|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)吳緯庭 (Tina #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
北台灣預售、新成屋房價蠢動！住展雜誌企研室經理何世昌分析，由於房價經過2年多下修，已築底完成，加上央行宣布解除房市管制與降息，可降低買方資金成本壓力，因而並推升房價。 據指出，市場上已出現新成屋調漲價格的狀況，位於北市牯嶺街「力麒南海-麒御」之前每坪價格約130萬元，如今調整至140萬元。 力麒協理柯賢仁表示，其實只剩5∼6戶在銷售，其他大多在預售時就賣完了。
另看好下半年房市回暖，擬於第3季後推出新成屋案「力麒南海-賦御」，價格則還在討論中。 何世昌指出，北市新案房價上揚的主因，還有北市豪宅案相繼推出，例如「琢白」、美福飯店樓上豪辦案、「和平大苑」等，開價都是單坪200多萬元，拉高新案價位。 新和廣告副總經理李霖芳表示，位於新店安坑的「陽光Park」建案，5月初才公開，每周就吸引來客150組以上，工作人員常忙到沒時間吃飯。
近來，已感受到房市看屋人潮和成交都比過去幾個月好。 此外，桃園房價逐月走跌，從元月平均每坪23.6萬元，跌到4月時23.1萬元，主因是新建案供給量多，以及業者讓價空間較大所致，為求成交，甚至有建案廣告直接打出「降多少由你決定」、「前2年住免錢」的廣告行銷。
小英政府上任，政策全面革新展開新氣象。新任教育部長潘文忠宣示12年國教目標「全面免試、就近入學」，明星高中將社區化，其中台北市建中、北一女、師大附中附近房屋均價，每坪高達61~81萬元，台中與高雄明星學校雖仍處於1字頭，卻是連年上漲，若無相關配套措施，房價恐無限飆升，階級流動將更加不易。
潘文忠認為12年國教「全面免試、就近入學」是可達成的目標，不會有全面實施的時間表，將採穩健、逐步推動，並以現行「大學區」方向構思，不會有單一化、太小的學區。雖然明星高中將因此趨向社區化，但反而造成家長恐慌，醞釀到明星學校周邊買房。 大家房屋統計全台8間明星高中周邊房價，發現以台北市師大附中附近每坪均價81.49萬元最高，中山女高75.14萬元緊追在後，建國中學、北一女中也有70.08萬元、61.88萬元的高價；反觀台中一中、台中女中、高雄中學與高雄女中，均價落在12.35萬元至19.47萬元，儘管還在1字頭，但近2年呈現上漲趨勢，若就近入學方案發酵，恐怕漲勢將更為驚人。
大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，著名學區、雙語國小學區都是熱門的遷戶籍地區。由於有些學校太過搶手，加高入學的條件門檻，除了戶籍外，甚至要求小孩直系血親擁有房屋所有權。若政府在未有完整配套的情況下貿然行事，恐怕造成明星高中學區房價「無限飆漲」。
郎美囡認為，不論「明星學校成就學生」抑或「學生成就明星學校」，但教育確實是階級流動的最快方法。以房市觀點探究，若「好學校」周邊房價出現大幅上揚，勢必抹滅經濟條件較不足的學生，接觸更多教育資源的管道，階級化將更加明顯，期望教長能再三考量，將傷害降到最小。
