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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
國泰建設發布今年首季全國房地產指數調查，不論新推個案、可銷金額、主力總價大幅年減4成；其中北市銷售率達4年新低，新北成交量指數不及2010年的1成，桃竹價格跌幅各區最高。 調查顯示，首季新推個案數共135件，季減23.7%，年減39.7%；推案戶數7081戶，季減41.1%，年減40.5%；個案總可銷金額1144億元，季減35.9%，年減44.4%；主力總價為1305萬元，較去年第4季及去年同季持平；其中大廈類型推案者佔82%。
調查發現，台北市房地產指數較去年第4季與去年同季均為價跌量縮。第1季台北市成交價連5季下跌，季跌幅仍高達3.26%，除因推案偏向外圍地區外，市場對價格預期悲觀亦是重要原因。
此外，第1季銷售率持續下修到4年來新低，成交量繼續下探且低於金融風暴最低點，市場動能嚴重不足。整體而言，第1季台北市新推個案市場整體仍呈現相對低迷，個案表現差異較大。 國泰新北市房地產指數，相較去年第 4季為價漲量縮，較去年同季為價穩量縮。今年第 1季新北市市場持續衰退，特別是銷售率連 5季降低，成交量指數不及2010年 1成，雖然推案移向較高價地區造成價格上漲，但因市場反應仍舊不佳，買氣低迷程度為各地區最嚴重。整體而言，今年第 1季新北市市場持續不振趨勢，價格修正壓力持續擴大。 國泰桃竹地區房地產指數，相較去年第 4季與去年同季均為價跌量縮。今年第1季桃竹地區從去年第4季持穩結構轉化為衰退，各項指標均呈現負向，價格跌幅為各地區最高。 調查強調，今年第 1季市場從總統與立法委員大選中展開，選後政治版圖的大幅改變並未對市場產生具體影響。
雖然 3月底中央銀行持續放寬房貸管制與調降利率，以及股市相對穩定表現，讓季末的市場買氣略微回升，但第1季整體交易規模仍顯清淡。 此外，國際上負利率政策的盛行，以及各國經濟展望不佳，均使得房市未來展望更混沌不明。整體而言，第 1季主要特徵為推案量、成交量與銷售率同步下修，各地區價格漲跌互見，但季末市場觀望氣氛消弭，預期房市短期發展較前幾季樂觀，但經濟發展及消費者信心面仍為影響後市發展重要變數。
520新政府即將上路，房仲業者的最新調查結果顯示，有百分之四十五點四的民眾在下半年有購屋意願，同時也有四成一的民眾認為下半年房價會續跌1成。 台灣房屋智庫發布「2016下半年購屋意願調查」，在520新政府上路後，有45.4%的民眾有意願購屋，較去年同期的35.2%，增加10個百分點，而且下半年有21.3%的民眾是首購族。
值得注意的是，有41.7%認為下半年房價會下跌一成，但也有34.1%的民眾認為房價將持平。台灣房屋集團副總裁周鶴鳴表示，台灣已經從農業社會、工業社會轉型為服務型社會，全台人口的72%集中在六都與新竹，在市場供給需求法則，好的都會區，需求量大，房價也會相對穩定。
不過也因開發時間不同，未來房價修正速度也不一。 至於在520後房市變化，周鶴鳴認為，520過後不論就任演講如何，美國升息、房地合一、總統大選等等，長達一年的亂流，成交閉鎖觀望，應該可以到一個段落，不過在全球經濟尚未明顯前，房價不會有驚人表現，將持續「盤整收斂」。
