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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
新北捷運環狀線沿線10處場站聯合開發原本計畫由台北市代辦，但板橋站因土地屬新北市所有，北市若要代辦聯開，新北得拿出40億元，交給北市來「買」土地，這道「有償撥用」程序費時又惹議，經協調後雙北達成共識，板橋站聯開案將由新北市自辦，最快明年招標。 新北市捷運工程局副局長李政安表示，捷運環狀線有十四張站、秀朗橋站、景平路站、中和站、橋和站、中原站、板新站、板橋站、新埔民生站、新北產業園區站共10處場站聯合開發，根據各基地條件及地主意見，可能朝住宅、商辦等不同類型開發。
10處聯開基地中，除板橋站外，其餘場站土地在環狀線興建之初，已由北市捷運局協議價購，但板橋站約5557平方公尺基地，仍屬新北市所有，若要委由北市代辦聯開需「有償撥用」，市府得根據公告地價拿出約40億元，交由北市來「買」新北市有土地，一筆錢「左手換右手」耗費時間又易引爭議。
雙北經協議取得共識，環狀線板橋站的聯合開發案，將由新北拿回自辦，將會參照北市代辦的其他9站的聯合開發案，同步進行財務分析及招標文件研擬等前期作業，預計明年招標，開發完成後市府可分回樓地板面積，彈性運用。 李政安說，環狀線各場站聯開案雖然都與捷運出入口共構，但聯開案的工程和捷運施工各自獨立作業，施工也不影響捷運乘客進出場站，部分場站可能先完工通車，聯開案才會著手進行。
蔡英文政府將上任，學界不少人建議以租稅手段逼空屋釋出，新政府也似乎有意採取「空屋移轉社會住宅」政策。吉家網不動產董事長李同榮說，空屋移轉社會住宅政策若失當，可能引發房價崩盤。 李同榮表示，對提供社會住宅解決弱勢居住問題，各界有共識，但如何提供，產官學有不同意見，很多建商擔心增加房市供給會對房市雪上加霜，因此有業者建議以蚊子館改建社會住宅。 有不少學者認為應以租稅手段逼空屋釋出，藉以移轉填補弱勢的租屋需求量，或利用租稅補貼政策，才不會浪費資源並排擠其他社會福利。 準內政部次長花敬群則表示對20萬戶社會住宅，政府只會興辦12萬～14萬戶社會住宅，不足部份再由空屋移轉6～8萬戶，認為台灣的空屋只要一成的數量移轉，就能達成目標。
李同榮認為，建商擔心廣建社會住宅，就會因供給過剩而衝擊房市的問題，根本不會存在，因為社會住宅只租不售，對租賃市場有益，對交易市場無害，社會住宅興建分八年逐步完成，對交易市場更不會產生短、中期的衝擊，社會住宅中期紓解租賃市場，反而會穩定房市。 但若採取租稅手段引導空屋釋出，政策如果失當，反而會對房市產生衝擊，主要是政府一旦大幅增加持有稅，空屋將流竄，空屋若大量流至交易市場，房價必崩盤。 李同榮表示，政府的空屋移轉政策如果是以大幅提高持有稅為核心手段，以目前政經情勢險峻，一旦加稅時機不當，恐引發更多後遺症，不但空屋移轉失敗，且房價容易崩盤，交易量被打趴，稅收也遽減，成為三輸局面，屆時再回頭救市，為時已晚。
李同榮提醒新政府，空屋移轉社會住宅政策，理論可行但執行難度高，政府要記取過去租屋平台失敗的教訓，若沒有詳盡細膩的執行綱領，就是在紙上大談兵法，在鋼索上學術論政。
