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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】消失的農地
位於台北黃金路段「松壽大樓」、原中國信託總部正準備拆除，鷹架逐漸布滿大樓，在熙來人往的街道特別醒目。 松壽大樓重建後的高樓層將經營國際頂級飯店，已吸引包括四季酒店等全球知名4大頂級飯店探尋；一樓則要開出最貴租金商場，等於左壓Ｗ飯店、右打晶華酒店麗晶精品。 外表為整棟白色的原中信總部，被地產界稱為「蛋黃中的蛋黃」，去年以151億元標脫，由知名私募基金英屬子樂開發、以及大陸建設百分百轉投資的碩河開發共同持有。 大陸建設高層表示，的確已經開始拆除大樓，預估7～8個月時間能拆完，再花約3年時間重新打造。國際頂級飯店也正在接洽中，希望年底前定案。 近年來不少國際級酒店進駐台灣，但真正頂級品牌，除了文華東方酒店外，沒有可匹敵的高手。但是原中信總部已經吸引國際頂級酒店探尋，包括Four Seasons Hotels（四季酒店）、君悅酒店中最高等級Park Hyatt，電影「麻雀變鳳凰」拍攝場景Ritz Carlton（麗思‧卡爾頓），和紐約知名的Waldorf（華爾道夫）酒店，屆時房間價位勢將挑戰全台最高。同時，台灣可望因此在國際上能見度提高。 有趣的是，四季酒店當初要進駐國泰置地廣場，後來因業主認為飯店太多，改為商場經營，才有後來的微風信義據點。未來四季酒店如能進駐原中信總部改建後大樓，將與信義區再續前緣。 據了解，該大樓將重建為樓高逾40層樓、樓地板面積約2萬坪的建築，高樓層是頂級酒店，低樓層是商場，至於商辦部分尚在評估中，目前信義區的新商辦大樓釋出很多，像是華南金控總行、國泰置地廣場、尤其「台北南山廣場」將在2017年完工，辦公量體也會不少。 據了解，子樂開發的資金主要來自亞洲系外資，包括香港、新加坡及東南亞等資金，但不包括中資。 子樂開發總裁詹偉立表示，預估4月底會對外說明大樓未來開發項目，目前還無法透露細節。
• 都市更新牛步化，確實很龜速，算下來，新北市問題恐怕要比台北市更嚴重，依最近5年的都更速度，估計要花到4,000年，才可能把30年以上老舊房屋更新完畢，遠比台北市要1,600年更嚴重。 民進黨總統當選人蔡英文說，上任之後會推動大規模都更。儘管大家喊出防災型都更，刻不容緩，推動都更也成為各界共識，不過觀察最近5年來，大台北都會區的都更速度，效益確實不彰，屋齡超過30年以上的老舊建物，也已突破100萬戶大關，都市正在老化，但都更卻持續牛步化。 根據內政部營建署統計，屋齡達30年以上的住宅戶數，台北市有54萬戶、新北市更有62萬戶；總計雙北市，已有116萬戶的30年以上屋齡的老舊房屋。 再觀察2011～2015年，自辦都市更新案件興建完成的件數和戶數，台北市有26案，約1,682戶；新北市則完成9案，戶數約766戶。累計雙北市近5年來完成都更的戶數，共約2,448戶，1年平均大概只完成489.6戶；平均1天只能都更完成1.34戶。其中台北市每年完成都更戶數，近5年平均只有336戶，新北市每年只有153戶。 但雙北市普遍已進入高齡都市，光是30年以上屋齡的戶數，就有116萬戶。依每年只完成都更489.6戶的速度來推估，雙北市要成功完成都更，至少要花2,369.4年。 其中，台北市現有54萬戶30年屋齡以上的老屋，依目前都更的效率每年336戶的速度來推估，至少要花1,607年才能都更完成；新北市更牛步，依每年完成153戶的速度，大概要花4,052年，才能都更完成現有30年屋齡老屋62萬戶。 (工商時報)
