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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
今年房市329檔期買氣回溫，市場信心似有復甦跡象，最新調查顯示，北台灣都會區六大新興重劃區將點燃戰火，各大建商摩拳擦掌伺機推出新案，即將登場的520檔期估計有百億新案鳴槍開跑；總計六大新興重劃區開發完成後，總銷規模上看1兆元，成為未來數年的房市新戰場。
住展雜誌企研室經理何世昌昨（28）日公布最新調查指出，今年將有六個新重劃區加入房市戰場，其中，板橋江翠北側、桃園經國重劃區，520檔期至6月將有新案公開；八里台北港特定區、三重二重疏洪道重劃區，最快下半年、最慢2017年初會有新案推出；土城暫緩發展區、新莊北側知識園區，則會在下半年陸續公開標售土地，重劃區房市戰火一觸即發。 其中，備受矚目、各大咖建商爭相卡位的板橋江翠北側重劃區，將由茂德機構搶到「頭香」，其「江翠ONE」一案，規劃在520檔期∼6月份公開，總案量約70億元，由甲山林廣告代銷。另桃園經國重劃區在520∼6月期間，也可望出現第一炮，嘉璟建設將推出總銷28億元的「嘉璟F1」。 何世昌表示，上述六大新興重劃區的未來開發總銷規模，將上看1兆元之譜；其中，板橋江翠北側重劃區總銷規劃就上看4,000∼5,000億元，包括國泰、潤泰、麗寶、華固、茂德機構等A咖建商都已卡位。何世昌表示，板橋江翠北側在目前六大新重劃區中，是開發時程拖延最久的重劃區，雖擁有難得的水岸優勢，但多年來都傳出有建商將推案，結果都沒有下文。但或許是時機成熟，今年520檔將由茂德打頭陣，推出重劃區內第一筆預售新案。 桃園經國重劃區擁有水岸景觀，與中路重劃區並列為桃園兩大新明星重劃區，去年市府標售抵費地，最高單價每坪已超越100萬元大關；經國重劃區將由嘉璟建設打先鋒，推出預售案挑戰市場買氣。
另外，何世昌表示，新莊北側知識園區、土城暫緩發展區兩大重劃區，則預計在今年開發完成，並首度標售土地，揭開新北市土地標售大戰序幕。由於目前房價仍處於修正格區，這兩大重劃區土地脫標率與脫標價格高低，將足以代表建商對後市的信心與看法。
近期房市似有回春跡象，建商已摩拳擦掌伺機推出新建案。據住展雜誌統計，今年將有6個新重劃區加入房市戰場，不過部份重劃區內有一些缺點，未來可能房價差別甚大。 這六大重劃區包括板橋江翠北側、桃園經國重劃區、八里台北港特定區、三重二重疏洪道重劃區、土城暫緩發展區與新莊北側知識園區等。 住展雜誌企研室經理何世昌指出，六大新重劃區中，板橋江翠北側開發時程拖延最久，過去多年來傳出建商將要推案但都沒下文。或許是時機成熟，今年520檔期將由茂德打頭陣，推出重劃區內第一件預售新建案。 江翠北側重劃區具水岸優勢，且是板橋繼新板特區後，最新一塊大型開發的重劃區，因此建案銷售狀況頗受關注。但重劃區內有殯儀館抗性，未來區內房價價差可能很大。 桃園經國重劃區距北桃交流道近、又有水岸景觀，與中路重劃區被視為桃園兩大新明星重劃區，去年市府標售抵費地，最高單價己逾百萬；惟重劃區鄰近中油與長榮貨櫃場等嫌惡設施。經國重劃區今年房市由嘉璟建設打先鋒，推出預售案挑戰市場買氣。
何世昌表示，新莊北側知識園區與土城暫緩發展區兩大重劃區，預計今年開發完成並首度標售土地。由於目前房價仍在修正，這兩大重劃區土地脫標率與脫標價格高低，將代表建商對後市的信心與看法。
新莊北側知識園區約22%為產專區，住宅區約占3%、商業區約占23%。產專區因需作特定使用，且這個重劃區區位條件不如副都心來得好，所以土地價格可能受到壓抑，不如副都心亮眼。
土城暫緩發展區範圍不小，面積約達46公頃，位置靠近土城市中心，區位條件不差，甚具發展潛力，更是土城罕見的重劃區。尤其是近捷運土城站的區塊，可能是建商搶破頭的標的，可望上演一場標售大戰。 何世昌說，去年開發完成的二重疏洪道重劃區、八里台北港特定區，目前建商依然觀望，尚未有新建案出現。
