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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
財政部統計處昨（9）日公布2月稅收統計，金額628億元，較去年同期成長10％。其中，以營業稅增加45億元最多；其次，貨物稅與遺產稅各增加43億元較多；綜所稅部分則因為去年基數較高，比去年同期減少53億元，年減17.8％；土增稅及營所稅分別減少29億及16億，衰退幅度都高於4成。
財政部副統計處長許瑞琳表示，受到房地合一稅及公告地價調升持續影響，2月土增稅金額比去年同期減少44.4％，僅37億元，為2009年6月以來的近7年新低，加上1月紀錄，已連兩月大幅減少4成，徵起件數也只有2萬7,711件，年減39.6％。 在證交稅收部份，2月實徵40億元，年增6.5％。 許瑞琳說，營所稅2月稅收16億元、前兩月稅收37億，都較去年同期大幅減少逾4成，主要是因為去年有大筆補繳稅款入庫，比較基數較高所導致。 貨物稅部份，2月金額179億元，較去年同期成長43億，年增31.2％，其中，進口車稅額增加26億元，增幅達167.7％，許瑞琳表示，今年來進口車市場活絡，帶動稅收表現，累積前兩月進口車稅收金額，成長幅度同樣超過1倍。 財政部統計，前2月累積稅收為1,959億元，年增2.5％，以營業稅增加61億元最多，主因是出口低迷、導致退稅減少。許瑞琳指出，包含遺產稅、贈與稅、貨物稅、營業稅及關稅前2月稅收，都創下歷年同期新高。 (工商時報)
高雄捷運公司去年帳面營收近八千萬元，是通車八年來，頭一回年度結算有賺錢，但因有平準基金挹注，高捷嚴謹認定不算賺，不過今年靠著土地開發成果豐碩，高捷對於賺到第一桶金信心大增。 去年，高捷原預定將虧損二．一七億元，最後因多元經營效益浮現，虧損縮減至一．一億元，再加上平準基金挹注一．九七億元，帳面上出現八千餘萬元營收，是通車八年來第一次賺錢。 高捷董事長郝建生表示，去年還有平準基金挹注，所以帳面上雖有盈餘，嚴格來說並不算賺，但今年因土地開發成果豐碩，預估可為高捷創造租金、運量等相關效益，對整體營收有相當幫助，很有信心真正賺錢。 郝建生也再次感謝全體市民支持，及市府、議會以往大力協助，讓高捷挺過經營危機；強調未來多角化經營方向不變，且會透過更多方式回饋高雄。
高捷說明，平準基金由市府管理，高捷若本年度出現虧損，下一個年度即可申請，但去年已出現盈餘，所以今年無法申請。 土地開發部分，南機廠旁大魯閣草衙道近期即將開幕，北機廠周遭有高醫岡山醫院（區域醫院等級、五五一床、預計三年後營運）、日式料理餐廳，大寮機廠旁有舊振南觀光工廠（預計第二季開幕）與複合餐館，另有數家業者洽談中。 高捷表示，今年在沒有平準基金挹注的情況下，預料將虧損五千餘萬元，但土地開發整年可望挹注近億元，加上運量若增加，也可拉抬票務收入，很有機會弭平虧損部分、賺到高捷通車九年來真正的第一桶金。
五結鄉五十二甲溼地權益促進會一行二十多人，昨拜會新任縣府農業處長陳德星，盼縣府先編預算做規劃，不要忽視地主權益；陳德星說，不會漠視地方意見。 五十二甲溼地被營建署劃設為國家級溼地，引起反彈聲浪，地主成立權益促進會自救；促進會長邱錫奎在縣議員黃適超、沈德茂陪同下，向陳德星陳情，邱錫奎說，地主不是反對徵收土地及溼地設立，但請求主管機關重視他們的權益。 邱錫奎詢問陳德星，是否由縣政府編列預算，先請人做規劃，制定完整計畫，再談區段徵收或土地重劃，藉此保護溼地生態，促進當地發展，創造雙贏。