風光十多年、入夜遊客如織，還被電影《痞子英雄》入鏡取景的高雄港「漁人碼頭」，去年十月底租約到期被高雄港務分公司收回，十多家咖啡廳、餐廳吹熄燈號後，「漁人碼頭」一片蕭條，近日港務分公司派人整修，不少遊客還驚喜以為「漁人碼頭」即將重現昔日水岸風光。 不過，高雄港務分公司契約管理科經理蔡建郎表示，最快也要等到今年七月，高雄港務分公司和高雄市政府合資成立土地開發子公司再說，而「漁人碼頭」將是這家子公司第一個港區土地開發標的。 「漁人碼頭」位於蓬萊商港區二號碼頭，原為散裝貨物裝卸碼頭區和倉儲區，過去該址為高雄港棧二庫與棧二之一庫，提供公務船、客輪及雜貨輪等倉庫作業。由於近年來貨櫃自動化、貿易轉型後經濟效益日漸偏低，因此在二○○二年開放民間經營，成為港市合一ＢＯＴ首例。
全盛時期 曾吸引電影取景 「漁人碼頭」全盛時期有海誓山盟咖啡、泰坦瑪哈餐廳等十家餐飲業匯聚於此，入夜後，五顏六色的霓虹燈、露天雅座，晚風徐徐吹來，遊客在碼頭邊用餐、聽音樂，飽覽港灣美景，堪稱燈光美、氣氛佳。當年電影《痞子英雄》在此取景，吸引許多影迷到此一遊，與一旁河邊餐飲集團經營的「便宜坊」、「香蕉碼頭」餐廳，是許多觀光客來高雄必遊景點之一。
因租約到期，去年十月底，「漁人碼頭」吹熄燈號，讓很多遊客都感到惋惜。 高雄港務分公司今年二月間曾公開甄選廠商，打算重新標租「漁人碼頭」，再造水岸風華，後來卻沒有下文。近日不少工人進駐「漁人碼頭」閒置房舍整修，遊客好奇詢問：「漁人碼頭要重新開張？」 港務分公司與市府將合資開發 對此，高雄港務分公司則表示，短期內，「漁人碼頭」還無法重拾風華，主要是因港務分公司與高雄市政府達成共識，將合資成立土地開發子公司，做為港區土地開發的平台，最快也要等到七月份子公司成立後再說。
淡水區在地團體「淡水文化基金會」在社區報上撰文痛斥文化局「唯利是圖」。內容指出，目前正與文化局研商委託管理合約換約，文化局要求未來將收取土地租金，這對於非營利導向的基金會而言是沉重負擔。
文化局回應，換約協商中，會爭取雙贏。 淡水文化基金會在民國八十九年接受殼牌公司捐予地上物—新北市定古蹟「原英商嘉士洋行倉庫」，歷經七年古蹟修復，一百年以「淡水文化園區」開放，佔地約四千坪。基金會成員顏志新表示，基金會依靠個人、企業的善心捐款捍衛淡水文化，園區幾乎入不敷出仍苦撐，不靠公部門資源的淡水世界文化城市街車帶著民眾飽覽淡水風光，廣受讚揚，「我們不以賺錢為目的，文化局卻說每年土地租金要兩百萬」。
文化局主任秘書紀淑娟回應，一○二年十月市議會做成決議，要求市府在換約時候需做「有償使用」規劃；一○三年監察院要求在有盈餘的情況下，需收取適當權利金。紀淑娟說，「有償使用」有很多方式，目前朝土地租金規劃，公式仍在試算中，尚未有確定數字，會持續協商尋求共識。
耗資9億元興建的中正國民運動中心將在8月完工，立法院財委會5日到場視察，召委盧秀燕要求台中市府要朝便宜與便利原則訂價，1個月內制訂睦鄰計畫及弱勢優惠，並對已撤案的北屯區國民運動中心進行補救。
台中市體育處回應，將另覓地興建，運動場館將不減反增。 立委盧秀燕、余宛如、王榮璋昨天前往中正國民運動中心考察，市議員陳政顯及沈佑蓮等也到場。盧秀燕及沈佑蓮指出，市府將已獲2億元經費的北屯國民運動中心計畫撤回，改採結合巨蛋、市內籃球場及北屯國民運動中心三合一的台中巨蛋體育園區BOT計畫，有失妥當。
盧秀燕表示，北屯區原有巨蛋與國民運動中心2個體育設施計畫，兩者方向不同，市府以太多運動設施恐影響BOT開發的巨蛋營運為由，將國民運動中心補助撤回，只設巨蛋。北屯區人口多達26萬多人，運動設施不嫌多，要求市府進行補救措施，另尋適合地點，再向中央爭取興建北屯國民運動中心。
沈佑蓮則指出，巨蛋體育園區預定地位於松竹路與崇德路口的「文教7」用地，緊鄰住宅區，恐引發交通及躁音等問題；巨蛋以商業模式經營，根本無法取代國民運動中心的平價及全民運動精神。 體育處長郭明洲表示，中市各國民運動中心將全盤制定合理票價區間；巨蛋門票標準將納入招商先期評估中考量。市府也將另覓適當場地，興建一座獨立的北屯國民運動中心，讓運動場館數量不減反增。
