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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
地價漲幅高到受不了！花蓮縣議員游美雲昨天公開向官員下跪，希望花蓮縣政府「苦民所苦」！此舉嚇壞全場官員及議員，她強調「希望此舉有價值，不要白跪了！」 今年調漲31.07％ 漲幅全國第七高 花蓮縣地價四年來持續攀升，在全國廿二縣市中調整幅度高居第七，隔壁台東縣則是十五名，今年公告地價平均調卅一點零七％，預估稅收為六億元，較去年增加二億元，民進黨縣議員游美雲昨天在縣政總質詢時強調，由於地價成長幅度過大，除影響民眾土地稅外，對於房屋稅、土地增值稅、遺產稅均造成影響，民眾怨聲載道，說到激動處不禁下跪，希望縣府「苦民所苦」，一時讓官員們不知如何是好！ 游美雲指出，花蓮縣一百零五年公告地價平均調漲卅一點零七％，全縣預估增加稅額為二億一千六百廿九萬元（一百零五年地價稅查定數預估六億七千零卅三萬元，較一百零四年查定數四億五千四百零四萬元，成長四十七點六四％﹚，是全國漲幅排行榜第七高，與現實狀況差異甚大，「花蓮鄉親何辜，地價真的能和西部縣市相比嗎？」，希望主管單位本於「苦民所苦」、「視民如親」的心態，為民眾多想想，不要增加民眾負擔。
游美雲建議修訂查估規則以符現況 游美雲說，以台中市政府為例，建議修訂地價調查及查估規則，特別於系統增加「環域分析」及「批次自動距離測量」功能，較能接近現況，換句話說，就是和現實差距太遠，民眾根本無力負擔，未蒙其利先受其害，希望縣府能改進及比照。 她說，花蓮縣土地幅員廣，城市與鄉村土地價格用途相差懸殊，都會區土地因人口聚集，土地需求高，反觀鄉村土地民眾大多使用於耕作，除年產值不高外，根本沒有買賣的空間，土地利用單純，公告地價調漲後，吃虧者就是地主，不僅須負擔調漲後的土地稅，日後房屋稅、土地增值稅、遺產稅都會相繼提高。 地政處︰依規辦理 對建議會檢討 縣府地政處長陳聰慧表示，花蓮縣公告地價調整，是依照內政部規定辦理，對於議員的建議會虛心檢討。 由於游美雲下跪舉動在議事廳為頭一遭，當場讓列席官員相當錯愕，不知如何是好，議員們也議論紛紛，有人贊同，但也有人認為需要如此嗎？
議員指規劃嚴重失衡 未進行交通評估 為兌現台北市長柯文哲喊出四年二萬戶、五年八萬戶公宅目標，都發局去年選定廿處基地規劃，但北市藍、綠議員昨在議會工務部門質詢輪番砲轟，指都發局在信義、文山區塞近五、六千戶公宅，其他行政區卻僅幾百戶，規劃嚴重失衡，且未進行交通影響評估，屆時恐上演塞車噩夢。 對此，都發局長林洲民答詢時表示，以目前都市計畫分區管制及容積，北市每一個行政區增加的公宅都可以消化，交通方便，則以五百公尺可抵達捷運站、三百公尺公車站為基準，市長下週一也將赴議會進行專案報告。
王鴻薇：要求林洲民收回「台北人自私」 國民黨市議員王鴻薇則說，信義區公宅基地包括六張犁營區、三興段、廣慈博愛園區，總戶數達四四七九戶，佔公宅總戶數近五成，其中廣慈規劃二千八百戶公宅，未來將進駐一萬三千人，居民生活、通勤都備受考驗，北投區卻僅三○二戶，規劃嚴重失衡。 王鴻薇痛批，林洲民曾說台北人自私，都發局卻不顧當地居民想法，硬把半數公宅塞到信義區，王甚至要求林收回「台北人自私」這句話，說到激動處還一度動怒拍桌，怒斥林「自大、驕傲、沒辦法自己檢討」。