建商主要觀察329檔買氣回溫能否延續至520檔，再來是等待新政府就任後對房市態度較友善。若這兩個條件存在，最快下半年有新建案出現。
柯市府「使用者付費」再添一樁！以往公有市場改建、修繕等工程皆由市場發展基金支付，但基金連年虧損，市府現擬「解凍」廿年未漲的公有市場攤位租金、反映公告地價實價，要市場攤商「使用者付費」，信義區等精華地段市場攤商租金恐漲四倍；但現在景氣差，攤商多反映生意不佳，北市產發局局長林崇傑表示，現已另擬新公式，將朝加設漲幅「天花板」、與公告地價脫鉤計收。
景氣差 反映生意不佳 北市五十二處公有市場除部分市場以招標方式出租外，皆依「市有財產自治條例收費標準」以公告地價五％向攤商計收租金，又由於公有市場攤商以往多為都市更新等公共工程拆遷戶，自治條例授權北市市場處另訂「公有零售市場攤鋪使用費收費標準」，按照公告地價五％再打六折收取攤位租金。
北市市場處指出，市場攤位租金自一九九六年即凍漲至今，公告地價卻每三年調漲一次，光去年北市公告地價平均就調漲超過三成，為反映地價、擺脫「凍漲包袱」、「使用者付費」，東門市場、新生市場、大直市場與士東市場等蛋黃區公有市場漲幅最大；據市場處估算，新生市場漲幅最大，可能達四○九％。
產發局擬訂漲幅上限 而市場處考量周邊土地雖調漲，市場攤商並無土地所有權，加上擔憂租金完全反映公告地價，漲幅驚人攤商無力負擔、或將成本反映在零售價格，才會另訂公式，要與公告地價脫鉤，為漲幅增設「天花板」以減少衝擊。 市場攤商租金擬漲，未來全入市場發展基金，北市將以基金進行後續南門、成功、光復等市場改建，市場行銷與整修費用也將以基金支出。
因應台中車站新站啟用，國光客運台中站土地未來將做為站前廣場，市府廿八日與國光客運進行第一次協議價購，雙方對價格無法達成共識。市府表示，欲依市價收購土地，但國光客運要求更高價，呼籲國光客運勿因私利阻礙新站規劃與台中市發展。 國光客運總經理吳忠錫說，昨天下午已經向台鐵租到另一塊地，將退出站前廣場，不會當攔路石，並非故意阻礙該區整合，接下來將會移到新據點，至於該地並非國光刻意抬高價錢，而是顧問公司鑑價過低，比去年台中市府收購道路用地的平均價格低，國光有誠意與市府坐下來談，另啟價購協議。
配合台中鐵路高架化工程，台中車站另設新站，舊站保留，四周則闢建為廣場，做為交通轉運中心、綠地等公共設施。建設局表示，站前廣場面積一萬五千平方公尺，九十五％為公有地，已於一○三年取得；另五％、八百廿平方公尺的國光客運土地，因該公司不滿購地價格，造成相關規劃停滯。 建設局指出，市府自一○二年十二月起與國光客運協商多次，均無法達成共識；去年三月，國光客運再要求市府提高價購金額，價格明顯高於市場行情，市府無法同意，雙方協調未果。
建設局長黃玉霖指出，鐵路高架化預計今年八月底完工後第一階段通車，台中新站預計明年完工，站前廣場應同步完成，卻因國光客運不配合，使得廣場闢建計畫受阻。對於國光客運強硬的態度，市府實在無奈，市府將再協商以最新市價價購，並補償地上物，期能儘快取得用地；若國光仍堅持不接受市府開價，將報內政部強制徵收，但此舉也將使廣場開發延宕半年以上。 國光客運總經理吳忠錫對此表示，該公司願意全力配合市府，但市府提出價格較捷運沿線土地市價低卅％以上，火車站前是「蛋黃區」，不輸其他地段，此價格明顯不合理，因此在會中「僅卑微地請求市府核實查估」；也請市府體恤國光客運台中站是歷年來基層司機以辛勞換取及經營而來，其土地價格應有合理的對待。
吳忠錫也說，國光客運昨已與台鐵局簽約，將承租台鐵土地以遷移台中站，顯示對市政建設的配合；對於市府在協議過程中，對外發布不利於協調的新聞稿，該公司相當遺憾，並認為市府不該剝奪人民合法爭取合理對待的權利。
嘉義市湖子內區段徵收案內約二十名違建住戶，昨於監察委員李月德等人巡察嘉市時，指控市府執行不力、查估錯誤及追討溢領補償金的標準不一，讓人民的土地、錢財兩失，要求市府停止追討補償金、發放救濟金，李允立案調查。