嘉義縣圖書館去年初整修完成後，一樓咖啡廳出租營運案流標六次，返鄉青年鄭亦修興起為家鄉打造兼具書香及咖啡香的人文空間的念頭，月前化做行動，承租創業，明天開幕，以台語諧音取名「咖杯惦」（嘎逼店），店名的拉丁文為Carpe Diem，意為「把握當下」，自我期許好好把握人生的每一刻。
鄭亦修住在東石鄉，完成台灣大學地質研究所碩士學業後，因嚮往從事人文、地景有關的休閒產業，曾到台中市薰衣草森林公司工作擔任儲備主管，在培訓課程中興起支持家鄉產業的構想，想起二十多年來在縣圖念書、自修的過程，因而鼓起勇氣辭去工作，租下縣圖咖啡廳空間，實踐其生活美學理想。
鄭亦修的父母原本極力反對，但他相當堅持，親子溝通後，父母終於轉為支持；鄭父笑說，「對兒子可以生氣，但不能放棄」，現在也一起幫忙布置和想點子。 縣教育處圖書資訊科長翁瑞麒說，鄭亦修簽約承租期為四年，可延長一次，年租金約六萬元，縣圖定期安排音樂會、電影等，希望咖啡廳能順利經營。
記憶體封測廠力成公告，向晶電取得廠房和附屬設施，交易總金額新台幣6.2億元，作為長期生產及研發基地。 力成公告，向晶元光電取得位於新竹市力行四路廠房及附屬設施，交易總金額6.2億元。 力成表示，此項投資主要作為長期生產及研發基地。 力成在日前法說會上表示，今年資本支出約新台幣120億元，若加上旗下超豐的30億元，共計約150億元。
從資本支出應用比重來看，其中先進製程 40%，包括西安廠的封裝約25%，新建廠房占比約20%，測試占比15%。 力成表示，5 月初新廠將就緒，先進封裝包括凸塊晶圓（Bumping）的產能可擴增1倍。
在記憶體覆晶封裝（FC）部分，今年上半年成長幅度大，產能增加 2倍，先進封裝是今年主要成長動能，第3季和第4季可維持成長力道。 力成今年持續擴充扇出型封裝凸塊晶圓和覆晶封裝產能，布局面板級扇出型封裝 （Panel Level Fan-out）解決方案。力成表示，扇出型封裝預計明年第 1季進入小量生產階段。
為因應網路帶動工業4.0，宏遠興業（1460）總經理葉清來昨（5）日指出，宏遠將投資4億建智慧工廠，台灣、泰國及上海3大廠區導入自動化產線，明年拚AI製造，以降低成本、節省能源、提高品質、提升生產效率，預期，將對公司毛利、接單能力有十足加分。 市場估，在完成智慧型工廠後，宏遠的毛利率可望從2015年的20.02％，提升3個百分點以上。
依宏遠的規畫，宏遠進行工業4.0的工程，將由台灣廠首發，整廠模式也會複製到中國、泰國等海外廠。台灣廠在年底即可完成；泰國及大陸上海廠則要到明年6月。 「自己的價值自己創造」，葉清來表示，台灣產業必須跳脫以規模經濟追求最低成本競爭模式，透過打造智能工廠，持續創新研發，融合永續經營的精神，轉型為高值化製造服務提供者。
以「宏遠4.0計畫」來說，葉清來強調，並不是像一般的工廠、只是使用幾個機器人來替代現有人力；而是全盤智慧化，實踐成為創新力、永續力及智慧力三足鼎立的自覺永續企業。 葉清來認為，宏遠具有垂直整合一貫廠的優勢，從研發、原料、製程到產品，完成智能工廠後，更將致力開發對人類及生態無害的紡織品。 其中，宏遠將徹底執行節能減碳引進精實作業，消除生產過程中不必要的浪費，使生產率躍進30％，降低成本，創造顧客價值。 葉清來表示，宏遠未來將投資更多的智慧科技（Smart machines），加強自動化及連網化，打造「明日工廠」願景。