北市未來3年新完工釋出的辦公大樓 台北捷運聯開案持續卡關，今年完工、且有釋出招租需求的辦公大樓供給量，恐將掛蛋。圖／本報資料照片 台北捷運聯開案權配問題，持續卡關，2016年全年新完工、且有釋出招租需求的辦公大樓供給量，恐怕將首度「掛蛋」。相對的台北市辦公租賃市場，可望因禍得福，由於新增供給變少，全年租金有攀升2％的機會。 據了解，目前市府卡關的捷運聯開案，至少數十座，都面臨被市府要求重新議約、重新洽談權配比率的問題。有些興建完成1～2年的大樓，甚至進退兩難，賣也不是不賣也不是，包括「美河市」、「希望城市」、「潤泰交11」和「潤泰捷6」、「敦南捷境」、「安和捷5」、「南港機廠」、「大橋國小」等，卡關案總銷至少上千億元。 被視為今年唯一一棟即將釋出到市場上，準備對外招租的皇翔建設捷運松山線中山站聯開辦公大樓「捷2」，恐怕也面臨無法完成權配、並取得產權登記，對外招租。
皇翔建設副總經理游玉華表示，這棟捷運松山線中山站捷運聯開辦公大樓，已經在2015年完工，不過還是要等市府與皇翔討論的權利分配比率問題，時間進度比預期中要慢。 皇翔「捷2」是皇翔建設在2008年一月，標得「臺北都會區大眾捷運系統松山線中山站捷二基地聯合開發案」的辦公大樓，地點位於南京西路上的衣蝶百貨商圈旁，基地面積約508坪，皇翔是在2011年捷運站體完工之後，才動工興建。 這是皇翔首度從投資興建住宅大樓，轉戰辦公大樓處女作；估投入11.5億元資金，規畫總銷金額約39億元。 仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示，今年辦公室租賃市場表現不錯，首季台北市平均租金就比前一季上漲2.1％，達每坪月租2,641元，創下最近16年來最高水準，也比去年同期攀升2.5％。至於新增供給，原本估計2016年將有皇翔建設捷運中山站辦公大樓完工，總樓地板面積約6,000建坪，還有合庫總部大樓，總計將有3.2萬建坪。
不過皇翔建設「捷2」捷運聯開案若來不及完成權配、辦理產權登記並對外釋出招租，市場人士預估，由於合庫總部也幾乎都由總部自用、並未大量釋出，因此今年有可能新增供給到市場的辦公租賃建坪，首度面臨「掛蛋」的局面；相對有利於推升辦公租金行情。 至於2017年，目前預計會有遠雄台北大巨蛋辦公大樓1萬0,220建坪，還有南山廣場3萬1,822建坪，總計2棟、共約4萬2,042建坪完工釋出。不過，遠雄大巨蛋整個園區被市府無端勒令停工迄今已快1年，復工契機能見度低，因此市場也預期2017年恐怕來不及完工釋出，新增辦公供給相對壓力減少。 進入2018年，則有國泰人壽民生建國都更案完工，總建坪約1萬0,458建坪，以及聯合報大樓1萬2,500建坪，總計2棟、共2萬2,958建坪，供給量相對較少。
桃園航空城計畫納入亞洲矽谷計畫整合構想，「縮小範圍」逐漸形成共識，大園仲介業者昨天說，航空城聽證會後，「縮小航空城範圍」聲音發酵，航空城土地交易乏人問津，未來變化「一切要看520後」? 桃園航空城計畫規畫第一期的第三跑道、自由貿易港區「蛋黃區」及產業專區、機場捷運站沿線「蛋白區」土地面積約2500公頃。
新政府上台後，範圍是否變化未定，兩個多月來，原本大園田間林立的航空城土地仲介廣告，如今大都淹沒在農地雜草之間。 鄭文燦提出航空城計畫與亞洲矽谷計畫結合，將航空城產業專區、自由貿易港區整合納入構想。大園地方人士認為，亞洲矽谷計畫是新政府的產業政策，航空城不可能像國民黨政策規畫那樣，「縮小範圍在所難免」。 面對航空城範圍頃向縮小，航空城地方促進會理事長陳茂源說，蛋黃區居民只希望政府配合居民需要加速開發，包括先建後拆、道路規畫等，必須一次到位。 航空城反迫遷聯盟一向主張「縮小航空城範圍」，發言人王寶萱說，航空城原本就只需要合理範圍，根本不需那麼大範圍，一旦縮小，新政府必須做到先建後拆及蛋黃區、產專區做好環評等承諾。
另一發言人田奇峰表示，航空城計畫本應縮小，不必要的區域就應排除，第三跑道原本是機場擴建計畫，配合既有都計土地，「多出來的蛋白區土地就應排除」。
