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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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【歐亞專欄】消失的農地
受景氣不佳，加上租金過高但房東不願降租等影響，台北市東區商圈店面空置嚴重，不少店面一空至少就是半年，甚至3~4年，尤其大坪數店面幾乎乏人問津。今年第1季，連巷弄內店面也雨後春筍出現空置，到處掛著「待租」牌子。 忠孝東路商圈不如以往熱鬧，目前至少有8店面空置中，位忠孝東路四段、敦化南路的「MISS SOFI」鞋店撤出東區，原「金石堂書店」自去年8月結束營業後，至今百坪店面仍待租中；「鼎泰豐」2年前搬離後，原店面也還沒租出去，位忠孝東路四段160號、藝人吳宗憲之前開的「糖朝」餐廳店面，更自藝人吳宗憲2012年結束代理退出後，空租時間已超過3年半。
住商不動產仁愛圓環店店長黃獻寬表示，忠孝東路正馬路大型店面月租250~350萬元，多是一線品牌才可支撐租金，「東區店面多是口袋深或法人型房東，多不願調降，但國際品牌皆已陸續在東區落點，二、三線或中小品牌店面多轉往租金較低的板橋特區等新北商圈，導致空置愈來愈嚴重。」 黃獻寬分析，「房東精打細算，如果租金降10萬元，以報酬率2%推算，那總價就馬上貶值5000萬元，多數寧可撐著租金，但因空置嚴重，估計租金會下修1成。」 不只正馬路，敦化南路一段187巷內也出現不少空置店面，香港商匯泓不動產副總吳懿倫分析，東區巷弄內多30坪店面，月租20~30萬元，去年底開始陸續汰換，尤其飲食類競爭多，消費人潮一少，近2個月收店嚴重，近期租金不少已下修1~1.5成。」
北市議會舊址荒廢多年，北市財政局二○一四年以公開招標設定地上權方式，要「活化」資產。但景氣差、房市疲弱，原本權利金六十億元，經柯市府調整使用目的後，也大幅度放寬招租條件、降價招商，今年三月第四次招標，權利金只要廿六億元，預計五月初結標；雖然如此，業界普遍仍不看好。 北市議會舊址占地二千零廿五坪、法定容積約一萬三千坪，使用分區為文化觀光專用區及第四種商業區；二○○四年因勞健保爭議款遭中央辦理查封，直到二○一三年北市編列預算返還分攤款後，才解除查封。
二○一四年北市財政局曾以設定地上權方式公開招商，二次均流標，柯市府上任後將舊市議會基地重新檢討修正招商文件，將六十％土地規劃作商業用途，四十％文化觀光區域供北市無償使用，改作台北城市願景館、ＮＧＯ總部及紀念館。期間，為蓋願景館，北市經歷十年討論、預備斥資十二億元的北市文化局「城市博物館聚落」卻因此喊卡，曾遭議員痛斥已支付五千萬元款項是浪費公帑。
北市去年第三度招商，權利金卅二．二八億元仍流標，今年三月中因公告地價飆、業界持有成本提高，為吸引企業廠商投資意願，提出降價等優惠、修改開發內容、增加商業設施、取消指定使用區域，權利金經估價師重新鑑價、考量後也下修至廿六億元。財政局預估，若能標脫，預估可吸引七十八億元民間投資金額，將在五月三日結標。 房仲業者指出，北市今年公告地價調漲四十一％，粗估該地每年土地租金漲為三千萬元，是這次調降權利金底價的主因，北市雖調降權利金，但目前經濟不景氣、房市也疲軟，有興趣的業者多半持觀望態度，短期內要順利結標，還是很困難。
新北市經發局在新莊副都心啟動「國際創新園區」招商案，打造雲端服務與數位科技匯流園區，原規劃興建五十層樓高建物，原始設計因開發量體過大，不符市府審議原則，縮水成三十九樓，無法按照原構想登上「新北第一高樓」寶座。 經發局招商科長林芳良指出，本案依促參法以ＢＯＴ方式開發，基地面積共一．六公頃，其中停車場用地一．三公頃，將興建地下三層、地上三十九層商辦大樓，七成空間做產業辦公室，其餘規劃停車場、商場、餐飲及娛樂場所，另商業區土地○．三公頃，將蓋地下四層、地上二十一層文創展演空間與旅館客房。 依據該區土地使用管制規則，停車場用地容積率六百六十％，建蔽率六十％，目前送審的設計容積率為六百二十六％，距容積率上限相差三十四％。