潤泰創新國際公司董事長簡滄圳表示，央行鬆綁房貸管制，是房市再出發的時候，預期房市在520新總統上任、兩岸關係明朗化之後，才看得出方向；不過潤泰新已準備好2016年會推出年度代表作─台北市微風都更案下半年將會動工，總銷逾150億元，會採邊建邊售，為近幾年來規模最大的指標大案。 簡滄圳表示，潤泰新在2015年已繳交出亮眼的成績單，進入2016年之後，總體看來，表現應該會比去年更好。已準備三筆新案，總銷達256億元陸續上膛。 簡滄圳表示，新莊副都心案總銷約53.2億元，準備蓋好了再賣，時間要看520檔期之後新政府上台、兩岸關係走向，不過央行第一季理監事會議已鬆綁大台北房貸管制，是房市再出發的時候。 簡滄圳表示，微風旁占地規模1,345坪都更案，「只剩下都更最後一哩路」，潤泰新抓的時間，是928檔期，屆時應可取得建造執照，開始動工，基本上會採取邊建邊售方式，伺機開賣；內湖「內湖讚」總銷暫訂52.7億元，已完工，推出時間視市府權配速度而定。另外，「松濤苑」新成屋則持續銷售。 法人估計，微風都更案總銷售坪數約7,500建坪，依每坪200萬保守估計，加上停車位180個，總銷將上看150億元，應是潤泰新有史以來總銷規模最大的住宅案。 法人估計，潤泰新2016年計畫推出的三筆新案，總銷上看256億元；另外汐止總銷12.5億元「明峰」案，已全數完銷，預計Q4完工入帳，房地產本業應該優於2015年。 在新事業和轉投資方面，簡滄圳表示，潤泰新耕耘多年的松山車站、南港車站兩大BOT案，「滿租時間比原本預期的2018年提早達標、滿租租金也比預期高出10％，是成功跨出的一大步，預期2016年是完整貢獻租金的一年。」 簡滄圳表示，轉投資的南山人壽，每年以獲利成長2成速度成長，為潤泰新業外動能；中國大潤發每年高獲利，同時也拿出十分之一的力量，去Cooking中國「飛牛網」，發展電子商務，布建虛擬通路。 潤泰新2015年營收已衝上130.53億元、稅後純益達80億元、EPS達6.46元；法人估計，今年光是松山、南港兩座車站BOT案，就可望貢獻租金收益20億元，加上本業新案完工和銷售、轉投資事業挹注，今年營運績效看淡不易。 (工商時報)
為推動太陽能發電政策，繼開放地層下陷農地設太陽能專區之後，行政院擬加碼釋出1300公頃受工業汙染農地，主要分布在桃園和彰化，供民間開發為太陽能專區。 農委會去年8月已公告彰化、雲林、嘉義三縣1253公頃不適合耕種、地層下陷農地，可開發為太陽能專區；若加計正在規畫受汙染農地約1300公頃面積，合計逾2500公頃農地，將開放設地面型太陽能面板。 官員表示，若要做為太陽能專區的農地，有兩大前提，一是必須是不適合農耕，如地層下陷農地鹽化、缺水，已經長年無法做農耕使用；二是基於農地利用不希望零碎化，太陽能專區農地也希望是在一定規模以上，約是25公頃以上，以達到區位集中的效益。 據了解，行政院下一波擬開放設地面型太陽能專區，鎖定受工業汙染農地。官員透露，目前評估釋出1300公頃受汙染農地，多集中在桃園和彰化地區，將分批釋出。 依農委會早期針對附近有汙染性工業的農地進行調查，被列為高汙染潛勢農地約有2.1萬公頃。環保署土汙基金會據此進行汙染調查，現在已經完成1.2萬公頃調查，確定932公頃農地受汙染，目前已有577公頃完成整治並解編，還有375公頃土地還在整治中。 環保署土汙基金會人員說，工業汙染土地完成整治後，是可以從事農耕生產，是否要移作太陽能專區，須由行政院作更高層次考量。 至於尚未完成調查的9000公頃高汙染潛勢農地，預訂要到2019年才會完成調查，環保署初步推估，其中約有500多公頃土地確定受汙染，而需進行整治。 環保署土汙基金會人員強調，受工業汙染農地須先完成整治，才能轉作太陽能專區，否則逕自設置設施，工作人員易將受汙染土壤帶出來，反而造成二次汙染；而且太陽能板一設置就是20年後，若不整治，20年後仍是汙染農地。