市府：違建戶 依法不予補償 市府工務處副處長駱際方說，依「嘉義市興辦公共工程用地建築改良物拆遷補償救濟自治條例」及最高行政法院裁定，認定民國七十一年七月一日以後建築改良物為違建戶，依法不予補償或救濟，市府為替民眾爭取專案發放救濟金，函文詢問法務部，得函釋指行政救濟不可與自治條例規定牴觸，否則違反法律優越原則。
駱表示，區段徵收有一千多個地主、八百多筆土地，當年委外查估、發放補償金，雖承辦人員盡力確認，猶有不足，才請民眾通報、追討溢領金。 湖子內區段徵收自救會成員黃惠珠、毛豊銘表示，早年建物蓋在多人共有土地上，很難取得共有人同意、合法使用；黃還說，法務部函覆內容提到，建築改良物建造日期認定可以戶籍、稅籍、水電費等資料當參考依據，市府卻以空照圖認定。
被檢舉才追討 住戶喊不公平 黃惠珠說，市府在九十八年發放給父親二百七十餘萬元補償金，三年前因有人檢舉而要求他們返還，而一百年爆發不實查估弊案，市府未全面清查及立統一標準追討溢領，有被檢舉的才追討，既不公平也不符行政程序，而救濟金發放屬地方自治事項，區段徵收時就有預算，市府不能說財力不足不發放。 駱際方回應，陳情戶提供的稅籍、水電費等資料，無法證明是七十一年前所建；市府秘書長徐寶璋也表示，區段徵收預算不含救濟金，如符合自治條例發放要件，就要另編預算處理。
房地合一稅雖從105年起實施，若去年有賣屋，在今年申報綜合所得稅時仍適用舊制，不必考慮房地合一稅問題，即使如此，針對去年售屋者，今年報稅有三項新規定。
104年度綜合所得稅的申報時間，將自105年5月1日起至5月31日，永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，在房屋出售時，若有所得要申報「財產交易所得」；若有損失也可以「財產交易損失」作所得減項；另外若是「換屋者」，還是有重購自用住宅扣抵稅額。 儘管房地合一制從今年實施，明年才要申報，但民眾若在去年賣房在申報房屋出售所得時，仍有三個規定跟之前不同。陳俊宏說，這三個新規定分別是：1、核實認定課稅；2、若出售的房屋為豪宅，無法舉證成本，則採房屋實際銷售價格的15％為獲利所得；3、所得稅級距增加45％稅率等。 陳俊宏說，在104年有售屋者，今年5月報稅時優先採「核實認定」方式申報，只有無法舉證買價的房屋才採「標準認定」申報方式。 什麼是「核實認定」，理財專家吳志峰表示，實際售屋收入扣除成本以及一些移轉費用即是售屋淨所得。
至於「售屋成本」，他說，包括取得房屋的價金、仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費或公證費、貸款購屋的利息、修繕、改良、增置等費用。 另外「移轉費用」則是指出售房屋所須支付的仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等等，這些費用都可以扣除。
吳志峰說，但售屋者如無法提出售屋成本等證明文件，則依照財政部每年發布的當地財產交易所得課稅標準來計算應計稅額，但若被稅捐機關認定是「豪宅」，若無法舉證買進成本，則依實際銷售價格的15％做為售屋所得，用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。 陳俊宏說，以台北市售價1億元豪宅為例，若提不出買進成本，國稅局將按房地比例（一般是房3地7），認列房屋收入為3,000萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額併入綜合所得，再依所得稅率繳交綜合所得稅。
陳俊宏指出，需要特別留意，若不符合「核實認定」以及非「豪宅」的屋主，才能選擇用以下「標準稅率」的方式申報。以台北市而言，一般住宅課稅比例為42％、高級住宅的課稅比例為48％。
