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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
高雄商辦大樓市場交易疲軟，雖然登記有案公司行號去年比前年增加1969家，總數達8萬1762家，但商辦剔除1樓店面，總成交金額年減11.14億元，年減率29.03%；房仲認為，房市政策不利投資置產，需求由買轉租是主因。
根據經濟部商業司統計至去年底，全台公司登記家數總共65萬5091家，較前年63萬6418萬家，增加1萬8673間，年增2.9%；其中，高雄市前年登記有案公司有7萬9793家，去年增加至8萬1762家，年增1969家，年增率為2.5%。 高雄公司行號增多，商辦大樓交易金額卻減少；台灣房屋智庫指出，去年全台商辦交易總額年減10.8%，年減最多是高雄市29.03%，從前年總銷38.38億元到去年僅銷售27.24億元，年減11.14億元，不過價格微幅上揚，從前年每坪均價13.3萬元增至去年14.3萬元，漲幅7.5%。
台灣房屋智庫表示，雖然去年商辦大樓各類型產品成交量表現疲弱，但去年全台公司登記存活家數，比前年同期成長2.9%，顯示商辦需求是緩步增加。 台灣房屋智庫分析，購置商辦著重投報率，但因現在房市政策不利投資置產，需求由買轉租，因此單價難創新高，去年全台商辦每坪成交均價每坪32.3萬元，與前年32.6萬元相比持平。
房地合一稅上路後高單價產品賣相更慘！北市地政局昨公布今年最新一批成交資料，經交叉比對，首季每坪單價百萬元以上產品，交易較去年同期大幅衰退8成以上。有鑑於高單價賣不動，台灣金聯資產昨則推出略低於市價的平價屋，強調首次有捷運宅拿出來開賣，單價在45萬到50萬元間。 住商不動產企研室交叉比對北市地政局交易資料，今年第1季百萬以上單價住宅類產品，僅賣37件，遠不如去年同期的242件，衰退幅度高達8成5。調查並發現，20到80坪住宅，交易量減7成1，20坪以下產品減幅約6成5，但相對較輕微。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，由於市況不佳，加上買方態度保守，過去北市個案動輒突破百萬的日子已不復見，反而開價平實的個案比較有機會獲得買方青睞。 徐佳馨分析，和去年相比，今年由於是房地合一稅上路第1年，市場轉以自用為主，百萬已是心理門檻。
看準平價屋有市場，專門處理銀行不良債權資產的的台灣金聯，昨連續第6年推出平價屋活動，這次總計76個物件，涵蓋新北、宜蘭、基隆、花蓮、桃竹苗、高屏等地房屋，其中住宅有50戶、商辦21戶，土地5筆。最便宜屏東枋寮東海火車站前的透天毛胚屋，整間買下來只有78萬元。
最貴的是苗栗竹南2層樓大店面，230坪只賣1848萬元。 台灣金聯資深協理黃顯均說，往年每次都整理出百戶平價宅開賣，這次因為政府公布土壤液化潛勢區，經過剔除中高潛勢區，物件數不如往年。
所以把原本只想出租賺賺租金的14戶新北市南勢角站捷運宅「南方之星」拿出來賣，由於地點好，估計應該很多人有興趣。這次開賣期間為本月5日到18日為止。
北市府於一九七○年藉都市計畫將陽明山一隅劃為「陽明公園」，斥資四千萬元徵收一五○筆私有土地，並允諾安置拆遷戶，不過此地大都為山區居民世居，多數住戶有房無地，宛如陽明山的「社子島」，市府無法補償、迄今無解。因此，北市府公園處索性將土地「無償撥用」予陽管處，並藉此把燙手山芋丟給營建署處理。
徵收20公頃 還曾承諾安置、補償 一九九三年國家公園成立之前，市府於一九七○年將陽明山一隅劃為「陽明公園」。工務局分別於一九七九年斥資一二二○萬元、一九八三年斥資近二千八百萬元，共徵收一五○筆私有地、總面積約二十．三六公頃。 時任台北市長李登輝、楊金欉承諾安置、補償居民，但部分山區居民早於清代就立根於此，無奈世代沒土地權狀，無法分得補償，爭議迄今未解。
山區居民曾申請收回土地 敗訴收場 另，都發局二○一四年函示，陽明公園已歸屬國家公園，「原陽明公園用地之使用分區已不存在」，安置問題難解，使用分區也無效。方姓居民曾申請收回土地，並依「土地法」提出訴訟，主張北市府徵收後未實行使用，應撤銷徵收，但敗訴收場。 議員怒罵市府 堅決反對移交土地 市議員何志偉反對市政府以「安置花錢、溝通耗時」為由移交，這已經「超過」便宜行事，而是「冷酷」；全數安置妥善前，堅決反對移交土地。當地湖山里里長李秋霞也盼先安置、後移交，「我們只想單純住下去，讓後代子孫不必擔心隨時被驅逐。」