城鄉局都市設計科長張記恩表示，過去許多舊建築執照因容積太高，常在環評和都市設計審議階段無法達成共識，市府一○一年公布「環境影響評估暨都市設計審議開發量審議原則」，針對開發量體容積率訂定上限，盼兩單位審議時有一致性標準，加速效率。 林芳良說，原本廠商規劃商辦大樓蓋五十層樓，原始設計送環評才發現違反審議原則「總樓地板面積除以基地面積小於或等於一○○○％」的規定，只能硬生生砍掉二十五％容積，剩下三十九層樓，財務計畫需重新評估，但市府收取營運權利金為營收二．三二％至二十九．六％，比率不會改變，設定地上權五十年期間，市府至少收入五十九．七億元。 目前新北最高樓是新板特區的遠東百貨企業總部Mega Tower，地上五十層、地下四層，總高度兩百一十三．四公尺，雖然新莊國際創新園區與新北第一高無緣，完工後仍有機會成為副都心地標。
延宕多年的高鐵台中車站門戶地區開發計畫，市府在一○三年九月公告採市地重劃方式辦理，一○四年十二月又重新公告開發方式改為區段徵收，地主抨擊市府政策反覆，十日在立委、議員、里長陪同下拉白布條抗議，要求市府回歸重劃。
• 高鐵車站門戶地區都市計畫變更大事紀。
（製表︰張菁雅）
高鐵台中車站門戶地區位於南屯區鎮平里及中和里，因內政部都委會對開發內容一直有意見，都市計畫變更案遲遲無法通過，最後遭到退回。市府在一○三年修正計畫，並尊重地主意願，採市地重劃方式辦理。新市府上任後，為配合烏日副都心計畫，導入物流、工商服務等機能，修正分區配置，去年十二月重新辦理公開展覽，開發方式改為區段徵收。 地主對此變化感到訝異，強烈要求公辦重劃。地主表示，市府曾做問卷調查，多數地主反對區段徵收，市長林佳龍選舉時也承諾要辦理重劃，現在卻失信於民。 中和里長蔡德勇指出，若進行區段徵收，市府會虧損五十億元，他在五年前即要求將此地區納入都市計畫通盤檢討，市府才能解套，為何遲遲不做？鎮平里長廖秀麗也說，地主一直以來都要求公辦重劃，更何況，附近農業區開發都採重劃方式，為何只有這裡是區段徵收？市府應顧及地主權益，讓土地做最好的開發。 市議員陳淑華、張耀中、何文海、劉士州都出面支持地主，陳淑華表示，行政院在七十九年頒布行政命令，規定農地開發採區段徵收方式辦理；但在市價徵收制度上路後，市府根本無法負擔區段徵收龐大的費用，且區段徵收無法原地分配土地，建議市府暫緩推動開發計畫，等新政府五二○上路，再向中央溝通，廢除不合時宜的行政命令。
立委張廖萬堅則指出，行政院已在檢討法令，希望把區段徵收精神與市地重劃方式融合，並進行總量管制，以找出第三條路，他建議市府再度專案送行政院核定，讓此區採重劃方式辦理，他會尋求其他立委支持市府。 市府︰彙整民意送內政部 市府都發局副局長紀英村表示，中央規定必須區段徵收，市府如果不依法辦理，開發計畫就只能擱著，目前此案尚在台中市都委會專案小組，五二○以後，中央法令若調整，市府可以改為市地重劃；另外，地主提出的意見，市府將彙整，一併送到內政部。
桃園市政府日前發布航空城特定區計畫土地交易與價格最新季報，統計去年第四季該特定區內土地交易實價，每坪均價約六．八三萬元，創近二年來單季新低；相較去年第一季高峰期每坪約九．二五萬元，每坪均價跌掉二．四二萬元，跌幅約二十六．一六％；和前一季每坪約七．五六萬元相比，跌幅也約一成。
2014~2015年桃園航空城特定區計畫內整體土地交易價格變化
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，航空城開發的不確定，成為價格的最大殺手，最可怕的是流動性風險問題，交易量大減，目前要賣恐怕價格要很有空間。 若細分土地使用分區，去年第四季都市計畫內農業區土地有四件，不過均屬親友間或其他情況特殊之交易，成交價格較不具市場參考性；農牧用地每坪均價約六．七七萬元，相較前季每坪均價約八．○四萬元，每坪跌掉一．二七萬元，跌幅約十五．八％。甲、乙種建築用地每坪均價則上漲到十三．五萬元，相較上季每坪約九．七六萬元，大漲將近四成，報告分析其原因為交易數量少，均價易受到個案單價影響。 對於航空城特定區土地交易量縮，住商桃竹苗區副理陸毅祺認為，房地合一上路後，等於變相課徵土所稅，加上持有成本水漲船高，也是買氣萎縮的重要因素。對照報告的結語也認為，國內整體景氣欠佳以及房地合一稅制議題，導致投資航空城土地的需求大幅衰退。