今年政府力推房地合一實價課稅，去年底前就有不少「多屋族」移轉所有權，連帶也讓台北市土地增值稅超收八十一億，約四十七．七九％。新稅上路加上景氣差，交易跟著疲軟，較去年少三成。台北市稅捐稽徵處統計，今年第一季土地增值稅比去年同期少十一億二千萬元。 去年北市稅收含中央統籌分配款，就超收約一千六百億元，單單土地增值稅就超收八十一億元。稅捐稽徵處黃素津分析，房地合一實價課稅今年上路，去年十二月房產交易量搶先暴增，土增稅超收五十多億元。 黃素津說，以往土增稅預算數都以一月最多，但交易都趕在去年底前完成，今年編列第一季土增稅預算數就刻意少編，編列卅六．五六億元，實徵卅八．二七億元，仍有達到預算水準，但比去年同期實收四十九．四七億元，少了十一億二千萬元。 黃素津分析，土地增值稅是房地產有買賣才需繳納，屬於機會稅，受景氣影響大，最近房市交易量有逐漸回穩，業者也反映預約看屋量回升，除非後續房地產持續不景氣，稅收應會恢復正常。
而今年北市公告地價漲三成，財政局也預估，地價稅可多收四十六億。房屋稅也新制上路，二○一四年七月以後取得使用執照新屋雖適用新制、稅率增一．六倍，但黃素津說，舊屋房屋稅折舊率納入計算後，新舊抵銷，歲入影響不大。 北市去年總稅收預算一六三四．七億元，實收一七九九．九億元，超收十％。貢獻最多的就是土地增值稅，超收四十七．七九％，契稅也超收四十五．五四％次之，第三為遺產及贈與稅，超收卅一％。
有意進駐者中籤率僅○．○五％ 太平區小型工廠眾多，但未登記地下工廠數千家，地方爭取在德明路旁、面積約十四公頃的台糖土地開闢為太平產業園區，前後歷經四年多努力，內政部終於在廿五日正式核可開發，預計提供五十五個單位。市議員李麗華昨邀請市府經發局長呂曜志到地方說明，現場來了三、四百位工廠負責人，更有超過一千兩百家業者登記有意進駐，中籤率僅○．○五％，業者都形容：「能抽中像中樂透。」 李麗華表示，太平區有許多中小型手工具、機械工廠，但因工業用地不足，無法合法設廠，四年多前開始向市府爭取在太平德明路旁台糖土地設置太平產業園區，解決中小企業土地不足的問題，經內政部審查，終於在廿五日核可開發。 為讓有意申請業者瞭解申請資格，並讓經發局在訂定辦法前聽取業者意見，李麗華昨邀請經發局長呂曜志召開座談會，現場擠進三、四百名工廠負責人，因工業用地不足，出席業者也高喊︰「我要工業地，政府政策在哪裡？」表達心聲。 經發局簡報表示，初步決定劃分成五十五個單位，其中八成出售、兩成出租，並計畫引進紙容器、金屬、電力、機械、運輸工具、家具等製造業，每坪售價初估在十四．五萬元至十六．九萬元間，比太平工業用地動輒廿、卅萬元的價格便宜許多，業者都形容：「能抽中像中樂透。」 對於規定中籤工廠遷入後，原廠址土地需在六個月內恢復農用，出席的熱處理業者洪聰文質疑，若原本工廠是向人承租，那地主是否因此要拆廠房？認為中央此規定不合理。
食品廠、電鍍業者爭取參與抽籤 經營豆類食品廠、目前是大里工業區廠商協進會理事的唐景裕，則對於此園區一開始就排除食品業表示不合理，認為只要能符合政府相關環保法規的合法工廠，都應該有機會參與抽籤；台灣區電鍍工業同業公會榮譽理事長賴冬烈也贊同此看法。 呂曜志表示，將會儘快和台糖完成協議價購，爭取台糖董事會在價格上給予更多關照，預計五月就會進行公告；他強調，雖然台中市工廠都可登記抽籤，但申請資格針對太平區工廠將會給予加權計分，再排序進行抽籤。
正當台中清泉崗機場門戶地區土地規畫及都市計畫變更作業案出爐之際，台中航空站昨（28）日表示，將斥資逾7.77億，預定106年開始整建既有國內航廈，整建後改供國內線及國際線使用，整體工程預定108年12月完工啟用，展現機場航廈新風貌。 此外，台中清泉崗機場也斥資3.08億元，興建全長1,100公尺的第2條聯絡滑行道，預定今年12月底可完成。 另清泉崗機場也將進行2035年整體計畫，擬提出整體發展藍圖及短中長期的發展計畫，未來將以都市區域發展角度，並以「機場園區」概念，來檢討該機場後續建設或開發的相關規畫。