市長柯文哲今將赴議會進行專案報告，藍、綠北市議員聚焦在備受爭議的公共住宅政策，認為都發局規劃太過理想化，未說明標案延宕、執行進度問題，只會畫大餅，不知檢討；對於重大交通議題方面，報告內容也太過籠統，根本是應付議會。 徐弘庭將發起10萬連署書 抵制沒配套公宅 國民黨市議員徐弘庭昨與八位文山區里長召開記者會，批評市長柯文哲只為兌現選舉支票，未做好配套就貿然規劃，恐讓文山區變成「停車場」，今起將發放十萬份連署書，反對沒有配套的公宅政策。
對此，柯文哲昨受訪表示，今天市議會進行專案報告，會針對這個問題做出調整，「我們有聽到聲音、會調整」，還說北市的公務員不會這麼白痴。 柯文哲今專案報告議題，包括「公共住宅政策執行檢討及公辦防災都更進度（土壤液化配套）、社會治安加強措施（幼童安全）、重大交通政策與問題（塞車、取消優惠、輕軌、三橫三縱、忠孝西路公車專用道、信義路及仁愛路恢復雙向檢討）」。 根據書面報告內容，都發局今年預算編列二十處公宅基地，約一萬多戶，預計今年度動工，但民進黨市議員何志偉調閱資料發現，都發局去年原訂對外招標九處基地，因夾帶補辦預算爭議，導致延至今年才公開招標，且多是前期的專案管理標，連帶影響後期的工程標案，動工之日遙遙無期，執行力有待加強。
藍綠議員批 柯報告都是在畫大餅沒內容 民進黨市議員許淑華也說，目前無償撥用國有地一事尚未定案，但從報告看不到公宅具體的執行進度與計劃，都是畫大餅，沒有實質內容。國民黨市議員吳世正批評，市府為公宅砸下近千億元預算，屆時將債留子孫。他也覺得報告內容太過理想化。 國民黨市議員王欣儀則質疑，報告內容都是老調重彈，看起來純粹是應付議會，例如去年要求交通局進行信義路與仁愛路雙向通車評估，但報告僅提到暫時維持單向，今年會再評估；此外，北捷擬取消八折優惠，卻未提出明確的優惠替代方案，對於引起爭議的忠孝西路公車專用道政策，也未提出配套措施。
金山市地重劃基地內，部分住戶不滿重劃後要回饋土地或代金，在建築物外牆掛白布條抗議「鴨霸政府欺負人」，經過溝通，新北市都計委員會委員決議將這些合法建物劃出重劃範圍，並罕見的保留未來可依照重劃條件拆除重建的彈性。 城鄉局都市計畫科正工程司劉顯宗表示，金山都市計畫六十二年發布實施，當時三處基地全部劃為公共設施用地，七十二年、八十四年分別進行第一次和第二次通盤檢討，規定若要變更住宅區，地主須無償提供五十％公共設施用地，且以市地重劃方式開發，但因地主負擔比率過高，民眾參與意願低落；一○四年第三次都市計畫通盤檢討，將公設調整至三十七％。
Ｃ區中山路許多是實施建築管理前興建的老建築，住戶林進財說，他們的房子是五○年代興建、領有合法建照，後來卻被劃為機關用地，自己的土地、房子，改建卻得捐卅七％土地或代金，且容積一百八十％，等於現在的四樓變成一樓半，還須無償退縮三米，豈不是政府強奪人民財產。 城鄉發展局都市計畫科丁胤彭表示，Ｃ基地旁建物多為實施建築管理前所興建，劃為「住二再發展區」，其可維持現狀既有之使用，不受影響，也不會強制拆遷。 都計委員會針對住戶陳情，決議將他們劃出重劃區範圍，雖可保留現狀不受影響，但容積將降為一百一十五％；委員會也罕見的保留了住戶未來改建時，可選擇回饋土地或代金，換取容積一百八十％的彈性。
高雄市左營自治新村六戶七棟弱勢釘子戶，不願接受軍方眷村改建方案，與軍方力爭十二年，歷經兩次政黨輪替，法院雖判定軍方勝訴須拆屋還地，經朝野立委與地方人士奔走緩遷至今，住戶最近突然接獲法院執行處安排五月廿日強制執行。 6釘子戶大多是弱勢年長者 這些釘子戶成員大多是身障人士及弱勢年長者，十二年來每天都生活在拆房子的恐懼中，他們在此住了逾半世紀，早年用竹子、泥土搭建，後來改建磚瓦屋。因年長、行動不便，住不慣公寓大樓，堅持要留下來。