行政院會周四（14）日將通過破產法大翻修，司法院將仿日本做法，准許與債務重整公司有往來的中小企業，可享優先債權。不過，此舉引發金管會擔憂銀行債權受損，要求應同步思考「有利重整者」可優先受償，政院同意兩案併立送立法院決定。 破產法大翻修後，將更名為「債務清理法」。司法院解釋，本次更動條文超過300條，且除了破產外，還增加了和解、重整等重建型債務清理程序，此外，也增設了公法人債務清理程序及承認外國債務清理程序等，更名後會更貼切。 草案重要條款，包括，破產者若為公司負責人，在法院裁定進入債務清理程序前六個月內，必須優先清償勞工欠薪；如果債務人在債務清理程序期間隱匿或毀棄財產，最重可處七年有期徒刑；一旦債務清理程序開始，債務人沒有法院許可，也不得離開現有住居地等。 先前司法院催生債務清理法時，曾引發不少銀行憂慮。不過，這些爭議條文，在先前政務委員蔡玉玲召開院際協調會時，多已排除，唯獨司法院與金管會就第250條，有關中小企業能否設定優先債權，看法分歧，最後決定連同金管會建議版本，送交立法院。 依司法院設計，法院認可重整計畫前，若有三種情況，可依管理人或債權人聲請，取得全部或一部分優先債權。
三情況是：以法人為主要交易對象的中小企業，不清償難以為繼；10萬元以下的小額債權，清償有利早期重整；小額債權未清償，法人事業將難以為繼。 政院解釋，司法院認為如此可避免與重整企業有來往的中小企業，因一家公司出現連環倒閉潮，但金管會認為，中小企業範圍難認定，法條也沒說清楚來往程度到哪裡的中小企可優先受償，恐讓銀行債權受損，此外，要避免連環倒閉潮，國家力量介入會比法院來得快又有效率。 政院說，金管會版本取消三情形，在文字上，則盼讓有利重整程序進行，或該債權未予清償，法人事業繼續顯有困難者，可優先獲得清償。且法院裁定前，應徵詢管理人、監督人意見。
圖／經濟日報提供
壽險業投資海外不動產，金管會研議新規範，擬按經濟合作暨發展組織（OECD）與非OECD國家城市，給予不同風險係數，中國大陸、香港與新加坡等地因非屬OECD成員，未來將不易吸引台資壽險資金前往獵樓。 壽險業者指出，保險業投資海外不動產方式主要有三種，包含直接投資、透過特殊目的公司(SPV)貸款投資，以及信託方式投資，目前風險係數都是0.1。 不過，金管會認為，壽險業投資不動產，就算在台灣境內，不同地區有不同風險，在差異化管理下，請保發中心研究，調整海外不動產投資的風險係數，預計今年底計算保險業資本適足率（RBC）時可以採用。 據了解，金管會擬參考業者建議，依據OECD國家城市，以及非OECD國家城市，給予不同的風險係數，後者會比前者要高，對RBC的侵蝕程度較大。
據了解，保險業者目前填報海外不動產投資，是按已開發與未開發國家來填報RBC，已開發國家包含加拿大、美國、奧地利、比利時、丹麥、芬蘭、法國、德國、愛爾蘭、以色列、義大利、荷蘭、挪威、葡萄牙、西班牙、瑞典、瑞士、英國、澳洲、香港、日本、紐西蘭、新加坡等。 壽險業者指出，一旦改成用OECD與非OECD國家城市區分，中國大陸、香港、新加坡因為非屬OECD成員，估計受到的影響較大。
金管會日前已公告，壽險業投資海外不動產額度，依據三級管理，RBC200%以上者，額度以可運用資金1%、與淨值一成取低者。 RBC在250%~300%之間者，依可運用資金2.5%、與淨值四成取低；300%以上者，則是可運用資金3%、與淨值四成取低。 三家有投資海外不動產的壽險公司，包含國泰人壽、富邦人壽與新光人壽等，在上述分級管理下，還有1,300多億元的額度可以在海外獵樓。 雖然壽險公司投資海外不動產額度放寬，金管會也研議，調整壽險公司投資海外不動產的風險係數，將按OECD與非OECD國家城市進行差異化管理。
圖／經濟日報提供
