重對美投資,預計再砸700萬美元(約2.3億元台幣),預算較去年倍增,充實在地研發(RD)中心的人員與設備,董事長楊銀明甚至透露,未來不排除在美設製造據點。 建大原本對彰南工業區開發案寄予厚望,還備妥100億元銀彈,打算在該處設置汽車胎生產基地,創造2500個工作機會。但在居民反對廠房進駐,要求縣長魏明谷兌現「反彰南」的競選承諾,該案於去年4月宣告破局,縣府將付出1.4億元賠償金。 有鑑於在台投資受阻,建大決定將投資觸角轉向海外。其中,除了即將在今明年2年陸續投產的越南二廠、印尼新廠外,另外就是坐落已開發市場、去年11月已有建物落成的美國RD中心。

楊銀明昨北上參與自行車展時,美國RD中心負責人、曾在韓泰輪胎任職逾20年的湯威廉(Tom Williams)也隨伺在側。他透露,去年該中心資本支出約300萬美元,主要用於土地與建物,今年將採購設備、擴大人員編制,資本支出將翻倍至700萬美元。 「此地不留人,自有留人處,」楊銀明指出,相對在台投資遭受的莫名責難,美國各州政府卻是張開雙臂,歡迎建大赴美建廠,俄亥俄州還提出10年租稅收優惠。他更說,未來不排除在美設製造廠,但考量氣候、工資、產業聚落,地點將以南方各州為首選。 由於各國的地理、氣候條件皆不同,對輪胎各項性能的需求也不一。楊銀明規劃,美國RD中心設計出因地制宜的產品,將由當地業務團隊承銷,若後續成功取得客戶青睞,將再交由具TPP(Trans-Pacific Partnership,跨太平洋夥伴協定)關稅優勢的越南廠量產,再出口至美國市場。 另據了解,建大今年也考慮將相同模式複製到歐洲市場。楊銀明說,已責成湯威廉,赴歐面試在地研發工程師,未來可能在德國設置類似美國的RD中心,若越南與歐盟的FTA(Free Trade Agreement,自由貿易協定)如期在2017年簽訂,將來同由該廠統一出貨。 展望2016年,楊銀明認為,印尼、越南新廠仍在建置,對汽車組車廠的代工訂單也還在協商,加上今年原物料下跌、影響產品單價,預估將呈現出貨量持平、營業額小跌。待各項布局發酵後,2017年才會真正進入「大成長」年度。 建大印尼廠預計下半年啟用,初期日產能為機車胎1萬條、自行車胎2萬條,將來不僅採取先AM(修補市場)、後OE(原裝市場)」方式,深耕內銷與東協市場;考量該國出口優勢,還將從印尼運送零關稅的機車胎、自行車胎銷至巴西。

 

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5、全球市場苦戰 麥當勞積極整頓

2016-03-03 03:34 經濟日報 編譯湯淑君/綜合外電

速食業龍頭麥當勞(McDonald's)近來積極整頓旗下事業,包括關閉部分店面,以因應在全球市場遭遇的挑戰。分析師指出,麥當勞在美國市場遭遇的挑戰最大,既遭遇對手推出標榜更健康、新鮮、天然餐點的競爭壓力,同時也面臨調漲工資的成本壓力。 為提振營收,麥當勞除了推出新菜單品項、加快作業流程外,也關閉一些績效最差的門市。

去年全美各地分店數淨減91家。 在日本和中國市場,麥當勞近年來遭到食品品質控管不周、部分分店使用過期肉品等質疑。日本麥當勞去年營收下滑14%,連七年走下坡,今年1月更大減39%。 在印度市場,麥當勞與印度富豪巴克希打官司,爭奪合資公司的掌控權,已導致近年來投資陷入停滯、營收成長率則持續縮減,2014-2015年度降到6%,遠不如2010-2011年度的29%。 另外,在俄羅斯,麥當勞則受地緣政治情勢的牽連,當地的營運隨美俄關係惡化而降溫。在拉丁美洲,巴西和委內瑞拉貨幣貶值,經濟景氣低迷,消費支出減緩,都打擊營收和獲利。

 

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6、中國跨國房產投資 去年亞洲第2

2016年03月03日 04:11 記者鍾寧/綜合報導

國際商業不動產服務商世邦魏理仕昨(2)日發佈報告稱,2015年中國跨國房地產投資達176億美元,位列亞洲第2,僅次於新加坡的196億美元。另在去年最受歡迎的投資目標城市排名中,倫敦仍是首選,上海排名全球第4、亞洲第1。 在世邦魏理仕發佈的「2015年亞洲投資者跨國房地產投資」報告中指出,2015年亞洲投資者跨國投資總額再創新高,年增長37%至624億美元,中國跨國房地產投資位列第2,年增長41%。 同時,倫敦仍是2015年亞洲投資者首選門戶城市,但其吸引投資額所占總投資額比例,已從2014年的17%下降至13%。其他主要門戶城市如紐約、雪梨、上海和香港吸引投資增幅顯著,其中,上海所獲投資占比由2014年的3%上升至7%,成為最受投資者歡迎的亞洲城市。

世邦魏理仕大中華區投資與資本市場部董事總經理李凌表示,上海房產市場已從投機發展成為成熟的核心投資市場,而作為中國的金融和經濟中心,未來上海仍將是投資者關注的重點城市。另有業內人士認為,上海在未來幾年資本將傾向於投入一線城市的核心資產,特別是商業地產。 世邦魏理仕中國區研究部主管執行董事陳仲偉表示,亞洲投資者跨國房地產投資活躍,主要是由於新加坡和中國機構投資者的貢獻,2015年,5億美元以上的大宗交易年增長167%。陳仲偉分析認為,從2015年成交量來看,以保險資金為代表的中國國內機構投資者已不限於投資門戶城市的商業地產,也同時嘗試透過股權合作等模式,介入包括物流設施等其他房產類型。 他並指出,目前中國可用於配置投資房產的資金量不容小覷,今年的海外地產佈局將更加蓬勃。

 

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【歐亞專欄】 不動產證券化受益證券簡介

TaiPei /TuSunG YuAN

       近十年房地產價格飆漲,其除了自住價值之外,許多人更將其視為投資選擇之一。一般而言,投資不動產標的計有三種方式:繼續閱讀

 

 

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