王閔生：支持公宅 不解過度集中文山區 除信義區外，文山區公宅戶數規劃四九七○戶，引發交通衝擊疑慮。民進黨市議員王閔生說，他支持蓋公宅，但公宅過度集中在文山區，光是木柵路周邊，就要容納三○七一戶公宅，交通疏散壓力勢必大增。 民進黨市議員阮昭雄也說，辛亥路是通往文山區的主要幹道之一，但周遭的營區基地預計蓋七百多戶公宅，市府卻未進行交通影響評估，未來將上演塞車噩夢，呼籲市府應全盤檢討、推演。 徐弘庭：柯市府粗糙、急就章政策不妥 國民黨市議員徐弘庭則說，文山區居民並非反對公宅，而是無法接受柯市府無視人口成長的外部成本、交通影響，以及粗糙且急就章的政策推動方式。
金管會主委王儷玲昨（10）日表示，截至今年4月底，已有逾160件以房養老的核貸案件，總貸款金額12億～13億元，平均每件撥貸金額七、八百萬元。 為因應高齡化社會來臨，內政部推動「以房養老」政策，2013年3月開始試辦，因為條件嚴格，申辦件數長期掛零。金管會去年下半年將此案列為重要政策後，公股行庫大力響應，八大行庫中，已有合庫、土銀、台企銀、華銀、一銀與台銀推出專案，剩下的兩家，華銀已在規劃，僅剩兆豐銀未有推出計畫。
內政部參考國外做法，推動不動產逆向抵押制度（即以房養老），年長者將房子抵押給銀行後，即可按月領取生活費，避免生活陷入困窘。 內政部試辦的「公益型以房養老」專案，由於限制較多，符合資格者少，有一名住在文山區的逾百歲老翁，獨自居住20坪公寓，由於公寓價值1,400萬元，信託給市府後，每月可領取4.3萬元。 目前推出的以房養老專案，申辦年齡多須符合年滿65歲，年限最長30年，台企銀則僅需60歲，年限為固定25年。
加拿大溫哥華地產局統計，1年來溫哥華地區獨棟住宅均價上漲達30%，使今年4月份每戶均價達140萬美元（新台幣約4580萬元）。而在2015年，溫哥華1/3的住宅成交值來自中國大陸買家。 新華社報導，加拿大國家銀行一名金融分析師指出，大陸買家去年共花費127億加元（約新台幣3235億元）在溫哥華購買房產，占當地房產銷售總額的33%。 加拿大西門菲莎大學（Simon Fraser University）公共政策學院助教戈登說，大陸買家為單價最高的溫哥華西部獨棟住宅價格帶來上漲壓力，並在整個溫哥華房市形成連鎖反應。海外買家需求是導致溫哥華房價上漲的主要原因。
報導指出，溫哥華房市長久以來存在大量海外買家，其中很多人以投資為目的，但購屋後就長期閒置，導致「鬼城社區」的出現。 同時，不斷走高的房價更令溫哥華居民難以承受。據統計，溫哥華市區家庭年均收入約7萬多美元，按依目前的單價，一個當地家庭要不吃不喝20年，才能買一戶房子。
中新社 10日報導，上海市規劃國土資源管理局副局長岑福康10日表示，上海正在進行先進製造業永久性用地劃定的保護工作。 岑富康說，上海正在編製到2040年的上海市城市整體規劃，其中一大內容就是土地利用規劃。根據規劃，上海中心城區，將保留少量工業用地，郊區工業用地佔建設用地比重，將不低於15％～20％。
據岑富康表示，上海整體產業發展是土地規劃的依據之一。發展先進製造業是上海城市總體規劃當中重要的組成部分。以汽車、大飛機為首的先進製造業，上海將為它們的發展「預留空間」。
新竹縣民期盼多年的竹北國民運動中心，昨天縣府工務處完成發包，由雙喜營造公司得標，總金額為四億一千八百多萬元，計畫工期為六百個日曆天，希望能在一○七年二月初完工。
縣府表示，規劃設在竹北市光明六路、莊敬南路間，毗鄰縣游泳館與體育場的國民運動中心，一樓為運動產創商業空間、運動中心大廳、行政辦公室等；二樓有羽球場、桌球場；三樓為體適能和韻律空間；四樓為綜合球場；地下室則是汽、機車停車場。 縣府計劃未來與一旁的縣立游泳館共同委外營運，並提供公益時段讓逾六十五歲、低收入及身心障礙者優惠使用。