黃適超、沈德茂要求縣府每三個月做一次進度報告，中央若無經費，地方應自行編列，再由專家評估，落實統合工作，政府要劃濕地就要有配套。 可行性評估經費 中央仍未核撥 陳德星表示，國家級溼地由中央劃設，應與營建署討論解決方案，縣府曾向中央爭取經費辦理可行性評估，仍未有結果，而溼地劃設牽涉地政、都市計畫、非都市土地、農業相關的法令，必須審慎研議，具體方案出爐後，會向地主說明。
位於新北市林口區的竹林山觀音寺租用私人土地闢建停車場，但14年前租約期滿後卻繼續佔用沒付租，經地主提告索討，最高法院今判竹林山觀音寺應騰空返還2500多平方公尺土地，並支付相當於租金的不當得利337萬多元，全案定讞。 李姓女地主3年前提告指稱，她的地在竹林山觀音寺後方，面積2587.4平方公尺，寺方在1997年11月向她借用2年，作為寺方修建整地及香客停車使用，1999年11月起改借為租，她基於鄰里情誼答應出租3年，每年僅象徵性收取租金5萬元，且言明租約期滿要收回自用，但2002年11月租約期滿後，寺方遲不還地，經她4次寄發存證信函或律師函仍置之不理。 李女指稱，本來願意先取回雙方無爭議的部分土地和解，但寺方違背誠信，宣稱對這塊土地有權繼續使用，致她須繳近70萬元訴訟費提告，還因寺方在土地上架設鐵絲網等地上物，害她被國稅局要求繳交地價稅，所以堅持提告討地，並向寺方求償提告之日回溯5年內相當於租金的不當得利903萬餘元，以及提告之日起到歸還土地之日止，按月付租15萬餘元。 一審判寺方應歸還全部土地，但改變計算租金標準，判寺方應一次支付李女288萬餘元，並從提告之日起到歸還土地之日止，按月付租4萬餘元。
寺方上訴主張，土地早已歸還李女，且當地陳姓里長受李女之託對該筆土地「看頭看尾」（台語，意指前前後後看顧），陳男還對停車香客收費，寺方頂多以景觀人造石、廁所等物佔用約29平方公尺土地，不應負擔高額賠償。 二審認定寺方在租約期滿後確沒歸還土地，李女因住在北市，接到鄰近地主與住戶抗議土地遭人亂倒垃圾，髒亂發臭，所以請陳男就近看顧，不知陳男擅自在過年期間向停車香客收取清潔費，且一審法官到現場會勘，看到現場擺放印有「竹林山觀音寺」的三角錐，寺方並阻止李女僱用的工人移除該地的欄杆與鐵絲網，代表寺方仍無權佔用該地，但李女前年6月已將該地賣掉，二審仍判寺方應歸還全部土地，賠償金額則改為一次支付337萬餘元，最高法院今駁回上訴，全案定讞。（黃哲民／台北報導）
新竹縣政府昨提出「大竹東建設計畫」，有意在竹東二重、三重等區透過特定區都市計畫或非都市土地變更，以92公頃發展運動休閒產業、會展產業、醫療產業、科技產業等。出席學者、產業界人士多贊成竹縣提出的草案，但提醒開發應注意當地生態和自然、水源的保護。 「產業界有逾1200公頃的土地需求」縣長邱鏡淳說，上任後偕縣府團隊努力招商，最近也赴美招商獲得迴響，企業有意返台在新竹設廠，縣府統計，業界在竹縣設廠用地需求已逾1200公頃，縣府也努力覓地盼充分提供。
他說，竹縣近年來加強交通和醫療建設，未來「大竹東建設計畫」因竹縣完成興隆大橋、中正大橋，可直接進入高鐵新竹站區，連結生醫園區等；也爭取在台科大用地計畫以10公頃設置健康園區醫院，提供急性病床499床，也陸續開設大眾捷運公車、觀光巴士等，爭取營造良好生活和產業投資環境。 「大竹東建設計畫」周邊有高鐵、快速道路、公道五路，連繫新竹、竹北和竹科，區內3成多是國有地，初步規畫運動休閒產業、會展產業、醫療產業、科技及其它潛力產業，並有水資源回收中心。 出席業者多反映，確實缺乏設廠土地，對竹縣提出計畫樂觀其成；學者也認為，區段鄰近高鐵、竹北、竹科很適合，90餘公頃規模適中，加上竹縣科技人才匯聚，適合產業發展。