更計畫未來3年投資15億，擴建廠房、汰換及增加設備，開發創新產品，提升台灣紡織業的永續競爭力。 葉清來指出，宏遠的時尚運動、時尚戶外布料產品，除長期被NIKE、ADIDAS等全球知名品牌指定使用，日前更被GAP、POLO、LULULEMON認可，今年將陸續出貨；另外，預期未來的3、4年，還會被全球中小型品牌服飾廠下訂。 葉清來樂觀表示，經由工業4.0改造、完成智慧型工廠，效益會慢慢顯現，無論是毛利、營收、客戶訂單量，都會是長效型的增加，因此，宏遠的未來前景會越來越光明。
台郡科技（6269）看好高階軟性印刷電路板（FPC）前景，積極擴大台灣產能，繼近日動土興建下世代技術廠房，昨（5）日董事會再決議授權董事長在20億元以內獵地，將建新廠作為新產品使用。
台郡表示，為興建毗鄰高雄廠鄰近的新廠房、購買機器設備，已完成16億元國內第4次無擔保轉換公司債，預計明年初投產，滿足2018年所須產能，昨日再敲定覓地興建新廠。
台郡積極在台灣籌設新廠，僅鎖定不衝刺營業額的高階軟性印刷電路板，經營策略明顯轉向。 台郡昨日董事會通過首季財務報表，稅後純益4.22億元，創近7季新低，比前一季及去年同期各減少46.51％、40.73％，每股稅後純益1.63元。
元大銀行統籌瑞助營造新台幣12億元聯貸案，於4月26日舉行簽約儀式，由元大銀行總經理張財育代表銀行團與瑞助營造董事長張正岳簽訂聯合授信合約。 此次聯貸案共獲得7家銀行的熱烈迴響，由元大銀行、彰化銀行、華南銀行、遠東銀行、大眾銀行及台中商銀共同主辦，參貸銀行為上海商銀，籌組過程中由原規畫10億元超額認購至12億元。
瑞助營造今年成立滿25年，不僅是國內大型甲級營造廠之一，也以工程專業及服務品質累積出業界第一的續案率，2015年營業額逾新台幣80億元，近幾年更是公共工程金質、金安獎的常勝軍。 在建工程包括林口國宅暨2017世大運選手村、內政部消防署竹山訓練中心宿舍、北部流行音樂中心南基地，以及北中南地區住宅廠辦等。 今年承接的全台唯一取得智慧建築、綠建築鑽石級標章和耐震標章三冠王寶座的「府城•生產力」個案也動工，未來完工後，將成為瑞助營造結合ICT產業，推動低碳智慧建築的代表作。 瑞助營造穩健的營運績效與獲利，長久以來均獲得金融界肯定，此次取得的資金更有助企業未來標案及財務體質，發展前景可期。
台塑河靜（開曼）有限公司為支應台塑河靜鋼廠建廠所需資金，委由華南銀行、兆豐銀行、臺灣銀行、台北富邦銀行、星展銀行統籌主辦7年期、21億美元聯貸案，於昨（5）日由華南銀行董事長徐光曦、台塑河靜公司董事長陳源成與及25家參貸銀行代表共同簽署聯貸合約。 台塑河靜公司由國內產業龍頭台塑集團持股70％、中鋼公司持股25％，以及日本第二大鋼鐵集團JFE公司持股5％，結合台灣、日本兩地頂尖企業之資金與技術，股東陣容與經營團隊堅強。
台塑河靜鋼廠目前建廠進度順利，其中港口與發電廠已開始營運，第1座高爐即將於今年6月點火投產，第2座高爐亦將於106年6月投產，兩座高爐落成後合計鋼胚年產能達710萬公噸，未來不僅將成為東南亞地區首屈一指的一貫作業鋼廠，更為我國跨國投資與產業實力展現的最佳典範。
台塑集團與中鋼公司經營穩健，一向是國內金融同業極力爭取往來的對象，而此聯貸案由各股東依其持股比率提供保證，獲得各金融機構的踴躍響應，在短期間內即超額籌組成功，承諾參貸金額高達美金25億元，較原聯貸總金額美金15億元超額認購近7成，最後以美金21億元結案。另台塑河靜(開曼)有限公司委由三井住友銀行、瑞穗銀行、中國銀行統籌主辦5年期、14億美元之聯貸案亦已成功募集完成，預計於6月底前簽約
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