他們說，國防部推動自治新村眷改之初曾說，全體住戶都同意才會改建，沒想到後來變成三分之二住戶同意即可，軍方以提告手段，眷舍居住憑證遭註銷，軍方二○一二年勝訴定讞，法院多次強制執行，均因地方人士與朝野立委奔走而暫緩執行。 期間歷經兩次政黨輪替，新科立委劉世芳上任之後力推眷改條例修法，但法案還在朝野協商，法院的強制執行處已來函，其中三戶選在五二○政權交接日強制執行，其他三戶也將於近期處理。 這三戶眷戶分別為︰李有年，有一位類植物人太太（已卅年）、還有一位老母親九十歲；王廣安，有兩位重度殘障的哥哥（意外受傷坐輪椅，需要餵食）、中低收入戶；以及陳有鵬，雙腿小兒麻痹、與弟弟相互照顧。
政權交接日執行 令人無法苟同 明德、建業社區發展協會理事長孟繁珩說，這些眷村子弟都是社會弱勢，政府在毀人家、要人命，但新政府未執政，國防部擺爛，法院執行官依法執行，令人無法苟同，這個國家真的把人民掃地出門。 軍方和立委：將盡力協助安置 軍方低調表示，只能依法處理，但會盡力協助眷戶安置作業。立委劉世芳不願對敏感的五二○執行日期多做聯想，她說，很遺憾修法還來不及救濟，目前能做的就是結合市府社會局盡可能讓眷戶獲得妥善的安置，眷戶相關權益問題再做討論。
緯創（3231）跨足醫療產業，董事會通過將在緯創生技投控（WMH）下，成立緯創醫療（重慶），興建GMP廠房，預期將投入生產非侵入式病毒檢驗設備。 緯創大舉跨入醫療領域，今年3月投資6億元成立緯創生技投控，辦理私募引進策略投資人，並將於重慶興建GMP工廠。 今年營運雙管齊下 由於緯創3年前投入非侵入式醫療設備，以病毒檢驗為主，當時已開發出肝病及乳突病毒檢驗器材，市場預期工廠量產可望納入上述設備，而緯創也轉投資馬雅資訊，做病床資訊整合設備，持股25.47%。
緯創最新致股東說明書出爐，董事長林憲銘表示，去年台灣筆電代工1.36億台，緯創台灣市場佔有率約14%；台灣桌電代工總量出貨5415萬台，緯創市佔率約24%；台灣去年伺服器代工出貨量約820.6萬台，緯創市佔率約22%，都相當具競爭力。 林憲銘表示，今年策略有2，首先是強化核心事業，包括個人電腦、伺服器、智慧型手機等，調整現有的客戶與產品組合，提升毛利率；其次是加快技術服務事業如顯示器元件、綠資源回收、售後服務、醫療服務和教育科技服務的成長與獲利。
• 雖然諾基亞CEO曾表示已制定回歸手機市場的10年計畫，新產品最早將在年內亮相。不過華爾街見聞報引用VTECH報導，微軟有可能會將諾基亞功能型手機品牌授權轉移給富士康。
報導指出，微軟近期內將會授權諾基亞功能型手機品牌給富士康，目前雙方正為這筆交易做最後談判，可能會在本月底官方發布，在交易完成為富士康將擁有品牌授權繼續製作和銷售Nokia功能型手機。 消息人士透露，由於諾基亞功能型手機，2016年第一季度只銷售1500萬支，微軟方面決定暫停銷售諾基亞功能機，未來很有可能會將諾基亞功能手機品牌授權轉移給電子設備代工廠商富士康。 如果消息屬實，那麼富士康貼牌代工諾基亞功能型手機將直到2024年。
按照微軟與諾基亞之間的授權協議，諾基亞的智慧手機品牌授權，將在今年第4季結束，而諾基亞功能手機的授權期要到2024年。 另外，在出售功能機業務之後，微軟將會把生產Lumia智慧手機的微軟行動智慧機業務整合到Surface部門，並將裁減部門50%的員工。 業內人士表示，雖然微軟透過向Android廠商許可專利獲得的收入多於出售Windows Phone手機。但Surface Pro平板電腦的成功使得微軟粉絲認為，Surface部門能開發出更好的手機設計。