亞泥昨召開董事會，決定停止收購對岸水泥廠「山水水泥」股份，主因是山水水泥不僅去年虧損67億人民幣（約新台幣335億元），更遭百餘名債權人要求還債，且公司還有許多主管有案在身，營運不確定性過大。 亞泥昨（11）晚間發布重大訊息，表示亞泥與「中國建材」，已分別向台湾證券交易所、香港聯交所發佈公告，就雙方在2015年8月11日，以持有山水水泥逾40%股權的大股東身份，提出設有先決條件的自願全面收購要約，已於各自董事會作出決議，未來將不再進行。
亞泥表示，當初本著解決山水水泥困境，和恢復其股票交易的初衷，考慮山水水泥及其員工的利益和未來發展，提議可能收購要約。後續推進也遵守香港證監會《公司收購、合併及股份回購守則》和其他法規。 然而，當收購進行後，山水水泥的營運卻發生了諸多變化，因此決定停止收購，亞泥共整理5點如下： 1、除山水水泥 2015 年虧損達67億元人民幣外，獨立核數師還認為一些事實和情況存在重大不確定性，使得他們對山水水泥的經營能力存在懷疑。 2、現任董事會至今無法落實承諾的到期債券贖回，同時，中國更有百餘宗債權人要求還款的訴訟。由2015年山水水泥股東結構變化、管理層更換而引發的海外債券提前贖回，至今未償總額高達5.29億美元，且未見償付計劃和時間表。中國境內超短融交叉違約額據報達72億人民幣，另有60億人民幣的銀行貸款。 3、亞泥、中國建材缺乏獲取山水水泥資訊的管道，無法確定山水水泥資訊的準確性與完整性，其中包括：2015年以來公司的營運資金資訊、公司可持續經營資訊、公司對違約債券贖回的方案，以及其他貸款違約的資訊等。 4、山水水泥的前後任管理層，在香港、中國大陸有諸多法律訴訟，包括有關山東山水水泥集團有限公司（山水水泥100%持有的子公司）的控制權糾紛，且審理期限和結果也無從判斷。 5、山水水泥的股票長時間停牌，對流動性、核定股份市值皆存在重大不利影響。
太平洋建設董事長章啟光名下位於西門町的店面持分遭法拍，據司法院公告，6月24日將1拍的峨眉街28號部分建物持分，底價6082萬元，債務人章啟光，拍賣原因為清償借款。
據公告內容，遭拍賣的物件，共30筆建物，章啟光持分10000分之2922，部分已出租予飲料店、服飾店，部分則空置中。對此，太設發言人陳清暉表示，對此案並不知情，應為董事長個人私事。 太設總經理章啟明指出，此案在過去也拍賣過，目前董座不在國內，對詳細狀況並不清楚。據寬頻房訊資料庫顯示，此案在2013年7月曾拍賣，當時1拍底價3577萬元，歷經3年，底價突躍升7成來到6082萬元，也突然西門町店面價格，估價已提升許多。
520新政府就任倒數，金管會昨日一口氣核准中國信託銀行、國泰世華銀行在廈門的申設據點！金管會指出，中信銀參股廈門消費金融公司將可補足台資銀在陸無法快速擴充分行據點與客戶數的情形，發揮中信銀在消費金融經驗上的優勢。不過，參股投資仍須列入對陸暴險額度中控管。 據了解，中信銀與國美集團、金圓集團決議共同在廈門市設立消金公司，資本額為5億元，中信銀將出資1.7億元取得34％股份，為最大股東，國美、金圓則各持33％股份。
此外，國泰世華銀行申設廈門分行也獲金管會核准。金管會官員指出，國泰世華商業銀行目前於大陸地區設有上海分行、青島分行、上海閔行支行、上海自貿試驗區支行及上海嘉定支行等5家分（支）行，且先前亦同意該行上海子行及深圳分行向當地主管機關申請設立。 金管會分析，國泰世華銀行規劃設立廈門分行，主要是考量福建廈門市位處海上絲路起點城市之一，其地理環境上的優勢，致使其涵蓋客戶範圍廣，加上當地主管機關優惠政策支持，故規劃成立廈門分行，有利於該行拓展大陸地區之金融業務。 金管會表示，截至目前，本國銀行於大陸地區布局之情形，已開業者計有3家子行、25家分行及11家支行。
