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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
保險業投資海外不動產之保險局與業者版本
保險業投資海外不動產「危機」現「轉機」。在壽險業者爭取下，保險局長李滿治昨（3）日表示，原本站在風險承受度考量，希望投資海外不動產以各公司淨值30％為限，但業者爭取資產配置空間下，「會改用可運用資金來管理，但比率可能不會像業者建議那麼高。」 金管會主委王儷玲3日與保險業負責人進行座談，對海外不動產投資釋出善意，表示會將業者建議納入考慮，3月底前會拍板，考慮由淨值控管，改為可運用資金，給業者稍大的投資空間。 若以保險局目前已預告的國外投資管理辦法草案，原本可逐案申請，排除淨值10％的投資上限，未來改為第二案後免逐案申請，但最高就是淨值30％，整體壽險業最大投資額度僅約新台幣3,000億元，且衝擊最大的即是富邦人壽，若以淨值30％來算只有約550億元額度，已用410億元，其已送件申請的倫敦坎農大樓，因要投資約新台幣250億元，直接超出額度。 因此壽險公會提案，改以可運用資金來列管，RBC若有200％以上，即至少可投資2％，若RBC逾250％，則可在可運用資金5％的範圍內投資，若專案申請核准者，最高可達8％，以可運用資金5％來估，整體壽險業有9,071億元左右可投資，比淨值30％多出6,000億元額度。李滿治先前表示，過去可逐案申請排除，會讓業者以為投資海外不動產「無上限」，但其實每筆投資案動輒新台幣數十億元到數百億元，投資風險極大。
老行庫今年租金收入目標
景氣不明，老行庫強化資產活化或出租，紛紛將空置房屋及空地列冊管理，並積極辦理招租，以增加租金收入，華銀評估，去年租金收入為3.6億元，預估今年全年租金收入可達3.8億元，較去年增加2,000萬元，成長5.5％。 其他老行庫方面，臺銀去年不動產租金收入約4.6億元，預計今年不動產租金收入約5億元，較去年增加4,000萬元，約成長8％。土銀今年租金收入目標為2.01億元。 華銀主管指出，除了租金收入，也積極都更，華銀現在有6處不動產已被劃定為都市更新單元或整合中，因該等土地為所有權不完整土地或地上建物老舊，擬視鄰地所有權人或地上建物所有權人整合情形，詳細評估參與都市更新的效益，以提升財產價值。 華銀6處不動產合計1,532坪，都位於精華地帶，包含臺北市和平西路與廈門街口土296坪土地，臺北市南陽街、信陽街等土地與建物190坪，臺北市中正區汀州路2段892坪，臺北市忠孝東路二段與中山北路一段土地與建物，另有臺北市信義路與光復南路口土地80坪。 土銀不動產有土地約2,900筆，房屋約250筆，主要來源為1946年成立時接收前「日本勸業銀行」在台五支店不動產、承受日產抵償債務不動產、歷年來以自有資金編列預算價購及受讓前農會信用部的不動產，截至目前帳面價值合計約457億元。 土銀強調，不動產除作辦公大樓及營業廳自用，餘均屬非自用不動產，可以進行活化。 土銀主管分析，資產活化好處是所有權人持有多年不動產，以各種方式來提高收益，降低閒置不動產，一般來說，資產活化方式有招租、改建、自行規劃開發、聯合開發、都市更新及設定地上權等方式。 (工商時報)