「人瑞級」透天店面現身基隆廟口，每坪單價還破百萬元，價值可說是「老來俏」。根據實價網資訊，去年12月，基隆廟口夜市揭露一筆，民國6年完工、屋齡99年的透天店面交易資訊，總價4500萬元，坪數32.92坪，拆算每坪單價破百萬元，而且該店今年正式邁入100歲，成為名副其實的「百年老店」。 夜市吸金 仁三路店面最佳 住商不動產北區經理錢思明指出，基隆廟口夜市吸引到的不只是基隆在地客源，還有觀光客和各地來基隆工作的流動人口，造就歷久不衰的市場榮景，店面以仁三路周邊為佳，但市場交易少，出租率非常高，因此只要一有釋出，價格又合理的話，往往能成交天價，屋齡多久反而不是問題。 對照內政部實價網租金揭露資訊，目前愛三路上的店面租金有兩筆揭露紀錄，其中今年1月揭露愛三路61-90號，其中一戶約18.51坪的1樓店面，每月租金為14萬元，拆算每月每坪租金約7564元，另2014年9月，愛三路121-150號其中一戶1樓店面，坪數約47.19坪，每月租金為36萬元，拆算每月每坪約7630元。假設以此租金揭露紀錄推估「百年老店」的租金收益率，1樓收益率推估超過3%。 其實不單基隆廟口「百年店面」挺出高身價，北市著名的士林夜市內也有一間「高齡店面」的單坪租金稱霸該夜市，榮登「實價店租王」。 根據內政部實價網揭露資訊，士林夜市內，大東路上屋齡76歲的老舊平房，不但挺過二戰、也挺出燙金身價，去年6月更以每月每坪近1.5萬元的租金實價奪下台北市士林區單坪實價「店租王」。 根據實價網揭露資訊，6月時揭露一筆大東路1-30號間有戶一層樓平房創下士林單坪租金新天價；該標的面積約22.99坪，每月租金達33萬元，拆算每坪月租金約1萬4354元。這平房興建完成時間為民國29年，正值第二次世界大戰期間；業者戲稱，這高齡平房不但挺過二戰，還挺出「店租王」身價。 人潮錢潮 士林夜市行情高 士林夜市是國際級夜市，更是觀光客首選到訪地點。信義房屋企劃研究室專案經理曾敬德指出，人潮帶來錢潮，自然也推動租金行情，尤其是士林夜市精華的大東路路段，租金行情自然不可小覷。 不過，大家房屋企劃研究室主任郎美囡建議，若想要前進這些非主流標的，除了做好價格調查，最好能夠親自多走上幾趟感受在地商圈溫度，再透過專業的在地業者協助，比較不容易踩到地雷。
量販、超市全面拓點
雖然受到便利商店、電子商城夾擊，但國內量販店家樂福、COSTCO及超市龍頭全聯福利中心，營收、獲利均逆勢成長，今年再接再勵全面展店，家樂福瞄準小型店，年底前再展20間，COSTCO則開出第12間門市，全聯規畫今年店數突破900店。粗估單單今年總投資額近百億元。 據經濟部統計處資料顯示，104年零售業營業額為4兆199億元，創下新高，其中百貨公司年增4.0％、超市年增7.9％、量販店年增4.1％，均優於便利商店2.0％，營業額也都創歷年新高。 儘管去年景氣不佳，許多商家哀哀叫，但整體零售營業額卻出現成長，顯見大者恆大的趨勢顯現。台灣家樂福去年營收成長超過4％，在家樂福全球市場中成長幅度僅次於義大利，排名第二，穩居台灣量販店的龍頭地位，獲利也突破10億元，創新高。 家樂福在小型店、門市改裝與多檔的促銷策略之下，業績出乎內部預期，由於營收比較基期大，過去年增能持平，不要負成長就算不錯，去年營收、來客數卻均是正成長，因此士氣大增。