對此，陽管處處長陳茂春指出，該案因徵收當時存有相當多問題，包括有徵收土地未徵收建物，甚至徵收後，人員並未搬遷離開等多樣問題，因此專案小組會議上，先請北市府針對相關法令進行研究，等到符合各項法規後，再來談後續無償撥用等問題。 公園處長黃立遠表示，無償撥用的時程未定，五月中旬將與陽管處開會協商。
台北市議會舊址開發案近日第四度流標，財政局昨天檢討原因後表示，未來會參考地價漲幅訂定土地租金上限，減少投資風險；另外，對於20％無償回饋的NGO使用空間，擬交給投資人統一經營，整合管理。 目前市議會舊址的都市計畫規定，有1／3土地須做文化觀光用途，市府也承諾議會將比例提高到40％；依招商文件，得標者須無償回饋40％的樓地板空間，其中20％做為台北城市願景館，另20％計畫給NGO團體使用。
政局副局長陳志銘表示，經檢討，市議會舊址招標案會朝3大方向調整，考量供NGO使用空間會和廠商興建的大樓共構，未來會在招商文件中把權利義務關係講得更清楚，像是否用同一出入口、管理維護怎麼分攤等。
另外，財政局也將評估交由投資者統一經營這個空間，避免一棟樓兩個經營者的問題，但用途不變；租金扣除必要管理費用後，也還是屬於市府。 地政局近年持續調整公告地價，以舊市議會為例，近兩年地價就暴增41％，連帶也提高各開發案的土地租金，影響業者獲利。陳志銘說，未來會參考公告地價調幅趨勢，設定土地租金的調漲上限，以減少投資風險。
商辦跌價，REITs資產價值也跟著大減損。土地銀行上月底完成信託部管理的REITs富邦一號、富邦二號最新價值評估，合計兩檔REITs所轄6棟不動產，包括富邦人壽大樓、富邦中山大樓、中崙潤泰大樓商辦、商場，以及富邦內湖大樓、富邦民生大樓，總減損淨達3.3億元。 其中除了富邦內湖大樓有增值，其他5棟全部出現資產價值減損，這也是繼國泰二號在去年底進行資產重估後，國內5檔REITs的最新資產重估結果。 國內原本有8檔REITs，但包括駿馬R1、三鼎、基泰之星等三檔因為處分完不動產而下市，現在國內剩下5檔REITs，截至4月底，已經有4檔REITs提出今年以來最新的資產減損評估，由於REITs現在的投資者絕大部分是壽險公司，相關投資收益也因此受到影響。 為此，壽險公司先前也特別向金管會爭取放行REITs投資海外不動產，以彌補國內的資產減損，已獲金管會正式發函放行。
目前國內5檔REITs中，兆豐任信託管理銀行的國泰二號最新資產重估在今年2月出爐，而土銀出任信託管理銀行的富邦一號、富邦二號則在上月底出爐最新鑑價，兆豐也同樣在上月底完成新光一號的資產重估，5檔REITs中已有4檔的最新估價報告在今年上半年出爐，現在剩下國泰一號。 身為國泰一號管理銀行的土銀則對此指出，即將在今年第3季進行資產重估。 金融圈人士指出，儘管上月底兆豐銀所公告的新光一號資產重估結果，目前其不動產價值尚逆勢小增5,766萬元，但整體看來Reits的資產價值仍呈相當的減損。 包括國泰二號在今年2月初資產重估，已有4.24億元的資產減損，到上周甫出爐的富邦一號、富邦二號Reits共減損3.3億元，合計4檔REITs的商辦大樓全體資產淨減損金額高達7億元。
工業地產市場大「缺貨」！元利林敏雄和忠泰建設李忠義合資成立的佶泰建設公司，以首筆南港經貿園區近2,000坪開發案，成功以65.5億元易主給通路業「大哥大」大聯大電子公司，創下2016年以來單一不動產個案的最大交易手筆。 佶泰建設董事長洪調進、佶泰建設副總經理瞿世泉證實上述交易。
瞿世泉表示，這塊土地是元利機構董事長林敏雄和忠泰建設董事長李忠義所合資成立的佶泰建設，共同購買的第一筆土地，地點在台北市南港經貿園區中信總部正對面、台肥土地的旁邊，佔地面積達1,922坪，使用分區為商業區，容積率360％，計畫開發為2棟廠辦大樓。 瞿世泉表示，其中1棟，被大聯大相中，打算自用，因此佶泰建設以65.5億元成功易手，預計總樓地板面積達8,757.65坪，每建坪成交價約69.1萬元；此次交易方式是採預售方式，興建完成之後再整棟交易給大聯大。 瞿世泉表示，佶泰建設南港售出給大聯大的土地，預計興建地上23樓、地下5層的廠辦大樓，目前正在申請建造執照中。
全案開發主導，會由忠泰建設來操刀，而忠泰建設也是持股佶泰較多數的大股東。 專精深耕台北都會區廠辦市場的「內科王」超營實業公司總經理楊仁鈞表示，儘管住宅市場這兩年在政府壓抑下，呈現量縮的格局，但是台北市和新北市的工業廠辦市場，卻持續交易活絡，尤其台北市工業地產市場，更是頻傳大手筆的交易，加碼進場的游資相當踴躍，甚至呈現「大缺貨」的局面，很多傳統產業自用企業主都在叫買不到地、買不到樓；其中，大聯大買進元利和忠泰合資的佶泰南港廠辦土地和大樓，是近年來罕見最大手筆。