台北市議會舊址主體已經在上個月底，拆除完畢，北市府在3月2號重新公告招商，預計3月17號上午，舉辦招商說明會。 北市財政局表示，「北市議會舊址」採「設定地上權」方式開發，基地面積為6,695平方公尺，都市計畫使用分區為「文化觀光專用區」及「第四種商業區」，這次的權利金底價為26億元，比前一次調降6.28億元，主要的調整原因，是為了反映105年度土地公告地價調漲幅度較高、確認提供市府使用樓地板位於基地價值較高區位等。
另外，為了增加投資人投標誘因，市議會舊址設定地上權案，除了調降權利金外，並將分期繳交權利金的期數，由2期調整為3期，得標廠商應負擔舊市議會建物拆除及綠美化等工程經費，也由原訂1,500萬元修正為870萬元，目前市議會舊址基地已經在進行綠美化工程，基地的樹木保護暨移植計畫，正由專業廠商擬訂中，近期可提送樹保委員會審議。
成功拿下泰國台商第一大廠的新金寶集團，布局東南亞腳步不停歇，繼泰國之後，又轉進菲律賓，昨日風光為菲律賓一廠開幕剪綵，9月菲律賓二廠也預定量產。 不僅如此，現在大隊人馬還開拔到印度、越南探勘，找尋下一個灘頭堡，應證了新金寶集團執行長沈軾榮所說的「金寶在東南亞的投資會繼續下去」。 相準菲律賓的投資優勢，不單享有4至6年所得稅減免，期滿還可選擇繳5％營業毛利取代國稅及當地稅，再加上工資相對低廉，且菲律賓平均年齡僅23歲、勞動力充足，金寶加緊在菲律賓的投資腳步，9日才剛在菲律賓宣布一廠投資，緊接著二廠也即將在今年5、6月試產，並於9月量產，初估投資金額分別為21.4億元台幣及17.8億元台幣，合計近40億元新台幣。
原本對今年景氣看法相對保守的金寶，因4月接單不錯，對前景看法轉趨樂觀，沈軾榮指出，最壞的狀況已經過去了，4月之後景氣應該會慢慢好起來，今年有機會一季比一季成長。 為了擴大營運績效，金寶去年就各廠區接單重新布局，決定將東莞廠高勞力密集的計算機訂單移往菲律賓生產，初估此部分的訂單量即達到1.5億美元，在訂單不虞匱乏下，建廠進度也快馬加鞭。 金寶指出，現規畫一廠面積14.31萬平米，主攻計算機生產，年產能可達6千萬台，現共聘用2700名員工，已達金寶計算機95％以上的產能。至於二廠面積稍小，為13.36萬平米，未來將主攻高毛利的智慧家電，現新廠仍在建廠中，不過訂單即將到手。 其實新金寶集團搶進菲律賓市場為時已久，早在2000年康舒就已前進菲律賓設廠，緊接著泰金寶也在2012年介入，資本額分別達到1.25億菲幣、2.15億菲幣。 金寶指出，新金寶集團現在菲律賓的總生產面積為31萬平方米，隨著二廠加入生產陣容，2017年菲律賓廠總產值可望躍升至9至10億美元，未來還計畫繼續在菲律賓擴廠，期望屆時總投資額將放大到3億美元，並將總生產面積擴展至50萬平方米。 金寶在菲律賓動作不斷，看來繼拿下泰國第一大台商名號後，新金寶集團也在力拚坐穩菲律賓製造業界第一大台商的寶座。
開發金（2883）傳聞將於今年購併中國人壽（2823），市場人士指出，開發金規劃以股價淨值比1.5倍，約當每股37元的價格購併中壽，合併完成之，開發金資產總額將超過2兆元，並成為兼具銀行、壽險、證券完整的金控集團。 開發金長久以來一直苦於股本大、獲利少的結構性問題，手上有飽飽現金卻無賺錢投資管道，併進中壽後，將可大幅改善此一問題，兩家公司最快可在本月董事會中提案。