亞洲水泥投資大陸山水水泥踢到鐵板！在山水水泥去年出現66.9億元人民幣虧損，加上經營權仍陷於不確定泥沼下；亞泥將在本周一（16日）公布的今年第一季財報中，提列71億元資產減損，列在其他綜合損益及股東權益項下。 為擴大在中國大陸水泥市場版圖，亞泥從2010年開始陸續加碼山水水泥，幾年下來累計投入121.67億元新台幣買進7.06億股，占山水水泥股權20.9％，居第三大股東；市場估算，亞泥取得山水每股平均價格約4.12元港幣。
2015年8月，亞泥聯合山水第四大股東「中國建材集團」，發出全面收購山水水泥股權的要約，希望能爭取到山水的經營權；沒想到前二大股東天瑞水泥及山水投資突出奇招，結合在一起把亞泥排除在董事會外，讓亞泥擴大中國水泥版圖的希望瀕於破滅。 而山水更大的隱憂，是公司正面臨高達500億元的海內外債務待清償，外界也高度關注亞泥的投資損失。去年受大陸水泥市場需求疲軟，加上龐大債務所產生的利息費用，山水水泥2015年營運由盈轉虧，出現66.9億元人民幣（約335億元新台幣）的鉅額虧損。 亞泥指出，由於在香港掛牌的山水水泥目前仍處於停牌，截至105年3月31日止，山水水泥股票尚未恢復於香港聯合交易所交易。
而因無活絡市價可供參考，亞泥委託外部獨立專家，衡量105年3月31日山水水泥股票的公允價值為每股HK1.8元，公允價值變動的稅後影響數合計約新台幣71億元。 亞泥評估，山水水泥目前的跌價係屬暫時性的情形，因此已調整105年第一季的財報，將此金額列為其他綜合損益及股東權益項下，因此並不影響當季的實質損益。亞泥表示，預計在5月16日公告的第1季財報－重大期後事項，會顯示此訊息。
便利商店不斷進化，為滿足分眾與不同客層需求，發展跨業態商品及服務。全家與天和鮮物、大樹藥局、吉野家合作複合店，單店業績較一般店成長3成以上。 便利商店為滿足不同客層需求不斷進化，積極與異業型態結盟，發展融合二種業態商品及生活服務的全新複合店型。全家便利商店去年起與天和鮮物、大樹藥局、吉野家合作複合店，業績十分亮眼。 全家總經理薛東都表示，目前各複合店營運模式穩定，就適合商圈尋找較大坪數的地點展店。天和鮮物、大樹藥局合作複合店今年將開到 5家，而吉野家的複合店則會開到10家。 薛東都說，去年底與天和鮮物合作的首家有機複合店南海店後，單店業績提升超過40%。
日前在重視養生食材的天母一級戰區開出第二店，期望延續第一家複合門市成長4成的態勢，搶攻後食安時代的鮮食市場。 全家去年與大樹連鎖藥局共同開設首家便利商店與藥局合作複合店，店址選在台安醫院附近，開店近一年經營成效優異，複合店型業績較一般店型成長3成。 而第二家與大樹藥局合作的複合店今年 4月在台中開幕，同步導入天和鮮物和里仁專區，打造一站式購足社區型便利店，搶攻熟齡商機。
全家指出，以台安醫院旁的第一家店業績為例，整體業績就較一般店型成長 3成，且其中尿布奶粉兩類品項賣的特別好，較剛開店時成長有三倍之多。 全家提到，去年 9月與吉野家異業合作，是擷取吉野家外食產業的豐富經驗，結合便利商店優勢提供隨點隨做的餐點，運用既有座位及現場調理，限時提供吉野家餐點，滿足上班族對現作熱食的需求。
全家舉例，以首間內湖門市來說，該店位在擁有眾多上班族的內湖科學園區，為單店銷售帶來亮眼成長，後續已再開3家店鋪，今年應可展店到10間。