都委會委員陳良治提出質疑 北市府昨天召開都市計畫委員會研議社子島主要計畫案，委員陳良治在會中對於社子島進行全區區段徵收、財務計畫等提出疑問，認為目前市府對區段徵收投資報酬率過於樂觀，而目前財務規劃並不明確。社子島專案辦公室執行長易立民表示，一、兩個月前府內已經著手開發財務規劃，對於公布時程無法透露，也無法說是否超過郝市府「台北曼哈頓」開發預算七百億元。
陳良治指出，許多地方政府都認為區段徵收可以自償，但恐形成「政府掌握一堆土地但沒辦法賣」的困境，目前沒有看到市府對於社子島財務計畫及區段徵收評估，質疑社子島開發一定要透過區段徵收嗎？ 都發局表示，會採用區段徵收是因為社子島產權複雜，因此透過公權力介入，否則會有整合上困難。
地政局土地開發總隊長韋彰武則回應，並不是因為財務要平衡所以採區段徵收；他分析，經過這幾年地價上漲及容積調升後，財務都一直往正面發展。他舉例，士林北投科技園區的T16、T17、T18也認為招商樂觀，北市還是會有產研需求。
專案辦公室表示財務已規劃 易立民表示，經過上次都委會委員指教後，在一、兩個月前府內已經著手開發財務規劃，但暫時無法說明目前評估結果，也無法透露是否超過郝市府「台北曼哈頓」的開發預算七百億元。
新政府上任，因此東森房屋研究中心進行「2016年下半年購屋趨勢調查」，消費者購屋目的首購佔比高居76.5%，而這群首購族期盼購屋的總價範圍落在501萬~1000萬佔46.3%，購屋坪數21~40坪佔69.8%為多數；東森房屋董事長王應傑分析，從數據得知，首次購屋的民眾仍佔多數，因此520台灣第一位女總統蔡英文上任，針對將來房市政策的發展，解決消費者居住問題，為主要課題，因此對新政府房市施政方向提出四大建議。
首先，2016年元旦馬政府推出的「房地合一稅制」，同步取消奢侈稅，以及放寬不動產信用管制措施，意即打房政策已逐漸消弭，因此東森房屋董事長王應傑認為新政府對於房市不應再打壓，主要是以提振內需市場和拚好經濟兩大方面。
其二、從整個房地產購屋趨勢來看，首購族的居住問題是新政府得去考量，比如說針對有意購屋的年輕人，政府應該修正《銀行法》第38條，將貸款期限最長延至40年，另外，政府應該比照中小企業「信用保證基金」，成立「首度購屋房屋信用保證基金」，主要是將來的房屋若將法拍，銀行不需承受擔保品的損失，且房貸成立需拉高8~9成，貸款期限最長40年、寬限期延長5年，以及首購族準備1成自備款方能輕鬆成家。
其三、政府應先解決餘屋量過剩的問題，不妨可利用蚊子館或者聯開宅既有空屋，改建成只租不售的社會住宅，建議租金門檻可約市價3至5折，方能累積年輕人資金，解決年輕首購族買不起房屋的問題。 最後，新政府應有效率解決「老屋都更」問題，尤其是土壤液化區，比如說台北市有近一半的房屋屋齡超過30年，若為921大地震興建的房子，建物耐震係數僅達5級，若未來發生規模6級以上地震，房屋倒塌勢必很嚴重，因此王應傑建議，針對土壤液化較嚴重的區域，且為30年以上的老屋，應先納入都更範圍，再採取「先安置後拆遷」措拖，才能維護消費者的居住權利。
民眾若頻繁進出房市，應留意有可能被國稅局追討營業稅。高雄國稅局官員解釋，即使個人沒有辦理營業登記，但其買賣行為只要遭國稅局認定為不屬於偶發性、一次性的交易，可能會被認定為營業人，不僅要補繳營業稅，還須繳納高額罰鍰。 許多民眾誤以為，有辦理營業登記的公司組織才須繳納營業稅。