麗寶機構昨（3）日舉辦新春感恩餐會，宣示集團今年將全力朝休閒飯店發展，旗下上市公司名軒開發也將推出3個新案，總銷金額合計近50億元，集團董事長吳寶田表示，即使大環境景氣不好、市場變化很大，但仍將謀定後動，「不論做什麼事都會先做最壞打算」，將秉持初衷，以務實態度面對挑戰。 麗寶建設集團慶祝成立36周年，昨日舉辦新春感恩餐會，今年餐會主題定調為「初心」，意即「永續發展、莫忘初心」。 吳寶田表示，集團以建築本業起家，推案遍及台中以北各縣市，目前大環境景氣不好、市場變化很大，但集團推案從計畫到定案，都是謀定而後動，不論做什麼事都會先做最壞打算，執行過程中以負責任態度面對。 吳寶田表示，集團已轉型多角化經營，福容飯店現有16個據點，已成為全台最大連鎖飯店，林口A8福容飯店在3月1日試營運，預計6月正式開幕，東北角福容飯店（原貝悅酒店）也將在4月下旬開幕。
此外，台中OUTLET及麗寶樂園賽車場、摩天輪，也將在今年底陸續完工；至於上海虹橋廣場也繼續招商，集團全力朝休閒飯店、商場發展。 名軒開發總經理李木鐸表示，「名軒快樂家」合宜住宅總銷約43億元（不含店面），預計今年3月底可取得使照，第2季開始入帳，將是名軒今年業績主力。 他指出，名軒進軍台中的「美好莊園」已完工，3月可取得使照，二期「莫內花園」預計7月完工，2案合計總銷金額25億元，公司今年有6個完工個案可銷售貢獻業績，今年還將在新莊、羅東及桃園推出3個先建後售案，合計總銷近50億元。名軒104年營收為21億元，全年EPS約在2.2元左右，按照以往經驗，今年股利配發率應可達6成。 李木鐸表示，國內30年以上老屋過多，老屋換屋需求使近期物件成交較先前順暢，展望未來房市，因業界售價普遍都已降價1成，加上公告地價調漲3成，房價後續沒有再下調空間。
上市營建股績優生、「股王」華固建設董事長鍾榮昌昨（3）日在春酒時表示，現在的房市可用八字箴言來形容：「黑夜過半，黎明將來！」不好的時機已經兩年多了，相信很快就會看到旭日東升。華固計畫今年手中先開工台北市3大指標案，加上餘屋40億元、大陸四川成屋案20億元，總計220億元案量伺機出擊。 鍾榮昌昨天信心滿滿表示，華固今年已經創辦27個年頭，經歷過3波房地產景氣循環的考驗，觀察這一波房市的起伏，預期房市不會再壞太久，雖然此時還是最差的時機，但是「黎明一定會來」。 鍾榮昌表示，新任總統蔡英文5月上任之後，外界預期政府不會再打房，並且落實8年提供20萬戶社會住宅的政見；央行總裁彭淮南也降息、金管會鬆綁銀行房貸上限；世界許多國家都在努力救市、不再打房，連華固位於中國大陸四川成都的「華固一品」，去年附近房價也回升5％，市場預期今年有1成漲幅。所以，相信新政府也掌握國內外經濟局勢，逐步放寬打房政策，讓房市早日看到黎明。
鍾榮昌表示，華固今年6月動工土城「新代田」，目前已售五成，還有20億元左右待售；7月將動工敦化北路都更案80億元；10月動工八德路都更案約60億元，總計今年有3筆新案會陸續動工。加上四川「華固一品」先建後售，總銷約20億元，餘屋待售約40億元，因此華固今年手中會有220億元左右伺機銷售。 華固2016年第1季以餘屋銷售為重心，沒有新案完工，1月營收1.15億元、衰退69％；預計第2～4季可望重返交屋入帳高峰，天母「天鑄」、土城「新綠洲」、北投「映月」等3筆新案陸續完工挹注。法人估計，全年營收上看100多億元，有機會挑戰歷史最高紀錄。 2015年華固營收75.46億元，年增率達17.14％；法人估計，由於部分新案的毛利率高達4成以上，可望拉抬全年獲利，全年EPS上看9元。鍾榮昌表示，下周可望敲定股息政策，現金配發率達55～60％。 (工商時報)