• 日月光為表達籌組台灣半導體封測業國家隊的決心，將再提申請合併矽品，籲請公平交易會重開日矽結合案審議委員會，並能支持日月光與矽品結合，以利日月光與矽品達成100%合併。 日月光表示，先前該公司提出與矽品結合案，公平會並未表示同意或駁回，而是做出中止審理，創下公平會首見的判決。 日月光指出，考量國際競爭愈來愈激烈，新政府也表達希望籌組產業國家隊的政策方針，與日月光合併矽品的決心相近，如果公平會能針對日矽結合案重開審議委員會，日月光樂見其成，同時表示歡迎。 日月光因原計劃將對矽品持股由原本的24.99%，增至49.71%，發動第二次公開收購，每股收購價由第一次的45元，提高至55元，依法必須向公平會提出結合申請，並獲同意，才能完成相關收購案。
不過，在日月光提出第二次公開收購最後截止日（3月17日），日月光一直未獲公平會同意雙方結合案，導致日月光最後被迫撤銷第二次公開收購。 公平會隨後也以未完全釐清IDM（整合元件製造廠）與OSAT（封測代工業）的產品市場界定、台灣或全球的地理市場的界定、限制競爭的不利益、整體經濟利益的評估，與技術創新及對我國產業的影響等五大爭議，且日月光撤銷第二次公開收購，因而無結合可能性，故宣布中止審議。
日月光重申100%併購矽品決心不變，並且在公平會中止審議後的五個交易日，火速斥資137.12億元在公開市場持續收購矽品股票，將手中持有矽品股權增加至33.28%。 日月光把持股增至不超過須向公平會申請結合的臨界點，除可在今年10月持有矽品股票滿一年後，提出提前改選矽品董監事外，也是向公平會表達日月光要藉合併矽品，籌組封測業國家隊決心，希望能藉公平會重開審議委員會，促成日矽結合。
前進大陸市場，深耕生物科技產品研發與生產的康力生技公司傳出喜訊。2012年起，康力生技以參展方式加速布局大陸市場，在今年繳出最耀眼的成績。中國貴州茅台酒廠集團與康力生技集團3月完成品牌戰略合同簽約儀式，合作開發「茅台白金牛蒡酒」及「茅台白金牛樟酒」，雙方計畫今年7月底在台灣舉辦新品上市記者會及品酒會，合力搶占中國一年高達3兆人民幣的酒水市場。 康力生技中國業務總監金泓信表示，茅台酒是中國白酒中最廣為人知的知名品項，而貴州茅台鎮即其發源地，其製作之用料及工法十分繁複，系列酒品素以色清透明、醇香馥郁、入口柔綿、清冽甘爽、回香持久等特點名聞天下，是中國醬香型白酒的典範，與英國蘇格蘭威士忌、法國康涅克白蘭地並稱為「世界三大名酒」。
金泓信指出，康力生技獨家專利的牛蒡與牛樟芝萃取技術，能夠保留牛蒡與牛樟芝的重要保健成分，與茅台酒勾兌後，不但能增加其風味，更能提供優良的保健效果。 康力生技集團研發長陳介甫教授指出，康力生技的牛樟芝係以獨家之皿培式培育法生產，具有產量穩定、品質均一，生產期短、質量精純等優勢；而專利的萃取技術，更能將牛樟芝中的重要保健成分提高2∼6倍之多。 陳介甫強調，這項技術目前已取得台灣、中國、美國及日本等4個地區的專利。在產品優勢與專利技術的加持下，康力生技在台灣數百家牛樟芝業者中脫穎而出，成為貴州茅台集團指定的合作夥伴。 康力生技集團現正積極進行產品原裝報關進口中國的相關作業，集團生產的牛蒡茶、牛蒡酵素、牛蒡麵、牛蒡餅乾等多項產品，預計今年第3季即可順利進入中國市場，目前已有多家電視購物台及實體通路洽商代理銷售。 康力生技2008年成立以來積極朝向台灣農業生技領航者的目標邁進，該公司堅持「台灣原料、台灣研發、台灣製造」的企業文化，發展至今，已成為跨足農產品、保健食品、健康食品、新藥研發一條龍垂直整合的專業生技研發大廠。據瞭解，康力生技正加速併購國內知名GMP中藥廠，為產業垂直整合布局，集團營運後續發展值得期待。
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