主要產製高階磨光棒及線材，同時也是國內鋼鐵二次加工產能最大及亞洲快削鋼規格最齊全的龍頭廠商-晉椿工業股份有限公司（2064），由於看好東南亞國家市場未來長期發展潛力，且為貼近市場快速供貨與提升服務品質，並積極投入拓展東南亞地區市場規模及迴避關稅障礙，日前特於印尼投資設廠，現已接獲多筆訂單，預計今（2016）年5月正式投產、交貨，未來市場觸角將延伸至東協國家市場。 晉椿印尼廠的設立投產，除了在國外設立海外根據地，分散經營風險外，也是該公司前進東南亞與東協市場的前進基地。 晉椿工業總經理高進義表示，由於去（2015）年7月起大陸取消批文關稅改採課徵進口關稅7％，造成出口大陸鋼鐵材料成本增加，市場競爭優勢消失，致使該公司去年大陸訂單銳減近30％，加上國際鋼鐵價格下滑與整體景氣影響，去（2015）年晉椿年營收完成23億元，雖較前一年衰退，但並不影響該公司的獲利能力與國際市場的優勢地位。
高進義表示，越南、印尼、泰國、馬來西亞等東南亞市場仍持續成長，未來東南亞市場訂單也將取代並成長超越大陸損失的訂單，依目前接單狀況預估，今年東南亞市場應可成長10％，台灣市場則約可成長5％。 他並表示，晉椿早於20多年前即與東南亞市場有密切往來，尤其近年來該公司更集中投入經營東南亞市場，加上近3年東南亞的日商客戶陸續擴廠及大陸日商轉訂單到東南亞市場，掌握的市場規模逐年擴大，因此於日前決定投資設立印尼廠，除可貼近市場需求縮短交期外，對於晉椿布局東南亞與東協國家市場有著重要企業意義。 晉椿印尼廠目前生產線已建置4台抽棒機設備產製棒鋼，規畫月產量為1,500～2,000噸，主要供應汽機車零組件產業，未來將視市場發展需求再建蓋新廠增購新設備投入生產中碳合金線材，供應汽機車扣件產業市場。 總經理高進義並強調，晉椿台灣廠仍以經營精品市場為主，現在再透過印尼廠發展東南亞市場的挹注，加上鋼鐵市場已逐漸回溫，今年市場將是樂觀看好。 (工商時報)
據了解，李方酒店集團近期內啟動籌組約42億聯貸案，將攜手與艾美酒店集團合作，在台中火車站前蓋台中市第二高的摩天大樓作為觀光酒店，該酒店總面積為15,341坪、樓高22層，預計最快今年底展開營運，可說是近幾年來少見的大型觀光酒店聯貸案。 金融圈人士指出，李方集團投資金額約80億元，約5～6成資金由銀行聯貸案募集，總利率水準接近3％，目前已知將由合庫銀行出任管理銀行，聯貸期間為3年，可說是李方集團在酒店觀光物業近幾年來金額規模最大的一筆投資。
據了解，以合庫為首的聯貸銀行團此次願以資金支持李方酒店集團打造作為台中市第二大地標的酒店大樓興建，最主要的原因，一來是台中一直以來都有日月潭等風景名勝的號召，近幾年來在各主要都會區的觀光行情一直很夯，且該酒店正座落於台中火車站前，是交通要衝，也是背包客、自由行者的必經地，客源絕對沒有問題。 (工商時報)
高野大飯店(2736-TW)宣布，旗下「高雄富野渡假酒店」將於第3季完工營運，成為集團旗下第8個據點，為全年業績成長再添動能；而針對近來市場盛傳大陸有意縮減來台旅客人數，高野也回應，旗下各飯店客源廣泛，並全力衝刺國民旅遊，加上第2季為傳統大型活動及運動旅遊旺季，營運仍可樂觀期待。
高野第1季合併營收2.39億元，年增1.09%，高野說明，近來市場傳出大陸方面恐縮減來台旅客人數，因此，除了全力衝刺國民旅遊，同時積極開發東南亞旅遊市場，推升公、商務住宿和陸客以外的國際旅客市場，首季營收仍緩步成長。 展望本季，高野指出，第2季為傳統大型活動和運動旅遊的旺季，包括全大運、全中運和花東自行車大賽、鐵人3項大賽、熱氣球嘉年華都將於台東舉行，將全力爭取住房商機。
高野大飯店旗下飯店各定位及客群分明，位於台東知本溫泉區內的高野大飯店和富野溫泉休閒會館以團客和散客為主要客源；台東富野渡假酒店及花蓮富野渡假酒店皆位於市區，訴求旅遊和商務客層；嘉義富野渡假酒店位於前往阿里山國家風景遊樂區必經之地，有旅遊地利之便；而武陵富野渡假村、武陵山莊位居雪霸國家公園武陵農場內，完全以國民旅遊為重點，每年的寒暑假及楓葉季、櫻花季往往一房難求。 高野去年合併營收8.29億元，年減1.49%，在業外收入的挹注下，稅後盈餘2.64億元，年增75.33%，每股稅後盈餘(EPS)5.93元，董事會決議擬配發每股現金股利2.5元，以今(11)日開盤參考價40元計算，現金殖利率約6.25%。
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