昨天中壽爆出4.3萬張超大成交量，應是得知內情者預先進場卡位。 中壽資本額為334億元，去年稅後盈餘91.7億元，還高於股本1516億元的開發金，開發金去年稅後盈餘只有85億元。 2015年中信金合併台壽保，台壽保資產規模約5000億元，中信金以股價淨值比1.87倍的高價吃下台壽保；中壽資產總額高達1兆2026億元，淨值為24.7元，市場人士表示，依中信金合併台壽保的計算基準，以股價淨值比1.5倍計算，即開發金以每股37元購併中壽，是相當合理的購併價格。
國內超商龍頭統一超再次展現驚人爆發力，本業持續成長，轉投資事業也繳出亮麗成績單，其中，3大業務包括現煮咖啡CITY CAFE、宅配業的統一速達、藥妝事業康是美，去年業績均首度突破100億元大關，聯袂晉升營收百億俱樂部。 統一超持股7成的統一速達，以黑貓宅急便及黑貓探險隊為主打品牌，黑貓宅急便搶攻國內小包裹宅配有成，目前市占逾3成5；黑貓探險隊則主攻名特產預購市場，銷售通路除既有宅通路，也搶進虛擬通路及超商門市。 隨著宅經濟發燒，宅配量年年增加，前年統一速達營收已達91.8億元、年增14.14％，獲利逾4億元、年增20.6％，是統一超的小金雞。統一速達也加強宅通路商機，由配送員直接面銷，成功拉抬業績，此業務預計未來3年都有機會翻倍成長，成為實體、虛擬的另一股新勢力；此外，今年更大推館內物流，預期業績可望再下一城。 至於統一超的現煮咖啡CITY CAFE，業績都是正成長，平均每間店每日至少賣出200杯，以美式咖啡成長最大，高達4、5成。
統一超也積極投入資源，培養咖啡達人，只要有咖啡達人駐點的門市，咖啡銷售的杯數比沒有達人時多出1成以上。此外，從POS銷售資料顯示，每到4月底開始進入冰咖啡的銷售旺季，到夏季甚至會有高達6成民眾會點購冰咖啡，其中冰美式咖啡深受大學生及年輕上班族喜愛。 據統計，前年CITYCAFE售出了2.5億杯，營業額達98億元，去年在門市達到5千多店的挹注下，粗估售出3億杯佳績，營業額成功突破100億元大關，成為統一超最亮眼的商品。 全台已有380店的康是美，前年營收近96億元，去年在4大風格店改裝，豐富商品結構下，營業額早已提前突破百億元，獲利成長也有兩位數，成長動能來自於坪效提高所致。康是美內部推估，今年除持續強化四大風格概念店的LOHAS專區，展店目標也將達400店，業績與獲利均有機會上看兩位數成長。
台灣工銀(2897)2015年稅前盈餘20億元，年成長5％，每股盈餘約0.84元，在景氣低迷下，仍維持成長動能。為改制為王道商銀，台灣工銀緊鑼密鼓投入各項軟硬體建置，並將大舉徵才，除個人金融領域專業人才外，鎖定大數據分析、數位金融及IT人才，今年預計招募200名員工。 台灣工銀集團今天舉行媒體春酒，也是台灣工銀集團最後一次以工銀名稱舉辦。董事長駱錦明指出，台灣工銀集團2015年總資產達4860億元，稅前盈餘36億元，年成長近7％，母行台灣工銀稅前盈餘20億元，授信餘額1396億元，年成長11％，逾放比維持0.28％，覆蓋率為610％。
在關係企業部分，華票去年稅前盈餘19億元，維持零逾放、提存率1.6％的佳績。美國華信銀行創歷史新高，去年稅前盈餘4億元，年增率28％。香港分行獲利2.5億元，約22％成長，員工人數增加100人，今年獲利挑戰1000萬美元。 駱錦明表示，目前台灣工銀投入改制商銀相關事宜，2017年初將以王道商銀跟消費者見面，隨著數位化金融服務的開展，銀行的便利性將不再取決於分行的佈點，而在於完善、獨特、簡單、方便的線上金融服務，在這波汰舊換新過程中，將掌握先機、後來居上。 (時報資訊)