但根據現行稅法，營業稅是對進口貨物、銷售貨物或勞務等行為課徵的稅捐，只要是以營利為目的銷售貨物或勞務者，無論何種組成型態，即使是未辦理營業登記的個人，仍然是營業稅課徵的主體。 值得注意的是，財政部雖然已發布營業稅的相關解釋，但其中並未對「以營利為目的」訂下客觀標準。 即使未設有固定營業場所、未僱用員工，但經國稅局認定構成營利目的者，即有可能會被要求繳納營業稅。
高雄國稅局官員強調，此類案件仍須依交易的實質內容判定，但每年國稅局都會向相關單位蒐集文件，如購屋預約單、預定房地買賣協議書等，民眾若在一年內出售超過六戶以上的房屋或預售屋，就會被優先納入國稅局的選查名單，進行後續查核。 國稅局近日查獲一起案例，民眾甲君向建設公司買進五戶預售屋，買入後五天內即火速出售四戶，另一戶則在兩年後出售，賣出的預售屋權利價格約有7,000萬元。
甲君雖未辦理營業登記、未開立發票，但國稅局官員觀察甲君出售期間、頻率和預售屋戶數，認定其買賣行為顯然是以營利為目的，對其補徵營業稅約300萬元，並另外處以一倍罰鍰300萬元。
晟德生技轉投資的澳優乳業昨（26）日舉行在台首次股東會，晟德暨澳優董事長林榮錦宣布，集團將繼續啟動國際併購，今年先收購澳洲營養公司，並與荷蘭乳業大廠在紐西蘭合建乳廠，搶進國際市場，擴展大陸嬰幼兒市場。
香港上市公司澳優乳業前年11月被晟德收購後，昨天首度在台舉行股東會，除林榮錦主持外，出席者還包括澳優集團主席顏衛斌、澳優獨立董事暨前經濟部長何美玥、中國醫藥大學董事長蔡長海等人。 林榮錦指出，澳優控有的荷蘭乳源全球品質第一，而大陸是全球最大的嬰幼兒市場，澳優會繼續啟動全球收購計畫，收購標的包括特色營養品與奶粉品牌，未來也將維持羊奶世界第一，以及牛奶產品在大陸前十大及有機奶大陸市場第一的地位。
晟德前年斥資新台幣30億元，取得澳優逾半數股權，澳優今年首季營運動能驚人，單季集團收入約人民幣5.8億元（約新台幣29.1億元），年增37.3%，毛利2.45億元，年增84.2%，首季獲利5,310萬元（約新台幣2.6億元），年增高達181.5%。法人預估，澳優今年獲利成長上看500%，貢獻晟德獲利超過新台幣4億元，將成為晟德小金雞。
產能規劃方面，顏衛彬說，目前在荷蘭有牧場及三個營運工廠，已獲大陸核可，是大陸市場重要的海外供應鏈，目前公司已在興建荷蘭第四個工廠，明年第1季可望投產。
在成長動能與潛力方面，顏衛斌分析，澳優中長期營運有很大優勢，大陸嬰幼兒配方奶每年市場規模高達人民幣750億元，在一胎化禁令解除帶動遇下，澳優已經「站在對的產業趨勢上」。
目前澳優產品在大陸整體市占率雖然還不到2%，但羊奶產品已占大陸進口羊奶總量六成以上。 澳優目前除在大陸各大通路均有據點，也持續擴大O2O市占率，以電子商務搭配嬰兒用品銷售實體通路，用線上結合線下模式提升銷售量。澳優在大陸有1.8萬家店、150萬名會員及35萬名活躍會員。
鴻海積極擴展新事業，昨天公告擬由子公司Foxconn Singapore與策略投資者以每股4.5美元、百分之百公開收購在那斯達克掛牌的電子互動白板商SMART Technologies（ＳＭＴ）股權。 以ＳＭＴ在外流通股數逾一點二億股換算，鴻海與策略夥伴將斥資逾五點四八億美元（逾新台幣一七八億元）收購ＳＭＴ。
鴻海表示，該收購案為集團多元布局發展新事業，帶來新成長動能。 市場分析，這項收購案呼應鴻海董事長郭台銘先前提到，該集團「向上走」實現硬軟整合，在「互聯網+八大生活」中，融合智慧數據讓用戶享有更好的工作、教育、娛樂、家庭與社交、安全、健康與醫療、財產交易採購、環保與交通等生活品質的架構。