有鑑於此，家樂福今年規畫大展「小型店」，預計再展20店，年底前全台達到40間小型店，同時第3季也會在桃園平鎮開出大型店。 此外，台灣唯一收費、採會員制的量販店COSTCO去年營業額突破600多億元，年增率約8％之多，全台第12間店－北投店將在本月9日對外營運，這是繼16年前開出內湖店後，台北市的第2店，投資金額高達9千萬美元。內部規畫，明年將在新莊開第13間，未來還會陸續展店，瞄準台中、宜蘭及彰化地區，短期目標開出15間門市。 除了家樂福、好市多端出好成績外，全聯可說是異軍突起，由於店型多元，有左打量販，右打便利店的態勢，從1998年僅65店發展至今已逾850店，靠的就是敢展店、敢砍價、敢賠錢、敢併購的手法，尤其去年併了松青，一口氣總店數把同業甩的老遠。 全聯內部規畫今年將展至900店，加計改裝舊店及設生鮮中心，今年投資額近50億元，營收可望破千億元，明年預估總店數達1千店。 (工商時報)
• 凱撒飯店連鎖投資開發旅館一覽
不讓晶華、福容、雲朗、國賓、老爺等飯店集團專美於前，凱撒飯店連鎖旗下今年下半可望一口氣新增2至3個全新飯店品牌，隨著在台北中崙、新北市新板，以及台北萬華等地投資的飯店加入營運，凱撒飯店連鎖今年大台北區將新增2,068間客房，以及容納600桌的宴會場地，成為台北擁有最大住房與宴會量體的飯店集團。 據了解，為凸顯有別傳統飯店的服務特色，並切中目標客層生活休旅需求，凱撒飯店連鎖旗下位在台北中崙投資興建的全新個性化商務飯店，以及斥資3億元改裝的曾文水庫山芙蓉飯店，第3季正式開幕後，均將以全新自創品牌搶攻商務與休旅度假住房商機。 除此，凱撒斥資60億元在新北市新板特區投資興建的飯店，為3幢建築共構並登記為國際觀光飯店，因總房間數高達1,137間，故凱撒有意將其中一幢獨立出來並加盟國際連鎖酒店，並掛上「國際牌」以廣拓訂房通路、強化集客力道。這些既定計畫若未改變，凱撒飯店連鎖今年最多將新增3個全新飯店品牌。 除中崙、萬華與新北市新板特區外，凱撒飯店連鎖尚有663間客房的台肥南港經貿園區c2飯店暨辦公樓OT案進行中，俟該旅館3年後完工，凱撒飯店連鎖在全台將有7個據點，客房總數超過3,500間，屆時將成為全台擁有最多客房與最大宴會胃納的飯店集團。 隨著完工進入倒數，凱撒全新投資的飯店定位與經營輪廓也愈見清晰。凱撒飯店連鎖副總裁武祥生表示，中崙的飯店鎖定企業領袖與商務菁英為主要客源，每間客房12坪起跳，最大特色是每個房客都有商務隨身祕書。曾文水庫山芙容飯店在掛上新品牌全新出擊後，凱撒將與擅長活動與運動行銷的寶悍公司結盟，由寶悍設計一系列遊戲、運動、音樂、閱讀等活動，吸引25歲至35歲年輕客源訂房度假。 至於萬華與新板的新飯店，武祥生表示，前者將以「台北西區新地標」的訴求，鎖定國內商務與國內外自由行散客。新板案則因有2個飯店品牌，將以全客層為目標，滿足商旅、旅遊度假者住房需求。 (工商時報)
針對交通部主管台灣電信協會、台灣郵政協會存廢今再引起立委關注，質疑上述協會坐擁大批資產，並無實質功能，僅淪為土地交易公司，且資產可能淪為私人財產，但交通部卻忽視過去立院院會要求解散決議，立委鄭運鵬更質疑：「討國產比討黨產難？」，交通部表示，曾有討論，但在法規上仍有窒礙難行之處，還要繼續研究。 今立院交通委員會邀交通部、國家通訊傳播委員會針對主管財團法人進行績效報告，其中焦點全集中在台灣電信協會、台灣郵政協會該存廢問題，台灣電信協會董事長鍾福貴坦承，目前主要收出來源為出租房地租金收入，支出主要用途也為繳納房地稅捐、辦理公益活動之用，不過現也代表政府參加國際衛星輔助搜救組織，如果解散，未來可能無法再參與。 