科技部昨天提出，綜合推估未來50年台灣不同地區發生震度7以上「烈震」機率，結果顯示花東地區，西半部苗栗、中彰投、雲嘉南等地，發生危害的機率較高。 不過，科技部次長錢宗良強調，「這只是提供防災參考，不是房地產的參考指標」。 根據地震危害度長期推估，錢宗良說，花東、西部都是斷層帶，若發生強烈地震，危害相對會較嚴重，未來會累積相關資訊、以大數據概念不斷更新地震災害預測資料，做機率的潛勢分析，隨時更新。 他說，數據推估無法精準預測時間、發生區塊，只能提出大趨勢供民眾參考，「民眾不能當作房地產的參考指標，沒辦法直接連結」，並非這些地方不宜人居，純粹是機率問題，只要做好防震準備，台灣各地還是非常適合居住。 科技部自然科學及永續研究發展司長陳于高則表示，以33條斷層及地震發震資料，科技部結合國震中心綜合估算台灣未來五十年不同地區發生烈震的機率。 科技部以三張地震模型說明，第一張圖是地震來時劇烈搖晃最大震幅；第二張圖是高頻地震（加速度反應頻譜0.3秒）；第三個圖是低頻地震（較長時間緩慢搖晃，加速度反應頻譜1秒）等發生的機率。
陳于高說，這三張模型圖對災害造成區域的影響差距不大，但愈接近紅色地區代表受地表斷層控制的危害機率愈高，可能區域包括新竹湖口、苗栗、台中、彰化、南投、雲林、嘉義、台南、高雄山區美濃、甲仙；花東、恆春半島等。 不過圖中藍色區域不見得代表沒有斷層，陳于高說，可能還有未發現的「盲斷層」，資料將不斷更新再模擬。他說，有些高樓、高科技或工業廠房害怕低頻強震，因低頻搖晃較久，機台不會停機，會持續生產，但產品會做不好。 陳于高說，災防人員、土地利用單位或國土開發單位最想要參考這些模型，土地或國土開發可以盡量避開高危害區地震帶。 另科技部也針對山腳斷層全段錯動做情境設定，當地震規模7.1、震源深度10公里時，結合Google Earth具體呈現老舊建物損壞高風險位置，包括對台北市大同、中山、萬華、中正等西區老舊建物損壞情形最嚴重，北投、士林、松山、信義區亦都有影響。陳于高說，山腳斷層上次錯動是300年前，何時會再錯動沒人知道。 (工商時報)
機場捷運通車時程一延再延，先前卡位沿線站區店面的投資人開始撤退，房仲統計實價資料，機場捷運林口站文化二路一帶，近一年店面均價一坪下跌10.7萬元，跌幅已達12.8%。 大台北其他店面交易熱區，店面價格則持穩，台北市店面交易最熱的中山區林森北路一帶，去年平均成交一坪116萬元，較前一年還上漲了3.6%。
台灣房屋智庫統計雙北市店面近一年交易情況，雙北市平均成交單價均下滑，北市自108.8萬元下跌至101萬，跌幅約7%；新北市一坪跌8.3萬元，均價降至51.2萬，跌幅達13.9%。分析去年交易的店面，以巷店、社區型店面較多，是均價下滑主因。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，就店面交易熱區來看，由於多有觀光效益帶動，或有穩定的客源和消費力支撐，行情仍然持穩。以中山區林森北路一帶來說，當地有日本觀光客支撐，消費力強，店租投報率穩定，在房市投資意願趨冷的情況下，成交單價仍持續上揚。 新北市店面交易以新莊區居冠，其中又以下新莊鴻金寶商圈的龍安路和民安路最搶手，去年均價一坪約74萬元，較103年行情也僅微跌3.8%。 機場捷運林口站文化二路一段一帶也是去年新北店面交易熱區，去年價跌12.8%較大，但仍低於新北市平均跌幅。台灣房屋分析，機場捷運帶動當地店面一路竄高，一線店面單價成交到135萬元，投報率壓低到只有1%左右，機場捷運一再延後，加上房市低迷，價格因此回修到市場行情。
21世紀不動產統計台南大震後為期3周(2016/2/8-2/29)全台內部成交資料顯示，成交物件中桃園市占比20%最高，其次為台南達18.3%，台中為16.7%，可見台南買氣並未因地震而大幅衰退，不過，民眾更重視居住安全和產品的選擇，購買透天產品者逾50%。 震後成交物件中，以桃園市占比20%為最多，21世紀不動產副總經理曹若琪分析，桃園因機場捷運得利，雖近日通車延期，但議題仍持續發酵，使三大購屋熱區的桃園區、中壢區和蘆竹區買氣持穩定發展，其中，成交物件以1000萬元內電梯大樓為大宗，剛性買盤支撐力道強。 而台南市震後成交件數占18.3%，為全台交易量第2，雖2月買賣移轉棟數月減24.2%、年減32.7%，但皆為六都減幅最低，交易仍相對穩定。分析其成交物件的建物型態，電梯大樓僅占24.2%，公寓占16.3%，但透天類產品卻逆勢上揚，占比55.5%。曹若琪分析，台南「維冠大樓」倒塌使購屋民眾對大樓產品存有顧慮，反而紛紛改選擇產權獨立、樓層數低的透天類型產品，買氣因而被帶動。