ＳＭＴ去年因營運管理不佳處於虧損，昨開盤每股價格跌至四點四美元，跌幅逾百分之十點三，早盤一度彈升至四點四九美元，鴻海與策略夥伴幾乎以接近市價收購。 鴻海指出，預計待ＳＭＴ在七月股東會同意收購案後，兩個月內完成公開收購。未來收購完成，旗下Foxconn Singapore將持有約三分之二股權；策略投資者將持有約三分之一。鴻海強調，相關進度與細節屆時將依法令規定公告。 ＳＭＴ員工數近八百人，是一家創新互動觸動科技與軟體的企業，也是全球知名電子互動式白板商，主要透過經銷管道將電子白板銷售予教育與企業客戶。
該公司提供大尺寸電子白板應用、軟體與教學服務，應用於學校及全球的工作場所，在學習和工作經歷中促進高互動、參與及富有成效的教學技巧
台中軟體園區預計民國一○七年兩家開發商就能完成辦公室興建，經濟部加工出口區管理處持續進行招商，昨天召開入區投資審查會，共核准通過七件投資案，總投資金額達四億三千多萬，其中榮際實業、揚大國際、大器內蘊、盛凡工藝、台中廣播等五家公司都屬文創產業，將提升中軟創意產業群聚發展動能。
加工處投資科長吳淑芳表示，台中軟體園區除兩家公司租地自建，主要由佑順、大買家兩家開發商興建辦公大樓，佑順預計民國一○七年二月完工，大買家則預計一○七年十月完工，兩者合計將興建一二四戶。
吳淑芳表示，台中軟體園區定位為智慧型專業園區，目標引進資訊軟體、通訊、雲端、數位文創等知識型產業，之前已核准通過四十二件，總投資金額約七十七．六億，昨天召開入區投資審查會，再度核准通過七件申請案，讓整個園區確定核准進駐公司已達四十九家。 加工處表示，昨天核准的七件中，包括榮際實業、揚大國際、大器內蘊、盛凡工藝、台中廣播等五家都屬於文創產業，是繼資訊產業經濟後，首度大規模文創產業進駐，將大幅提升台中軟體園區的創意產業群聚發展動能，另二件則是乙太資訊公司、吉嘉電子。
加工處說，文化創意產業是下一波經濟發展重要動力，榮際實業擁有全球唯一透光天王石以及龍紋石創新技術，擁有廿多項工藝專利，讓許多國外大廠慕名參訪；揚大國際公司將水墨畫、油畫、篆刻等技藝與器皿、滑鼠墊、手機保護套結合，設計文創商品；大器內蘊公司同樣將古文物與日常用品結合，研發文創藝術商品。
大亞電線電纜集團首座自營太陽能電廠－「大聚電業」正式完工，昨（26）日舉行啟用典禮。 該太陽能電廠坐落於大亞集團關廟總公司的廠房屋頂，裝置容量為2.39MW；該電廠不僅是台南市第一個電業級企業太陽能電廠案，也是台南市單一企業屋頂最大設置容量，更是該集團滿足《台南市低碳城市自治條例》800KW契約用電戶需建置10％太陽光電系統之具體作為。
大亞集團董事長沈尚弘主持啟用儀式時表示，該集團創立已60年，一直以成為能源串接產業的領導品牌努力；近年來產業環境巨變，該集團思索的新投資與轉型方向，都以「塑造美麗家園、做為友善環境的推手」為出發點，因此乾淨沒有汙染的太陽能產業，就成為新事業投資的首選。 沈尚弘指出，該集團於2014年即已成立大亞綠能科技公司，發展太陽能發電，計劃5年內要達成50MW的興建容量。