立委鄭寶清質詢時表示，像台灣電信協會所持有資產市價超過2百億元，而該協會是由政府捐助成立，本該屬國有，但像是該協會名下起標價120億元通化街土地，卻能隨意標售，質疑相關資產有可能淪入私有。 立委蕭美琴質疑，像衛星輔助搜救組織，中華人民共和國也早參與，並沒有如改由其他民間組織替代，就無法再參與問題，且該組織性質交由海巡或漁業署更為合適，電信協會沒有非得存在理由。 立委鄭運鵬表示，像是電信協會九席董事中，官股雖佔了五席，但像現任董事長同時有中華電信行政副總身份，如何保證未來該協會財產不會淪入私人之手，前年立院做出決議，要求該協會解散，就是怕步上當初糖協後塵，當初花了8年才拿回屬於國家財產。 鄭表示，兩協會成立有當初時空背景，因為過去郵政及電信局都屬於行政機關，將資產登記在兩協會，並無私有疑慮，但電信局已率先公司化、民營化為中華電信，郵局目前也公司化，兩協會卻處分原該屬於國家資產，用途可用於特定對象，等同將國家資產化為私人化財產。 鄭建議除要求交通部直接解散上述協會，如交通部認為解散不可能，協會有存在必要，應要求協會捐贈屬於國家財產給國庫，再由交通部直接補助。 立委葉宜津表示，在上一屆、國民黨仍佔絕大數立院所做決議，就表示這有共識屬國產，要求電信、郵政捐出國產後解散，如果如交通部所述官股都過半，有絕對主導權，就不會有糖協事件發生，當年糖協董事長、前行政院秘書長張有惠透過修改章程，就把糖協公產變成私產。 交通部次長曾大仁在質詢時表示，直接解散或捐贈財產可能引發上述協會部分成員因權益受損產生的訴訟風險，且現有實質功能，如果發生訴訟，可能造成監督時期中斷，會尊重立院決議，會持續研究（解散協會）。（朱正庭／台北報導）
在印度市場布局已久的小米，首度在印度進行投資，領投印度當地線上影音供應商Hungama Digital Media Entertainment的2,500萬美元融資案，未來將在當地推出線上服務。本輪投資小米將獲得Hungama少數股份，具體數量尚不可知。 鳳凰科技引述外媒日前報導，小米全球運營副總裁Hugo Barra表示，小米對Hungama投資額相當大。參與本輪投資的還有Hungama原投資方Intel Capital、Bessemer Venture Partners及印度知名投資人Rakesh Jhunjhunwala。 Barra說，印度對小米來說，是一個快速成長的戰略市場，「是時候推出我們的服務了。」據悉，小米將開始在旗下手機產品中整合Hungama的影音內容，包括手機介面主題及鈴聲，並與Hungama的影片播放平台合作。 Hungama創辦人兼執行長Neeraj Roy表示，此次融資將進一步加強該公司的電影及電視劇服務；Hungama的電影庫有超過8,000部印度語言的電影、音樂及影片，平台月活躍用戶超過6,500萬人。他預估，在印度4G上網發展下，將會推動對數位內容的需求。 除了是首次在印度進行投資，該筆投資也是小米在中國以外，首次針對初創企業的投資，突顯了印度在全球智慧型手機市場的重要地位。印度目前有約4億網民，且正持續成長中，未來有希望成為繼中國之後，最龐大的網路用戶群。 小米為了構建及充實自身的生態系統，在中國已投資55家企業，其中有29家孵化育成，並有20家已經推出產品。小米將在印度複製類似的生態系統，該公司看好影視產業，認為該類服務是吸引消費者上網的重要推動力。 (工商時報)
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