第一太平戴維斯的調查顯示，台北市工業廠辦大樓市場相對火熱，自用客頻頻進場，收購一整棟一整棟大樓，累計2015年全年已成交直逼150億元；若再加上大聯大65.5億元收購佶泰建設南港廠辦預售大樓，累計台北市近年至少成交逾215億元，至少10筆大宗買賣，堪稱大台北都會區最活躍的市場。
土地銀行主辦宏匯思源股份有限公司總金額36.2億台幣聯貸案，5月3日由土地銀行吳當傑董事長（圖右）代表銀行團與宏匯思源股份有限公司許崑泰董事長（圖左）簽訂聯合授信合約。
聯貸案資金用途為支應「新莊國際創新園區暨停車場興建營運移轉案」之興建成本、一般費用及開立履約保證所需資金，募集15年期總金額新臺幣36.2億元聯貸案，由土銀擔任聯貸主辦，參加者為臺銀、臺灣中小企銀、合作金庫、兆豐國際商銀、彰銀、一銀、上海銀等。
宏匯思源公司運用本計畫案地理優勢、土地資源、商業消費需求等特色，規劃核心產業辦公室、購物商場、商務旅館、數位創意文化空間、停車場等營運項目。
鴻夏戀在4月初正式定案，而今天（5月4日）傳出，夏普早在3月已經訂出搬遷計畫，把位於大阪阿倍野的總公司建築、以及所屬土地，賣給家居大廠宜得利。 夏普預計從7月開始，將總公司部份機能，搬遷到位於堺市的工廠。堺工廠創立於2009年，主要生產液晶顯示器和太陽能電池。當中全球最大規模的十代面板廠，其實早2012年，就已經被鴻海郭董買下。
鴻夏戀修成正果，第1步要解決的就是巨額虧損問題。為了節省成本，夏普除了搬遷總公司，位於東京的分公司，也考慮將部份部門，從原本位在當地的租借大樓，轉移到千葉的自有大樓。
根據合庫銀行最新統計，合庫銀行去年對中小企業放款餘額為5,618億元，不僅較103年的5,202億元增加416億元，成長金額在全體銀行間更名列前茅，且中部地區成長尤佳，合庫還拿下104年的「均衡區域發展特別獎─中區第一名」。 此外，合庫銀統籌主辦的強茂公司所轉投資海外子公司PAN-JIT Asia International Inc.8,750萬美元聯貸案，在昨日由合庫董事長廖燦昌主持下簽約，該案還創下197％的超額認購熱潮，共有11家銀行參與該聯貸案。 合庫除著力中小企業放款，更配合金管會均衡區域發展理念，北部，包括中、南部及東部地區的中小企業融資服務同步推動，除了在中小企金放款上得到中區特別獎第一名，合庫在扶植文創也受高度肯定，同時被金管會評選為104年度的「辦理創意產業放款績優金融機構甲等銀行」。
合庫主管表示，合庫銀行對於支持國內創意產業一向不遺餘力，多年來以客戶需求為導向，以實際行動協助文化創意產業發展，配合金管會推動金融挺創意專案計劃，將文創貸款列為重點業務推動項目。
除了在中小企金及文創放款雙管齊下努力，合庫為了建立民眾及學子正確的消費與理財、理債觀念，積極響應金管會所舉辦的「走入校園與社區辦理金融知識宣導活動」，希望透過播放宣導短片、講師解說、互動問答，讓金融教育向下紮根，使青少年與民眾都能獲得消費金融知識。 合庫表示，未來將持續配合政府政策，力挺中小企業及文創產業，提供其發展所需資金，以促進產業升級。
對於昨日甫完成的PAN-JIT Asia International Inc.8,750萬美元聯貸案，合庫主管說明，此次 PAN-JIT Asia International主要是以借新還舊，以及充實中期的營運周轉金。 合庫主管指出，該公司主要為投資中、美、韓等地的產銷子公司，此次銀行團成員積極參貸，主要在於強茂集團長期專注在整流二極體事業，為國內第一大製造商，擁有從上游磊晶圓製造到中游二極體封裝的垂直整合優勢，加上完整的產品線及紮實的技術研發能力，構築成強而有力的核心競爭力，未來除持續專注本業經營，也投入高毛利的軍工規觸控面板及太陽能模組專業代工等事業，使得銀行團對後續的營運具有高度信心。
為推進城鎮化，滿足民眾的住房需求，中國大陸官方決定鼓勵住房租賃市場發展，准許商業用房改建為租賃住房。 根據中國政府網，大陸國務院常務會議4日決定，發展租賃市場是深化住房制度改革的重要內容。
具體做法包括：鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。 二是讓保障對象透過租房補貼入住公租房。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障範圍。
三是鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應。四是強化監管，推行統一的租房合同示範文本，規範中介服務，穩定租賃關係。 商業用房主要指商鋪、辦公室等從事商業活動的空間，土地年限的使用規範和一般居民住房不同，通常為40年。
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