去（2015）年已先後完成康寧大學、三星科技、力麗企業等專案，預計至今（2016）年底，累計應可完成11案，總容量可達6.5MW。 台南市副市長顏純左與會，對大亞集團發展太陽能發電，能提供業者保固20年及保證一定可以獲利的發電量的承諾，表示肯定；顏純左鼓勵台南的企業一起來投資太陽能，共同為台南市政府2018年太陽能達到220MW的發電量，及政府2025年非核家園的目標，一起努力。
沈尚弘強調，新政府積極發展太陽光電是正確的方向，該集團未來更將響應中央及地方政府綠能政策，計畫於嚴重地層下陷區興建地面型電站，以實際行動實踐「美麗家園」的願景。
谷歌（Google）自駕車事業主管周三表示，谷歌開始與飛雅特克萊斯勒（FCA）合作自動駕駛技術，針對克萊斯勒提供的Pacifica休旅車進行測試。此外，谷歌將在底特律近郊成立工程與開發中心。 隸屬於Alphabet的谷歌致力研發自駕車多時，谷歌自駕車計畫主管克萊夫席克（John Krafcik）宣布，位在密西根州諾維（Novi）的新辦公室將作為谷歌密西根自駕車研究基地，工程人員今年將搬入該據點。
谷歌自駕車團隊一直是該領域的佼佼者，本月稍早與飛雅特克萊斯勒簽訂合作協議，也是這家網路巨擘首次直接與車廠攜手開發自駕車。谷歌一直在矽谷等數個地區測試自家技術，也帶動其他車廠加速開發自駕車。 谷歌選在諾維設立據點，顯示該公司擬貼近汽車重鎮底特律，進行自駕車研究。谷歌遲遲未能在汽車大廠之中找到合適夥伴，原因在於一些車廠高層不願給予谷歌太多掌控權，有些車廠則希望自行開發。 底特律是許多汽車零組件供應商、工程公司和研究中心的匯集地，一些業者一直與谷歌有業務往來。
克萊夫席克指出，「許多我們的夥伴都在此，因此在本地設立據點不但有助於合作，還可取得密西根頂尖研發人才。」 谷歌研究中心占地5,000平方公尺，可供谷歌與其合作夥伴進一步開發自駕技術，該中心的首要任務就是讓具備自駕功能的Pacifica油電混合休旅車整裝上路。 谷歌已與飛雅特克萊斯勒工程師合作，針對後者提供100台Pacifica休旅車安裝自駕功能，並且研究在汽車組裝線安裝自駕功能的技術，以及如何在道路行駛更順暢。
谷歌最早在2009年開始測試自動駕駛技術，當時是將1輛豐田（Toyota）Prius加裝谷歌設備。 Pacifica是克萊斯勒最新車款，接替暢銷數十年的休旅車Town & Country。
看好大陸政府大力推動一帶一路政策效應，帶動印度政府積極發展基礎建設與公共工程的市場前景，在大陸的最大金屬建材廠F-崇佑（5543）昨（26）日宣布，將在印度設立分公司。 累計今年1∼4月營收為3.17億元的F-崇佑，目前的銷售區域分散，客戶包括中國大陸內銷市場、歐洲、印度、中東以及印尼等地。
F-崇佑指出，已經取得印度Kiran醫院金屬隔間牆體及金屬天花板產品訂單，總金額超過新台幣5,000萬元，並自5月起陸續開始出貨。 市場預估，印度新市場可望替F-崇佑今年第2季營運表現增添新動力，預期營收可以增加5∼7％。 F-崇佑表示，目前除已與印度Kiran醫院持續洽談後續11家醫院的擴建新訂單，陸續並已有5個生技產業的業者已陸續洽詢合作機會，展望未來，F-崇佑有信心在印度市場取得亮麗的銷售成績表現，成為大陸市場外的第二大營運成長引擎。 除目前新開的印度分公司，看好東南亞及東協地區新興市場的發展潛力，F-崇佑指出，已在當地找尋適當的合作夥伴或客戶，最快在這一、二年，也會考慮在此區域設立據點。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。