台中航空站指出，機場既有國內航廈，整建後改供國內線及國際線使用，預定108年12月完工，機場整體航廈年旅運服務總容量，可提高至305萬人次以上；其中，國際線容量可由原170萬人次再提升至205萬人次以上。 台中清泉崗國際機場目前可提供起降的飛機機型，已由原4C類機型如空中巴士A321及波音B737等機型，提升至4D類機型，如空巴的A300機型，目前既有航廈及國際航廈的年旅客服務總容量可達290萬人次。另為因應運量成長快速，並紓解停機坪使用飽和狀況，該航空站也將斥資逾2.89億元，興建過夜暨遠端機坪，完工後可增加7個「4C類型」停機位，可停放空巴A321機型的飛機。
從事飯店旅遊業的「日月光國際飯店」，目前已擁有為數眾多的客戶群，在董事長楊宗翰的帶領下，旗下飯店分布在礁溪館、桃園館、新竹館、墾丁館，如今將與水玥商務國際會館合作，成立「新竹水玥館」邀請日月光國際飯店集團打造優質的飯店服務管理。 瑞士信貸亞洲區首席經濟分析師－陶冬指出，如果想退休保老本、年輕就有錢，讓資產活化是首要方式。大多數人都是領死薪水的受薪階級，因此資產管理就愈顯重要。 而當全球股市詭譎多變、熱錢湧入房地產風險過大、新興市場概念股短期看好不看漲，其實有另外一項更聰明的選擇。
利永貞建設董事長黃偉邦指出，投資飯店型不動產，是全民都能投資的優質標的，僅低門檻簽約金100萬，彈性選擇投資房型，年收益固定報酬8.5％，簽約全程律師見證，銀行信託管理。 水玥商務國際會館位於新竹四大科技園區中心點位，開門海納681家科技廠商、22萬商務人士。
預計明年8月完工的桃園區國民運動中心，方圓1公里有8座籃球場，卻還要再蓋相同的設施，市議員范綱祥認為應該重新評估，增設其他運動設備。 體育局表示，體育署規定的6大核心設施內必須要有籃球場，才能爭取2億元的補助經費，會再調整評估，讓籃球場多功能使用。 位在三民路、中山東路口的桃園區國民運動中心，預計明年8月完工、11月正式營運，主要設施有室內游泳池、籃球場、3個羽毛球場等。
「這麼近的範圍有必要再蓋一座籃球場嗎？」范綱祥表示，占地900坪的國民運動中心，規畫期尚無天幕球場的概念，如今時空背景條件已不同，且籃球不像桌球、羽球等，必須在室內不可，蓋室內籃球場的必要性須再評估。 范綱祥舉例，鄰近並沒有桌球場地可以提供給民眾使用，運動中心現規畫只擺6張桌球桌太少，在室內空間有限的情況下，應思考各項設施最有效率的運用方式，連同周邊汽、機車停車位問題，一併檢討。
中國海航集團日前宣布本月以來的第3宗海外併購案，對象是擁有1,400酒店的（Carlson Hotels）卡爾森酒店集團，若加上日前的航空配餐與外匯兌換服務併購案，布局旅遊產業一條龍的戰略隱然成形。 路透報導指出，海航集團旗下的海航旅遊將收購卡爾森100％股權，但並未透露具體收透金額，整起交易最快在今年下半年完成。卡爾森擁有麗笙（Rezidor）連鎖酒店51.3％股權。在交易完成後，海航則需決定是首要將手中的麗笙持股減持到30％以下，否則就必須收購剩餘的48.7％股權。
卡爾森目前旗下擁有1,400家酒店，旗下酒店品牌包含Quorvus、Radisson、Club Carlson、Park Inn by Radisson等，遍及全球115個國家與地區，員工總數約9萬人。 海航集團是以航空為主業，但近年來積極拓展金融、旅遊、地產、酒店、物流等業務，是中國本土最多元化經營的集團之一。而在收購卡爾森之前，海航集團已經在本月宣布兩起海外併購，包含15億美元收購瑞士航空配餐公司GateGroup，並隨後收購英國的外幣兌換服務商International Currency Exchange，對外擴張的企圖相當明顯。
環球旅訊報導指出，海航的海外併購是布局「旅遊全產業鏈」的一環，將航運本業作為出點，將服務延伸到酒店服務、旅遊換匯等。宛如打造旅遊產業的一條龍服務。海航旅遊的首席執行官白海波表示，有了麗笙這一知名酒店品牌，就可以幫助公司在美國站穩腳跟，並拓展全球業務。
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