值得一提的是，全台中古屋交易量高達79.3%、預售屋占15.5%、新成屋僅有5.2%，可見民眾在震後並未對中古屋卻步，仍選擇價格相對便宜的中古屋。 為提振震後買氣並迎接329檔期，21世紀不動產宣布自3月起推出為期2個月的促銷活動，以實質回饋拉近買賣雙方距離。 曹若琪說明，此次推出的「搶購好屋大作戰．21送禮助成交」促銷活動，民眾只要在期間內於21世紀不動產活動網站，分享圖片並串連至個人Facebook塗鴉牆或透過21世紀不動產官網預約看屋者，就能參與抽獎，最大獎是價值8萬元的日本櫻花雙人自由行，以及家電、購物券等好禮，預估此次促銷活動可為全台各加盟店增加至少10-20%看屋率。
統一對美妝市場潛力相當看好，將集團內康是美、統一藥品、統一佳佳與統一時代百貨整合成美麗事業群，由美麗事業董事長高秀玲親自督軍，相關美麗事業均以引進或開發國際最新商品、服務，力求差異化。 統一旗下美麗事業康是美今年展店邁步，將挑戰400店大關，同時進行既有店改裝、產品組合優化、增加獨家有機美妝保養商品。 歐美市場相關有機天然美妝保養概念發展成熟，市值超過500億歐元，像國際上知名的有機保養品認證標章，也多來自德國、法國、美國，康是美看好有機商機，今年將擴大規模。
康是美總經理張聰本昨（3）日指出，自2013年投入經營LOHAS植萃生活，嚴選德國、法國、義大利、美國、加拿大、澳洲等11個國家，25個「以植萃取代石化成份」的知名品牌，總計400項產品，吸引到25到45歲消費力強的女性客群，去年LOHAS商品銷售額成長30%以上。
交通部航港局正在辦理「民間參與澎湖金龍頭郵輪碼頭綜合開發區投資興建暨租賃經營案」，準備共同投標的台灣港務公司與全球最大郵輪集團美國皇家加勒比遊（郵）輪，再邀西班牙一家碼頭公司參與投資，正在做三方會談，預計會在3月25日截止投標日前投標。 台灣港務公司指出，皇家加勒比遊輪早在2013年就派員考察金龍頭碼頭，並於次年中與該公司簽屬合作意向書，計畫在該碼頭區共同投資興建郵輪碼頭、購物中心，原擬以議約方式租用海軍用地，後因航港局考慮其他業者也有投資意願，未引用商港法給予的逕行審查權力，而改採公開招標方式。 在拖延的這段時間，皇家加勒比在西班牙的合作對象，當地一家郵輪碼頭經營者也表達投資意願，計畫與皇家加勒比共同持有另51％股權，不影響台灣港務公司的49％股權。
由於西班牙這家公司具有郵輪碼頭經營實務經驗，台灣港務公司認為對未來金龍頭郵輪碼頭營運會有助益，對該新增投資主表示歡迎。 本案招商範圍，皆屬港埠用地，包括該碼頭區1號碼頭及後線與金龍頭營區等，面積約12.3272公頃，陸域4.0105公頃、水域8.3167公頃，許可期間計50年，契約租賃期間以20年為限，分3階段訂定契約至許可期間屆滿。航港局已完成招標前置作業，於2月5日公告招商，公告截止日為3月25日，也就是投標截止日。 據了解，麗星郵輪也有參加招商說明會，廈門港務公司也曾傳出有意投資，至於最後除了台灣港務公司這一組投資團隊，是否有其他投資者投標，業界都在觀察。 (工商時報)