海洋大學有意租用北港糖廠現址設立分校，校長張清風昨日拜訪北港鎮公所，請縣府協助降低租用糖廠租金，促成分校設置，為地方培育人才，台糖則回應租金是依地價而定，無法隨意變更。 張清風一行昨天前往北港鎮公所，拜會鎮長張勝智，副縣長張皇珍也到場關心，張清風表示，雲林養殖業興盛，希望到雲林設校，提升產業競爭力，他覺得已停產的台糖北港糖廠位置適中，又有現存建物可活化、利用，是極佳的設校場地，但租金太貴，學校難以負擔。
張清風強調，學校不是營利單位，沒有豐厚收入，設校是為了培育人才，請縣府幫忙取得校地。張清風說，分校初期設水產養殖系及食品科學系，並考慮在四湖萡子寮漁港附近土地則可規劃育成中心，幫助業者提高養殖技術，學校也有農、漁產加工相關科系，可以與產業結合，提升養殖經濟效益。 台糖︰無法隨意變更 張皇珍允諾全力配合海洋大學設校，台糖雲嘉區處對海大雲林設校也樂觀其成，但公司土地租金核算，依法須由公告地價核定，不能任意變更。
正在中國證監會申請A股上市的台資企業上海元祖夢果子公司（元祖股份），日前更新資料指出，由於月餅產品的季節性濃厚，為提高公司營運獲利，將調整結構，如提高包括蛋糕等產品比重。 上海元祖果子公司是由台灣元祖食品原董事長張秀琬在大陸成立，並於2013年，透過控股公司香港夢果子國際，回台購併國內的元祖實業，兩岸「元祖」品牌都由張秀琬掌控。 上海證證券報報導，此次元祖股份擬發行不超過6,000萬股，佔發行後總股本的比例不低於25％，募資將用於設立行銷據點、增加設備、資訊化系統建設、物流倉儲中心、研發中心共5個項目及補充流動資金。 該公司的主要營業收入是各類烘焙食品及相關禮盒的商品，月餅禮盒、蛋糕及中西式糕點3類產品的銷售收入，佔公司主要營業收入總額的90％以上。 資料顯示，2015年、2014年、2013年，元祖股份營業收入分別為15.77億元人民幣（下同）、14.78億元與14.54億元；稅後盈餘分別為1.14億元、8,153.63萬元及1.24億元。 其中，月餅禮盒所佔比重約為3成，公司經營對其依賴度較大。
2015、2014及2013年度，公司月餅類產品收入佔當年度營業收入的比重分別為32.25％、32.21％與38.65％。 先前，同為月餅大戶的廣州酒家IPO申請遭到否決，理由正是公司核心產品月餅銷售的不確定性，其月餅產品在營收和毛利率上的占比接近50％。 基於此，元祖股份有意透過提高蛋糕類產品的比重及開發水果類新產品，來降低對月餅產品的依賴度。資料顯示，最近3年，元祖股份主營業務收入產品結構中，月餅禮盒收入比重，呈下降趨勢，而蛋糕收入比重呈上漲趨勢。 目前，元祖股份在上海、無錫、杭州、成都等大陸主要城市及香港設立了15家子公司，在台灣有1家孫公司。截至2015年底，公司擁有609家門市。
為發展機電整合，並擴大倉儲空間，打通接單瓶頸，F-jpp（5284）擬在4.5億泰銖額度之內，添購廠房、土地，據了解，新廠鄰近F-jpp現址，為飛利浦在泰國的燈具廠。 F-jpp日前公告，取得土地1.49萬坪、建物16棟，董事會授權4.5億泰銖之內磋商，實際金額將再擇機公告。 F-jpp表示，公司成立之初是承接少量多樣的訂單，產品製造完成之後幾乎馬上交貨，不需要太大的倉儲空間，隨著F-jpp的接單量體愈來愈龐大，缺乏存放倉儲成為接單瓶頸，加上今年F-jpp積極發展機電整合，新廠需求迫在眉睫。
據了解，F-jpp有興趣的新廠，其實是飛利浦在泰國生產已久的燈具廠，廠區緊鄰F-jpp泰國廠現址，由於飛利浦管理嚴謹，廠房在興建時依照極好的規格興建，因此即使是舊廠，仍吸引不少泰國當地有興趣的廠商4∼5家參與競標，F-jpp希望在今年底之前拿下這座廠
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