中國大陸積極「去庫存」，推出多項刺激房市政策，不料三、四線城市危機未減，一線城市卻火速回溫、房價大幅上漲，引發關注。 昨（9）日中國國土部、中國人民銀行（大陸央行）均對此發表看法，認為需要增加土地供應，並醞釀針對一線城市房企的治理新政。 京華時報報導，中國國土部部長姜大明昨日參與大陸人大會議時，主動提及一線城市房價上漲的問題。他表示，國土部對此將採取分類調控的原則，充分發揮政府土地收儲功能，及時增加土地供應面積。
姜大明表示，對於保障居住需求的建案工程，應儘可能保障土地供應；城市裡低度利用的土地，則應加強開發，支持棚戶區、城中村改造（都市更新）；並將完善土地使用權出讓制度，防止異常交易推高房價。 中國證券網報導，人行副行長潘功勝昨日在大陸政協小組會議時也表示，人行正與住建部、銀監會等部門商量，準備開始對房地產企業、房地產仲介機構參與金融業務進行治理，若不具相關資格，將不能跨界經營。 潘功勝指出，一線城市房價快速上升，最基本的影響因素是住房供需關係，但也有投資力量在炒作。房地產企業、房地產仲介機構在其中參與配資提供貸款，以及媒體炒作等，皆影響了民眾對於房價的心理預期。 大陸政協委員、廣州人大常委副主任張嘉極表示，大陸中央提出去庫存，目的是針對二線以下的城市，但目前的漲價趨勢導致原本想「去」的庫存沒有削減，卻推高了一線城市房價，對創新企業形成更高成本，甚至影響投資意願。 (工商時報)
全球經濟成長走緩，超過半數的全球零售商認為，不動產取得成本上升是2016年展店計畫最大挑戰。區域方面，德國是今年最受全球零售商注目市場的首位，亞太市場以中國排名第1，台灣位居第7名與去年相同，馬來西亞、印尼則首度擠進前10名。 世邦魏理仕(CBRE)昨(9)日發佈《2016年亞太零售商展店策略暨趨勢》調查報告，受到全球經濟走緩，有56％的全球零售商認為，不動產取得成本上升是2016年展店計畫最大的挑戰，而有42％的零售商認為經濟不確定性是展店計畫愈趨保留的主因。 值得一提的是，有83％的零售商認為，實體店的展店計畫不會受到電子商務蓬勃發展影響；此外，也僅有22％的零售商認為業績會受到電子商務興起的威脅。
調查顯示，有35％零售商今年有意前進德國市場展店，使德國成為最受全球零售商注目市場的首位，其次為法國33％、英國29％及中國27％。 以亞太市場排名來看，中國位居最受注目的首位，其次為香港24％、日本22％、新加坡21％、澳洲19％ 及南韓14％，台灣11％，則名列最受注目亞太市場第7位。 最受零售商注目的10大亞太市場中，近2年的前3名市場維持不變，台灣今年排名也維持去年水平，但占比較去年增加了2個百分點；值得注意是，新加坡占比較去年大幅增加10個百分點，馬來西亞及印尼在今年也首度擠進前10名榜內，顯見東協市場受重視程度。 世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘表示，實體店仍是品牌形象建立重要的一環，許多零售商的實體店開始採用「娛樂型零售(retail-tainment)」策略，紛紛在店內增設體驗設施，除能提高消費者停留的時間，更能創造消費者與品牌的情感連結。 同時，在實體店、折扣店(outlets)及網路商店的商品策略也將趨於分化，以滿足不同消費者的需求。 (工商時報)
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