能率集團跨足房地產市場雖原地踏步，旗下捷邦（1566）、應華（5392）及能率豐（8071）及三家上市櫃公司今年啟動併購日本汽車零組件、機械手臂廠商或整併隱形眼鏡同業計畫，帶旺今年營運優於去年，並規畫去年百分之百併購的日本第一化成，明年下半年以F股掛牌上市。 能率集團投資入股台灣三洋電機、與味全合資成立頂率開發，跨足台灣房地產市場，其中台灣三洋電機泰山廠向新北市都委會遞件申請自辦都更；能率亞洲資本董事長董俊毅表示，頂率開發決議出售味全三重廠，但歷經連續2次流標後，暫時不動。 捷邦及能率豐董事長胡湘麒、應華總經理李敏誠指出，應華持有捷邦20.9％，應華經營聚焦自動化、機器人及3C機殼，應華新增2家大陸手機客戶，第2季開始出貨，手機機殼出貨比第1季增加1成以上，為發展機器人產業，打算併購日本生產機械手臂廠商。 胡湘麒表示，能率豐營運以隱形眼鏡為主，計畫與1家未上市隱形眼鏡整併，合資成立1家控股公司。 能率集團去年併購日本第一化成，捷邦持股51％，能率集團持股49％。
捷邦目前完成美國1家卡車廠的供油泵浦零件認證，預計6月後開始供貨，也接獲德國零件大廠BOSCH的ABS零件訂單。胡湘麒表示，捷邦今年汽車零件占合併營收從去年30％調高至35％今年也規畫要併購日系汽車零組件廠，未來與汽車零件相關都要歸屬捷邦與第一化成平台。 (工商時報)
美國AIG集團於2011年退出台灣市場，將南山人壽股權賣給潤成投資，事隔4年多，AIG向金管會遞件申設台灣分公司已獲核准，未來AIG在台將經營大型商業保險業務，這也使得我國產險公司增至18家。 受到美國金融海嘯衝擊，AIG曾撤離我國、賣掉南山人壽，其標售過程也是一波三折。第一次買家為港資博智金融，但遭金管會駁回；第二次標售，買家是以潤泰集團為首的潤成投資，金管會以「有條件同意」核准本案。 AIG退出台灣4年多後，隨著整體市場回穩及股權移轉等因素，AIG決定申設在台分公司，這動作也代表重回國內保險市場！
金管會保險局表示，去年6月，AIG（美國國際集團）與南山人壽簽訂「股權移轉契約」，南山將購併AIG在台子公司美亞產險之個人保險業務；至於美亞產險的大型商業保險業務，這部分將由AIG新設立的台灣分公司承接。 保險局表示，截至今年2月，我國產險公司共有17家，若加上新核准的AIG台灣分公司，產險業者將增至18家。
全球最大旅遊行李箱公司新秀麗（Samsonite）再傳併購消息，將以近20億美元（約新台幣669.24億元），收購主要競爭對手、美國上市行李箱品牌Tumi Holdings，交易詳情可能於本周公布。 華爾街日報引述消息人士指出，交易磋商即將完成，外界預估作價將高於Tumi的14億美元市值，甚至有傳聞稱將高達20億美元。 香港上市的新秀麗昨日下午1時37分起短暫停止交易，公司隨後發公告披露原因稱，鑒於市場出現可能涉及公司的交易的謠傳而停牌。停牌前股價報港幣23.7元，無漲跌，成交284.17萬股，成交金額港幣6,743.28萬元。 新秀麗2015年銷售額年增3.9%至5.48億美元，淨利6,300萬美元。公司近期先後收購同行，包括American Tourister及Lipault等行李箱品牌。 Tumi於1975年成立，目前擁有超過100間專賣店，產品在高級百貨公司及零售店出售。 金利豐證券研究部執行董事黃德幾指出，新秀麗近年先後進行多項收購，包括個人電子設備纖薄保護殼Speck、法國行李箱品牌Lipault，以及美國專業背包Gregory，進一步豐富產品組合。
去年2月中，集團完成收購Rolling Luggage的業務及近乎所有資產，拓展在多個機場經營的零售業務。 另外，新秀麗去年9月再以850萬歐元，收購Chic Accent的持續經營業務，後者為連鎖零售店，在義大利設有31家門市，主要銷售配件、女裝手袋、行李箱及商務等產品，將有助集團擴展義大利直接面向消費者的業務，並進一步達成擴展其在非旅遊類別的市占率，黃德幾認為前景看好。
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